זו תביעה כספית ע"ס 745,849 ₪ ובגין ליקויי בניה ברכוש המשותף.
התובעת הינה נציגות הבית המשותף של הבניין ברח' הפרדס 12 בקרית אונו.
נטען כי כבר במועד מסירת הדירות, הבחינו הדיירים במבנה בליקויים חמורים בחלקים ניכרים של הרכוש המשותף, וצרפו חוות דעת מקצועית לתמיכה בטענותיהם. נטען כי התלוננו מספר פעמים בפני הנתבעת, ומלבד תיקונים קוסמטיים, לא בוצעו עבודות לתיקון הליקויים. הנתבעת הפרה את חוזה המכר אשר נכרת עימם, הפרה חובות חקוקות והתרשלה.
לטענת הנתבעת, חוות הדעת מופרכת ומוגזמת. הנתבעות עמדו בכל התחייבויותיהן עפ"י הסכם המכר, לרבות עניין הטיפול בליקויים, ככל שהיו. ובאם קיימים ליקויים אמיתיים אשר הינם באחריותן עפ"י ההסכם והדין, הן עומדות על זכותן לתקנם.
דיון והכרעה
ביחס לליקויים הנטענים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, אייל שנהב- מהנדס ושמאי מקרקעין, והוגשה חוות דעתו ביום 1.12.10, וקבע ליקויים בסך 95,755 ₪, כולל פיקוח הנדסי 10% לפי מדד אוקטובר 2010, וללא מע"מ.
לעניין חיפוי חוץ מונה מטעם בית המשפט מומחה נוסף, רפאל גיל-מהנדס, חוות דעתו הוגשה ביום 8.6.14.
בדיון יום 2.4.17 ניתנה החלטה ולפיה:
"בסופו של יום וטוב שכך נושא החיפוי החיצוני לא ניתן מרבית המשקל והטיפול מתחילת התיק בא לסיומו.
נוכח דברי הצדדים אני מורה שאלא אם כן ב"כ הצדדים יודיעו על הסכמה דיונית אחרת ובתוך 20 יום מהיום, ולהמשך כדלקמן:
לגבי ליקויים שאינם קשורים לחיפוי החיצוני ושכומתו בזמנו בחוו"ד של המהנדס מר שנהב מיום 24.11.10, וקיימת מחלוקת לגבי קיומם להיום ו/או תיקונם במהלך הזמן. אני מורה שמר שנהב יבקר במקום בתיאום עם הצדדים, ויוציא חוו"ד מעודכנת לגבי מצב הליקויים נשוא חוות דעתו תוך התייחסות לשאלה איזה ליקוי נותר, ובהתייחס לחוות דעתו המקורית.
בהקשר של החיפוי החיצוני ישנה מחלוקת בנושא פיצוי נטען על ידי התובעת לפי סעיף ג' להודעה שאושרה ביום 5.1.16 ולפיה העבודות יסתיימו ביום 15.5.16, כאשר בפועל נטען שהסתיימו ביום 21.9.16, בעניין זה נתנה חוות דעת מרכזית וכן תשובות לשאלון הבהרה וכן הוראות נוספות על ידי המהנדס מר גיל שמונה בהקשר זה, משכך ומשהמומחה אמור לאשר את ביצוע העבודה, עניין שנמסר שבוצע, אני מורה שהתובעת תעביר טיעון קצר הנתמך בתצהיר בהקשר זה, עד 2 עמודים, הנתבעת רשאית להשיב עם תצהיר תומך ובהיקף דומה. האמור יועבר ראשית להתייחסות הנדסית של המומחה מר גיל, ככל שתוותרנה מחלוקות משפטיות יוכרעו כמובן כאן.
בנוסף מתבקש המומחה מר גיל וכאשר הדבר רלוונטי בעיני בית המשפט לקבוע העלות של עבודות החיפוי לפי חוות דעתו למשל מכתבו מיום 9.9.14 ובתשובה לשאלת הבהרה של ב"כ התובעת, ובהתייחס למה שבוצע בפועל בסופו של יום וכאשר הכוונה לקביעת סכום סופי של שורה אחרונה וכמומחה בית המשפט.
במקביל להגשת חומר בנושא טיעון לאיחור לגבי מועד מוסכם לסיום העבודות, יוגש גם טיעון קצר לעניין הוצאות ועוגמת נפש שנתמך גם הוא בתצהיר ועליו תשיב הנתבעת.
תשובה בשני העניינים תהיה בתוך 30 יום מהיום וכאשר הגשה מטעם התובעת בתוך 30 יום מהיום.
