דואני ואח' נ' מ.מ. פסגות הלל יפה פינוי בינוי בע"מ

בפניי שתי תביעות שאוחדו לדיון אחד, שעניינן מתן פסק דין הצהרתי וצו עשה:

התביעה הראשונה – תביעת התובעים בת"א 10140-12-21 (להלן: "הדיירים" או "בעלי הזכויות") להורות בפסק דין הצהרתי שביטול הסכמי הפינוי בינוי שנחתמו בינם לבין חברת מ.מ. פסגות הלל יפה פינוי בינוי בע"מ (להלן: "הנתבעת" או "חברת פסגות"), באמצעות הודעות ביטול מתאריכים 26.8.21 ו- 30.8.21, נעשה כדין, וליתן צו לרשם המקרקעין המורה על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הנתבעת במרשם על זכויות הדיירים (להלן: "תביעת הדיירים").

התביעה השנייה – תביעת חברת פסגות בת"א 14235-02-22 כנגד הדיירים להורות בפסק דין הצהרתי שההסכמי פינוי הבינוי שנחתמו בין הצדדים תקפים ומחייבים, לא בוטלו כדין, אינם בטלים ואינם ראויים לביטול, וליתן צו עשה המורה לדיירים לפעול בהתאם להוראות ההסכמים ועל אכיפתם (להלן: "תביעת פסגות").

רקע

1. הדיירים התקשרו עם הנתבעת בשני הסכמי פינוי בינוי, לביצוע פרויקט פינוי בינוי רחב היקף בפינת הרחובות הלל יפה וז'בוטינסקי בחדרה (להלן: "הפרויקט"). הסכם ראשון נחתם בתאריך 18.6.20 בין בעלי הזכויות שברח' הלל יפה 8 (גוש 10036, חלקה 295) והלל יפה 10 (גוש 10036, חלקה 149) (להלן: "דיירי הלל יפה") לבין חברת פסגות (להלן: "הסכם הלל יפה"). דיירי הלל יפה יוצגו בהסכם על ידי עו"ד איתי שטאוי. הסכם שני נחתם בתאריך 21.6.20 בין בעלי הזכויות ברח' ז'בוטינסקי 1 (גוש 10036, חלקה 296) וז'בוטינסקי 3 (גוש 10036 חלקה 297) (להלן: "דיירי ז'בוטינסקי") לבין חברת פסגות (להלן: "הסכם ז'בוטינסקי"). דיירי ז'בוטינסקי יוצגו על ידי עו"ד דולפין מינצר כרמון. הסכם הלל יפה והסכם ז'בוטינסקי יקראו יחדיו: "ההסכמים".

    

2. ההסכמים עוסקים בהריסת הבניינים בהם מצויות דירות הדיירים ובניית מבני מגורים חדשים, שיכללו דירות חדשות שיינתנו לדיירים, כנגד ויתור של הדיירים לחברת פסגות על כל הזכויות הקשורות בדירותיהם הנוכחיות, לרבות הזכויות שיתווספו לחלקות לאחר אישור תב"ע חדשה במקרקעין. מכח ההסכמים נרשמו לטובת חברת פסגות הערות אזהרה במרשם המקרקעין על חלקות הדיירים.

    

3. חברת פסגות היא חברת פרויקט, שהוקמה בתאריך 6.8.19 לצורך השלמת הפרויקט. טרם התקשרות הדיירים עם חברת פסגות בהסכמים, התקשרו הדיירים עם היזם המקורי שהוא חברת זכריה לוי ובניו חברה לבנין ואחזקות (2009) בע"מ (להלן: "חברת זכריה לוי") יחד עם מר שניר לוי (להלן: "מר שניר"), שצורף כדירקטור לחברת פסגות על מנת להבטיח את המשך מעורבותו בפרויקט. חברת זכריה לוי כרתה עם חברת פסגות הסכם למתן שירותים מיום 12.2.19 (מוצג ת/12), שבכותרתו הוגדרה חברת פסגות כ"חברה" או "היזם" ולפיו חברת זכריה לוי תיתן שירותים לחברת פסגות.

   טענות הדיירים:

    

4. לטענת הדיירים, במרץ 2021, מבלי שהדבר הובא לידיעתם בזמן אמת, הועברה השליטה בחברת פסגות מהיזמים פנחס פרקש וישראל אברמוב לבעל שליטה חדש, מר שמגר ואקנין (להלן: "מר ואקנין"), שהפך לבעל החברה באמצעות שרשור חברות שבשליטתו. במועד זה הועברו לפחות 50% ממניות חברת האם אלד פסגות בע"מ לחברה שבעלות מר ואקנין – גשם בוטיק ניהול בע"מ (להלן: "חברת גשם").

5. לאחר שמר ואקנין רכש את השליטה בחברת פסגות, ובעקבות סכסוך שהתגלה בינו לבין מר שניר, הודיעה חברת פסגות בתאריך 2.5.21 שחברת זכריה לוי ובאופן ספציפי מר שניר אינם רשאים לפעול בקשר עם הפרויקט לכל דבר ועניין, ובפרט אינם רשאים לפעול בפני הוועדה לתכנון ובנייה. מאותו מועד, מר שניר לא היה שותף לשום החלטה או עניין שהתקבלו בחברת פסגות.

    

6. ביום 23.6.21 הוטלו עיקולים על הערות האזהרה שנרשמו לטובת חברת פסגות מכח ההסכמים. העיקולים נותרו על כנם ולא הוסרו לכל הפחות במשך 5 חודשים.

    

7. לטענת הדיירים, חברת פסגות לא יידעה אותם אודות חילופי השליטה בה, לא יידעה אותם על נישול חברת זכריה לוי מהפרויקט וביטול ייפוי הכח התכנוני שניתן למר שניר ואף לא ידעה אותם אודות רישום העיקולים על זכויותיהם. עם גילוי עובדות אלו, התריעו הדיירים על ההפרות ודרשו תיקונן המידי במכתבים שנשלחו על ידי באי כוחם בתאריכים 26.7.21 ו- 27.7.21. לטענתם, בחלוף כחודש, בהעדר כל מענה ענייני, הודיעו על ביטול ההסכם בהודעות ביטול שנשלחו לנתבעת על ידי באי כוחם בתאריכים 26.8.21 ו- 30.8.21. בהודעות הביטול נדרשה חברת פסגות לפעול להשבת המצב לקדמותו ובכלל זה למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתה על זכויות הדיירים, למחוק את העיקולים, לדווח לרשויות המיסים על ביטול ההסכם ולהשיב את ייפוי הכח מטעם בעלי הזכויות.

    

8. לטענת הדיירים, חברת פסגות הכחישה את ההפרות במכתבים מתאריכים 17.8.21 ו- 30.8.21 וטענה שהיא פועלת למחיקת העיקולים. היא סירבה למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתה ולא מילאה את דרישת הדיירים להשבת המצב לקדמותו. כמו כן, ממועד ההודעה על ביטול ההסכם לא פעלה חברת פסגות לקידום הפרויקט כלל וזנחה אותו לחלוטין. לטענתם, גם אם היתה רוצה פסגות רוצה לקדמו, היא לא יכולה לעשות זאת מכיוון שההרשאות ניתנו למשרד עו"ד ומתכננים ספציפיים שהוסכמו על ידי הדיירים - אותם פיטר מר ואקנין.

    

9. הדיירים טענו שמסכת האירועים שאינה שנויה במחלוקת מלמדת על כך שההסכמים הופרו על ידי הנתבעת בשורת הפרות יסודיות, שכל אחת מהן כשלעצמה הקנתה להם זכות לביטול ההסכם, ועל אחת כמה וכמה על רקע הצטברות ההפרות. ההפרה הראשונה מצד הנתבעת היתה במרץ 2021, כשהוחלפו היזמים דה פקטו בידי הנתבעת, והועברו לפחות 50% ממניות חברת האם אלד פסגות בע"מ לחברת גשם שבבעלות מר ואקנין, ופסגות לא יידעה את הדיירים אודות חילופי השליטה בזמן אמת או לאחר מכן.

    

10. לטענת הדיירים, הוכח שחברת פסגות היא חברה ריקה מתוכן, שהוקמה "אד הוק" לצורך הפרויקט בלבד. אין לחברת פסגות משרדים, עובדים או קו טלפון, ואין לה ניסיון, יכולת פיננסית או מהימנות בפרויקטים מעין אלה. לפיכך, ברור שהיזם עמו בחרו להתקשר אינו חברת פסגות, שהיא למעשה קליפה ריקה, אלא בעלי השליטה הקודמים בה. נטען, שמר ואקנין הודה בחקירתו שבעת החתימה על ההסכמים, הדיירים התכוונו להתקשר בהסכם עם הבעלים הקודמים של חברת פסגות, ושהם מעולם לא פגשו בו או הסכימו לעשות עמו עסקים.

     

11. עוד נטען שפסגות לא הוכיחה שמר ואקנין, בעל השליטה והיזם החדש בה, הוא בעל ניסיון בתחום הפינוי-בינוי ובעל בסיס כלכלי איתן והמשאבים הדרושים להוצאה לפועל של פרויקט בסדר גודל זה. הנתבעת לא הציגה ולו אסמכתא בודדת להון העצמי של חברות האם שלה, לפרויקטים שביצע בעל השליטה החדש בה, או ראיה רלבנטית אחרת. בנסיבות אלו, לטענתם קמה חזקה שאילו הובאו ראיות להון העצמי, לניסיון וליכולת של בעל השליטה החדש, הן היו פועלות לחובת הנתבעת.

     

12. יתרה מזאת, נטען שהוכח שנגד מר ואקנין וחברות שונות בשליטתו תלויים ועומדים הליכים משפטים מורכבים, בסכומי עתק, שמטבע הדברים מעלים ספק ביכולתו לקיים את התחייבויות הנתבעת ומטילים צל כבד על התנהלותו בכלל.

     

13. עוד טענו הדיירים שהתנהלותו המפוקפקת של מר ואקנין באה לביטוי כששעבד את זכויות חברת פסגות בפרויקט לטובת צד שלישי, חברת "וולת'סטון נדל"ן", ביום 13.9.21, לאחר שקיבל את הודעות הביטול מהדיירים. בחקירתו ניסה לטעון שהשעבוד הוא רק על "עודפים", למרות שקריאת תמצית פרטי החברה מלמדת אחרת.

     

14. לטענת הדיירים, הלכה פסוקה היא שבין בעלי הדירות לבין היזם הנבחר בפרויקטים מסוג זה נדרש אמון מיוחד, ולכן קמה חובת גילוי ושקיפות מלאה בעניין זהות היזם, זהות מנהליו ובעלי השליטה בו. עוד נפסק שגם בהעדר הוראה בהסכם האוסרת על החלפת היזמים, לא ניתן להעביר את זכויות היזם המקורי ליזם החדש ללא הסכמת הדיירים, ובין היתר נוכח מהות הזכות שאינה ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, וכלפי מי שעליו לבצע את החיוב, לרבות בנסיבות של הסכמים בין הדיירים ליזם. די בכך בכדי לקבוע שהחלפת היזמים ללא הסכמת הדיירים היא הפרה יסודית של ההסכמים, אף אלמלא היו הוראות ספציפיות העוסקות בכך בהסכמים.

     

15. בסעיף 22.7 להסכם ז'בוטינסקי הוטלה הגבלה מפורשת על העברת זכויות הנתבעת בפרויקט. נקבע שהיא תהא רשאית רק: "...להסב או להעביר לחברה או לגוף אחר העוסק בתחום הבנייה מגורים, בעל ניסיון בפרויקטים של תחום הבניה למגורים, עד 49% אחוזים מזכויותיו וחובותיו יחד על פי הסכם זה...". לטענת הדיירים, טענת ההגנה היחידה של הנתבעת היא שאין בהסכמים הוראה האוסרת על שינוי בזהות בלי המניות המחזיקים במניות הנתבעת, והאיסור חל רק על שינוי זהות הנתבעת עצמה. לטענתם, מדובר בטענה מתחכמת ושגויה, שכן אין כל משמעות לאופן ביצוע ההעברה (במכירת הזכויות מהנתבעת לחברה אחרת או באמצעות שינוי השליטה בנתבעת עצמה) שכן התוצאה זהה- שינוי מהותי בזהות היזם וכפייה על הדיירים לבצע פרויקט עם גורם שלא ביקשו להתקשר עמו, שאינם מכירים ואינם סומכים עליו. נטען שטענת הנתבעת מרוקנת מתוכן את הסעיף המפורש האוסר על העברת זכויות היזם בפרויקט.

     

16. בסעיף 5.5 להסכם הצהירה הנתבעת שיש לה את הידע המקצועי, הניסיון, היכולת והאמצעים (לרבות הכספיים וכח האדם) הדרושים לביצוע הפרוייקט ולקיום ההתחייבויות מכוחו. מכיוון שהנתבעת היא "קליפה ריקה", ברור שהכוונה היא לבעלי השליטה בנתבעת, אחרת הנתבעת מצויה בהפרה יסודית של ההסכם למן חתימתו. ממילא, הנתבעת לא הוכיחה ואף לא ניסתה להוכיח שהיזם החדש, מר ואקנין, עונה לקריטריונים הללו.

     

17. בס' 22.5 להסכם הלל יפה, נכתב ש"היזם יהיה רשאי בכל שלב להסב או להעביר לחברה או לגוף אחר העוסק בתחום הבנייה למגורים, בעל ניסיון בפרויקטים של תחום הבניה למגורים, את זכויותיו וחובותיו יחד על פי הסכם זה, כולם או חלקם, ובלבד שלא תיגרענה זכויותיהם של הבעלים וכל התמורות שהובטחו להם...הבעלים מצהירים ומתחייבים כי הם לא יהיו רשאים להתנגד לאיזה מהעברת זכויות הבלים כאמור בסעיף זה ככל שתמורות הבעלים והתחייבויות היזם על פי הוראות הסכם זה לא תיפגענה". לטענת הדיירים, הוסבו הזכויות למר ואקנין שלא הוכיח שהוא בעל ניסיון בפרויקטים של תחום הבניה למגורים (כנדרש בהסכם), וממילא עצם העברת הזכויות פגעה פגיעה קשה בזכויותיהם, שכן העברת הזכויות גרמה להטלת עיקולים על נכסיהם, לנישול חברת זכריה לוי מהפרויקט ולעצירת קידומו בפועל.

     

18. בתקנות החדשות שפורסמו, תקנות פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), תשפ"ב- 2022 (להלן: "תקנות פינוי בינוי") מחויב יזם במסגרת עיקרי ההצעה (השלב הראשוני והמקדים להתקשרות בהסכמי פינוי בינוי) לפרט בפני הדיירים פרטים אודותיו, לרבות פירוט בעלי השליטה בו (תקנה 4(א)(1)), וכן לדווח אודות הליכים משפטיים ומינהליים המתנהלים כנגד היזם או מי מבעלי השליטה בו (תקנה 4(א)(3)). לטענת הדיירים, הדבר מלמד שהמחוקק עצמו סבור שמדובר בפרטים קריטיים, שבלעדיהם לא ניתן לקבל החלטה מושכלת אם להתקשר בהסכמי פינוי בינוי, והמחוקק מטיל את חובת הגילוי לא רק על היזם, אלא גם כלפי בעלי השליטה בו, באופן שלא יוכל לנתק עצמו באמצעות "שרשור חברות", כניסיונה של פסגות בעניינם.

