שקמונה חברה ממשלתית - עירונית לשקום הדיור בחיפה בע נ' עיאש

פסק דין

1. תביעה לסילוק יד של הנתבעת מנכס של התובעת: דירת מגורים בשטח 86 מ"ר ו 4 חדרים ברח' דרך יד לבנים 210/7 בשכונת נוה שאנן בחיפה. התובעת (להלן: "שקמונה") הינה חברה ממשלתית הפועלת עבור מדינת ישראל, בין היתר למציאת פתרונות דיור לנזקקים שנמצאו זכאים לדיור ציבורי.

2. ב- 30.09.73 נכרת בין התובעת לנתבעת ובעלה המנוח חוזה שכירות בלתי מוגנת לתקופה של שנה עם אופציה להארכה. הלכה למעשה הוסיפו יחסי השכירות להתנהל לאורך השנים על פי אותו חוזה. להבהרה - אין כל טענה שהנתבעת פיגרה בתשלום דמי השכירות או ששילמה בחסר.

בשלב מסוים העלתה הנתבעת בהליך כאן טענה שיש לראות בה דיירת מוגנת. לטענה זו לא היה עיגון בדין, ולא אדון בה שכן נזנחה בסיכומי הנתבעת. את גובה דמי השכירות הצנועים יש להבין על רקע המטרה הסוציאלית שביסוד ההסכמה החוזית בין הצדדים לשכירות בלתי מוגנת אמנם, אך במסגרת של זכאי הדיור הציבורי.

3. עילת הפינוי הנטענת היא אחת ואין בילתה: נטישה. יבואר בקצרה כי נטישה היא עילת פינוי יציר הפסיקה שביחס לדייר מוגן, ואין עסקינן כאמור בדיירת מוגנת. לפיכך אף לא מדובר במישרין באותה עילה יציר הפסיקה. השתמשתי במילה "נטישה" הן כדי להיצמד לטרמינולוגיה בה נקטו הצדדים, והן מאחר וניתן ללמוד אנלוגיה מאותה מאטריה "שכנה" לעניין נטלי ההוכחה (ראה בהמשך).

עילת הפינוי עליה נסמכת התובעת, הנה עילה חוזית טהורה, הנעוצה בתנאי מפורש בסע' 7ה' לחוזה השכירות שבין הצדדים; חוזה שכאמור מוסיף לחול עד עצם היום הזה ביחסי הצדדים. וזו לשון הסעיף:

"אם נוכחה החברה לדעת לפי שיקול הדעת, כי השוכר אינו מחזיק ו/או חדל מלהחזיק במושכר בעצמו ו/או באמצעות בני ביתו המתגוררים עמו בקביעות, תראה השכירות בטלה ומבוטלת מיום בו שלחה החברה הודעה על כך לשוכר, ובמקרה כזה תהיה החברה רשאית להיכנס למושכר, לנהוג בו ברצונה בעצמה או על ידי סוכניה, באי כוחה, פקידיה, או משרתיה ולמסור את החזקה בו ו/או להשכירו לכל מי שתמצא לנכון".

4. טענת התובעת בהתאמה הינה שהנתבעת אינה מתגוררת בדירה משכבר, וזו אף אינה מוחזקת על ידי בני ביתה המתגוררים עמה בקביעות. לטענת התובעת נטשה הנתבעת את הדירה לאור מצבה הבריאותי הלא שפיר, ועברה להתגורר עם בני משפחתה. יבואר כי הדירה נשוא התביעה נמצאת 3 קומות מתחת לגשר ללא מעלית. כפי שהומחש בעדותו של חתנה מר יצחק כהן (נשוי לבתה גאולה) לפני מספר שנים חלה התדרדרות חמורה במצבה הבריאותי של התובעת. אין חולק כי התובעת (שהעידה בפני) רתוקה לכיסא גלגלים, קטועת יד, וכפי שנשמע ממר כהן אף התעוורה בעין אחת.