בשלב זה הנתבעות יישאו בכל הוצאה נדרשת נוספת מטעם המומחים מר שנהב ומר גיל, והדברים יוסדרו מראש, וניתן יהיה לטעון בהקשר זה בכלל סוגיית ההוצאות.
לאחר קבלת התייחסות המומחים בעניינים לעיל, בית המשפט יתן אפשרות להשלמת התייחסות סיכומים מטעם הצדדים ויתן פסיקה סופית בתיק לפי החומר הקיים אלא אם כן יחליט אחרת."
המומחה אייל שנהב הגיש חוו"ד משלימה לאחר ביצוע התיקונים, ביום 4.12.17, וקבע סה"כ 89,595 ₪, כולל פיקוח הנדסי 10% לפי מדד אוקטובר 2010 (מועד חוו"ד הראשונה), וללא מע"מ.
ביום 20.8.17 הגישה התובעת טיעון לעניין עוגמת נפש, הוצאות ושכר טרחה, וכן טיעון בנוגע לאיחור בהשלמת העבודות.
ביום 26.9.17 הגישו הנתבעות תשובתן לטיעוני התובעת.
בתאם להחלטות מיום 13.11.17, וכן 1.3.18, העביר המומחה רפאל גיל התייחסות משלימה מיום 18.4.18. בהמשך הוגשה התייחסות הצדדים לעמדת המומחה והסכמה לפסיקה סופית בעניינים שנותרו על הפרק, על פי החומר הקיים, והותרה השלמת סיכום קצרה בעל פה, שהתקיימה ביום 20.1.19.
לגופם של דברים:
התובעת טוענת לעניין הוצאות משפט, כי אין להותיר את הדיירים בחיסרון כיס, באשר נאלצו להגיש את התביעה, ולהוציא כספים רבים בגין עלויות פגישה עם מומחים מטעם ביהמ"ש. הדיירים פנו באין ספור פניות אל הנתבעות לביצוע התיקונים הנדרשים, ומשלא נעשה דבר נאלצו לפנות לביהמ"ש, ודורשת פיצוי בסך 64,058 ₪, בגין ההוצאות הישירות, שהוצאו בעניין (אגרות ומומחים), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
לעניין עוגמת נפש נטען כי אין מדובר בליקויים פשוטים, אלא בליקויים המפחיתים משמעותית את ההנאה מהנכס, מפריעים לאיכות החיים, ופוגמים גם במראה של הבניין ובהנאת הדיירים מנכס שנרכש באיזור יוקרתי ואיכותי. בנוסף בוצעו עבודות רבות שעה שהדיירים מתגוררים בבניין והפריעו הפרעה ממשית לאורח החיים ואיכות החיים במבנה, תוך סכנה, לפגיעה כתוצאה מהקידוחים ו/או נפילת אריחים, וכל יתר המשתמע ממגורים בתוך אתר עבודה, וכאשר הנתבעת אף לא עמדה בלוחות זמנים שנקבעו והוסכמו, תוך כדי ההליך, נדרש פיצוי בסך 100,000 ₪, כ- 2,000 ₪ לדירה.
ביחס לאיחור בהשלמת העבודה נטען כי התובעת אפשרה לנתבעות לבצע את התיקונים הנדרשים בעבודות החיפוי של המבנה, מצבו החמור של החיפוי הצריך ביצוע דחוף של עבודות מאסיביות ומשמעותיות, כל זאת עקב ובשל רשלנות בעבודות הבניה שביצעו הנתבעות מלכתחילה.
במסגרת ההליך ובטרם החלו העבודות, הגיעו הצדדים להסכם, לפיו הנתבעות התחייבו לסיים את עבודות החיפוי לא יאוחר מיום 15.5.16, התחייבות אשר הופרה באופן גס ואשר גרמה פגיעה וצער באיכות חייהם של 51 משפחות השוכנות במבנה. בפועל העבודות הסתיימו ביום 21.9.16, כ-130 ימי איחור.