     

19. לטענתם, עצם החלפת היזם (בין במכירת הזכויות על ידי פסגות לגוף שלישי, ובין בשינוי השליטה בה)) כמו גם ההסתרה, העדר השקיפות והגילוי כלפי הדיירים, הם הפרה בוטה ויסודית של ההסכמים. אף על פי כן, ניתנה לפסגות "ארכת חסד" לתיקון ההפרה והשבת המצב לקדמותו, אולם היא לא עשתה כן. על כן, די בהפרה יסודית וחמורה זו כדי לקבוע, שההודעה על ביטול ההסכמים על ידם היתה כדין.

     

20. לטענת הדיירים, ההפרה השנייה של ההסכמים מצד פסגות היא אי מחיקת העיקולים שהוטלו על זכויותיהם. ביום 23.6.21 הוטלו עיקולים על הערות האזהרה שנרשמו לטובת פסגות מכח ההסכמים. פסגות לא יידעה את הדיירים אודות העיקולים, אלא הדיירים גילו על הטלתם במקרה, כתוצאה מקשיים שבהם נתקלו בביצוע עסקאות. על כך העיד הדייר וענונו (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 9, שורות 7-11). עורכי הדין של הדיירים פנו בזמן אמת לפסגות היות שרישום העיקולים הסב נזק לבעלי הזכויות, לרבות סיכול של עסקאות מכר.

     

21. לטענתם, סעיף 26.7 להסכם ז'בוטינסקי קובע שהבעלים רשאים להודיע ליזם על ביטול ההסכם, לאחר הודעה מראש ובכתב כשמוטל עיקול על זכויות היזם על פי ההסכם, שמונע את המשך קיום התחייבותיו וגורם בפועל להפסקת הליווי הבנקאי לפרויקט, והעיקול לא יוסר תוך 90 יום מהיום שנודע ליזם אודות העיקול. כן נקבע בסעיף שהיזם יודיע לב"כ הדיירים על עיקול שיוטל על זכויותיו כאמור בתוך 7 ימים מיום שנודע לו על כך. לפי סעיף 26.8, במקרה של ביטול ההסכם בשל הפרתו על ידי היזם, תועברנה כל זכויות היזם לרשות הבעלים והם יהיו רשאים להתקשר עם יזם או קבלן אחר.

     

22. הדיירים טענו שפסגות לא יידעה אותם אודות העיקולים שהוטלו על זכויותיהם בתוך 7 ימים מהיום שהוטלו (אזכיר כבר עתה, שנקבע שיש להודיע תוך 7 ימים מיום שנודע לפסגות ולא מיום שהעיקולים הוטלו), אלא עובדה זו כאמור נודעה להם במקרה. כמו כן, הוכח שהעיקולים לא הוסרו בתוך 90 יום כאמור בסעיף זה. בניגוד לדברי מר ואקנין בחקירתו שהעיקולים הוסרו תוך 3 חודשים, העיקולים נותרו רשומים במרשם המקרקעין לכל הפחות עד יום 21.11.22. כמו כן, נטען שקיימת זיקה עניינית בין החלפת היזם לבין העיקולים שהוטלו על זכויות הדיירים בשל מעורבות היזם החדש בסכסוכים משפטיים.

     

23. לטענתם, הסרת העיקולים בדיעבד לאחר יותר מחמישה חודשים אינה יכולה לרפא את ההפרה היסודית ואת ביטול ההסכם, הן משום שעצם הטלתם גרמה נזקים רבים לדיירים, והן משום שאין בקיום החיוב המקורי שהופר כדי לרפא את משבר האמון אצל הנפגע ביחסיו עם המפר. מר ואקנין העיד שבהתאם להחלטת בית המשפט ניתן היה להסיר את רישום העיקולים כבר באוקטובר 2021, אך הם נותרו רשומים פרק זמן משמעותי נוסף (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 59, שורות 15-16). לפיכך, די אף בהפרה יסודית זו כדי לקבוע שההודעה על ביטול ההסכמים ניתנה כדין.

     

24. הדיירים טענו שההפרה השלישית של בהתאם להחלטת בית המשפט היא בנישול מר שניר לוי וחברת זכריה לוי מהפרויקט, באופן שהביא לסיכול ההסכם (לרבות ביטול ייפוי הכח התכנוני שניתן למר שניר). לטענתם, בינם לבין חברת זכריה לוי שוררים יחסי אמון ארוכי שנים, וביסוד התקשרותם עם פסגות עמדה היכרותם ואמונם בחברת זכריה לוי שיזמה וקידמה את הפרויקט משנת 2017, ובפרט במנהלה מר שניר, ששימש כאיש הקשר שלהם. העדים מטעם הדיירים (מר אוהד וענונו מטעם דיירי ז'בוטינסקי ומר אברהם מאקיס מטעם דיירי הלל יפה) העידו ש"הפנים" של פסגות מבחינת הדיירים היה מר שניר, והוא ליווה אותם בחתימתם על ההסכמים.

     

25. לטענת הדיירים, ראיות לפעילותה הנמרצת של חברת זכריה לוי לקידום הפרויקט הוצגו בשפע. חברת זכריה לוי הגישה את התב"ע של הפרויקט לוועדה המקומית לתכנון ובניה, היתה אמורה ללוות את הדיירים עד לקבלת היתר הבניה, חתמה על הסכמים עם עורכי הדין לליווי הדיירים ועוד. כדי למנוע חששות בקרב בעלי הזכויות לאור טיבה ואופייה של העסקה, הוסכם שחברת זכריה לוי תערוב להתחייבויות פסגות בהסכמים. כמו כן, מונה מר שניר לדירקטור בפסגות, הוסמך כמורשה חתימה מטעמה בהסכמים וקיבל ייפוי כח לקדם את הליכי התכנון והבניה במוסדות המוסכמים. תכלית המינוי היתה להגן על הדיירים ולהבטיח שמר שניר וחברת זכריה לוי ימשיכו לקדם ולהוביל את הפרויקט. למר ואקנין אין שום ידיעה אישית על כוונת הצדדים במעמד ההתקשרות, ובכלל זאת מדוע מונה מר שניר כדירקטור ומדוע חברת זכריה לוי נתנה ערבות אישית.

     

26. עוד נטען שפסגות בחרה ביודעין ובכוונת מכוון שלא להביא לעדות את מי שהיו נושאי משרה מטעמה במועדים הרלוונטיים להתקשרות, והימנעותה מקימה את החזקה לפיה אילו היו מגיעים לעדות, עדותם היתה פועלת כנגד פסגות. משהחליט מר ואקנין לנשל את חברת זכריה לוי ומר שניר מקידום הפרויקט ולבטל את ייפוי הכח התכנוני שניתן להם תוך הסתרת העניין מהדיירים, הפרה פסגות באופן יסודי את התחייבויותיה, הן המפורשות והן מכללא, כמו גם את חובתה לנהוג בתום לב ובדרך מוקבלת בקיום החוזה.

     

27. לטענתם, הודעת פסגות מיום 2.5.21 (מוצג ת/15), לפיה חברת זכריה לוי אינה רשאית לפעול בפני הוועדה לתכנון ובניה בקשר עם הפרויקט, ניתנה בניגוד מוחלט לאינטרס הדיירים, בלי ליידע אותם מראש או בדיעבד, והביאה לעצירת הליכי התכנון לתקופה ממושכת ולמעשה עד החתימה על הסכמי הפינוי בינוי החדשים מול חברת זכריה לוי בדצמבר 2021. כמו כן, בעקבות סכסוך שהתגלע בין פסגות לבין חברת זכריה לוי הדירה חברת פסגות את מר שניר מדירקטוריון החברה, והוא לא היה עוד שותף בקבלת החלטותיה ומורשה חתימה מטעמה.

     

28. הדיירים טענו שאף שחברת זכריה לוי אינה צד להסכמי הפינוי בינוי, הוכח שביסוד ההתקשרות עם הנתבעת עמד האמון שהדיירים נתנו בה. דברים אלה מצאו ביטוי מפורש בהתחייבויות הכתובות, ובכלל זאת במינוי של מר שניר כדירקטור בפסגות, מהסמכתו לחתום בשמה על מסמכים לצורך ביצוע הפרויקט ובערבות שניתנה על ידי חברת זכריה לוי להסכמים.

29. לטענתם, מלבד הפרת ההסכמים, פסגות הפרה את האמון שנתנו בה הדיירים ואת החובה לקיים את חובותיה החוזיות בתום לב ובדרך מקובלת לפי ס' 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). פסגות פעלה בחוסר שקיפות, הסתירה את ההליכים נגדה וכנגד בעלי השליטה בה וכן את העיקולים שהוטלו מכח אותם הליכים על זכויות הדיירים. כמו כן, פסגות הסתירה את השינויים בבעלי השליטה בחברה ונישלה מתפקידיו את איש אמונם היחיד של הדיירים, באופן חד צדדי ובניגוד להוראות ההסכמים. לפיכך נטען שדי בהפרה יסודית זו כדי לקבוע שהודעות ביטול ההסכמים ניתנו על ידם כדין והם היו רשאים לבטלם.

     

30. לטענת הדיירים, כל אחת משלוש ההפרות היסודיות שנעשו על ידי פסגות כלשעצמה, ובוודאי בהצטברותן, מקנות להם את הזכות לקבל את הסעדים להם הם עותרים. היבט נוסף בשורת ההפרות של פסגות נעוץ בכך שמאז שינוי השליטה בה, היא חדלה לקדם את הפרויקט וזנחה אותו לחלוטין. מר ואקנין לא צירף כל ראיה שפסגות פעלה או פועלת בדרך כלשהי לקידום הפרויקט. יתרה מכך, נטען שפסגות הערימה קשיים על קיום הפרויקט – ראשית, כשביטלה את ייפוי הכח התכנוני של מר שניר וגרמה לעיכוב בקידום הליכי התכנון. בהמשך, כשהגישה בקשה למתן צו מניעה, כשהיא יודעת היטב שהדיירים התקשרו בהסכמי פינוי בינוי חדשים, כאשר בנסחי הטאבו של הפרויקט נרשמה הערת אזהרה לטובת חברת זכריה לוי כבר בדצמבר 2021. נטען שלפסגות אין עניין אמיתי בפרויקט ובקידומו, אלא שהיא מסרבת למחוק את הערות האזהרה ומעדיפה להותיר את הדיירים כ"בני ערובה" בידה.

     

31. הדיירים טענו שביטלו את ההסכמים ללא קשר להתקשרות המאוחרת בזמן עם חברת זכריה לוי ושמשבר האמון העמוק, חוסר שיתוף הפעולה והיחסים הרעועים בינם לבין פסגות פשוט אינם מאפשרים את קידומו. יתרה מזאת, משבחר בעל השליטה החדש לפטר את כל גורמי המקצוע הרלוונטיים להם ניתנו ייפויי כח במסגרת ההסכמים, פסגות למעשה איבדה את הרשאותיה ואת ייפוי הכח התכנוני שניתן לה מצד הדיירים לפעול מול וועדות התכנון, ואינה יכולה כלל לפעול מולן. כלומר, אף אילו היתה פסגות פועלת לקידום הפרויקט, גם אז הוא היה נקלע למבוי סתום.

     

32. עוד טענו הדיירים שלפסגות ולבעל השליטה בה, מר ואקנין, חובות וקשיים כלכליים ולכן אין לה אפשרות לעמוד בהתחייבויות שלקחה על עצמה בהסכמים. מעורבותם בהליכים משפטיים שונים בסכומי עתק מעוררת חשש אמיתי שמבחינה פיננסית פסגות לא תוכל לעמוד בהתחייבותה ולעמוד בזמנים שנקבעו בהסכמים. פסגות בחרה שלא להביא ראיות הסותרות טענות אלו. הדיירים מפנים בעניין זה לתביעה המתנהלת בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בין היתר כנגד פסגות, בת"א 37602-06-21 פריד נגד שמגר מאור ואקנין ואח' (להלן: "תביעת עו"ד פריד"). לטענתם, בהחלטה שניתנה ביום 1.9.21 בתיק זה נקבעו קביעות שיפוטיות בקשר לחברות הפרויקטים בקבוצת ואקנין, לרבות פסגות, בנוגע למצבן הכלכלי הקשה, כפי שעלה מעדויות והקלטות של בעלי המניות שהעידו בעצמם על חובות של כ- 150 מיליון ₪ (סעיף 94 להחלטה מיום 1.9.21 - מוצג ת/20). בית המשפט המחוזי אף הפנה בהחלטתו לממצאים עובדתיים, לפיהם מר ואקנין ושותפיו שקלו "לנקות" את החברות מחובות באמצעות פירוקן. יצוין בהקשר זה שעו"ד רועי פריד הוא אחד מעורכי הדין של חברת פסגות, שייצג אותה במהלך חתימת ההסכמים. לטענתם, על חובותיה של פסגות ושל קבוצת ואקנין ניתן ללמוד גם מהעובדה שלפסגות חובות לרשם החברות, שמר ואקנין לא ידע להסבירם, וכן מהעובדה שפסגות שיעבדה את זכויותיה בפרויקט לצד שלישי לאחר שנמסרו לה הודעות ביטול. כל אלו מלמדים שאין ביכולתה של פסגות להוציא את הפרויקט לפועל, אף אלמלא היו מבוטלים ההסכמים עימה.

     

33. משכך טענו הדיירים, שקיימת להם זכות לביטול ההסכם אף מכח דוקטרינת "הפרה צפויה", לפי סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות")). החוק מבחין בין שתי חלופות שכל אחת מהן עשויה להוליד הפרה צפויה ולטענת הדיירים שתיהן מתקיימות בעניינם:

    החלופה הסובייקטיבית – התנהגות המפר מלמדת שאין בכוונתו לקיים את החיוב במועדו, או שהוא סבור שלא יוכל לעשות כן. נטען שמר ואקנין עצמו העיד שהפרויקט נמצא כבר שנה "בהולד" ולא נעשה דבר על ידי פסגות מאז שינויי הבעלות כדי לעמוד בהתחייבויותיה על פי ההסכמים.

    החלופה האובייקטיבית- נסיבות העניין עצמן מלמדות שהחיוב לא יקוים במועדו, שכן כנגד מר ואקנין ואגד החברות שבשליטתו מתנהלים הליכים משפטיים בהיקף של עשרות מליוני שקלים, המלמדים שללא קשר לרצונו, פסגות תתקשה לעמוד בהתחייבויות הפיננסיות הכרוכות בפרויקט.