5. עוד אין חולק כי בדירת המריבה מתגוררים דרך קבע שלושת בניה הבגירים של התובעת, יחד עם שניים מהנכדים, סה"כ 5 נפשות (כיום 4 לאור העובדה שאחד הבנים נסע לארה"ב לפני שנה ושמונה חודש - ראה עמ' 16 לפר' בעדות מר כהן). כפי שנטען בתצהירו של מר כהן, אחד מהבנים מכור לסמים, הבן השני נגמל זה מכבר והנו רווק ועובד, והבן השלישי שנסע לארה"ב אף הוא רווק. אכן מדובר במצב סוציאלי - משפחתי לא קל ונקל להזדהות עם המצוקה. אך לא תביעת בני המשפחה או תביעה נגדם היא הנדונה בהליך זה, ואין נתון זה מעלה או מוריד ממילא לענין התוצאה. והרי חלק לא מבוטל מן הזכאים לדיור הציבורי המשחרים לפתחה של התובעת או משרד השיכון בדרישה לדיור מוזל, הנם בעלי ספורים דומים או מצוקות לא פחותות. כפי שציין בצדק ב"כ התובעת, מלאי הדירות מוגבל, ולעולם יעלה הביקוש על ההיצע. לכן על התובעת, כ"סוכן" וידה הארוכה של המדינה לדאוג שמלאי הדירות הקיים ישמש מי שמקיים (או שנמצא שמוסיף לקיים) תנאי הזכאות של משרד השיכון לדיור מוזל. על רקע זה ניתן גם להבין רציונל סע' ה"נטישה" בחוזה שצוטט לעיל, שכן אם מי שנמצא זכאי לדיור מוזל בנכס של התובעת נטש אותו, הרי גם אם עשה כן מטעם מוצדק (וכמובן לא בשאלת אשם עסקינן), ויש לו קורת גג אחרת מעל ראשו, יש אפוא הצדקה עקרונית שהנכס ישוב לחזקתה של התובעת, ויוכל לשמש אדם אחר מבני הציבור הזקוק לאותה קורת גג, ונמצא מקיים את תנאי הזכאות. לא עניינם שם בני משפחת הנתבעת המתגוררים בדירה הוא הנבחן בהליך זה. השאלה היחידה הנה האם איבדה הנתבעת זכאותה החוזית להוסיף ולהחזיק בדירה.

לתובעת גם בנות בגירות כאמור שאינן מתגוררות בדירה: ריקי, מזל ורעייתו של מר כהן – גאולה. ריקי וגאולה מתגוררות בבניינים סמוכים ברח' צה"ל שבקרית אליעזר בחיפה. מזל גרה בקצרין.

6. מטעם התובעת הוגשו שני תצהירים: האחד של מר מתי ארזי, אחראי אחזקה בתובעת שלמעשה רק צירף מסמכים, והפנה להוראות החוזה ולטענות משפטיות, ותצהירו אינו נוגע לידיעה אישית כלשהי ביחס לעובדות המבססות טענת הנטישה. שני של החוקר מר קובי כספי שהוא שערך הביקורים הן בנכס נשוא התביעה, והן בביתה של ריקי בקרית אליעזר, ועל ממצאיו נסמכת טענת הנטישה.

7. אתייחס לתצהיר הרלוונטי מבין השניים, זה של קובי כספי: ראשית יש לציין כי מר כספי העיד כי הוא מבצע ביקורי מעגל בדירה ספציפית בתדירות ממוצעת של פעם בשנה. כאשר ביום עבודה הוא מבקר לערך ב- 10 דירות או אף יותר. ניתן היה בפירוש להתרשם כי אין הוא זוכר באופן בלתי אמצעי את הפגישות שערך בעניינה של התובעת, בביקוריו הנזכרים בתצהיר, ונסמך רק על רישומיו. כך אף טען כי התובעת היא קטועת רגל (כאשר היא קטועת יד). ובעמ' 8 העיד כי הוא "זוכר על סמך המסמכים". איני מציין זאת בביקורת ואכן אין תמה בדבר, לאור ריבוי הביקורים שהוא מבצע ביחס לדירות ודיירים שונים. עם זאת, התרשמתי כי לא נפל פגם במהימנות העד וכי ניתן לסמוך על רישומיו כמי שמשקפים את שראה ושמע בזמן אמת ויש לפיכך לקבל אותם חלקים קבילים שבהם (ורק אותם) בבחינת "הקפאת זכירה שבעבר". עיין י .קדמי, על הראיות, מהד' 2009, חלק שני , עמ 786-787. אין לייחס שום משקל לאותם חלקים בתצהירו או רישומיו שהינם בבחינת עדות שמיעה לא קבילה, ואף מפי עדים שלא העידו. אף אם נרשמו בזמן אמת. הכלל של הקפאת זכירה בעבר אינו מכשיר כמובן ממרחק של זמן, מה שאינו קביל אף במקור.