נטען כי לנתבעות היה ידוע היקף העבודה הנדרשת ולוחות הזמנים לסיומה. התחייבות הנתבעות מקבלות משנה תוקף שעה שניתנה לאחר קבלת חוו"ד מומחה ביהמ"ש, שמונה בעניין, וכאשר כבר מתנהל ההליך המשפטי. והנתבעות לא הצביעו על שום נימוק אשר יהא בו כדי להצדיק עיכוב בהשלמת העבודות. נטען לדחיית טענת הנתבעות, כי נדרשו לבצע השלמות שלא היו במפרט המקורי, טענה שאין לה תימוכין, ולתובעת לא ידוע על דרישה כזו. הנטל בעניין על הנתבעות, להצדקת העיכוב בהשלמת העבודות, הואיל והסבר כזה לא ניתן, ומשהוסכם כי בגין כל יום איחור התובעת תפוצה ב500 ₪, התובעת זכאית לפיצוי בסך 65,000 ₪. התובעת מציינת כי אין מדובר באיחור של 130 יום אלא איחור ארוך יותר, שבעקבותיו נחתם ההסכם.
לעניין שכ"ט עו"ד מבוקש לפסוק לפחות לפי התעריף המינימאלי של לשכת עו"ד, כשהשכר המבוקש הוא בסך 20% + מע"מ משווי התיקונים אשר בוצעו, עוגמת נפש, והוצאות משפט.
הנתבעות טוענות כי ביחס לפיצוי הנדרש בגין עוגמת נפש, אין לתובעת סמכות לתבוע פיצוי בגין רכיב זה, שעה שמדובר בפיצוי אישי מטבעו, אשר על כל דייר ודייר לתבוע באופן אישי. בעלי הדירות אינם בעלי דין בתביעה זו, ואין לתובעת סמכות לתבוע בשמם רכיב זה, תוך ציון הלכות בעניין, ס' 69 לחוק המקרקעין המגדיר את היקף סמכותה של הנציגות, והתוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. לא צורפו תצהירים מטעם כלל דיירי הבניין, טענת עוגמת הנפש נתמכה בתצהיר של דייר אחד, ושאין בו כדי להעיד אודות עוגמת הנפש שנגרמה למי מהדיירים הנוספים. עוד נטען כי הסכום הנתבע מופרז ואין בו לשקף את מסכת העובדות בתיק.
ביחס לדרישה בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, נטען כי היקף העבודות שבוצעו ביחס לחיפוי החוץ של המבנה, חרג בהרבה ממה שהתובעת דרשה וכללה בכתב התביעה, כך שלמעשה רוב העבודות כלל לא נתבעו על ידה, אלא בוצעו עקב רצונן הטוב של הנתבעות לטפל בליקוי שהתגלה- לאור בדיקה שיזמו הנתבעות בעצמן, אותו ביקשו להסדיר ללא קשר לעלויות שהיו כרוכות בכך. נטען כי מדובר בתביעה מקורית מנופחת, אשר היקפה התברר כקטן, בשיעור הנמוך מ-20% מן הסכום בו הוגשה. נטען כי בנסיבות, אין כל הצדקה לחייב את הנתבעות בחלקה של התובעת בשכר המומחים מטעם ביהמ"ש.
ביחס לשכ"ט עו"ד נטען כי הדרישה, שאינה עולה בקנה אחד עם היקפה האמיתי של התביעה, לא נוהלה, אלא שהנתבעות פעלו לתיקון הליקויים מבלי שהתקיים דיון הוכחות, ומבלי שנדרשו ראיות, תצהירים ועדויות מומחים. נטען כי התובעת למעשה לא תבעה, ולא שילמה אגרה בגין הרכיבים אשר בעטים בוצעו עבודות תיקון החיפוי ע"י הנתבעות, במסגרת ההסכם בין הצדדים.
ביחס לאיחור בהשלמת העבודות, נטען כי הנתבעות, התחייבו לבצע עבודות חיפוי חוץ עד ליום 15.5.16. מפרט העבודות על פיו הנתבעות ביצעו את העבודה הוגדר ע"י מי ששימש קונסטרקטור בפרויקט, ד"ר איתי לוין, כפי שפורט במסגרת חוו"ד מיום 6.12.15. בסעיף 11 לאותו מפרט, צוין כי העבודות אינן כוללות חיזוק של לוחות האבן בתחום המרפסות בחזית הדרומית והצפונית השקועים ביחס לחזית. מר אריה וישינגרד, אשר מונה ע"י מומחה בית המשפט מר רפי גיל, כמפקח על העבודות אישר את המפרט, לרבות את העובדה כי העבודות אינן כוללות עיגון באזור המרפסות בבניין. הנתבעות ביצעו את העבודות ברציפות, בהתאם להנחיותיו ובליווי צמוד של מר וישינגרד. כאשר לכל שלב בעבודה נדרש אישור מאת המפקח, לפני שיכלו להמשיך ולהתקדם בביצוע העבודות. היות וקבלת האישור היתה כרוכה במלאכת בדיקה יסודית והנפקת דוח מטעם המפקח, משך זמן ההמתנה בין שלב לשלב ארך כ- 3 ימים, ובהינתן כי העבודות הצריכו מספר שלבים, משמע 48 ימים מתוך פרק הזמן הכולל הוקדש להמתנה, בה נבצר מהנתבעות להתקדם בעבודות.