     

34. הדיירים טענו שהחלטתם לקדם את הפרויקט באפיקים אחרים (על ידי חתימתם על הסכמי פינוי בינוי חדשים עם חברת זכריה לוי) היתה לא רק ראויה ונכונה, אלא מתחייבת מחובת הקטנת הנזק, שאחרת נזקיהם היו רק הולכים ונערמים ועד לעצם היום הזה היה הפרויקט עומד כאבן שאין לה הופכין.

     

35. הדיירים טענו שיש לדחות את תביעת פסגות לאכיפה, שכן צו אכיפה אינו אפשרי מאחר והוא "דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל", כאמור בסעיף 3(3) לחוק החוזים תרופות.

     

    טענות פסגות

     

36. לטענת פסגות, תביעת הדיירים הוגשה כנגדה בחוסר תום לב קיצוני מתוך מטרה אחת - לסלקה בכל דרך אפשרית מהפרויקט ולנשלה שלא כדין מהזכויות שניתנו לה על ידי הדיירים בהסכמים. מטרת הדיירים היא סילוקה מהפרויקט כדי שחברת זכריה לוי באמצעות מנהלה ובעל מניותיה, מר שניר, תיטול את מקומה בפרויקט. יתרה מכך, הדיירים הסתירו בעת הגשת תביעתם, שקודם להגשת התביעה ביצעו פעולות על מנת לקבוע עובדות בשטח וחתמו על הסכמי פינוי ובינוי חדשים עם חברת זכריה לוי. לטענתה, חברת זכריה לוי היתה היזם המקורי של הפרויקט ומכרה את זכויותיה בו לפסגות. בהסכם למתן שירותים שנכרת הוגדרה פסגות כ"חברה" או "היזם" ומערכת היחסים בין שתי החברות הוגדרה כמערכת יחסים שבין יזם (פסגות) לספק שירותים לאותו יזם (חברת זכריה לוי). בסעיף 8.3 בפרק ההצהרות והתחייבויות של חברת זכריה לוי בהסכם למתן שירותים, התחייבה חברת זכריה לוי לפעול "...בכל הקשור במקרקעין, בפרויקט ובבעלי הדירות הקיימות, לטובת היזם בלבד (ולא עבור כל גורם אחר, במישרין או בעקיפין)...". בסעיף 8.8 לפרק זה התחייבה לפעול "...מול הבעלים ומול רשויות התכנון בהתאם להוראות היזם, כפוף להוראות הסכם זה".

     

37. פסגות טענה שהפרויקט כולל בנוסף לחלקות 149, 295, 296 ו-297 בגוש 10036, לגביהן נחתמו הסכמי הלל יפה וז'בוטינסקי, גם את חלקה 148 בגוש 10036, שבבעלות חברת זכריה לוי (להלן: "חלקה 148"). לא נחתם הסכם פינוי בינוי בין פסגות לחברת זכריה לוי בחלקה 148 וחלקה זו אף לא אוזכרה בהסכם למתן שירותים. הדבר נעשה במכוון על מנת שישמש כבטוחה, כפי שהעיד מר שניר בחקירתו.

     

38. פסגות טענה שעקב סכסוכה עם חברת זכריה לוי הודיעה לוועדת התכנון והבניה שחברת זכריה לוי ומי ומטעמה אינם רשאים לפעול בשמה בקשר לפרויקט (מוצג ת/15). ביום 15.7.21 הגישה חברת זכריה לוי תביעה כנגד פסגות, בה טענה בין השאר שפסגות הפרה את ההסכם למתן שירותים, ועתרה הן לסעד כספי והן להעברת מניות פסגות לידיה (מוצג ת/13). התביעה טרם הוכרעה. ביום 26.7.21 (מספר ימים לאחר הגשת כתב התביעה על ידי חברת זכריה לוי) נשלח על ידי ב"כ דיירי ז'בוטינסקי אל פסגות מכתב התראה לפני ביטול הסכם פינוי בינוי (מוצג ת/4), ולמחרת, ביום 27.7.21 שלחו אף דיירי הלל יפה מכתב התראה באמצעות בא כוחם (מוצג ת/17).

     

39. לטענת פסגות, הוכח תיאום מלא בין חברת זכריה לוי לבין הדיירים, ושהדיירים פעלו להביא לכך שחברת זכריה לוי תקבל את הפרויקט לידיה, ותהפוך מנותנת שירותים ליזם הפרויקט בעצמה, תחת ובמקום פסגות. הראיות התומכות בתיאום זה כוללות בין השאר גם את סמיכות הזמנית הלא מקרית שבין מועד הוצאת מכתבי התראה מטעם הדיירים מתאריכים 26.7.21 ו- 27.7.21, לבין מועד הגשת התביעה מטעם חברת זכריה לוי נגד חברת פסגות בתאריך 15.7.21. בנוסף, העובדה שהפרויקט הנדון והתוכניות שהוגשו לוועדות התכנון כוללים את חלקה 148, שחברת זכריה לוי מחזיקה בזכויות בה, מלמדת שמבחינת הדיירים, חברת זכריה לוי היא חלק בלתי נפרד מפרויקט הבניה. גם התייצבותו של מר שניר לעדות כנגד פסגות בנוגע להפרה כביכול של הסכמים, שחברת זכריה לוי אינה צד להם וכאשר אין לו כל ידיעה אישית בקשר להן, מלמדת על התיאום הפסול וחסר תום הלב שבין חברת זכריה לוי לדיירים. יתרה מכך, עצם העובדה שעוד בטרם נדונה והוכרעה תביעת זכריה לוי נגד חברת פסגות בבית המשפט המחוזי בתל אביב, וטרם הוכרעה תביעת הדיירים בתיק זה, כרתו הדיירים וחברת זכריה לוי הסכמי פינוי ובינוי חדשים בניהם ביחס לאותו פרויקט מושא ההליכים המשפטיים התלויים ועומדים- מלמדת שמבחינתם הם אלו הקובעים עובדות בשטח.

     

40. עוד נטען, שבהסכם ז'בוטינסקי קיימות הוראות שונות מאלה שבהסכם הלל יפה, בייחוד בכל הנוגע למעשים שלשיטת הדיירים גרמו להפרות ההסכמים. על כן התייחסה בטענותיה לכל אחד מההסכמים בנפרד, כפי שיפורט להלן.

     

    דיירי ז'בוטינסקי

41. לטענת פסגות, עד התביעה מר אוהד וענונו, שהוא אחד מדיירי ז'בוטינסקי נשאל שוב ושוב בחקירתו מתי התקבלה ההחלטה לעצור את הפרויקט וחזר על תשובתו שההחלטה התקבלה כבר ביום 26.6.21. משכך, מכתב ההתראה שנשלח על ידי דיירי ז'בוטינסקי בתאריך 26.7.21 לא נועד ליתן התראה אמיתית שמטרתה לאפשר לפסגות לתקן הפרה אמיתית כלשהי של הסכם ז'בוטינסקי, אלא מדובר בניסיון מלאכותי להכשיר משפטית החלטה שכבר התקבלה על ידי דיירי ז'בוטינסקי לביטול ההסכם וסילוק חברת פסגות מהפרויקט.

     

42. אי מתן האפשרות לתיקון ההפרות הנטענות עולה אף מסד הזמנים הקצר שקצבו דיירי ז'בוטינסקי במכתב ההתראה הנ"ל ומעיתוי משלוח מכתב ההתראה ביחס לחלק מעילות הביטול הנטענות, בניגוד להסכם ז'בוטינסקי. גם מכתב הביטול עצמו נשלח שלא כדין- הן מבחינת מועד משלוח המכתב ביחס לחלק מעילות הביטול הנטענות (בניגוד להוראות ההסכם) והן מבחינת עילות הביטול עצמן. התנהלות זו של דיירי ז'בוטינסקי, לרבות מועד הוצאת מכתב ההתראה על ידם, מלמדת על הפרת חובת תום הלב החלה עליהם, בין השאר, מכח הוראות סעיף 39 לחוק החוזים.

     

43. כך, בסעיף 8 למכתב ההתראה של דיירי ז'בוטינסקי נכתב שככל שההפרות המתוארות במכתבם לא יתוקנו בתוך 30 ימים מיום המכתב, יודיעו דיירי ז'בוטינסקי על ביטול ההסכם. לטענת פסגות, מתן "תקופת חסד" של 30 ימים, סותרת חזיתית את הוראות הסכם ז'בוטינסקי, בו נקבע בסעיף 26.7 שבעלי הזכויות במקרקעין רשאים להודיע ליזם על ביטול הסכם פינוי בינוי לאחר מתן הודעה מראש ובכתב ליזם ולבא כוחו 30 ימים מראש.

     

44. אשר לטענה בדבר אי הסרת עיקול, הוסכם כי במקרה של הטלת עיקול על זכויות היזם על פי הסכם הפינוי בינוי, שמונע את המשך קיום התחייבויות היזם על פי ההסכם וגורם בפועל להפסקת הליווי הבנקאי לפרויקט, הודעה תינתן 30 ימים לפני מתן הודעת ביטול ורק אם העיקול לא יוסר תוך 90 יום מיום שנודע ליזם אודות העיקול (סעיף 26.7.2 להסכם ז'בוטינסקי). הודעת הביטול אמורה להינתן במקרה כזה 30 יום לאחר מתן התראה בדבר קיומם של עיקולים, קרי - לא לפני חלוף 120 ימים מאז שנודע ליזם על העיקולים שמונעים את המשך קיום התחייבויותיו על פי ההסכם וגורמים בפועל להפסקת הליווי הבנקאי לפרויקט, ורק אם בתוך אותם 120 ימים לא הוסרו העיקולים על ידו. הודעת הביטול ששלחה ב"כ דיירי ז'בוטינסקי נושאת תאריך 26.8.21. תיק בית המשפט בתביעת פריד נפתח ביוני 2021, כך שלכל המוקדם קמה לדיירי ז'בוטינסקי, אם בכלל, הזכות להוציא מכתב התראה רק בספטמבר 2021 (ולא ביולי 2021 כפי שעשו בפועל) ולהוציא הודעת הביטול רק באוקטובר 2021 (ולא בחודש אוגוסט 2021).

     

45. לטענת פסגות, דיירי ז'בוטינסקי לא היו רשאים לטעון שההסכם יבוטל בתוך 30 ימים ממועד מכתב ההתראה, תוך התעלמות מוחלטת מתקופת 90 הימים להסרת העיקולים קודם למשלוח מכתבי ההתראה ומבלי שנתנו דעתם כלל לתנאים הנוספים – מניעת המשך קיום התחייבויות היזם והפסקת הליווי הבנקאי, שלא התקיימו בעניינה. לפיכך, אין באי הסרת העיקולים במועד בו נקבו דיירי ז'בוטינסקי הפרה של ההסכם, ובוודאי אין מדובר בהפרה המקנה להם זכות לביטול ההסכם. משכך, נשמט הבסיס החוקי למכתב ההתראה ולהודעת ביטול הסכם ז'בוטינסקי בכל הנוגע לעיקולים.

     

46. יתרה מכך, בסעיף 4 למכתב ההתראה נטען שהטלת העיקולים כשלעצמם הם הפרה של הסכם ז'בוטינסקי, ולא כך הדבר, שכן לפי סעיף 26.7.2 להסכם ז'בוטינסקי רק אי הסרת העיקולים בתוך 90 יום, ביחד עם קיום התנאים הנוספים, תיחשב להפרת הסכם ז'בוטינסקי (ולא הטלת העיקולים כשלעצמם). עוד נטען שבאת כח דיירי ז'בוטינסקי עודכנה כבר ביום 24.10.21 (במכתב ב"כ חברת פסגות, אליו צורפה החלטת בית המשפט מיום 21.10.21 (מוצג נ/2)), בדבר החלטת בית המשפט על הסרת העיקולים ויש בהחלטה זו מילוי התנאי של הסרת העיקולים בתוך מסגרת הזמן הקצובה. לפיכך, בנסיבות העניין נגועה טענת דיירי ז'בוטינסקי בחוסר תום לב, כאשר זכות הביטול לא עמדה להם בנוגע לעיקולים שהוטלו ולהסרתם.

     

47. עוד טענה פסגות שלפי נסח הרישום (מוצג ת/2) ביום 30.5.22 לא היו רשומים כלל עיקולים על זכויות הדיירים. כלומר, העיקולים הוסרו גם ממרשם זה במועד כלשהו קודם לכן. במכתבי פסגות מיום 17.8.21 (מוצג נ/1) הודע לדיירים שככל שייתקלו בקשיים עקב העיקולים הם מתבקשים לעדכן בכך את ב"כ פסגות על מנת שיוכל לטפל בעניין באופן מיידי ובהתאם להוראות ההסכם. על כן, ניסיון הדיירים לטעון שהטלת העיקולים פגעה בהם באופן כלשהו משוללת תום לב, חסרת בסיס ולא הוכחה.

     

48. אשר לטענת דיירי ז'בוטינסקי להפרת ההסכם נוכח העברת זכויות אסורה כביכול שבוצעה במניות היזם, וטענותיהם בנוגע לשינוי שמה של חברת בע"מ והחלפת אתר האינטרנט שלה (כאמור, בין השאר, בסעיף 2 למכתב ההתראה)- טענה פסגות שלפי הסכם ז'בוטינסקי אין כל פסול בשינוי שמה של אלד פסגות בע"מ לשם גשם בוטיק בע"מ, ואין פסול במחיקת אתר האינטרנט הנושא את שמה של אלד פסגות בע"מ. לאור העובדה שהדבר לא נאסר בהסכם ז'בוטינסקי, אין לראות בכך הפרה כלשהי של ההסכם. גם החלפת חלק מבעלי המניות באלד פסגות בע"מ לא נאסרה בהסכם ז'בוטינסקי ועל כן אינה הפרת ההסכם כלל.

     

49. כמו כן, נטען שעיון בסעיף 22.7 להסכם ז'בוטינסקי עליו מתבססים הדיירים מעלה שאין בו איסור על העברת השליטה בבעלי המניות בפסגות עצמה (שגם בהם לא נערך שינוי), אלא רק בחלק מבעלי המניות של חברת אלד פסגות בע"מ, המחזיקה במניות חברת פסגות. לטענתה, כל שצוין בהסכם, על דרך החיוב ולא על דרך השלילה הוא אפשרות להסב, או להעביר, או למסור ל"יזם אחר" את זכויות והתחייבויות "היזם" (חברת פסגות) בתנאים מסוימים, שמטרתם שזכויות בעלי הדירות לא יקופחו. היזם, חברת פסגות, לא העביר כלל את זכויותיו ואין בהסכם הוראה האוסרת על עריכת שינוי בבעלי המניות המחזיקים במניות היזם. במכתב ב"כ פסגות (מוצג נ/1) נכתב שמניות חברת פסגות מוחזקות בידי גשם בוטיק בע"מ (לשעבר אלד פסגות בע"מ). מחצית ממניות חברת אלד פסגות בע"מ נרכשו על ידי גשם בוטיק ניהול בע"מ. אילו היו הדיירים מתכוונים לאסור העברת מניות בחברות המחזיקות במניות אלד פסגות בע"מ, להבדיל מהעברת מניות היזם לצד שלישי, היה עליהם להביא זאת לביטוי מפורש בהסכם ז'בוטינסקי (שנערך באמצעות באת כוחם).