כך, בסעיף 5 בתצהירו מציין העד כי ביום 09.08.10 ביקר פעמיים בדירת המריבה וכי פגש שם את אחד מנכדיה של הנתבעת. האחרון מסר שסבתו עברה דירה והוא (הנכד) גם בא עם אביו ואחיו. הנכד לא העיד, וזו כאמור עדות שמיעה (וניתנה החלטה שעדויות שמיעה לא תשמשנה כעדות קבילה). לבד מזאת ראוי לציין כי התברר שאותו נכד היה בן 7 לעת הביקור.

כך גם ביחס לסעיפים 7, 11 ו 12 לתצהיר העד, שעניינם במה שמסרו שכנים עלומים (ששניים מהם צוינו בשמות משפחה). מה שמסרו אותם שכנים אף לו פורטה זהות כולם, אינו אלא עדות שמיעה לא קבילה, אף אם נרשמה בדוחות המעגל בזמן אמת.

החלקים הקבילים שבתצהיר אליהם ניתן להתייחס מכוח הכלל של הקפאת זכירה שבעבר הנסמכת על רישומי העד בזמן אמת, הנם אלה המתייחסים למה שקלט העד בחושיו שלו, ושאינו עדות שמיעה. חריג קביל לעדות שמיעה, המאפשר להתייחס למה שנמסר כראיה לאמיתות התוכן, הנו מה שלדברי העד מסרה לו הנתבעת עצמה בביקורו. זאת מכוח הכלל של הודאת בעל דין, היינו הודאת חוץ של בעל הדין בעובדה, וזאת כאשר ההודאה פועלת לרעת עניינו של בעל הדין (ואף אין זה הכרחי שתפעל לרעתו "לכל האורך" לשם קבילותה). אף אין הכרח שיהא מדובר על הודעה כתובה או מוקלטת של בעל הדין.

ניתן להוכיח גם הודעת חוץ שמסר בעל פה ועולה כדי הודאה, שכן תוכנה פועל לרעתו כבעל דין בעניין מסוים. אלא שברור ממילא כי העובדה שמדובר בדברים שנטען שנמסרו בעל פה, לעומת הודעה חתומה או מוקלטת, יכול שתשחק תפקיד מבחינת המשקל שייחס בית המשפט לגרסה.

8. בהתאמה, הסעיפים העובדתיים הקבילים בתצהירו של העד הינם רק סעיפים 6, 8 , 9 ו- 10.

הוא מציין כי ב 16.9.10 ביקר בדירת מירי, בתה של הנתבעת בקרית אליעזר בחיפה. לאחר שנכנס לדירה פגש את הבת והנכדה של הנתבעת. הנתבעת מסרה לו כי היא מתגוררת יחד עם בתה , היינו עם מירי, היות ובדירתה של הנתבעת יש מדרגות אותן אינה יכולה לעלות. גרסה זו נזכרת ברישום של העד, בכתב ידו, הנושאת תאריך הביקור, היינו 16.9.10 (נספח ב' לתצהיר העד).

בנוסף, ב 4.10.11 ביקר העד בדירת המריבה והנתבעת לא נמצאה בה.

9. הנתבעת מסרה תצהיר נ/2 , ולאחר שהעידה איני מייחס לו שום משקל. אמנם התרשמתי כי הבינה את חובתה לומר אמת, אולם לאורך חקירתה הנגדית הלא ארוכה ניתן היה להתרשם כי לא אחת , לאור מצבה הרפואי, לא הבינה את שנשאלה. זאת למרות שנשאלה בקול ברור, במלים פשוטות, לאט ובעדינות; ולא פעם בסיועה של באת כוחה (בלא מחאה של ב"כ התובעת, ובדין כך, במצב דברים זה, כדי לאפשר לעדה להבין השאלה). בהתאמה, תשובותיה היו תואמות בחלקן את השאלות, ובחלקן האחר לא תואמות או חסרות הגיון לגופן, או שניתנו תשובות שונות לאותה שאלה ולא מחמת היעדר מהימנות אלא כאמור קשיי הבנה או שמא תפיסת מציאות שגויה. איני מייחס אפוא כל משמעות לתצהירה, שכן למרות שאינו ארוך אתקשה עד מאד לקבל שהעדה היתה מסוגלת לתן הגרסה הרהוטה והעקבית באותו תצהיר, ולו במילותיה שלה. יש לזכור כי התצהיר נגבה אך שלושה חודשים טרם עדותה ולא נשמע כי באותם שלושה חודשים דווקא, החמיר מצבה הרפואי או הקוגניטיבי.