נטען כי ביום 23.6.16 בוצעה מסירה של העבודות, באותו מעמד ולאחר שהנתבעות פינו את השטח מכלל הציוד, המנופים והפיגומים, קבע המפקח כי לאחר שק"ד נוסף, כי על הנתבעות לבצע עבודות חיזוק נוספות באזור המרפסות( העבודות שהוחרגו ממפרט העבודות המקורי).
הנתבעות מפנות לנספח ד' לתשובתן מיום 26.9.17, מסמך של מר וישינגרד מיום 23.4.17 בו ציין, בין היתר, את העובדה כי במעמד מסירת העבודות היו מספר השלמות ותוספות, מעבר לדרישות ההסכם, אשר בוצעו לאחר מכן. בנסיבות אלה נאלצו הנתבעות להיערך מחדש, פעם נוספת, לצורך ביצוע העבודות הנוספות.
ביום 8.8.16 ניתן לנתבעות אישור סופי על סיום העבודות הנוספות (נספח ה').
בנוסף, ומתוך רצון טוב נתבקשו הנתבעות לבצע מספר עבודות תיקונים וניקיון שלאחר ביצוע החיפוי החיצוני, הן בבניין והן בדירות הפרטיות של הדיירים.
לאחר עיון בכלל החומר וטיעוני הצדדים ובקשר למחלוקות שנותרו, אני מחליט כדלקמן:
בגין ליקויי בניה, שלא תוקנו, ולפי חוות דעת מומחה בית המשפט בעניין זה, המהנדס מר שנהב מיום 24.11.10 ו- 4.12.17, נקבע סך של 104,826 ₪, הכולל מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מאוקטובר 2010 ( המדד שפורסם ב- 15.11.10).
מדובר בסכומים שנקבעו על ידי מומחה בית המשפט ובשני ביקורים במקום, וכאשר הפערים הכספיים בחוות הדעת שלו, למרות פער הזמנים, אינו משמעותי ואני רואה מקום לאשר את הסכומים לפי חוות הדעת המעודכנת, שנמצאו ונקבעו, על ידי המומחה, ומורה על תשלומם כאמור.
ביחס לדרישת הפיצוי בגין איחור בהשלמת עבודות החיפוי, אני מחליט כדלקמן:
כאמור בין הצדדים הושגה הסכמה ואושרה ביום 5.1.16. לפיה העבודות יסתיימו עד ליום 15.5.16.
על העבודות פיקח מר וישינגרד מטעם מומחה ביהמ"ש בעניין, המהנדס גיל.
העבודות נמסרו לראשונה ביום 23.6.16, ובהתאם למפרט שאושר ע"י המפקח מר וישנגרד.
הטענה כי 48 יום הנתבעות היו בהמתנה, ומשכך אין לחייב בגינם נדחית. היקף העבודות לאותו שלב, היה ידוע לנתבעות. מדובר בבעלי מקצוע, שיודעים כי כל שלב דורש אישור והיה עליהם לקחת אותו בחשבון, בעת ההגעה להסכמה כאמור.
יחד עם זאת, העבודות מאותו שלב שנמסרו, הן עבודות נוספות שבוצעו, ומעבר לקבוע במפרט המקורי, ולאחר שק"ד נוסף של המפקח, ושאני מקבל שבשלב שהצדדים הגיעו להסכמות, לא ידעו עליהן, ולא "שוקללו" במסגרת קביעת הזמנים.
משכך אני מחליט לחייב את הנתבעות לפצות את התובעת בגין איחור בהשלמת העבודות, עד ליום 23.6.16, היינו 39 ימים* 500 = 19,500 ₪.
ככלל ובקשר לעבודות החיפוי, עולה מן החומר שהנתבעות ביצעו בהקשר זה, עבודה בהיקף גדול בהרבה, בשווי כספי ובזמן, לעומת הנדרש בעניין במקור, ובירור ליקוי זה, לרבות מינוי מומחה נוסף מטעם בית המשפט בהקשר זה, והגעה להסכמה תוך כדי דיון לביצוע תיקון מקיף, על פי מפרט ופיקוח מוסכם, ולפי חוות דעת מומחה בית משפט, הביא לפתרון, וללא צורך בתיקון התביעה, ו/או עדכון אגרת התביעה. בהקשר זה יש לשבח את הצדדים כי בסופו של יום ועניינית, מצאו דרך ראויה ומוסכמת לפתור נושא החיפוי.
