שיליאן ואח' נ' בני בנני חברה לבנין ואח'

פסק דין

כללי

1.בפני תביעה שבגדרה עותרים התובעים לחייב את הנתבעים לפצותם בשני ראשי נזק: האחד – איחור במסירת דירות; השני – ליקויי בניה. מערכת היחסים שבין הצדדים מושתתת על חוזה קומבינציה שנכרת ביום 31.12.2002 (נספח ב' לתצהיר התובע). על פי החוזה (וההגרלה שנעשתה לפיו), היו התובעים זכאים לשתי דירות: דירת 5 חדרים בקומה השניה ודירת פנטהאוז בקומה השמינית. הטענה בענין ליקויי הבניה נסבה על הפנטהאוז בלבד.

2.במישור הדיוני: מטעם התובע הצהירו הוא עצמו ואחיו יוסף שיליאן. כן הוגשו חוות דעת של שמאי המקרקעין ג'ימי פנחסי (לענין גובה דמי שכירות) וחוו"ד הנדסית של המהנדס יעקב גליקסברג (לענין ליקויי הבניה). חוות דעת נוספת שהגישו התובעים, בענין ירידת ערך הדירות, הוצאה מהתיק בהחלטה מיום 28.6.2009, וזאת בהסכמת ב"כ התובעים. מטעם הנתבעים הצהיר הנתבע, והוגשה חוו"ד הנדסית של המהנדס והשמאי גבי קיינר (לענין ליקויי הבניה). המצהירים והמומחים נחקרו בפני. הצדדים סיכמו בכתב.

סוגית האיחור במסירת הדירות

טענות הצדדים

3.התובעים טענו כי הנתבעים איחרו במסירת ההחזקה בדירות, כדלקמן: היתר הבניה הוצא ביום 8.9.2004 (נספח ג' לתצהיר התובע); לפי ס' 3.9.1 לחוזה היה על הנתבעת "להתחיל את בנית האגף תוך 30 יום מקבלת היתר הבניה לגביו ולסיים את בניית האגף תוך 18 חודש מתחילת בנייתו, כל אלה בכפוף למילוי כל התחייבויות הבעלים עפ"י חוזה זה"; על כן, היה על הנתבעת למסור את הדירות לא יאוחר מיום 8.6.2006. אין מחלוקת, כי דירת 5 החדרים נמסרה רק ביום 1.1.2007 (ס' 14 לסיכומי הנתבעים), ואילו דירת הפנטהאוז נמסרה רק ביום 11.2.2008 (ר' פרוטוקול מסירה, נספח טו' לתצהיר התובע). לפי הנטען, הנתבעת מסרה את דירת 5 החדרים באיחור של 6 חדשים ו- 20 ימים, ואילו את הפנטהאוז באיחור של 20 חודשים ו- 5 ימים (ס' 21 לתצהיר התובע).

4.הנתבעים השיבו כי בחוזה לא נקבע מועד למסירת הדירות, וכי מכל מקום – המסירה הוכפפה למילוי התחייבויות הקונים. ס' 2.2.1 להסכם הטיל על התובעים התחייבות להעביר את החלקים הנמכרים לבעלות הקבלן כאשר הם נקיים מכל שעבוד ועיקול. לפיכך, היה על התובעים להסיר את העיקול שרבץ על חלקיהם הנמכרים (ר' רישום העיקול בנסח טאבו שצורף לחוזה, נספח ב' לתצהיר התובע), וזאת כתנאי לקבלת ההחזקה בדירות. הנתבעים הדגישו כי כל עוד רבץ עיקול, לא היה בכוחו של הקבלן למכור את "דירות הקבלן" לרוכשים פוטנציאליים, ונפגעו זכויותיו מכח החוזה. לפי הנטען, התובעים לא קיימו את חיובם להעברת חלקם במקרקעין כשהוא נקי מעיקול אלא רק ביום 6.2.2008; במועד זה התובעים "התעשתו" והגישו תצהירי ייחוד של הדירות בינם לבין עצמם – מהלך אשר לפי הנטען איפשר לייחד את העיקול לדירת התובע ולשחרר את דירות הקבלן.

דיון

5.בענין המועד החוזי למסירת ההחזקה בדירות – סעיף 3.9.1 לחוזה הטיל על הנתבעת את החובה "להתחיל את בניית האגף תוך 30 יום מקבלת היתר הבניה לגביו ולסיים את בניית האגף תוך 18 חודש מתחילת בנייתו, כל אלה בכפוף למילוי כל התחייבויות הבעלים עפ"י החוזה". סעיף 3.9.2 הוסיף וקבע כי "הקבלן מתחייב להשלים את דירות הבעלים במקביל עם דירות הקבלן ולמסור את החזקה בדירת/ות הבעלים לבעלים, כשהן מושלמות עפ"י התכנית והמפרט כשאגף מחובר לרשתות החשמל והמים וכל המתקנים המשותפים ניתנים להפעלה ובמקביל לתחילת אכלוס האגף, כל אלה בכפוף וכנגד ביצוע כל התחייבויות הבעלים עפ"י חוזה זה".

6.אין לקבל את טענת הנתבעת, לפיה החוזה לא קבע מועד למסירת ההחזקה בדירות (ס' 22 לסיכומיהם). מועד למסירת החזקה בנכס נשוא המכר הוא מעיקרי החוזה, ואין להניח כי הצדדים התעלמו מן הצורך להסדירו. הוראות החוזה דנא אמנם אינן נוקבות בתאריך, אך הן קוצבות 18 חדשים לבניה (שתחל 30 ימים לאחר קבלת היתר הבניה). יש לראות את המועד שנקבע לסיום הבניה כמועד למסירת ההחזקה.

