בן עמי ואח' נ' בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ ואח'

בפניי תביעת התובעים לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם בשל כך שדירה אותה רכשו בהתאם להסכם מכר שנחתם בינם לבין הנתבעות 1-4 לא נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין, לא במועדים שנקבעו בהסכם המכר ולא בכלל, נכון למועד הגשת התביעה.

הנתבעות 1-4 הן החתומות מול התובעים בהסכם המכר (כ"מוכר" או "קבלן"), ואילו הנתבע 5 הינו עורך הדין אשר אמור היה, בהתאם להסכם המכר, לטפל ברישום הזכויות על שם הרוכשים, ולצורך כך אף שולם לו על ידיהם שכר טרחה ונחתם ייפוי כח.

הנתבעות 1 ו – 3 (כל אחת בנפרד), הגישו הודעת צד ג' נגד הנתבע 5, בטענה כי הוא אשר אמור היה לטפל ברישום הזכויות וכל עיכוב שחל בכך רובץ לפתחו והוא באחריותו.

הנתבע 4, שהוא גם הבעלים של הנתבעת 2, הגיש כתב הגנה אולם בהמשך ההליך נטל חלק מוגבל ביותר בו, ואף לא הוגשו מטעמו ראיות או סיכומים.

מכל מקום, מאחר ומרבית הטענות שהועלו מטעם הנתבעות 1-4 הן משותפות ומעמדן המשפטי זהה, ומאחר והנתבע 5 ממילא הצטרף למרבית טענות ההגנה שנטענו ע"י הנתבעות, להלן, ככלל, אתייחס לכלל הנתבעים במקשה אחת, אלא מקום שבו נדרשת הבחנה ביניהם.

למעשה, אין מחלוקת כמעט על העובדות הנחוצות להכרעה, ולאמיתו של דבר אף אין ולא יכולה להיות מחלוקת על שאלת האחריות בתיק זה.

אין חולק, כי בהתאם להסכם המכר שנחתם ביום 12.11.1997, רכשו התובעים דירה ברח' הארבל 7 בראשון לציון (להלן: "הדירה"), כדירה חדשה מקבלן. על הסכם המכר (נספח א' לתצהיר התובע) חתומות, כאמור, הנתבעות 1-4 מצד אחד ("הקבלן" ו/או "המוכר" ו/או "היזם") והתובעים מצד שני ("הקונה").

במסגרת סעיף 5 להסכם המכר נקבע כדלקמן:

5.הרישום

5.1 הקבלן מתחייב לגרום לכך שהדירה תרשם על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם להוראות סעיף זה.

5.2 הקבלן מתחייב לגרום לרישום הבנין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין לא יאוחר מ – 24 חדש מיום מסירת הדירה לקונה ו/או מיום סיום הליכי האחוד והחלוקה החלים על החלקה ורשום המגרש כיחידת רישום נפרדת לפי המאוחר מביניהם והכל כפוף לאיחורים הנובעים מכח עליון ולעיכובים שאינם בשליטת הקבלן שמקורם בהליכים ו/או פעולות לפי חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 ו/או חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 ו/או כל טעם אחר.

אין חולק, כי חרף הוראת סעיף 5.2 הנ"ל, והגם שהליכי האיחוד והחלוקה בחלקה הסתיימו כבר בשנת 2000, רק בשנת 2016, לאחר שהוגשה תביעת התובעים, נרשם הבניין כבית משותף, ורק לאחר מכן ניתן היה לרשום את הבעלות בדירות על שם הרוכשים. ביני וביני, ביום 3.2.15, מכרו התובעים את זכויותיהם בדירה.

ההליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי וההכרעה בשאלת האחריות

בשנת 2011, הגישו התובעים לבית המשפט המחוזי תביעה נגד הנתבעות 1-4 (תא 9407/07/11), במסגרתה עתרו למתן צו עשה שיורה לנתבעות לרשום את הדירה על שמם; ולסעד כספי בשל הנזקים שנגרמו להם, לטענתם, בשל העיכוב ברישום.

במסגרת אותו הליך, הגישו הנתבעות הודעה לצד שלישי נגד הנתבע 5 דכאן, עו"ד וינציגסטר (אשר לא היה נתבע בהליך במחוזי).

ההליך בבית המשפט המחוזי התנהל עד לאחרונה, כאשר במהלך שנת 2014, לאחר שהובהר לתובעים כי הסעד הכספי מצוי בגדרי סמכותו העניינית של בית משפט זה, נמחק מן ההליך דשם הסעד הכספי, ותחתיו הוגשה התביעה שבפניי.

במקביל, התנהל ההליך בבית המשפט המחוזי בעניין רישום הזכויות, כאשר, כעולה מפסק הדין שניתן במסגרתו, כבר מתחילת ההליך לא היתה כל מחלוקת כי יש להשלים את הרישום, והליכי הרישום התנהלו בחסות ההליך בבית המשפט המחוזי, עד להשלמתם לאחרונה כאמור.

ביום 28.5.17 ניתן פסק הדין המסיים את התיק בהליך במחוזי. יוער, כי לעת הגשת סיכומי הצדדים בפניי כבר היה פסק הדין חלוט.