     

50. לפיכך, טענה פסגות שפעולה של "החלפת יזמים" כלל לא ארעה ודי בכך להביא לדחיית טענת דיירי ז'בוטינסקי. יתרה מזאת, לא הוכח על ידי הדיירים שחברת גשם בוטיק ניהול בע"מ שהחליפה את קבוצת פרקש כאחת מבעלי המניות בחברת גשם בוטיק בע"מ, היא חברה פחות איתנה מקבוצת פרקש.

     

51. לטענת פסגות, הדיירים בסיכומיהם מודים שנפלה טעות בהודעת הביטול ומבקשים לראות בהגשת התביעה מטעם הדיירים בדצמבר 2021 הודעת ביטול מתוקנת אלא שהודעת הביטול המתוקנת הזו חסרת בסיס, שכן עד להגשת התביעה בדצמבר 2021 כבר הוסרו העיקולים ולא נותרה עילה על כך אף לשיטת הדיירים עצמם.

     

    דיירי הלל יפה

52. לטענת פסגות, מכתב ההתראה שנשלח על ידי דיירי הלל יפה (יום לאחר שליחת מכתב ההתראה מטעם דיירי ז'בוטינסקי) הוא ניסיונם להכשיר משפטית החלטה שקיבלו גם הם (בדומה לדיירי ז'בוטינסקי ובתיאום איתם) לבטל את ההסכם בכל מחיר ולסלקה מהפרויקט. לטענתה, חוסר תום ליבם של דיירי הלל יפה מובלט ומועצם על רקע העובדה שאין בהסכם הלל יפה הוראות דומות להוראות שבהסכם ז'בוטינסקי, בנוגע להפרתו כתוצאה מאי הסרת עיקולים במועד נקוב וכתוצאה מהחלפת יזמים כביכול. למרות העדר הבסיס החוזי להפרות המתוארות במכתב ההתראה, המתבססות לכאורה על הסכם הלל יפה, הועלו במכתב ההתראה טענות זהות לטענות שהועלו על ידי דיירי ז'בוטינסקי במכתב ההתראה שנשלח על ידם. אין בהסכם הלל יפה התחייבות מצד פסגות הנוגעת להסרת עיקולים, או איסור על החלפת יזמים. ההפך הוא הנכון, בסעיף 22.5 להסכם הלל יפה נקבע באופן פוזיטיבי שהיזם יהיה רשאי בכל שלב להסב או להעביר את זכויותיו לגוף אחר העוסק בתחום הבנייה, ובלבד שזכויות בעלי הדירות והתמורות שהובטחו להם לא תיגרענה.

     

53. כמו כן, אין בהסכם הלל יפה התחייבות כלשהי להסרת עיקולים, או הוראה לפיה אי הסרת עיקולים במועד כלשהו היא הפרת ההסכם. יתרה מזאת, לא הוכח שהעיקולים שהוטלו בתביעת פריד מנעו באופן כלשהו את המשך קיום התחייבויות פסגות כלפי דיירי הלל יפה ולא הובאו כל ראיות בעניין ולפיכך כשלו הדיירים בהוכחת נזקים כלשהם.

     

54. באשר לעדות העד מר מאקיס הנמנה על דיירי הלל יפה, טענה פסגות שאין לעד כל קשר לאמור במכתב ההתראה ובמכתב הביטול שנשלחו על ידי דיירי הלל יפה והוא אף אינו מודע לתוכנם. האמור במכתבים אלו נכתב על ידי בא כח הדיירים והטענות העובדתיות שנטענו בהם אינן בידיעתו האישית של העד. לא הובאה ראיה לכך שדיירי הלל יפה ביקשו לטעון את האמור במכתב התראה ומכתב הביטול. בית המשפט לא התיר הגשת המכתבים כראיה במשפט באמצעות העד, והם הוגשו בעדות מר ואקנין (ת/17), שהעיד שאלו התקבלו בחברת פסגות.

     

55. לטענת פסגות, לתמיכה בטענות התביעה זימנו הדיירים שני עדים בלבד מקרב עשרות הדיירים (מר וענונו מטעם דיירי ז'בוטינסקי ומר מקיאס מטעם דיירי הלל יפה), ואין די בעדויות אלו כדי להרים את נטל ההוכחה והשכנוע המוטל על כתפי התובעים, בעיקר נוכח טענתם למשבר אמון שהתגלע עם היזם החדש כביכול. היה על התובעים להוכיח תחושות סובייקטיביות של כל אחד מיחידי הדיירים התובעים בדבר משבר אמון ובדבר נזקי כל אחד מהם, והם לא הרימו נטל זה. לטענתה, מעדויות שני העדים ניתן ללמוד דווקא על מהימנות טענות פסגות ועל המניע לפעולות הדיירים במטרה לסלקה מהפרויקט. עדותו של מר וענונו אודות ההפרות ומשמעויותיהן התבררה בחקירתו כעדות שאינה מידיעתו האישית. בחקירתו הודה מר וענונו שהוא לא כתב את התצהיר בתגובה לבקשה לצו מניעה, וכל שנאמר בו נודע לו מעורכי דינו (תמליל מיום 28.4.22, עמ' 30, שורות 6-11). מהעדויות עולה שלא "אובדן אמון" כביכול מצד מר וענונו או אחרים הביא לסילוק פסגות מהפרויקט, אלא רצונו של מר וענונו שמר שניר וחברת זכריה לוי יבצעו את הפרויקט, גם אם זו הפרת ההסכם. מכל מקום, תחושותיו הסובייקטיביות של מר וענונו אינן מוכיחות אובדן אמון זהה מצד דיירי ז'בוטינסקי האחרים, שלא העידו.

     

56. לטענת פסגות, מר מאקיס שהעיד מטעם דיירי הלל יפה, העיד באופן שונה לגמרי מעדות מר וענונו. בחקירתו העיד שכל ידיעתו היא מדברים ששמע מעורך דינו ומבתו, שלא העידו במשפט. כשהתבקש להבהיר את טיב הקשר שלו עם מר ואקנין, העיד שאין לו שום דבר איתו (עמ' 24, שורה 37). כלומר, לעד מאקיס אין כל "משבר אמון" בינו לבין מר ואקנין או חברת גשם, ואין לו כל ידיעה אישית אודות ההתרחשויות ועדותו אף היא בבחינת עדות שמועה שאין להסתמך עליה.

57. חברת פסגות טענה שבעצם חתימתם על ההסכמים היו הדיירים מודעים לכך שהם מתקשרים עם פסגות ולא עם מר שניר, ולאחר עדות עדי התובעים שלא החלפת היזמים הנטענת עמדה בבסיס תביעתם, אלא החלפת מר שניר דווקא, הקרקע נשמטה גם מתחת לטענתם זו.

     

58. לטענת פסגות, לא הובאה ראיה לפגיעה כלשהי בדיירים כתוצאה מאי הסרת העיקולים במועד מסוים, ואף מר מאקיס לא העיד על כך דבר בחקירתו. עדותו של מר וענונו על פעולותיו כביכול בקשר לגילוי עיקול שהוטל על דירתו היא עדות כבושה, שהועלתה לראשונה בחקירתו הראשית, ולא נכללה בתצהיר שנתן בתגובה לבקשה לצו מניעה, או בדיון בבקשה למתן צו מניעה.

     

59. לטענתה, עדות מר שניר מטעם הדיירים מחזקת אף היא את טענותיה. מר שניר העיד על סכסוך בין חברת זכריה לוי לבין פסגות שנדון בבית המשפט, וכי שימש כדירקטור בחברת פסגות. למרבה התמיהה, העיד מר שניר שמבחינתו אין ניגוד עניינים בין תפקידו כדירקטור בחברת פסגות לבין מעמדו ועניינו האישי בחברת זכריה לוי (בעל מניות ומנהל בחברת זכריה לוי, וכן בנו של הבעלים והמייסד מר זכריה לוי). עמדה זו מנוגדת לחובות החלות עליו כדירקטור בחברת פסגות, לרבות חובת תום הלב, חובות מדיני היושר וחובת האמונים של נושאי משרה. לטענת פסגות, ניגוד העניינים בין תפקידיו של מר שניר בשתי החברות (חברת זכריה לוי וחברת פסגות) על פי האינטרסים האישים שלו בשתיהן, כאשר מתנהל ביניהן סכסוך משפטי בשאלה מי מהן תבצע את פרויקט הבניה – הוא ניגוד עניינים מובנה ומובהק. היה על מר שניר להדיר רגליו מכל החלטה בעניין ועל פסגות חלה החובה להימנע מלשתף את מר שניר בהחלטותיה בפרויקט לאור מעמדו בחברה המתחרה עמה.

     

60. מר שניר העיד שיש לו זכויות בחלקה 148, שהיא חלק מהפרויקט ושלא נערך לגביה הסכם בין חברת זכריה לוי לבין פסגות, ולא נרשמה עליה הערת אזהרה לטובת פסגות, שכן לדבריו זהו הביטחון שיש לחברת זכריה לוי (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 42, שורות 30-36). לטענת פסגות, בעדות זו הבהיר מר שניר את עמדתו לפיה בלעדיו אין פרויקט, שכן בלי חלקה 148 לא יבנה הפרויקט, וזו משמעות ה"בטחון". כך למעשה הפכה חברת זכריה לוי לגורם שלא ניתן לוותר עליו וחייב להיות מעורב בפרויקט וככל הנראה זהו האילוץ שגרם לדיירים ליזום הליך זה ולפעול באופן פסול כנגדה. לטענתה, מכך ניתן להסיק שהדיירים ידעו על ההליכים שננקטו על ידי עו"ד פריד כנגד פסגות, בה שימש מר שניר כדירקטור באותה העת. הם ידעו על הטלת העיקולים ועל "החלפת היזמים" והיו מודעים לכל התהליכים הקשורים בפרויקט. כבר עתה אומר שלא ניתן להסיק עובדות אלה מכך שמר שניר היה דירקטור בפסגות.

     

61. עוד טענה פסגות שבניגוד לטענות הדיירים, היא זו שפעלה לקידום הפרויקט. לפי ההסכם בינה לבין חברת זכריה לוי למתן שירותים, כל הפעולות שביצעה חברת זכריה לוי ביצעה עבור פסגות. חברת זכריה לוי היא שלוחה של פסגות ופעלה עבורה, ואין להפוך את היוצרות, באופן שמעשי השלוח (חברת זכריה לוי) יקנו לו נכסים או זכויות על חשבון השולח (פסגות). מר ואקנין העיד שניסיונות פסגות להמשיך לקדם את הפרויקט הוכשלו על ידי הדיירים שסירבו לחתום על יפוי כח לעורכי דינה של פסגות ולשתף עמה פעולה. גם היועצים שנשכרו על ידי חברת זכריה לוי במקור לקידום הפרויקט סירבו לשתף פעולה עם פסגות מהרגע התגלע סכסוך בין שתי החברות. לטענתה, נסיונותיה להיפגש עם באי כח הדיירים על מנת לקדם את הפרויקט מוכחים על ידי מכתבי התשובה מיום 17.8.21 (מוצג נ/1 ו-נ/2) למכתבי ההתראה שנשלחו על ידי הדיירים, בהם ביקשה להיפגש עם עורכי הדין בנוכחות נציגות הדיירים, כדי לדון בהמשך קידום הפרויקט. אף במכתבה מיום 28.11.21 (מוצג ת/5) הזמינה את הדיירים להשתתף בכנס שייערך במתחם ולפנות בכל שאלה לנציג בשם "רום". גם בסעיף 7 למכתב מיום 24.10.21 (חלק ממוצג נ/2) התבקשה באת כח דיירי ז'בוטינסקי לחדול מסירובה לקבל את פניותיה הטלפוניות של פסגות, ולקיים פגישה פרונטאלית עמה. בס' 10 למכתב מיום 30.8.21 לב"כ דיירי הלל יפה (חלק ממוצג נ/2), ביקשה פסגות לתאם פגישה עם דיירי הלל יפה, על מנת לקדם דיון ענייני, ללבן את מצב הדברים ולהגיע להבנות בדבר אופן התקדמות הטיפול בפרויקט.

     

62. לטענת חברת פסגות, מי שלא פעלה כלל לקידום הפרויקט היא חברת זכריה לוי, מרגע שהתגלע הסכסוך בינן. היא אצה להחתים את הדיירים על הסכם פינוי בינוי חדש, אבל לאחר מכן לא קידמה כלל את הפרויקט. לפיכך, יש לזקוף לחובת הדיירים וחברת זכריה לוי, עמה התקשרו בהסכם חדש בחוסר תום לב קיצוני את אי התקדמות הפרויקט מאז ביטול יפוי הכח התכנוני, מעבר לכך, בהתקשרות זו ניסו הדיירים לקבוע עובדות בשטח, חרף ידיעתם שפסגות מתנגדת לביטול ההסכמים ובלי להמתין להכרעת בית המשפט בתביעה שהגישו בעצמם. בעניין זה ציינה פסגות שבעלי זכויות אחרים בפרויקט שחתמו על הסכם הלל יפה סירבו לחתום על ההסכם החדש עם חברת זכריה לוי והגישו הודעות על כך לתיק בית המשפט מתאריכים 22.2.22 ו-25.4.22. כמו כן, התחייבו בעלי זכויות אלה שעד החלטה שיפוטית בעניין, לא יתקשרו בהסכם פינוי בינוי חדש, אלא ידבקו בהתחייבויותיהם על פי הסכם פינוי בינוי שנחתם עם פסגות. התנהלות בעלי הזכויות האחרים היא הראויה, ומבליטה ביתר שאת את חוסר תום ליבם של הדיירים האחרים.

     

63. עוד נטען שיש לדחות את טענות הדיירים בדבר העדר קשר בינם ל"יזם החדש", כיוון שהם שנמנעו מכל קשר עם נציגי פסגות. העד וענונו הודה בחקירתו מיום 28.4.21 שלמרות שהיו בידיו פרטי מר רום, נציג "היזם החדש" ומספר הטלפון הנייד שלו, לא ניסה להתקשר עמו. כמו כן, הוכח שהדיירים היו מעודכנים בכל הנוגע לפרויקט הבניה, באמצעות מר שניר, בכל פרט הנוגע לפרויקט הבניה, לרבות בעניין הטלת העיקולים. מר ואקנין העיד שמיד עם הטלתם גילו באי כח הדיירים ופסגות יחד את העובדה שהעיקולים הוטלו ולכן לא היה צורך במתן הודעה (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 61, שורות 25-32). הדבר מתיישב עם העובדה שמדובר בעיקולים שהוטלו במעמד צד אחד בלבד, ללא הליכים כלשהם שקדמו להטלתם.