לעניין פיצוי בגין עוגמת נפש אני מחליט לדחות את דרישת התובעת בעניין. ככלל הלכת קדמת לוד ע"א 98/80, ולעניין סמכות הנציגות לפעול לפי סע' 69 לחוק המקרקעין, ובקשר להחזקתו התקינה וניהולו, של הרכוש המשותף, עומדת בעינה, גם כיום, וככלל אין מקום לפיה, ומרבית הפסיקה המאוחרת בעניין, לפסוק לנציגות כתובעת יחידה, פיצוי בגין נזקים עקיפים, ושאינם ממוניים. יצוין שבענייננו מדובר בתביעת הנציגות בלבד, ועל פי סמכויותיה לעיל, לעניין הטיפול בליקויים, אליה לא הצטרפו דייר או דיירים, בהקשרים אישיים, כאלו או אחרים, ולרבות בעניין עוגמת נפש הנטענת.
בנוסף ולגופו, וגם אם עדיין ניתן לשקול במקרים חריגים פסיקת פיצוי לנציגות, בין השאר למניעת הליכים נוספים פרטניים בהקשר זה, ולחיסכון בזמן והוצאות, ואין באמור למצות, לא ראיתי מקום לקבוע בענייננו סכום כזה או אחר, שלא הוכח באופן מספק, לגבי כלל הדיירים, ואין מדובר רק במבחן התוצאה, הדבר נשקל גם מול הדרישה המקורית ובהיקף צנוע בעניין, והטיפול הכולל והנרחב, שהיה מוסכם בהקשר זה וחרג כאמור מד' אמות התביעה המקורית.
לעניין ההוצאות, אני סבור שבנסיבות כאן, יש לאשר ההוצאות שנדרשו בסעיף 7 לטיעון התובעת בקשר להוצאותיה, ולמעט ההוצאה המאושרת למומחה מטעם התובעים, שתעמוד על סך 4,000 ₪, כך שהסכום הכולל לתשלום בהקשר זה, נקבע לסך 60,058 ₪ (נומינלית), וכאשר לכל רכיב תצורפנה הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה ועד למועד התשלום בפועל.
לעניין שכ"ט עו"ד, מדובר במחלוקת, שבירורה דרש טיפול וייצוג, אמנם ללא הוכחות, אך תוך הסדרת נושא החיפוי, ובשווי כספי גבוה בהרבה, מן התביעה המקורית. אני מחליט לחייב את הנתבעות לשלם לתובעת בגין שכ"ט עו"ד סך של 17.55% מכל סכום שנקבע לזכות התובעת, וכן ובנוסף, סך של 10,000 ₪ בגין הייצוג והטיפול הנדרש, בהקשר לתיקון החיפוי, ובהיקף גבוה משמעותית מן הנדרש בתחילה. הואיל ומדובר בתיקון שנעשה בהסכמה ולאחר מינוי מומחה בית המשפט לעניין זה, נפסק סכום מתון יחסית, להיקף העבודה שבוצעה, שכן בהסכמות שגובשו בעניין, תרמו הנתבעות, להפחתת הוצאות בהקשר זה, ואולם עדיין, אין מקום שלא לזכות התובעת, בשכ"ט ובשיעור מסוים נוסף בהקשר זה.
סוף דבר
הנתבעות, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת:
-
לפי חוות דעת המומחה שנהב, סך של 104,826 ₪ ובצירוף הצמדה וריבית כחוק למדד אוקטובר 2010, שפורסם ב- 5.11.10.
-
בגין איחור בהשלמת עבודות החיפוי, סך של 19,500 ₪, ובצירוף הצמדה וריבית כחוק מיום 23.6.16.
-
בגין הוצאות הדיון, סך של 60,058 ₪, ובצירוף הצמדה וריבית כחוק ממועד כל הוצאה ועד לתשלום בפועל.
-
בגין שכ"ט עו"ד, סך של 17.55% מכל סכום שנקבע לזכות התובעת לעיל, וכן ובנוסף סך של 10,000 ₪, וכאשר סכומים אלו ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
הסכומים שנקבעו ישולמו בתוך 30 יום מקבלת הנתבעות את פסק הדין.
המזכירות תשלח פס"ד לב"כ הצדדים
ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשע"ט, 31 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.