פסק הדין ניתן, כאמור, לאחר שכבר בוצע רישום הזכויות בחסות ההליך, ולמעשה במסגרתו הכריע בית המשפט המחוזי אך בסוגיית ההוצאות. יחד עם זאת, כעולה גם מסיכומי הצדדים כפי שהוגשו בפניי במסגרת הליך זה, איש מהם אינו חולק על כך, שפסק הדין מהווה למעשה מעשה בית דין, המשתיק את הנתבעים מלטעון כי אין הם אחראים למחדל שעניינו אי רישום הזכויות על שם התובעים.

ואכן, הממצאים שנקבעו במסגרת ההליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי מכריעים, לטעמי, את שאלת האחריות, אף בתיק זה, ולאחריהם כבר לא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבעות – כולן, יחד ולחוד – אחראיות כלפי התובעים בגין אי רישום הזכויות (ראו בעיקר בעמ' 3 לפסק הדין, בשורות 23-30); וכי הנתבע 5 אחראי כלפי הנתבעות 1-4 (ראו בעמ' 4 לפסק הדין בשורות 6-8; לעובדה כי פסק דין בהעדר הגנה/התייצבות מהווה מעשה בי"ד ראו רע"א 2237/06 בנק הפועלים בע"מ נ' וינשטיין (8.3.09)).

ביחס לאחריותו של הנתבע 5 כלפי התובעים, לכאורה אין פסק דינו של בית המשפט המחוזי מהווה מעשה בית דין, אולם סבורני כי הקביעות המתחייבות ממנו – דהיינו כי הנתבעות 1-4 הפרו את התחייבותן כלפי התובעים מכח הסכם המכר; וכי הנתבע 5 אחראי כלפי הנתבעות 1-4 שכן בעטיו התעכב הרישום – מחייבות את המסקנה כי הנתבע 5 אחראי גם כלפי התובעים. משהיה הנתבע 5 צד להליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי – ולו כצד ג' ולא כנתבע ישיר – והיה לו יומו בפני בית המשפט המחוזי לטעון את כל הטענות שבפיו לא רק כלפי ההודעה לצד שלישי שהוגשה נגדו אלא גם כלפי התביעה העיקרית – הרי שלא ראיתי כל קושי לקבוע כי ממצאיו של פסק הדין מחייבים את הנתבע 5 גם כלפי התובעים.

לשיטתי, אף אלמלא היה בפסק הדין משום מעשה בית דין, לא יכולה להיות כל מחלוקת על שאלת האחריות כלפי התובעים בתיק זה. משעה שהוראות הסכם המכר כה ברורות, ומשעה שאיש מן הנתבעים לא טען לקיומו של כח עליון, הרי שברור כי משלא בוצע הרישום על שם הרוכשים במועדים שנקבעו (ועל כך אין כל חולק), הרי שההסכם הופר (ראו והשוו ע"א 7991/07 רפאלי ואח' נ' רזין ואח' (12.4.11), בפסקה 26 לפסק דינו של כב' השופט ג'ובראן; וכן תא 1821/09 פאפין יצוג ומסחר בע"מ נ' נולטון נכסים (1995) בע"מ ואח' (9.12.12), בפסקה 19 לפסק הדין). אף הנתבע 5 לא כפר באופן אמיתי באחריותו למחדל (ראו, למשל, עמ' 23 לפרוטוקול ש' 14), אם כי טען לסיבות שונות (אישיות ואחרות) שגרמו לעיכוב למשך פרק זמן זה או אחר, אך ברי כי אין בהן כדי לבטל את המחדל או להסירו.

הטענה היחידה שנותרה בפי הנתבעים לעניין האחריות היא טענת ההתיישנות והשיהוי.

הנתבעים טענו, כי עילת התביעה של התובעים נולדה, לכל המאוחר, בשנת 2002 (דהיינו לאחר שחלפו 24 חודשים מיום השלמת הליכי האיחוד והחלוקה וטרם נרשם בית משותף), ולפיכך, התביעה, שהוגשה בשנת 2015 (או למצער, בשנת 2011, אם רואים את הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי כעוצרת את מירוץ ההתיישנות), הוגשה לאחר תום תקופת ההתיישנות.

בהידרשו לטענת ההתיישנות שהועלתה מפי הנתבעות כבר בהליך בפניו, קבע בית המשפט המחוזי את הדברים הבאים:

"לא ראיתי לקבל את טענת ההתיישנות שכן במועד הגשת התביעה הליכי הרישום טרם הושלמו כך שמדובר במחדל נמשך.

איני נדרשת לדיון בשאלה האם מדובר בהפרה המזכה את התובעים בפיצויים, שאלה שתידון במסגרת התביעה הכספית, וכל טענה בעניין זה שמורה לצדדים".

הנתבעים טענו, כי כיוון שמדובר בתביעה שונה, הרי שקביעת בית המשפט המחוזי בסוגיית ההתיישנות אינה מחייבת בהליך שבפניי.