     

64. פסגות טענה שיש לדחות את טענת הדיירים לפיה היא חברה ריקה מתוכן, כיוון שהוקמה כביכול לצורך הפרויקט. אין בהסכמים חיוב של פסגות להון עצמי בשיעור זה או אחר, או שנציגיה יועסקו על ידה כעובדיה. יתרה מכך, בסעיף 5.5 להסכם ז'בוטינסקי נדרשה הצהרה מהיזם שיש לו אמצעים, לרבות הכספיים, הדרושים לביצוע הפרויקט. משמע, היזם לא נדרש להון עצמי ולכח אדם שיועסק על ידו (במובחן מכח אדם שיפעל מטעמו בפרויקט). בהסכם הלל יפה אין סעיף זהה ובוודאי שאין תנאי או הוראה בדבר הון עצמי נדרש. מדובר בחברת פרויקט הצורכת שירותים מאחרים, והשירותים ניתנו לה על ידי חברת "גשם". כמו, אין בתביעת פריד כדי ללמד על העדר יכולת פיננסית של פסגות להוציא את הפרויקט לפועל והטענה לא נתמכה בראיה כלשהי.

     

65. עוד טענה פסגות שתקנות פינוי בינוי אליהן מפנים הדיירים בסיכומיהם אינן רלוונטיות לענייננו משום שבמועדים הרלוונטיים תקנות אלו טרם חוקקו. כמו כן, אין בהסכמים איסור על פיטורי מר שניר מתפקידו בפסגות, והדיירים לא הוכיחו כיצד פיטוריו פגמו בהתחייבויות היזם כלפיהם, במיוחד שעה שמר שניר הוא זה שעיכב את הפרויקט. אשר לערבות חברת זכריה לוי, טענה פסגות שהיא ניתנה רק בקשר להסכם ז'בוטינסקי, ובהתאם לסעיף 3 לכתב הערבות, היא תיכנס לתוקף החל ממועד מסירת הדירות לבעלים והותנתה בתנאים. מכל מקום, אין כל התחייבות מטעם חברת פסגות כלפי הדיירים, להעסיק את חברת זכריה לוי או את מר שניר, ואף אילו היתה התחייבות שכזו, היא לא ניתנת ליישום במצב שנוצר, עת התגלע הסכסוך בין שתי החברות.

     

66. פסגות טענה שלא הוכחה טענת הדיירים בדבר חוסר יכולתה להוציא לפועל את הפרויקט. על פי הדין, צד המונע קיומו של תנאי אינו יכול להסתמך על אי קיומו ולכן, ככל שפסגות לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה כלפי הדיירים עקב ניסיונותיהם להכשילה או לעכבה, אין בכך הפרה או הפרה צפויה של ההסכמים. ככל שיעמדו הדיירים בהתחייבויותיהם החוזיות כלפי פסגות, אין ולא יהיה בסיס כלשהו לחששם מפני הפרה צפויה כביכול.

     

67. אשר לניסיונה המקצועי של חברת "גשם" העיד מר ואקנין שלחברה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ והיקף הפעילות המשותפת של החברה עם קרן וולת'סטון (הנותנת אשראי לפרויקטים מסוג זה ובעלת מניות בחברת אלד פסגות) מסתכם בכמה מיליארדים (תמליל מיום 28.4.22, עמ' 11, שורות 29-39).

     

68. אשר על כן, טענה פסגות שיש לדחות את תביעת הדיירים שלא הוכחה ולקבל את תביעתה כנגדם.

     

     

    דיון והכרעה

     

69. המחלוקת בין הצדדים תחומה לשאלות אם עומדת לדיירים עילה לביטול ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, ואם ביטולם נעשה כדין. התשובה לשאלת העילה לביטול ההסכמים מעוגנת בהסכמים הקובעים את החובות והזכויות החוזיות של כל אחד מהצדדים – הדיירים וחברת פסגות – בפרויקט. מדובר בהסכמים שנחתמו בין צדדים מיוצגים, לאחר משא ומתן, ובנדון זה ימים הדברים שנאמרו בע"א 1521/21בלוגרין ווטר טקנולוגי'ס בע"מ נ' אוריס חומרים מתקדמים בע"מ(נבו 08.03.2023): "מקרה זה הוא מקרה נוסף אשר מתגלגל לפתחנו בו חוזים מסחריים ברורים שנכרתו בין צדדים המיוצגים היטב קובעים דבר אחד, אולם אחד הצדדים – המערערת, בענייננו-שלנו – פונה לבית המשפט לאחר-מעשה ומבקש שייקבע דבר אחר, שאינו תואם את מה שנכתב מפורשות בחוזה, וזאת נוכח "כוונת הצדדים", או "תכלית החוזה", כפי שהוא רואה אותן, וכן נוכח "הסכמות בעל-פה" שלטענתו סוכמו בין הצדדים מבלי להעלותן על הכתב. כפי שקבענו במקרים אחרים, גם במקרה דנן יש "לדחות סיפורים כאלה בשתי ידיים ולהיצמד לדל"ת אמותיו של חוזה עסקי שתנאיו נכתבו בלשון ברורה" (ראו: ע"א 6652/19 אקספו ניהול בע"מ נ' שהם שמיר השקעות ופיננסים בע"מ, פסקה 5 לפסק דיני והאסמכתאות שם [פורסם בנבו] (12.6.2022))."

     

70. לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) שצד לחוזה הנפגע מהפרתו, רשאי לבטלו כשההפרה היא הפרה יסודית, או כשההפרה אינה יסודית לאחר שהנפגע נתן למפר ארכה לקיום החוזה והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק. לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול. סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות) מסדיר את דרך הביטול, וקובע שבהפרה יסודית, ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה, ובהפרה לא יסודית, תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה.

     

71. הדיירים טענו לשלוש הפרות יסודיות של ההסכמים על ידי הנתבעת: החלפת היזמים ובעלי השליטה בפסגות; אי מחיקת העיקולים שהוטלו על זכויותיהם במועד; נישול חברת זכריה לוי ומר שניר לוי מהפרויקט באופן שהביא לסיכול ההסכמים ולמשבר אמון חריף בין הצדדים. אדון בכל אחת מההפרות הנטענות.

     

    החלפת יזמים

72. אין חולק שבחודש מרץ 2021 הועברה השליטה בפסגות לידי מר ואקנין (עדותו בתמליל מיום 5.9.22, עמ' 51, שורות 10-11), כשהועברו לפחות 50% ממניות חברת האם אלד פסגות בע"מ למר ואקנין, באמצעות חברת גשם שבבעלותו. כלומר לא בוצעה העברת מניות בתוך חברת פסגות עצמה, וכעולה מת/18, חברת אלד פסגות היתה ונותרה בעלת 100% ממניות פסגות. מה שהועבר לא היה מניות בפסגות, אלא מניות באלד פסגות המגלמות שליטה בפסגות שהיא זכותו של בעל המניות באלד פסגות למנות דירקטוריון באלד פסגות שיחליט על דרך ההצבעה של אלד פסגות כבעלת מניות בפסגות כך שימונה דירקטוריון בפסגות שיבצע את התחייבויות פסגות. הסעיפים הרלוונטיים הם סעיפים 22.7 להסכם ז'בוטינסקי וסעיף 22.5 להסכם דיירי הלל יפה, השונים זה מזה.

     

73. סעיף 22.7 להסכם ז'בוטינסקי קובע:

    "היזם יהיה רשאי בכל שלב להסב או להעביר לחברה או לגוף אחר העוסק בתחום הבנייה למגורים, בעל ניסיון בפרויקטים של תחום הבנייה למגורים, עד 49% אחוזים מזכויותיו וחובותיו יחד על פי הסכם זה, כולם או חלקם, ובלבד שלא תיגרענה זכויותיהם של הבעלים וכל התמורות שהובטחו להם בהסכם זה, לרבות שטח הדירה החדשה, הצמדותיה והמפרט הטכני. במקרה כאמור יהיה רשאי היזם להסב ו/או להעביר ו/או למסור לאחר (להלן: "היזם הנוסף") את זכויותיו והתחייבויותיו על פי הסכם זה. על אף האמור לעיל, מפקח הבעלים, בשיתוף הנציגות, יהיה רשאי להתנגד לאיזה מהעברת זכויות הבעלים כאמור בסעיף זה ליזם הנוסף מטעמים סבירים שינומקו בכתב (לעניין זה טעמים סבירים ייחשבו בין היתר, היעדר חוסן כלכלי, היעדר ניסיון בביצוע ו/או ייזום פרויקטים בסדר גודל דומה, עיקולים כנגד היזם הנוסף, פס"ד מהותיים הקשורים באיחורים משמעותיים חוזרים ונשנים במספר רב של פרויקטים ובהשלמת פרויקטים ובמסירת הדירות)".

    סעיף 22.5 להסכם הלל יפה קובע:

    "היזם יהיה רשאי בכל שלב להסב או להעביר לחברה או לגוף אחר העוסק בתחום הבנייה למגורים, בעל ניסיון בפרויקטים של תחום הבנייה למגורים, את זכויותיו וחובותיו יחד על פי הסכם זה, כולם או חלקם, ובלבד שלא תיגרענה זכויותיהם של הבעלים וכל התמורות שהובטחו להם בהסכם זה, לרבות שטח הדירה החדשה, הצמדותיה והמפרט הטכני. במקרה כאמור יהיה רשאי היזם להסב ו/או להעביר ו/או למסור לאחר (להלן: "היזם הנוסף") את זכויותיו והתחייבויותיו על פי הסכם זה, כולן או חלקן. הבעלים מצהירים ומתחייבים כי הם לא יהיו רשאים להתנגד לאיזה מהעברת זכויות הבעלים כאמור בסעיף זה ככל שתמורות הבעלים והתחייבויות היזם על פי הוראות הסכם זה לא תיפגענה".

     

74. מלשון הסעיפים בשני הסכמים אלה עולה שאין בהם איסור על העברת מניות בחברת פסגות עצמה, כל שכן בחברת האם של חברת פסגות. הסעיפים דנים בהעברת הזכויות של פסגות לפי ההסכם, ולא בהעברת הזכויות בחברת פסגות. הזכויות בחברת פסגות הן מניות בחברת פסגות, וכלל אינן של חברת פסגות אלא של בעלי מניותיה, שאינם חתומים כלל על ההסכם ולא התחייבו לפיו. כל שכן, כאשר מדובר בהעברת מניות בחברת האם של חברת פסגות, חברת אלד פסגות, שאין איסור שהיא תעביר את זכויותיה בחברת פסגות, ואין לה זכויות לפי ההסכם, שאותן התחייבה שלא להעביר. אני דוחה את הפירוש שטוענים הדיירים לסעיפים אלו, לפיו חל איסור על שינוי בעלי המניות המחזיקים בחברה היזמית ("היזם"), הן כמנוגד לעקרון הפרדת האישיות המשפטית בין החברה לבעלת מניותיה והן בהיותו מנוגד ללשון ההסכם הברורה. הסעיפים עוסקים בהעברת זכויותיה וחובותיה של פסגות כיזם לפי ההסכם ליזם אחר, כלומר לחברה אחרת. פסגות היתה ונותרה היזם עמה התקשרו הדיירים בהסכמים. היא המוגדרת בהסכמים כיזם בעל חובות וזכויות לפי ההסכמים, ולא הועברו או הוסבו כלל זכויות וחובות פסגות לפי ההסכם.

     

75. יתר על כן, בסעיף 22.7 הסכם ז'בוטינסקי הותר לפסגות להסב או להעביר לחברה או לגוף אחר העוסק בתחום הבניה למגורים עד 49% מזכויותיה וחובותיה על פי ההסכם, ובלבד שלא תיגרענה זכויות ותמורות הבעלים שהובטחו להם על פי ההסכם. בסעיף 22.5 להסכם הלל יפה אין כל הגבלה על אחוז מסוים שהיזם רשאי להסב או להעביר בכל שלב לחברה או גוף אחר העוסק בתחום בניה למגורים את זכויותיו וחובותיו על פי ההסכם, ובשני המקרים, הדבר מותנה בכך שלא תיגרענה זכויות ותמורות הבעלים שהובטחו להם בהסכם. כלומר, אילו רצתה, היתה רשאית פסגות להעביר את זכויותיה וחובותיה לפי ההסכם, בכפוף לכך שלא יפגעו זכויות ותמורות הבעלים לפי ההסכם. בפועל, לא העבירה פסגות שום חלק מזכויותיה וחובותיה לפי ההסכם לאחר, ואין צורך לעסוק במה שלא קרה.

     

76. אילו רצו הדיירים להגביל את העברת המניות בפסגות עצמה, או בבעלת המניות בפסגות, כפי שהם טוענים כעת שהתכוונו, היה עליהם להמנע מלחתום על ההסכמים כל עוד אינם כוללים הגבלה כזו על העברת מניות, חתומה על ידי בעלי המניות, או אפשרות שלהם לבטל את ההסכם אם תבוצע העברת מניות כזו, גם ללא התחייבות בעלי המניות. אין בהסכמים תניות המגבילות העברת מניות בפסגות או בחברת האם שלה, ואין הגבלה כזו.

     

77. הדיירים הפנו לתקנות פינוי בינוי המטילות על היזם חובה לכנס את בעלי הדירות לפני חתימה על עסקה בבית משותף לצורך היכרות עמו והצגת העסקה, תוך שהוטלה על היזם חובת גילוי פרטים עליו כיזם, לרבות בעלי השליטה בו, רשימת הגורמים הפועלים מטעמו, ניסיונו המקצועי ועוד. אני דוחה הפנייה זו, שכן אין להסיק מהתקנות שתוקנו לאחר הגשת התביעה שזה היה המצב החוקי גם קודם לכן, ואפשר שהתקנות באו בדיוק לשם שינוי המצב החוקי שבו לא היה לדיירים מידע מי עומד מאחורי חברת הפרוייקט המוקמת לצורכי הפרוייקט. יתר על כן, אף אילו היתה חובה להציג את בעלי המניות והגורמים הפועלים מטעם היזם ונסיונם, לא היה די בכך כדי לכלול בהסכם תניה המגבילה העברת מניות או מחייבת פעולה באמצעות אותם גורמים, אלא היה על הצדדים להסכים על תניה מגבילה כזו או קובעת זכות ביטול במקרה כזה.