דין הטענה להידחות. סבורני, כי עילת התביעה במסגרת ההליך שבפניי ובמסגרת ההליך שנדון בבית המשפט המחוזי היא זהה, ורק הסעדים שנתבעו הם שונים. ודוק, מדובר למעשה בתביעה אחת אשר הדיון בה פוצל כך שהסעד שעניינו מתן צו עשה נדון בפני בית המשפט המחוזי, והסעד הכספי נדון במסגרת הליך זה, וזאת בשל כללי הסמכות העניינית.

עילת התביעה נגד הנתבעות 1-4 היא אותה עילה, והיא נעוצה בהפרת חובתם עפ"י הסכם המכר לרשום את הבית על שם התובעים. והוא הדין בהודעת לצד שלישי שהוגשה נגד הנתבע 5.

במצב דברים זה, סבורני כי הכרעתו של בית המשפט המחוזי אף בסוגיית ההתיישנות מהווה מעשה בית דין המחייב גם בענייננו את דחיית טענת ההתיישנות.

למעלה מן הצורך אעיר, כי גם לגופו של עניין, מסקנתו של בית המשפט המחוזי, המקובלת, בכל הכבוד, גם עליי, כי העובדה שמדובר במחדל נמשך שוללת את טענת ההתיישנות, יפה ונכונה גם לענייננו ולפיכך גם אלמלא היה מדובר במעשה בית דין הרי שדין הטענה היה להידחות.

אף טענת השיהוי והנזק הראייתי, שנטענה בעיקר מפי הנתבע 5, דינה להידחות.

דחיית תביעה בשל שיהוי אשר אינו עולה כדי התיישנות תיעשה במשורה ורק במקרים חריגים. בענייננו, למעשה, מבקשים הנתבעים, ובפרט הנתבע 5, באמצעות טענת השיהוי, לגלגל לפתחם של התובעים את האחריות למחדל הרובץ לפתחו. ודוק. הנתבע 5 הוא שחדל והתרשל באי רישום הבניין כבית משותף ובאי רישום הזכויות על שם התובעים משך שנים לא מעטות, וכעת הוא מבקש לטעון כי בשל חלוף הזמן אבדו המסמכים והראיות הנחוצים לו כדי להוכיח מדוע התעכב הרישום. מדובר בטענה מקוממת שדינה להידחות.

סוף דבר, על יסוד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתא 9407/07/11 אני קובעת, כי הנתבעות 1-4 הפרו את הסכם המכר שנחתם בינן לבין התובעים בכך שלא השלימו את הליכי הרישום בתוך פרק הזמן שנקבע במסגרתו, ולמעשה עד לשנת 2016; וכי הנתבעים כולם חייבים כלפי התובעים לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לתובעים עקב הפרה זו.

עוד אני קובעת, כי הנתבע 5 אחראי כלפי הנתבעות 1-4, ועליו לשפותו בכל סכום שיחוייבו בו כלפי התובעים מכח פסק הדין.

בשולי הדברים אציין, כי לא מצאתי ממש בטענת הנתבעות 1 ו - 3כי בשל העובדה שהנתבע 5 חוייב כלפיהן, הרי שיש לחייב אותו בלבד במלוא פסק הדין.

התובעים זכאים לכך שיינתן פסק דין המחייב את הנתבעים כולם כלפיהם – יחד ולחוד – לשאת בכל סכום הנזק שנגרם להם, ואין הם צריכים להסתפק בפסק דין נגד הנתבע 5 בלבד; אחריותו של הנתבע 5 כלפי הנתבעות 1-4 אינה גורעת מאחריותן כלפי התובעים.

הנזק שנגרם לתובעים

במסגרת הסיכומים שהוגשו מטעמם, עתרו התובעים לפיצוי בגין הנזקים הבאים, שלטענתם נגרמו להם בעקבות אי רישום הבעלות בדירה על שמם:

• פיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר – בסך 113,119 ₪ (שהם 10% מן התמורה ששילמו (פיצוי אותו כינו התובעים "פיצוי מוסכם"));

• פיצוי בגין ירידת ערך הדירה בשל אי הרישום – בסך 225,000 ₪ (שהם, לטענת התובעים, 10% משווי הדירה בעת הגשת התביעה);

• נזק כספי שנגרם להם בשל נשיאה במס רכישה מוגדל, מס שבח, וריביות משכנתא – בסך 65,518 ₪.

• הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

   

  יוער, כי במסגרת כתב התביעה לא נתבע רכיב ה"פיצוי המוסכם", אולם נתבע פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 100,000 ₪.

   

  משיקולי אגרה, העמידו התובעים את תביעתם על סך 380,000 ₪.

   

  הנתבעים טענו, כי התובעים אינם זכאים לכל פיצוי שכן לא הוכיחו, ולו בדוחק, אף אחד מן הנזקים הנטענים. עוד טענו הנתבעות טענות שמהותן אשם תורם, בין היתר בשל תרומתם של התובעים לעיכוב בהליכי הרישום.

   

  "פיצוי מוסכם"

   

כפי שטענו הנתבעות 1 ו – 3 בצדק בסיכומים שהוגשו מטעמם, הטענה כי התובעים זכאים לפיצוי מוסכם בגובה 10% משיעור התמורה ששילמו הועלתה לראשונה בסיכומים והיא מהווה הרחבת חזית אסורה ובלתי מוצדקת, ולו מטעם זה דינה להידחות מכל וכל.

אף לגופו של עניין יש להעיר, כי אין כל עיגון בחוזה, בדין או בפסיקה, לטענת התובעים, כי הם זכאים לפיצוי קבוע בשיעור 10% מהתמורה במקרה של הפרה יסודית של ההסכם. סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם המכר הוא ברור ומתייחס להפרות מצד הקונים בלבד. הטענה כי קיים נוהג לקבוע בהסכמי מכר פיצוי מוסכם בגובה 10% מהתמורה, מעבר לכך שהיא טענה עובדתית הטעונה הוכחה, ודאי שאין בה כדי להוביל למסקנה כי במקרה שבו לא נקבע פיצוי מוסכם כאמור בהסכם בין הצדדים שבפניי, יש לשנות את תנאי הסכם המכר בדיעבד ולכלול בו פיצוי מוסכם כאמור.

מדובר בהתערבות בוטה בחופש החוזים אשר אינה מוצדקת, גם אם מדובר בחוזה אחיד.

יתר על כן, עפ"י הדין, המעוגן, בעיקרו של דבר בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות"), ככלל, זכאי הצד הנפגע לפיצוי רק בגין הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ולא מעבר לכך (ראו סעיף 10 לחוק התרופות). זכאות לפיצוי מוסכם היא החריג, החל כאשר כך הסכימו במפורש הצדדים להסכם (ראו סעיף 15 לחוק התרופות). אם לא די בכך, הרי שהצדדים עיגנו במפורש את כוונתם להחיל את חוק התרופות על מערכת היחסים החוזית ביניהם (ראו סעיף 12.1 להסכם המכר).

למעלה מן הצורך אעיר, כי אף אילו היו התובעים זכאים לפיצוי מוסכם מכח הסכם המכר, ממילא ככל שבחרו לתבוע פיצוי בגין נזק ממשי, אין הם זכאים לתבוע גם את הפיצוי המוסכם (ראו, למשל, ע"א 2251/05 ואן דאם ואח' נ' כהן (5.7.07); עא 2981/92 יעקב כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, פ''ד נ(2) 869).

לסיכום האמור עד כה, דין תביעת התובעים ל"פיצוי מוסכם" להידחות.

פיצוי בגין ירידת ערך

התובעים טענו, כאמור, כי נגרם להם נזק של ירידת ערך הדירה בשל אי הרישום, בשיעור של 10%.

אלא, שהתובעים לא הביאו כל ראיה להוכחת נזק זה. ודוק. מדובר בנזק אשר ניתן היה להוכיחו בקלות באמצעות חוות דעת שמאית, וכזאת לא הובאה ע"י התובעים, ואף לא הובא כל הסבר מדוע לא הוצגה חוות דעת כאמור.

טענת התובעים, כי יש להסיק ממקרים אחרים שנדונו בפסיקה, במסגרתם הוגשו ע"י התובעים חוות דעת שמאיות המעידות על ירידת ערך בשיעור של 5%-10% - דינה להידחות.

ראשית, לא מתקבל על הדעת כי התובעים, אשר בחרו שלא להגיש חוות דעת בתיק זה, יבקשו להיבנות מחוות דעת שהוגשה במסגרת תיק אחר. אדרבא. דווקא העובדה שבתיקים אחרים הסתמכו בתי המשפט על חוות דעת שהוגשו לעניין שיעור ירידת ערך בגין העדר הרישום, מעידה על כך שמדובר בנזק שניתן להוכיחו בראיות, ולפיכך ככל שלא עשו כן התובעים בענייננו דין טענתם לירידת ערך להידחות.

שנית, וחשוב מכך, ברור כי לא ניתן להסתמך על חוות דעת שמאית שהוגשה במסגרת תיק אחר שכן אין לבית משפט זה כל כלים להעריך האם ירידת הערך אשר היתה נכונה לדירה אחרת, בנסיבות אחרות ובמועד אחר, נכונה גם לענייננו, מה גם שהמקורות אליהם הפנו התובעים מלמדים על כך ששיעור ירידת הערך הנגרם כתוצאה מאי רישום זכויות הבעלות אינו קבוע והוא משתנה ממקרה למקרה בהתאם לנסיבותיו, כך שברי שעל מנת להעריך את שיעור ירידת הערך בנכס ספציפי, יש להידרש לחוות דעת שמאית הרלוונטית לנתוני הנכס הספציפי, וכזאת לא הוגשה.

מאותה סיבה אף אין בהפנייה למחירון יצחק לוי כדי לסייע לתובעים, ואף לא לכתבה אשר צורפה לסיכומיהם, ואשר מעבר לכך שלא ברור איזה ערך ראייתי יש לה, הרי שבצדק ציינו הנתבעות 1 ו – 3 בסיכומיהן כי מדובר בראיה שצורפה לראשונה לסיכומים וככזו אין להידרש לה.

סיכומה של נקודה זו, התובעים לא הוכיחו בחוות דעת שמאית, כמתבקש וכמתחייב בנסיבות העניין, כי נגרם להם נזק בגין ירידת ערך הדירה בשיעור של 10% כנטען על ידם.