     

78. על כן, אני דוחה את טענת הדיירים לעילת ביטול כתוצאה מהפרת התנאים בהסכמים המגבילים העברת זכויות היזם לפי ההסכם אלא אם נשמרו הזכויות והתמורות של הבעלים. היזם נשאר אותו יזם והזכויות של היזם לפי ההסכמים לא הועברו. אין בהסכמים חובה להודיע לדיירים על שינוי בבעלי המניות בחברת האם של היזם. אציין, כי הדיירים לא הוכיחו אף לכאורה שבעקבות העברת המניות בחברת האם של פסגות השתנו הזכויות והתמורות של הבעלים לפי ההסכם, ולכן, אפילו היתה זו העברת זכויות, היא היתה מותרת לפי ההסכם ואינה הפרה.

     

    אי מחיקת עיקולים שהוטלו על זכויות הדיירים

79. אין חולק שבתביעת עו"ד פריד נגד פסגות הוטלו עיקולים על הערות האזהרה שנרשמו לטובת פסגות בחלקות הכלולות בפרויקט מכוח ההסכמים, והעיקולים נרשמו ביום 23.6.21 בנסחי הרישום של הדיירים (העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים מיום 21.11.21 –מוצג ת/1). בהחלטת השופטת רביד מיום 1.9.21 (מוצג ת/20) הופחתו סכומי העיקולים שהוטלו על הנתבעות באותו הליך, לרבות פסגות, אך לא בוטלו. העיקולים הומרו בבטוחות אישיות מטעם בעלי המניות כחלופה לעיקולים (החלטה מיום 21.10.21 (חלק ממוצג נ/2) ופסיקתא מיום 31.10.21 שצורפה כנספח 14 לתביעת הדיירים).

     

80. סעיף 26.7 להסכם ז'בוטינסקי קובע:

    "26.7. מבלי לגרוע מאיזו מזכויות הבעלים על פי דין, לרבות לבטל את ההסכם בגין הפרתו היסודית על ידי היזם, בכל אחד מהמקרים שלהלן יהיו הבעלים רשאים להודיע ליזם על ביטול הסכם זה לאחר מתן הודעה מראש ובכתב ליזם וב"כ של 30 יום מראש ואלה המקרים:

    ...

    26.7.2. אם יוטל עיקול על זכויות היזם על פי הסכם זה ו/או לגבי המקרקעין ו/או לגבי הבניין החדש או על כל חלק מהם, שלא לבקשת הבעלים, או תעשה פעולת הוצאה לפועל כנגד הנ"ל אשר מונעים את המשך קיום התחייבות היזם על פי הסכם זה וגורמים בפועל להפסקת הליווי הבנקאי לפרויקט והעיקול לא יוסר ו/או פעולת ההוצאה לפועל לא תבוטל תוך 90 יום מיום שנודע ליזם אודות העיקול, או מיום שנודע לו על עשיית פעולת ההוצאה לפועל. היזם יודיע לב"כ הבעלים על עיקול שיוטל על זכויותיו כאמור בתוך 7 ימים מיום שנודע לו על כך". 

    לפי סעיף זה, תעמוד לדיירים הזכות להודיע לפסגות על ביטול ההסכם אם יוטל עיקול על זכויותיה מכוח ההסכם או לגבי המקרקעין המונע את המשך קיום התחייבויות היזם לפי ההסכם ולהפסקת הליווי הבנקאי והוא לא יוסר תוך 90 יום מהיום שנודע ליזם אודות העיקול. כמו כן, היזם חויב להודיע לב"כ הבעלים על עיקול שיוטל על זכויותיו תוך 7 ימים מהיום שנודע לו על כך.

     

81. לא הוכח על ידי הדיירים שהטלת העיקולים מנעה את המשך קיום התחייבות פסגות על פי ההסכם ולא הובאו ראיות של ממש בעניין זה. לפי ההסכם, עצם הטלת עיקולים אינה הפרת ההסכם או מעידה על העדר אפשרות מצד פסגות לבצע את הפרויקט. הדיירים לא הביאו כל ראיה שהטלת העיקולים עצרה את הפרויקט. יתר על כן, במכתב ב"כ פסגות לב"כ דיירי ז'בוטינסקי מיום 17.8.21 (מוצג נ/2) (במענה למכתב ההתראה ששלחו מיום 26.7.21) נכתב:

    "3. בהתייחס לאמור במכתבכם לעניין העיקולים שנרשמו לאחרונה על זכויות החברה בפרויקט, הרי שהחברה פועלת ללא לאות, באמצעות עורכי דינה, לביטול העיקולים. יודגש, כי בהתאם להוראות ההסכם, אין ברישום העיקול כשלעצמו כדי להוות הפרה של ההסכם וממילא לרשותה של החברה פרק זמן בן 90 ימים לטובת הסרת העיקולים.

    4. בכל מקרה, ככל וידוע לכבודך על דייר המעוניין למכור את דירתו ו/או ליטול משכנתא ונתקל בקושי כזה או אחר, נבקשך לעדכן את משרד הח"מ בפרטי הדייר על מנת שנוכל לטפל בעניין באופן מידי ובהתאם להוראת ההסכם.

    5. בנוסף, נשמח לתאם עמך פגישה בנוכחות נציגות הדיירים על מנת לדון בהמשך קידום הפרויקט. כמובן שנשמח לענות על כל שאלה שתעלה במהלך הפגישה, בתקווה להמשך שיתוף פעולה פורה בין הצדדים".

     

82. במכתב זה הבהירה פסגות לדיירים את כוונותיה ויכולתה להמשיך בקידום הפרויקט ולעמוד בהתחייבויותיה, חרף הטלת העיקולים שהיא פועלת להסרתם בהתאם למועד שנקבע בהסכם. בשלב זה טרם ניתן ליווי בנקאי, והוא לא הופסק (תמליל מיום 28.4.22, עמ' 23, שורות 9-10, עמ' 25, שורות 35-38) וגם לא נטען אחרת. הדיירים טענו שהטלת העיקול פגעה בזכויותיהם בדרך כזו או אחרת אך גם אילו היתה פוגעת באפשרות של הדיירים למשל למכור את דירתם, הסעיף שהוסכם אינו מקנה זכות ביטול במקרה של פגיעה באפשרות למכור את הדירה אלא התנאי הוא פגיעה באפשרות היזם לקיים את התחייבויותיו לפי ההסכם. הזרקור מופנה ליזם ולא לדיירים. יתר על כן, הטענה כאילו נפגעה זכותם של הדיירים עקב הטלת העיקול לא הוכחה כראוי. מר וענונו העיד שרצה למכור את דירתו (באותו ממתין למימוש פרוייקט פינוי בינוי) ולקנות בית פרטי ולאחר שכמעט חתם על חוזה לרכישה הבית החדש, הבין שיש עיקול על דירתו ולא יכל למכור אותה (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 9, שורות 6-11). אינו מאמין לעדות קלושה זו שאינה מבוססת על שום טיוטה שכמעט נחתמה ואינה מתייחסת לדברי פסגות שאם יש דייר המעוניין למכור את דירתו או ליטול משכנתא, יפנה לפסגות שתוכל לטפל בענין. אף אחד מהדיירים האחרים לא הוכיח נזק שנגרם לו מהטלת העיקול.

     

83. מכיוון שהעיקולים לא מנעו את המשך ביצוע התחייבות היזם על פי ההסכם ולא הפסיקו את הליווי הבנקאי, אין באי הסרתם עילה לביטול הסכם ז'בוטינסקי. אפשר שניתן היה להוכיח שבהמשך הדרך, לולא הוסרו העיקולים היה בהם למנוע את סיום התחייבויות פסגות על פי ההסכם לרישום על שם הדיירים, ואף למנוע קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, אך הם הוסרו לפני שנוצרה סכנה כזו. המועד המדויק בו נמחקו העיקולים מהרישום לא הוצג בפני, אך בנסח מיום 30.5.22 (מוצג ת/2) העיקולים כבר אינם רשומים על זכויות הדיירים, ועד לשלב זה לא הוכח שרישומם מנע את המשך קיום התחייבות חברת פסגות על פי ההסכם.

84. מכיוון שמדובר בתנאים מצטברים, ניתן לעצור כאן ולקבוע שלא עומדת לדיירים עילה לביטול ההסכם לפי סעיף 26.7.2 להסכם ז'בוטינסקי, מאחר שהוא לא הופר. למרות זאת, אמשיך לדון ביתר תנאי הסעיף. הסעיף קובע שיש להסיר את העיקול תוך 90 יום מהיום שנודע לפסגות על העיקול. העיקולים נרשמו על זכויות הדיירים בנסח רישום המקרקעין בתאריך 23.6.21. הדיירים טענו שעל פי ההסכם היה על חברת פסגות להסיר את העיקולים לכל היותר עד לתאריך 23.9.21 (90 יום ממועד הטלתם), מועד הטלת העיקול אינו המועד הרלבנטי. הסעיף קובע שעל היזם להסיר את העיקולים תוך 90 יום מהיום שנודע לו אודות הטלתם ולא מיום הטלתם. הדיירים לא הוכיחו שחברת פסגות ידעה אודות הטלת העיקולים בתאריך 23.6.21 שבו נרשמו לאחר שהוטלו במעמד צד אחד, על מנת לספור את מניין 90 הימים מתאריך זה.

     

85. לפי החלטת השופטת רביד מיום 1.9.21 (מוצג ת/20) הוטלו העיקולים בתאריך 17.6.21 לבקשת המבקש במעמד צד אחד. מסעיף 19 להחלטה זו ניתן ללמוד שחברת פסגות (נתבעת 18 בהחלטה זו) ידעה לפחות בתאריך 19.7.21 אודות הטלת העיקולים: "בפרוטוקול דיון מיום 19.7.2021 בפני השופטת ערקובי, הודיעו הצדדים שהגיעו למתווה עקרונות והם זקוקים למספר ימים על מנת לגבש הסכם, וביקשו לקבוע דיון חלופי. עוד הוסכם כי הנתבעים 11-13 (להלן ביחד: פרקש) יעמידו ערבות אישית כנגד ביטול העיקולים שהוטלו עליהם. על כן נקבע דיון נוסף בבקשה ליום 8.8.2021". על כן, על חברת פסגות היה לדאוג להסרת העיקולים לכל היותר עד ליום 19.10.21.

     

86. לפי סעיף 26.7 להסכם ז'בוטינסקי רשאים הדיירים להודיע ליזם על ביטול ההסכם, לאחר מתן הודעה מראש ובכתב ליזם ובא כוחו. משכך, היו רשאים לשלוח מכתב התראה לחברת פסגות על אי הסרת העיקולים עם קום העילה לכך בתאריך 19.10.21 והודעת ביטול בתאריך 19.11.21. בפועל, דיירי ז'בוטינסקי הזדרזו לשלוח מכתב התראה לפני ביטול ההסכם כבר ביום 26.7.21, בו טענו שהטלת העיקולים היא הפרה יסודית של ההסכם, עוד בטרם חלף פרק הזמן של 90 יום, שניתן לפסגות בהסכם לפעול להסרתם. במכתב ההתראה דרשו הדיירים מפסגות "לפעול מיידית" לביטול העיקולים שהוטלו על זכויות היזם (סעיף 9), למרות שלרשותו 90 יום לפי ההסכם. כעבור 30 יום, בתאריך 26.8.21, שלחו דיירי ז'בוטינסקי הודעה על ביטול ההסכם כל זאת בטרם חלף המועד המאפשר לפסגות לבטל את העיקולים, ובטרם הפרה את התחייבותה.

     

87. לפיכך, אין באי הסרת העיקולים בקודם להודעת הביטול הפרת ההסכם מצד חברת פסגות. כאשר חוזה מעניק לאחד הצדדים או לשניהם זכות לביטול החוזה באורח חד-צדדי, יש להפעיל זכות בתום לב (גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 85 (מהדורה רביעית 2019) (להלן: "שלו וצמח"). משלוח התראה לפני מועד ההפרה, תוך נקיבת תקופה קצרה הרבה יותר מהמוסכם לתיקון רישום העיקולים, אינו הפעלת הזכות בתום לב.

     

88. איני מתעלם מהעובדה שהוכח שהעיקולים נותרו רשומים על זכויות הדיירים אף לאחר המועד בו היה על פסגות להסיר העיקול (19.10.21), כעולה מנסח רישום מיום 21.11.21 (מוצג ת/1), בו העיקולים עדין רשומים על זכויות הדיירים. כשנחקר מר ואקנין מתי נמחקו העיקולים מנסחי הרישום לא ידע להשיב על שאלה זו (תמליל מיום 5.9.21, עמ' 59, שורות 11-13). אני דוחה את טענת פסגות לפיה באת כח דיירי ז'בוטינסקי עודכנה כבר ביום 24.10.21 (במכתב ב"כ חברת פסגות אליו צורפה החלטת בית המשפט מיום 21.10.21 ) וכי יש לראות בכך מילוי התנאי של "הסרת עיקולים" בתוך מסגרת הזמן הקצובה. אין די בהחלטה על ביטול העיקולים על ידי בית המשפט, וההסכם עוסק ברישום בלשכת רישום המקרקעין והסרתו, ולא שהחלטת בית המשפט. הרישום לא הוסר עד 21.11.21. ואולם, כפי שקבעתי לעיל, לא התקיים התנאי לפיו נמנע המשך קיום התחייבויות היזם.

     

89. בסעיף 26.7.2 נאמר: "היזם יודיע לב"כ הבעלים על עיקול שיוטל על זכויותיו כאמור בתוך 7 ימים מיום שנודע לו על כך". קבעתי שפסגות ידעה לפחות בתאריך 19.7.21 על הטלת העיקולים, ולא הוכיחה שהודיעה לדיירים תוך 7 ימים ממועד זה. מר ואקנין הודה בחקירתו שפסגות לא טרחה ליידע את הדיירים אודות הטלת העיקולים (תמליל מיום 5.9.21, עמ' 61, שורות 25-30). בכך הפרה את ההסכם הפרה לא יסודית, אך הדיירים לא ביקשו לבטל את ההסכם בשל אי קבלת הודעה, להבדיל מהטלת העיקול, ומכל מקום העדר הידיעה תוקן עוד קודם למשלוח ההתראה, שאם לא כן לא היתה נשלחת התראה בגין עיקול. כך או כך, בהתאם לקביעותיי לעיל, לדיירים לא עמדה זכות הביטול עת שלחו את מכתב ההתראה ואף את הודעת הביטול מטעמם. פסגות לא הפרה את הסכם ז'בוטינסקי באי הסרת העיקולים.