במאמר מוסגר יוער, כי אף יש ממש בטענות הנתבעות 1 ו –3 כי אי הגשת חוות דעת שמאית, אף פועלת לחובת התובעים, באשר, בהתחשב בתמורות שאירעו בשוק הדיור בשנים האחרונות (ראו בהקשר זה גם נספחים 14-15 לתצהיר מר פרשקובסקי), אין לשלול את האפשרות כי במהלך התקופה הרלוונטית לא זו בלבד שערך הדירה לא ירד, אלא סביר שאף עלה.

כך או כך, שקלולם של נתונים אלו זה מול זה, אמור היה למצוא ביטויו בחוות דעת שמאית שהנטל להגישה היה על התובעים, ומשלא הוגשה כזו מטעמם, על אף שהיה מתבקש ומתחייב להגישה בנסיבות העניין בהתחשב בטיב טענות התובעים, הרי שאין מנוס מן המסקנה כי חוות דעת כזו לא היתה משרתת את עניינם של התובעים, וגם מטעם זה דין טענתם בעניין ירידת הערך להידחות.

לסיכום האמור עד כה, לא עלה בידי התובעים להוכיח כי בשל אי רישום הדירה על שמם בטאבו, נגרם להם נזק של ירידת ערך הדירה בשיעור של 10%.

הנזק שהוכח ע"י התובעים

על אף האמור, אין בידי לקבל את טענת הנתבעים כי משלא הוכחה ירידת ערך בחוות דעת שמאית, הרי שהתובעים לא הוכיחו כלל כי נגרם להם נזק כלשהו במכירת דירתם בשל אי רישום זכויותיהם בה.

עמדתי היא, כי עלה בידי התובעים להוכיח כי נגרם להם נזק בשל אובדן הזדמנות למכור את הדירה, בשל מצבה הרישומי.

זאת ועוד, עמדתי היא כי לאור טיבו של רכיב נזק זה, הדומה במהותו לירידת הערך שנתבעה ע"י התובעים, זכאים התובעים לפסיקת פיצוי בגינו, הגם שהוא לא נתבע על ידיהם כראש נזק נפרד ומפורש.

במה דברים אמורים?

מטעם התובעים הוגשו ראיות, המלמדות על כך שכתוצאה מהעיכוב ברישום הדירה על שמם היה להם קושי למכור את הדירה, והם אף הפסידו לפחות הזדמנות אחת למכור אותה במחיר גבוה יותר מזה שבו נמכרה בסופו של דבר.

בעניין זה, הוגש תצהירה של גב' לוסיה מלמד, אשר העידה כי בשנת 2012 התעניינו היא ובן זוגה באפשרות לרכוש את הדירה, ואף הסכימו לשלם עבורה סך של 2,120,000 ₪, ואולם בסופו של דבר חזרו בהם רק בשל העובדה שהדירה לא היתה רשומה על שם המוכרים.

הגב' מלמד אף העידה בפניי ועדותה היתה מהימנה עליי. גם אם ניתן לטעון כי החלטתה לוותר על הרכישה כליל בשל בעיית הרישום היתה בלתי מוצדקת או בלתי רציונלית, אין בכך כדי לגרוע מאמינותה ומהעובדות עליהן העידה.

שוכנעתי, אפוא, כי בשנת 2012 היתה בידי התובעים הזדמנות למכור את הדירה לגב' מלמד, תמורת הסך של 2,120,000 ₪, וכי עסקה זו לא השתכללה בשל בעיית הרישום.

בסופו של דבר, אין חולק, כי ביום 3.2.15 נמכרה הדירה תמורת סך של 1,950,000 ₪ לה"ה שאול ששכרו אותה מן התובעים קודם לכן, על סמך אופציה שניתנה להם במסגרת הסכם השכירות, לרכוש את הדירה באותו סכום (ראו נספח י"ב לתצהיר התובע, נספח 16 לתצהיר מר פרשקובסקי ועמ' 10 לפרוטוקול ש' 21-23).

יחד עם זאת, אין בידי לקבוע, כי הנזק שנגרם לתובעים עולה כדי מלוא ההפרש בין הסכום בו יכולים היו למכור את הדירה לגב' מלמד בשנת 2012 לו היתה רשומה על שמם, לבין הסכום בו נמכרה בסופו של יום, וזאת ממספר טעמים.

ראשית, אין כל בסיס להשוואה בין הסכומים השונים אשר קיים ביניהם פער בלתי מבוטל בזמנים, במהלכו התרחשו תמורות שונות בשוק הדיור, אשר בהעדרה של חוות דעת שמאית או אחרת אין לביהמ"ש כל כלים להעריך את השפעותיהם.

שנית, מן הראיות שהובאו ע"י התובעים עולה כי הללו אמנם עשו ניסיונות למכור את הדירה במהלך השנים וכי נתקלו בקשיים עקב בעיית הרישום, אולם ניסיונות אלו לא היו עקביים.