     

90. אשר להסכם הלל יפה - בהסכם זה אין הוראה על התחייבות כלשהי מצד היזם להסרת עיקולים שיוטלו, או הוראה לפיה אי הסרת עיקולים תוך פרק זמן מסוים תחשב כהפרה של ההסכם. הדבר לא מנע מבא כוחם של דיירי הלל יפה לכתוב בסעיף 5 למכתב ההתראה מיום 27.7.21 (מוצג ת/17): "בכל מקרה וכאמור, ברור כי הטלת עיקול על זכויות היזם על פי ההסכם ו/או לגבי המקרקעין, קל וחומר העובדה כי החברה הסתירה ממרשיי את דבר העיקול כמו גם את הנסיבות המתוארות לעיל, מהווה הפרה יסודית של ההסכם על ידי היזם, המקנה לבעלים זכות לביטול ההסכם". זאת, למרות שאין הוראה בהסכם הקובעת חובה בענין זה. לדיירי הלל יפה לא עומדת עילה לביטול ההסכם כתוצאה מהטלת עיקול על זכויות היזם (שבוטל). דיירי הלל יפה לא הוכיחו את טענתם שהטלת העיקולים כשלעצמה פגעה בזכויותיהם או גרמה להם לנזק כלשהו, או פגעה בקיום התחייבויות היזם כלפיהם. עדותו של מר מאקיס, שהעיקולים פגעו בדיירים פגיעה כזו או אחרת היא עדות שאינה מידיעתו האישית (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 38, שורות 5-26) ואין לקבלה. מי שנפגע לטענתו לא העיד על כך.

     

91. למעשה, הדיירים בטענותיהם להפרת ההסכמים עקב אי מחיקת העיקולים במועד, לא הבחינו בין הסכם הלל יפה להסכם ז'בוטינסקי. מדובר בהסכמים שונים ונפרדים ואין בהסכם הלל יפה הוראה זהה או דומה להוראת סעיף 26.7.2 בהסכם ז'בוטינסקי.

92. על פי כל האמור, אני דוחה את טענת הדיירים לביטול ההסכם בשל הפרתו עקב אי מחיקת העיקולים, וזאת ביחס לשני ההסכמים.

     

    נישול חברת זכריה לוי ומר שניר לוי מהפרויקט

93. אני מקבל את טענת הדיירים שבינם לבין חברת זכריה לוי התקיימו יחסי אמון ארוכי שנים, ושיחסיהם הטובים עמה ועם מר שניר בפרט עמדו בבסיס התקשרותם עם פסגות בהסכמים. יחסי אמון אלו קיבלו ביטוי בנסיבות שהובילו לחתימת ההסכמים וגם בהסכמים עצמם. אין חולק שחברת זכריה לוי היא שיזמה את הפרויקט מלכתחילה והוא החל לרקום עור וגידים בשל פעולותיה הראשוניות. מסקנה זו מוכחת בין היתר בהסכמי "נון-שופ" שנחתמו בין חברת זכריה לוי לדיירים מחודש יולי 2017, לפרויקט פינוי בינוי בחלקות המדוברות (מוצג ת/10). כמו כן, חברת זכריה לוי הגישה את התב"ע של הפרויקט לועדה המקומית לתכנון ובניה, ובתאריך 17.4.19 הועדה המקומית החליטה להמליץ על הפקדת התוכנית בפני הועדה המחוזית (מוצג ת/11). פעולות אלו של חברת זכריה לוי מוכיחות שהיא היתה היזם הראשוני של הפרויקט והרוח החיה בהקמתו.

     

94. אין חולק שבשנת 2019 פנו נציגי פסגות לחברת זכריה לוי בהצעה למימון הפרויקט והשלמתו. בעקבות פניה זו, נחתם בין חברת זכריה לוי לחברת פסגות ההסכם למתן שירותים 12.2.19 (מוצג ת/12), בו הוגדרה חברת פסגות כ"יזם" המעוניין לבצע את הפרויקט. בהסכם זה פסגות שכרה את שירותיה של חברת זכריה לוי, שתפעל עבורה לקידום המו"מ מול הדיירים, באופן שיביא להחתמת בעלי הדירות על ההסכמים, לקידום הליכי התב"ע לצורך אישור תוכנית מפורטת ולהוצאת היתר בניה עבור הפרויקט. אם דברנו קודם לכן על העברת הזכויות על פי ההסכם, בשלב זה התרחשה העברת הזכויות לפי ההסכם מחברת זכריה לוי לפסגות, וחברת זכריה לוי המשיכה בפעולות לקידום הפרויקט לאחר חתימת ההסכם למתן שירותים, אך עתה בכובעה כנותנת שירותים ליזם, לאחר שהעבירה את מעמדה כיזם לפסגות, בתמורה כספית שהוסכמה. לפי תביעת חברת זכריה לוי נגד פסגות (מוצג ת/13), התמורה הכספית שהוסכמה עבור העברת זכויות חברת זכריה לוי כיזם לפסגות היא 35 מיליון ₪ ותמורה נוספת בהתקיים תנאים נוספים.

     

95. מר שניר (בעל מניות ודירקטור בחברת זכריה לוי) מונה כדירקטור בחברת פסגות (נסח חברת פסגות מתאריך 6.8.19, מוצג ת/18) והוסמך לחתום בשם פסגות על כל מסמך שיידרש לצורך ביצוע הפרויקט (ראו נספח ח' להסכם הלל יפה ונספח ט' להסכם ז'בוטינסקי). בנוסף, בהסכם ז'בוטינסקי ניתנה ערבותה של חברת זכריה לוי, שתיכנס לתוקף ממועד מסירת הדירות לבעלים, לקיום מלוא התחייבות היזם כלפי הבעלים על פי ההסכם, בתנאים הקבועים במסמך הערבות (עמ' 45 להסכם ז'בוטינסקי).

     

96. משכך אני מקבל את טענת הדיירים שחברת זכריה לוי היתה מבחינתם ה"פנים" של הפרויקט והגורם שהוביל אותם להתקשר בהסכמים, אך הם היו שותפים לשינוי מעמדה של חברת זכריה לוי מיזם לנותן שירותים עבור היזם, שהוא פסגות. הדיירים חתמו על ההסכמים מול חברת פסגות בלבד והיא ורק היא הוגדרה ביניהם כיזם הפרויקט ואילו חברת זכריה לוי ומר שניר כלל אינם צד להסכמים, ולא נקבע תנאי כלשהוא הכולל את עבודתם כנותני שירותים. אלו דברים מפורשים בהסכם, ולא ניתן להסתמך על איזו היא אוירה כללית לפיה הדיירים מעדיפים את חברת זכריה לוי. אילו כך היה, היה עליהם לבסס זכויות וחובות על כך בהסכם. אזכיר, שחברת זכריה לוי קיבלה תמורה עבור הסתלקותה מתפקיד יזם והצטמצמותה לתפקיד נותנת שירותים. למעשה, היא מכרה את זכויותיה כיזם בפרוייקט, וכשהתגלע סכסוך בינה לבין פסגות שבה ואחזה בתפקיד היזם כאילו לא קיבלה תמורה עבור מכירתה. בנסיבות אלה איני מקבל איני מקבל את הטענה הכללית של הדיירים שנישול חברת זכריה לוי ומר שניר מהפרויקט הוא סיכול ההסכם ולהפרתו. ההסכם אינו אתם.

     

97. אין בהסכמים בין פסגות לדיירים כל הוראה האוסרת על הדרת חברת זכריה לוי מהפרויקט או על פיטורי מר שניר לוי כדירקטור החברה, או על מעורבותם בפרויקט כתנאי לקיום ההסכמים. ההסכם למתן שירותים שהוצג בפני אף הוא תומך במסקנה זו, שכן חברת זכריה לוי ויתרה בו על תפקידה כיזם לטובת חברת פסגות וקיבלה על עצמה תפקיד של נותן שירותים ליזם. מר שניר בעדותו הבהיר לגבי ההסכם למתן שירותים ש"זה לא מתן שירותים, זה הסכם מכירה", ובכך קרא לילד בשמו (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 43, שורה 13). חברת זכריה לוי מכרה את זכויותיה והדיירים שלא חתמו עם מי שעמד מולם עד עתה אלא עם יזם אחר, ידעו על כך. מחתימת ההסכם למתן שירותים, כל פעולותיה של חברת זכריה לוי בעניין הפרויקט נעשו לא עבור עצמה, אלא במסגרת תפקידה כנותנת שירות ליזם פסגות ואין לייחס לה פעולות אלו, מהותיות ככל שיהיו, כאילו היתה היזם עצמו, אף אם הדיירים טוענים שסברו כך, בניגוד לאמור בהסכם בינם לבין פסגות.

     

98. בסעיף 4.7 להסכם הלל יפה ולהסכם ז'בוטינסקי נקבע: "כל אחד מיחידי הבעלים מצהיר, כי הוא מעוניין מרצונו החופשי להתקשר בעסקה זו עם היזם, וכי בכפוף להצהרות והתחייבויות היזם על פי חוזה זה, הוא בחן את העסקה ומצא את העסקה נשוא הסכם זה מתאימה לצרכיו". היזם הוגדר במפורש כפסגות, והדיירים ידעו, או לפחות היה עליהם לדעת אילו קראו מה שחתמו עליו, שהם מתקשרים עם פסגות בלבד ושהיא היזם של הפרויקט. אף אם מעורבותם של חברת זכריה לוי ומר שניר עד אז בפרויקט היתה משמעותית, לא הוסכם להטיל על פסגות כל חובה להעסיקם. טענות הדיירים מנסות ליצוק להסכמים תוכן ומשמעות שאינם קיימים בו וכפי שהבאתי לעיל מפסיקת בית המשפט העליון, עליהם להתכנס לתוך המבנה המשפטי שעליו הסכימו וחתמו מרצון.

     

99. מטעם דיירי הלל יפה הובא דייר אחד בלבד לעדות, מר מאקיס, שהעיד שכשחתם על החוזה כלל לא קרא אותו וחשב כל הזמן שחתם על הסכם מול מר שניר (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 25-26). אם נכונה עדותו של מר מאקיס שכלל לא קרא את ההסכם, אין לו אלא להלין על עצמו. כפי שנקבע בע"א 1333/14 מיטרי נ' עו"ד דוברונסקי (נבו, 28.7.15), "מי שחתם על מסמך תוך הסתמכות עיוורת על יועץ המהימן עליו, מנוע מלהעלות את הטענה שלא הבין על מה הוא חותם".

100. סעיף 25(א) לחוק החוזים, שעניינו פרשנות חוזה, קובע:

     "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". 

     בבואנו לפרש את ההסכמים, עלינו לבחון מהו אומד דעת הצדדים בעניין זה, כאשר נקודת המוצא היא לשון החוזה, לה משקל מהותי בגיבוש אומד דעת הצדדים (ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ, (נבו 8.2.2018); ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ' לברינצ'וק, (נבו 8.8.2018); ע"א 2308/20 פז חברת נפט בע"מ נ' אליהו ממן (נבו, 28.8.22).

      

101. ניתן ללמוד על אומד דעתם המשותף של הצדדים מההסכמים עצמם. לשונם ברורה ומפורשת, והיא אינה כוללת את חברת זכריה לוי בכלל או את מר שניר בפרט כצד להסכמים, או כגורמים שמעורבותם בפרויקט היא תנאי לקיומם. לו רצו הדיירים, שהיו מיוצגים על ידי עורכי דין בחתימתם על ההסכמים, שחברת זכריה לוי ומר שניר יהיו צד להסכם בדרך כזה או אחרת או מי שעבודתם היא תנאי לפרוייקט, היה עליהם לעגן זאת בהסכמים. משלא עשו כן, עליהם לכבד את נוסח ההסכמים עליהם חתמו, המבטא את חלוקת הסיכונים שכלל הגורמים המעורבים לקחו על עצמם בפרויקט. זו המשמעות הפשוטה של לשון ההסכמים. משכך, אין בהפסקת העבודה של חברת פסגות עם חברת זכריה לוי ומר שניר בכל הקשור לפרויקט בכדי להקים לדיירים עילה לביטול ההסכמים.

      

102. הדיירים לא הוכיחו כיצד הדרת חברת זכריה לוי או פיטוריו של מר שניר מתפקידו בפסגות פגעו או עמדו לפגוע בקיום התחייבות היזם כלפיהם. מר וענונו, נציג דיירי ז'בוטינסקי, העיד שהם החליטו לבטל את ההסכם לאחר שהבינו שפיטרו את מר שניר ונלקח ממנו ייפוי הכח התכנוני שניתן לו בהסכם (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 7-8):

     "ת: ... ישבנו בוועידה כולנו בזום והתייעצנו איתה מה הולך לקרות, כי הבנו שפיטרו את שניר לוי ולקחו לו את ייפוי הכוח על הפרויקט. ועכשיו הפרויקט נתקע, הדירה שלי נתקעת, הנכס שלי. האינטרס האישי שלי- שהפרויקט ייצא לפועל. אם אני לא אזיז את זה, ואנחנו כוועדה של הבניין, הבניין שלנו ייתקע. בעזרת הייעוץ המשפטי שקיבלנו, החלטנו שאין משהו אחר שאנחנו יכולים לעצור את ההתקדמות הזו לתהום, והחלטנו לבטל את ההסכם עם הפינוי-בינוי בגלל הפרה הבוטה שלו, שהוא לקח את ייפוי הכוח של שניר לוי. עצרנו את הפרויקט וזה לא התקדם לשום מקום".

     כלומר, עוד לפני שניתנה לפסגות האפשרות לקיים את חובותיה באמצעות נותן שירותים אחר, החליטו הדיירים לעצור את הפרוייקט.

      

103. אין בביטול ייפוי הכח התכנוני של מר שניר כדי להוכיח את טענת הדיירים שפסגות לא תוכל לאחר מכן לעמוד בהתחייבויותיה כלפיהם. מכיוון שפסגות לא התחייבה כלפיהם להשתמש רק בשירותים של חברת זכריה לוי, היה בידה לעמוד בהתחייבויותיה באמצעות נותני שירותים אחרים, אך הדיירים לא איפשרו זאת ודהרו לכיוון עצירת הפרוייקט. אין לכך קשר לטענת הדיירים בדבר חובות וקשיים כלכליים של חברת פסגות, העולים לכדי חוסר יכולת להוציא לפועל את הפרויקט, שלא הוכחה על ידם ולא הוצגו ראיות של ממש להוכחתה. הדיירים הפנו להחלטת השופטת רביד מיום 1.9.21 בתביעת עו"ד פריד, בה לטענתם נקבעו קביעות שיפוטיות בנוגע למצבה הכלכלי הקשה של פסגות. אני דוחה טענה זו. מדובר בהחלטת ביניים שאינה חלוטה העוסקת בשאלה אם יש ראיות מהימנות לכאורה, ולא במסקנה סופית, ואין בה כדי ליצור קביעה שיפוטית כזו או אחרת בעניין מצבה הפיננסי של פסגות. יתאר על כן, עיון בהחלטת השופטת רביד מעלה שהיא קיבלה את הטענה שלקבוצת החברות הוכחו חובות של 150 מיליון ₪ "בהשקעות שהושקעו". כלומר, החברות חייבות למשקיעים בהן, אשר יקבלו את השקעתם רק אם החברות ירוויחו, 150 מיליון ₪. אלו אינם חובות העומדים לפירעון ומכבידים על פעולת החברות. השופטת קבעה שלגבי חברות הפרוייקט, כגון פסגות, יסוד ההכבדה מתקיים שכן בתום הפרוייקט יסגרו החברות, וגם אמירה זו אינה מובילה למסקנה שפסגות נמצאת במצב כלכלי קשה ולא יכולה להשלים את הפרוייקט. עצם העובדה שמתנהלים הליכים משפטיים כנגד פסגות ומר ואקנין אינו מוכיח שפסגות חסרת יכולת כספית לממש את הפרוייקט. לפיכך, אני קובע שאין בנישולם של חברת זכריה לוי ומר שניר מהפרויקט הפרה של פסגות את ההסכמים עם הדיירים.

      

104. פסגות השיבה למכתבי ההתראה ולמכתבי הביטול של הדיירים כי רצונה בקידום הפרויקט וליבון המחלוקות. מר ואקנין העיד בחקירתו על חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים והיועצים שנשלחו על ידי מר שניר וסירוב עורכי דינם של הדיירים להיפגש עימם. לדבריו, הפרויקט נעצר לאור הודעות הביטול ופניית הצדדים לדרך משפטית (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 49, שורות 4-10). הדיירים חתמו על הסכמי פינוי בינוי חדשים עם חברת זכריה לוי (ראו עדותו של מר וענונו בעניין בתמליל מיום 28.4.22, עמ' 35-36) בטרם ניתן פסק דין זה והוכרעה שאלת תוקפם של ההסכמים בינם לבין פסגות. הדיירים טענו בסיכומיהם שנהגו כך כדי להקטין את נזקיהם, אך שאלת הנזקים של הדיירים אינה עומדת לדיון. לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), זכאי הנפגע מהפרה לבטל את החוזה ולתבוע פיצויים. פיצויים הם איפוא סעד הנובע מעילת ההפרה, שלפי תקנה 25 אין הדיירים רשאים לתבוע ללא היתר לפיצול סעדים, הניתן עד קדם המשפט. הדיירים כלל לא תבעו פיצויים כתוצאה מהפרה נטענת על ידי פסגות. אף שהזכירו בתביעתם נזק הנגרם להם, ולא ביקשו פיצול סעדים. התוצאה היא שהם אינם רשאים לתבוע פיצויים, וממילא שאלת הקטנת הנזק איננה עומדת בפני.

      

105. סעיף 39 לחוק החוזים קובע: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה". עיקרון תום הלב חל על זכות לביטול החוזה הקבועה בהסכמים. יפים לעניין זה דבריהם של גבריאלה שלו ויהודה אדר בספרם דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 549 (2009) (להלן: שלו ואדר):

     "האוטונומיות של זכות הביטול והיותה בגדר תרופה עצמית מחייבים שימוש זהיר ומושכל בהפעלתה. מי שמבטל חוזה בלא שיהא זכאי לכך עלול להיחשב, עקב הודעת הביטול השגויה עצמה או עקב פעולות או מחדלים שנקט בהסתמך עליה, כמי שהתנער מן החוזה ולכן הפר אותו – בפועל או בהפרה צפויה. לפיכך, כעצה ממשית, מומלץ לצדדים לחוזה להימנע במידת האפשר ממתן הודעת ביטול נמהרת מדי בתגובה למה שנחזה בעיניהם כהפרה של הצד השני לחוזה. בדרך כלל, ייטיב לנהוג צד לחוזה אם יודיע לצד השני כי הוא רואה בהתנהגותו הפרה שהיא עילה לביטול החוזה, ויבחן את תגובתו. אכן, תגובה חיובית שבה מתייחס הצד השני לטענות הנפגע לגופן או מביע נכונות להתחשב בהן, עשויה להצביע על כך שביטול החוזה הוא צעד מיותר או בלתי מוצדק – מן הבחינה העסקית והמשפטית גם יחד".

      

106. התקשרות הדיירים עם חברת זכריה לוי בהסכמי פינוי בינוי חדשים בטרם הוכרעו התביעות מושא הליך זה ושאלת תוקף ההסכמים תלויה ועומדת, תוך סירוב לדון על כך עם פסגות המבקשת להמשיך בביצוע הפרוייקט, אינה מתיישבת עם חובת תום הלב בהפעלת זכות הביטול, אילו היתה בידי הדיירים. התנהגות תמת לב היתה מכתיבה משא ומתן להסדר זמני לפיו בינתיים יקודם הפרוייקט באמצעות גורמים מוסכמים אחרים. אף שליחת הודעת הביטול ביחס לעיקולים שהוטלו בטרם הגיע המועד להסרתם, כפי שקבעתי לעיל, ומתן ארכה לקיום הקצרה בהרבה מהתקופה המוסכמת היא שימוש שלא בתום לב בזכות הביטול על ידי הדיירים. אכן, כטענת פסגות, נראה שהדיירים עשו יד אחת עם חברת זכריה לוי ורתמו עצמם לרשותה להפעלת הכוח שבידה כלפי פסגות לצורך הכרעה בסכסוך שביניהן.

      

107. באשר לטענת הדיירים להפרה צפויה של ההסכמים על ידי הנתבעת, סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות) שעניינו "הפרה צפויה" קובע:

     "גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו."

     הסעיף מציג שתי חלופות עובדתיות שהתקיימות כל אחת מהן עשויה ללמד על הפרה צפויה. החלופה הראשונה היא חלופה סובייקטיבית – כאשר התנהגות המפר מלמדת שאין בכוונתו לקיים את החיוב במועדו, או שהוא סבור שלא יוכל לעשות כן. החלופה השנייה היא חלופה אובייקטיבית – כאשר נסיבות העניין עצמן מלמדות שהחיוב לא יקוים במועדו, ללא קשר לרצונו ולאמונתו (הסובייקטיביים) של המפר (שלו ואדר לעיל, בעמ' 135). בהתקיים הפרה צפויה רואים את החיוב החוזי כמופר, על כל המשתמע מכך, על אף שטרם הגיע המועד לקיומו של החיוב (שלו ואדר לעיל, בעמ' 131).

108. בענייננו, החלופה הסובייקטיבית לא התקיימה. הנתבעת לא גילתה את דעתה שלא תקיים את ההסכמים ולא התנהגה באופן המלמד שלא תקיים את ההסכמים. היא אמרה במפורש שהיא מבקשת לקיים את ההסכמים, ומכיוון שכפי שקבעתי לא היתה חייבת לעשות זאת באמצעות חברת זכריה לוי, היה בידה לשכור נותני שירותים אחרים שיקבלו יפוי כוח מהדיירים. אשר לחלופה האובייקטיבית- לא הוכח על ידי הדיירים שפסגות לא יכלה לעמוד בהתחייבויותיה כלפיהם מכח ההסכמים, או שלא היה בכוונתה לקיימם והנסיבות אינן מלמדות על כך. לא הוכח קושי פיננסי או קיומם של הליכים משפטיים המונעים מהנתבעת לקיים את חובותיה על פי ההסכמים. אכן, נותני שירותים שהחלו בעבודתם עבור חברת זכריה לוי והיו אמורים לעבוד עבור פסגות סירבו בהמשך לפעול עבורה אך טענת הדיירים בענין זה היתה שהדרת חברת זכריה לוי היא הנסיבה המונעת את קיום הפרוןייקט, וטענה זו נדחית על ידי, שכן גם בהעדר חברת זכריה לוי ניתן היה לבצע את הפרוייקט.

      

109. הפרה צפויה היא אירוע עתידי שיש להעריך את ההסתברות להתרחשותו. אין די בחשש סביר או בהסתברות לפי מאזן ההסתברויות לשם הוכחה במשפט האזרחי, אלא יש להצביע על רמה גבוהה של ודאות ביחס לאירוע ההפרה בעתיד, ברמת "קרוב לוודאי" (מיגל דויטש, ביטול חוזה בעקבות הפרתו, 134 (1993) (להלן: "דויטש"). הדיירים שטענו להפרה צפויה בשל הדרת חברת זכריה לוי, הליכים משפטיים המתנהלים נגד פסגות וטענות של עורך הדין הקודם של פסגות נגד קבוצת החברות על התנהלות בלתי ראויה לא הוכיחו שעצם העלאת טענות נגד פסגות, חמורות ככל שיהיו, מונע את המשך ביצוע הפרוייקט, והאירוע היחד שכבר התרחש, הדרת חברת זכריה לוי, אינו מונע את ביצוע הפרוייקט. על כן, אני דוחה את טענת הדיירים להפרה צפויה.

      

110. על פי כל האמור, אני קובע שלא עמדה לדיירים עילה לביטול ההסכמים עת נשלחו מכתבי ההתראה והודעות הביטול, ודין תביעתם להצהרה על ביטול ההסכמים ומחיקת הערות האזהרה שנרשמו להידחות.

      

111. כאמור פסגות תבעה אכיפת ההסכמים, אך הגעתי למסקנה שאכיפת החוזים אינה מוצדקת לאור התנהגות פסגות והפרת חובת תום הלב מצידה. ראשית יש לומר, שהתרשמתי לרעה מסגנונו וגישתו של מר ואקנין השולט בפסגות. עדותו היתה מתנשאת, כאילו הדיירים הם נתיניו הנתונים למרותו, וטענותיהם וזכויותיהם כזבוב מטריד ואילו הוא בעל קבוצת חברות המשקיף מלמעלה על פסגות, על הדיירים ועל החובות והזכויות שביניהם. בנוסף על כך, פסגות רשמה שיעבוד על זכויותיה בפרויקט בחודש 10/21 לטובת חברת וולת'סטון נדל"ן (נסח חברת פסגות –מוצג ת/18), לאחר שניתנו לה הודעות ביטול ההסכמים על ידי הדיירים בחודש 08/21. מר ואקנין הסביר שוולת'סטון נדל"ן היא חברה שנותנת מימון לפרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות הפרויקט הלל יפה-ז'בוטינסקי, וטען ששועבדו הרווחים בסוף הפרוייקט. כשהוצג לו שלא שועבדו רק הרווחים אלא "לרבות" הרווחים, לא ידע כיצד להשיב לשאלה מדוע נעשה שיעבוד לטובתה על זכויות חברת פסגות מכח הפרויקט, לאחר שניתנו הודעות הביטול על ידי הדיירים (תמליל מיום 5.9.22, עמ' 51, שורות ,34-39, עמ' 52, שורות 26-28). יתר על כן, הוא אישר בעדותו שהוא לא פנה לדיירים, ואין בידו ראיה שעורכי דינו פנו לדיירים, בדרישה לחתום על יפוי כוח לטובת נותני שירותים אחרים כך שהפרוייקט ימשיך להתבצע (תמליל מיום 5.9.22, עמודים 55-56). כפי שאמר מר ואקנין בחקירתו הראשית, "שמנו "הולד" ופנינו לדרך המשפטית" (תמליל מיום 5.9.22 עמ' 49 שורה 10). ודוקו – לא מדובר בכך שעקב חוסר הבהירות בתוקף ההסכמים, המתינו להכרעת בית המשפט. לפי עדותו של מר ואקנין, פנו לנותני שירותים אחרים, וביקשו מבאי כוח הדיירים שישתפו פעולה עם נותני השירותים האחרים (במכתבים שלא הוצגו ואיני מאמין שנשלחו, אבל זו גירסתו של מר ואקנין), ושעבדו את הפרוייקט לחברה אחרת, כך שאין להבין מדבריו של מר ואקנין שמדובר בהמתנה קשובה לבית המשפט והימנעות מפעולה עקב כך. המשמעות של דבריו, גם לאור גישתו הכללית והתרשמותי מעדותו, היא שפסגות החליטה להעניש את הדיירים בדרך משפטית על גישתם התומכת בחברת זכריה לוי בסכסוך עם פסגות. על כן, מסקנתי היא שבפנייתה לדרך משפטית, דהיינו לתביעת אכיפה, פסגות לא התכוונה לבצע את החוזה/פרוייקט אלא להעניש את הדיירים, מעבר להערות האזהרה הרשומות לטובתה ומפריעה לדיירים לבצע את הפרוייקט. בנסיבות אלה, אכיפת החוזה, כעונש לדיירים ולא במטרה לבצע את הפרוייקט, אינה צודקת בנסיבות הענין ויש לדחות את התביעה לאכיפה (סעיף 3 (4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

      

112. פסגות ביקשה בתביעתה גם צו הצהרתי לפיו ההסכמים תקפים ומחייבים, לא בוטלו כדין, אינם בטלים ואינם ראויים לביטול. ככל שמדובר בקביעה שההסכמים לא בוטלו כדין כטענת הדיירים, כבר דחיתי את טענת הדיירים, וקבעתי שההסכמים לא בוטלו כדין על פי הודעות הביטול שניתנו. איש לא טען שההסכמים בטלים, דהיינו שנפל פגם בכריתתם ולכן איני רואה מקום להצהיר על מה שלא נטען. לגבי הסעד המבוקש לקבוע שההסכמים אינם ראויים לביטול, אני דוחה תביעה זו של פסגות שכן אפשר ואפשר שההסכמים ראויים לביטול, ולו בשל הימנעותה המוכחת של פסגות מלבצע את הפרוייקט, שהיא הפרה של ההסכמים, אשר בגינה אפשר שבעתיד ינקטו הדיירים בהליכים המתאימים לביטול ההסכמים לפי הוראות ההסכמים ולפי הדין.

      

     סיכום

      

113. בעת משלוח מכתבי הביטול מתאריכים 26.8.21 ו-30.8.21 על ידי הדיירים לא הפרה הנתבעת את ההסכמים ולא עמדה להפר אותם הפרה צפויה, כך שלא עמדה לדיירים זכות לביטולם. על כן אני קובע שהודעות הביטול ניתנו על ידי הדיירים שלא כדין, הן בהסכם הלל יפה והן בהסכם ז'בוטינסקי, ודוחה את תביעת הדיירים (ת"א 10140-12-21). אין פסגות זכאית לאכיפת ההסכמים, ואינה זכאית לסעד הצהרתי, מלבד הסעד הכלול בתביעת הדיירים, לפיו הודעות הביטול שניתנו על ידם והיו יסוד לתביעתם לא ניתנו כדין. לפיכך, אני דוחה גם את עיקר תביעת פסגות (ת"א 14235-02-22).

114. מובן, שתוצאת פסק הדין הזה מותירה את הצדדים במצב שכל עוד לא ננקטו הליכי ביטול אחרים, הם קשורים בהסכמים שחתמו, כאשר לזכות פסגות רשומה הערת אזהרה אבל היא אינה עושה דבר לביצוע הפרוייקט שלהבטחתו נרשמו הערות האזהרה. על מנת למנוע הליכים נוספים בין הצדדים, מוצע להם להסכים ביניהם על דרכם מכאן ואילך, אם בהיפרדות מוסכמת ואם בשיתוף פעולה מוסכם.

      

115. לאור התוצאה הדוחה את עיקר שתי התביעות ההדדיות, אין צו להוצאות.

      

     ניתן היום, כ"ט אדר תשפ"ג, 22 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.