מטעם התובעים הוגש מסמך המעיד על ניסיון אחד למכור את הדירה בשנת 2010 (ראו נספח ח' לתצהיר התובע, אשר בניגוד לנטען, אין עולה ממנו בהכרח כי המצב הרישומי והוא בלבד היה המכשול שמנע את המכירה); לאחר מכן הניסיון הנ"ל בשנת 2012 למכור את הדירה לגב' מלמד; ולאחר מכן הובאו ראיות רק לניסיונות מכירה שנעשו במהלך שנת 2014, באמצעות המתווך מר חנוך.

(בהקשר זה ראו גם המוצג שסומן נ/5 ממנו עולה כי פנייתם הראשונה של התובעים בעניין, באמצעות באת כוחם, אל הנתבעות, נעשתה ביום 3.4.11, כשנה לאחר שרכשו את דירתם הקודמת; ואישורו של התובע בחקירה נגדית כי אין בידיו להציג מסמכים המעידים על כך שפרסם את הדירה למכירה או כי הזמין שירותי תיווך קודם לשנת 2014 - עמ' 12 לפרוטוקול ש' 10-21).

אזכיר, כי הוכח ע"י הנתבעים כי במהלך השנים נמכרו דירות אחרות באותו בניין שהיו במצב רישומי זהה (ראו, למשל, הנסח ההיסטורי שצורף לתצהירו של הנתבע 5) ועוד הוכח, כי ניתן היה לקבל (ואף התובעים קיבלו וגם הרוכשים שרכשו מהם את הדירה, בעודה במצבה הרישומי הקודם), משכנתא גם עבור רכישת דירה שאינה רשומה בטאבו.

הנה כי כן, הגם שהוכח כי בשל מצבה הרישומי נתקלו התובעים בקשיים במכירת הדירה, הרי שלא שוכנעתי כי לא ניתן היה למכור את הדירה קודם למועד בו נמכרה או במחיר גבוה יותר מזה שבו נמכרה בסופו של דבר (גם אם נמוך יותר מזה שהוצע להם ע"י הגב' מלמד), ונראה כי במאמץ סביר ניתן היה לעשות כן.

למעשה, נראה כי התנהלות התובעים – אשר כאמור רכשו את דירתם הנוכחית כבר בשנת 2010 וניסיונותיהם למכור את דירתם הקודמת בשנים שלאחר מכן היו, כאמור, לא עקביים – מלמדת על כך שהללו ביכרו, כנראה משיקולים כלכליים, משך תקופה של מספר שנים, להמשיך להחזיק בשתי דירות ולהשכיר את דירתם הקודמת, תחת השקעת מאמצים במכירתה במחיר גבוה ככל שניתן בהתחשב במצבה הרישומי.

על כך יש להוסיף כי מצאתי ממש בטענות הנתבעים, כי בהתנהלותם תרמו גם התובעים עצמם לעיכובים ברישום הדירה על שמם (ראו בחקירת התובע בעמ' 13-14 לפרוטוקול, והמסמכים שהוגשו בהקשר זה - נ/2 וכן נ/6-נ/11). הדברים קיבלו ביטוי גם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי (ראו עמ' 4 לפסק הדין ש' 1-4).

ולבסוף, יש להביא בחשבון אף את העובדה שבסופו של דבר החליטו התובעים למכור את הדירה במצבה הרישומי, בעיצומו של הליך הרישום בחסות ההליך שהתנהל בביהמ"ש המחוזי, תחת המתנה של מספר חודשים ומכירתה כאשר היא רשומה בבעלותם בלשכת רישום המקרקעין.

כל אלו מובילים אותי למסקנה, כי על אף שהוכח, כאמור, כי בשל מצבה הרישומי של הדירה החמיצו התובעים הזדמנות למכור אותה, אין בידי לקבוע כי הנזק שנגרם להם עולה כדי ההפרש בין המחיר בו יכלו למכור אותה באותה הזדמנות, לבין זה בו מכרו אותה בסופו של יום.

בנסיבות העניין, בשוקלי את מכלול הנתונים שהובאו בפניי והוזכרו בתמצית לעיל, מצאתי להעמיד את הנזק שנקבע לתובעים בשל אובדן ההזדמנות האמורה, על דרך האומדנא, על סך של 75,000 ₪.

להשלמת התמונה אציין, כי הנתבעים טענו בפניי כי יש לקזז מסכום הנזק שנגרם לתובעים את דמי השכירות אותם קיבלו התובעים בגין השכרת הדירה במהלך התקופה שחלפה בין מועד רכישת הדירה החדשה ועד מכירת הדירה. אין בידי לקבל את הטענה במלואה.

לנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מאי רישומה של הדירה שני פנים – האחד, עניינו בעיכוב שחל במכירת הדירה בשל הקשיים שנגרמו עקב אי רישומה; והשני, בהפחתת המחיר שהתקבל תמורתה.

ככל שהדברים נוגעים לנזקים שנגרמו לתובעים עקב העיכוב במכירת הדירה, דעתי כדעת הנתבעים כי יש לקזז מנזק זה את התועלת שצמחה לתובעים כתוצאה מפעולות שנקטו להקטנת נזק זה, דהיינו את דמי השכירות, ולכך אתייחס להלן.

יחד עם זאת, ככל שהדברים נוגעים לגובה התמורה שקיבלו התובעים עבור הדירה בשל מצבה הרישומי - הרי שאין קשר בין נזק זה לבין דמי השכירות אותם קיבלו התובעים בתקופה בה הושכרה הדירה. מטרתו של הפיצוי החוזי, היא להעמיד את הנפגע במצב בו היה עומד אלמלא ההפרה, דהיינו התובעים זכאים לפיצוי שיעמידם במקום בו היו עומדים אילו היתה הדירה רשומה על שמם. בענייננו, אלמלא ההפרה, היו התובעים זוכים לקבל בשנת 2012 סך של 2,120,000 ₪ תמורת דירתם, ולהנות מפירות סכום זה במהלך השנים שלאחר מכן. לפיכך, לא סברתי כי יש לנכות מסכום הפיצוי שפסקתי להם בגין אובדן הזדמנות זו, את פירות הסכום אותו זכאים היו בכל מקרה לקבל.

נזק כספי בגין תשלום מס שבח, תשלום מס רכישה מוגדל ותשלומי ריבית

כזכור, התובעים טענו כי נגרמו להם נזקים נוספים בשל העיכוב במכירת הדירה והעובדה שנאלצו לרכוש את דירתם החדשה, תוך נטילת משכנתא מוגדלת, עוד קודם למכירת הדירה הקודמת. בכלל זאת, טענו התובעים כי נאלצו לשלם מס רכישה בשיעור מוגדל (בשל כך שדירתם הנרכשת לא היתה דירתם היחידה), כי נאלצו לשלם מס שבח, וכן כי נאלצו לשאת בתשלומי ריבית גבוהים בשל המשכנתא שנטלו.

סבורני, כי התובעים לא הוכיחו כי הם זכאים לפיצוי בגין ראש נזק זה.

ראשית, להשקפתי, לא עלה בידי התובעים להוכיח, במאזן ההסתברויות, כי המהלך של רכישת דירה חדשה בשנת 2010 תוך מכירת דירתם הישנה רק בשנת 2012, נכפה עליהם עקב אי רישום הדירה, ונראה כי הללו כלכלו צעדיהם והחליטו להמתין עם רכישת הדירה, לאור כשלונם למכור אותה במחיר בו חפצו.

כפי שהובהר לעיל, מקובלת עליי הטענה כי בשל אי רישום הדירה על שם התובעים היה קושי למוכרה, ונגרמו עיכובים במכירתה עקב כך. יחד עם זאת, כפי שקבעתי לעיל, התובעים לא הראו כי לאחר שנכשל הניסיון למכור את הדירה בשנת 2010 ועד לשנת 2012 עשו ניסיונות כלשהם למכור את הדירה (ראו גם תצהיר התשובות לשאלון נ/13). ואף לאחר מכן, כאשר נכשל הניסיון למכור את הדירה לגב' מלמד בשנת 2012, לא פעלו התובעים למכירתה עד שנת 2014. בצד זאת, אף כפי שטענו בצדק הנתבעות 1 ו – 3, לא נעשה ניסיון להשיג דחייה בתשלום מס הרכישה עד למכירת הדירה הישנה (ראו חקירת התובע בעמ' 11 לפרוטוקול והמסמך נ/3).

נראה, אפוא, כי התובעים בחרו, משיקולים אישיים וכלכליים, להקדים את רכישת הדירה החדשה, חרף אי מכירת הדירה הקודמת, ואין לי אלא להניח, כי עשו כן מתוך הבנה כי ייתכן ועדיף להמתין עם מכירת הדירה עד לרישומה ולממן, בתקופת הביניים, את תשלומי המשכנתא על דירתם החדשה מדמי השכירות שקיבלו עבור דירתם הישנה.

בחירה בדרך פעולה זו, אכן הסבה לתובעים הוצאות שנגרמו עקב רכישת הדירה החדשה כדירה נוספת ולא יחידה; אך בצד זאת, כאמור, אף נהנו התובעים מדמי שכירות שקיבלו עבור דירתם הישנה.

כפי שעולה מן הראיות שהונחו בפניי, הדירה הושכרה במהלך כל התקופה ברצף, תמורת סך של 6,200-7,000 ₪ לחודש (ראו נספח י"ב לתצהיר התובע; המוצג נ/4; חקירת התובע עמ' 16 לפרוטוקול ש' 25).

משמעות הדבר היא, כי הנזקים שנגרמו לתובעים לטענתם בגין העיכוב במכירת דירתם, והצורך לרכוש דירה אחרת בעודם מחזיקים בדירתם הקודמת (המגיעים, עפ"י טענות התובעים בסיכומים, לסך של 65,518 ₪) מתאיינים למול התועלת שצמחה לתובעים בתקופה זו בשל השכרת הדירה. הנה כי כן, הפעולות שנקטו התובעים להקטנת הנזקים שנגרמו להם עקב העיכוב במכירת הדירה הובילו למעשה לביטולו של נזק זה, ככל שנגרם להם, כך שאין הם זכאים לכל פיצוי בגין ראש נזק זה.

מעבר לכך יש להעיר, כי התובעים כשלו גם בהוכחת נזקים אלו שנטענו על ידם, והם לא השכילו להמציא ראיות ברורות מתוכן ניתן יהיה להיווכח מהו הסכום אותו נאלצו לשלם ביתר בשל ההפרה.

כך, התובעים, כזכור, טענו, כי עקב העובדה שנאלצו לרכוש את דירתם החדשה כדירה שנייה, נאלצו לשלם מס רכישה גבוה, בסך 99,654 ₪. התובעים צירפו מסמכים המעידים על תשלום כמחצית הסכום בלבד (נספחי ד'), וכן צורף תחשיב מאתר רשות המיסים המעיד על כך שבגין רכישת הדירה שרכשו כדירה שאינה יחידה, היה עליהם לשלם מס רכישה בסך 99,654 ₪ (נספח ה'1). ואולם, התובעים לא הציגו כל תחשיב המעיד מה שיעורו של מס הרכישה אותו היה עליהם לשלם אילו רכשו את אותה דירה כדירה יחידה (הנספח אשר סומן ה'2 וכולל תחשיב של רכישת דירת מגורים כדירה יחידה, הוא תחשיב המתייחס לדירה ששוויה 1,131,390 ₪ כאשר אין חולק כי הדירה שרכשו התובעים היתה שווה בערך כפליים (ובהתאמה נערך התחשיב שסומן ה'1)). משכך, הרי שלא הונחה ע"י התובעים תשתית ראייתית שתאפשר מסקנה מהו גובה הנזק שנגרם להם, כטענתם, בגין הצורך לשלם מס רכישה מוגדל.

אזכיר, כי בכתב התביעה, תבעו התובעים את מלוא סכום מס הרכישה שנתבע על ידם, ולאחר שהועמדו במהלך ההליך על כך שיש לנכות מסכום זה את הסכום אותו היו משלמים בכל מקרה כמס רכישה, העמידו התובעים בסיכומיהם את הפיצוי הנתבע בגין ההפרש במס הרכישה על סך של 50,000 ₪, ואולם לא פירטו כיצד הגיעו לסכום זה.

אף התשלום הנטען בגין מס שבח בסך 3,593 ₪ לא הוכח ע"י התובעים ולא צורפה כל קבלה על תשלום מס השבח (צורף רק נספח ו' לתצהיר התובע), כך שלא ניתן לדעת איזה סכום שילמו, אם בכלל, כמס שבח, או שמא קיבלו פטור מסיבות אחרות או במועדים אחרים.

ואף ביחס לשיעורי הריבית אותם תבעו, לא עלה בידי התובעים להוכיח מהם שיעורי הריבית בהם נשאו כתוצאה מהעיכוב שחל במכירת דירתם, ומן המסמך שצורף על ידם (נספח ז' לתצהיר התובע) לא ניתן ללמוד דבר, והתובעים לא הציגו כל חוות דעת חשבונאית או כל תחשיב שיוכיח מה שיעור הריבית אותו היו נדרשים לשלם רק בגין התקופה שבין 2010-2012.

ודוק. מדובר בנזקים הניתנים לכימות והוכחה בקלות יחסית, באמצעות מסמכים וראיות אובייקטיביות.

כך או כך, כאמור, גם אם אניח כי הסכומים אותם תבעו התובעים בגין התשלומים בהם נשאו עקב רכישת דירתם החדשה קודם למכירת דירתם הקודמת הינם אכן כפי שתבעו אותם התובעים (ומצטברים לסכום כולל של 65,518 ₪) עדיין לא היה בכך כדי לסייע לתובעים שכן, כאמור, אלו נבלעים בתועלת שצמחה לתובעים כתוצאה מהשכרת הדירה (כאמור בסך 230,000-250,000 ₪).

נזק בלתי ממוני

התובעים לא חזרו בסיכומיהם על הטענה כי נגרם להם נזק בלתי ממוני, ומשכך יש לראותם כמי שזנחו טענה זו.

ודוק. התובעים פירטו בסיכומים, ברחל בתך הקטנה, מהם הסכומים שנתבעו על ידם בגין כל אחד מראשי הנזק, כך שהויתור על הנזק הבלתי ממוני היה מודע ולא ניתן לראותו כהשמטה מקרית.

חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בכך שהנתבעים טענו בהרחבה בסיכומיהם לזניחת התביעה לפיצוי בגין נזק לא ממוני, והתובעים כלל לא ביקשו להשיב על סיכומים אלו או להסתייג מן הדברים.

לפיכך אני קובעת כי אין מקום לפצות את התובעים גם בגין טענותיהם לנזק בלתי ממוני, שממילא לא הוכח.

סיכום

סוף דבר, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 75,000 ₪.

עוד אני מחייבת את הנתבעים לשאת בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.

עוד אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי ומחייבת את הצד השלישי, עו"ד וינציגסטר, לשפות את הנתבעות בגין הסכומים בהם חוייבו במסגרת פסק דין זה, ולשאת בהוצאות הנתבעות 1 ו – 3 ובשכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪ לכל אחת מן הנתבעות הללו.

ניתן היום, ד' תשרי תשע"ח, 24 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.