7.אמנם, בס' 3.9.3 לחוזה נקבע כי "עם סיום הבניה מתחייב הקבלן לדאוג לנקיון המגרש וסביבתו ולסילוק כל מצבורי האשפה כתוצאה מהבניה, ולמסור לבעלים את דירותיהם כשהמגרש נקי מכל פסולת בניה וכשהמעלית ניתנת להפעלה". הוראה זו יוצרת לכאורה אי בהירות בשאלת היחס בין סיום הבניה למועד הנקיון והמסירה; ואולם דומה כי יש לראות את פעולת הנקיון כחלק מ"סיום הבניה". פרשנות כזו עולה בקנה אחד עם לשון החוזה (נרשם: "עם סיום הבניה" ולא "לאחר סיום הבניה"). היא נתמכת בהגיון צרכני, אשר לפיו ה"בניה" אינה מושלמת מבחינת הדייר, כל עוד נותרה בסביבה פסולת בניה שיש לפנות.

8.אשר למועד בו התקבל היתר הבניה – התאריך המצוין בהיתר הוא יום 8.9.2004 (נספח ג' לתצהיר התובע). הנתבעת טענה כי קיבלה את ההיתר ביום 13.9.2004 (ס' 30 לתצהיר הנתבע). טענה זו נתמכת ברישום בכתב יד בשולי ההיתר. ניתן להניח כי נוצר פער של זמן בין מועד החתימה על ההיתר לבין מועד קבלתו אצל הנתבעת. ס' 3.9.1 לחוזה נוקב במועד "קבלת היתר הבניה" כמועד רלבנטי למנין הזמן (ההדגשה הוספה). על כן, מירוץ הזמן למסירת ההחזקה החל ביום 13.9.2004. על הנתבעת היה להתחיל את הבניה לא יאוחר מיום 13.10.2004 (בחלוף 30 ימים מקבלת ההיתר), ולסיים את הבניה עד ליום 13.4.2006 (בחלוף 18 חדשים מתחילת הבניה).

9.אני קובעת אם כן כי היה על הנתבעת למסור את ההחזקה בדירות לא יאוחר מיום 13.4.2006.

10.סעיף 3.9.4 לחוזה העניק לנתבעת ארכה בת 60 ימים למסירה: "איחור של עד 60 יום במסירת דירות הבעלים, לא יחשב להפרת החוזה על ידי הקבלן...". אין מחלוקת כי הנתבעת היתה רשאית לנצל תקופה זו ללא חשיפה לסנקציה של פיצוי. ברגיל, איחור מעבר לתקופה המוסכמת שולל מן הנתבעת את זכאותה לסמוך על "ימי החסד" כבסיס להארכת המועד למסירה (ר', למשל: ע"א 758/87 קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ ואח', פ"ד מד(2) 60, בע' 65). יחד עם זאת, התובעים במקרה דנא הכירו בתקופת האיחור כבסיס מוסכם לגריעה מהיקף זכאותם לפיצויים (ס' 16-18 לכתב התביעה). על כן, תקופת 60 הימים לא תובא במנין ימי האיחור.

11.חיובים שלובים -- במקרה הנדון, חובת הקבלן למסור את הדירות הוכפפה לחובת הבעלים להסיר את העיקול מחלקיו. כפיפות זו עולה מתוך תניות החוזה: לפי ס' 2.1 לחוזה, היה על התובעים, כבעלים במקרקעין, החובה "למכור לקבלן את החלקים הנמכרים ולהעבירם לבעלות הקבלן בלשכת הרישום". ס' 2.2.1 לחוזה קבע כי הבעלים מתחייבים "להעביר את החלקים הנמכרים לבעלות הקבלן, כשאלה נקיים וחופשיים מכל חוב, הפקעה, עיקול, משכנתא, שעבוד אחר שהוא ובלי זכות צד ג'...". ס' 2.2.2 הוסיף וקבע את מועד העברת הזכויות במקרקעין מהבעלים לקבלן: "ההעברה תבוצע במעמד מסירת החזקה לבעלים בדירות הבעלים".

12.סעיפי החוזה הנ"ל קשרו וכרכו בין חיוב הקבלן למסור לתובעים את דירותיהם לבין חיוב התובע להסיר את העיקול. מדובר בחיובים שלובים ומותנים, אשר יש לקיים בד בבד. שילוב זה עולה מלשון החוזה, ונתמך בתכליתו המסחרית: ס' 2.2.1 לחוזה קובע כי על הבעלים להעביר לקבלן את חלקיו במקרקעין, כשהם נקיים מכל שעבוד; ס' 2.2.2 קובע כי העברת הבעלות לקבלן על חלקיו תבוצע במועד מסירת ההחזקה בדירות לבעלים; ס' 3.9.2 לחוזה מכפיף במפורש את חובת הקבלן למסור את הדירות "בכפוף וכנגד ביצוע כל התחייבויות הבעלים עפ"י חוזה זה". במישור התכלית המסחרית, הדעת נותנת כי הקבלן נדרש להציג בעלות נקיה מזכויות צד שלישי, על מנת למכור את "דירות הקבלן" לקונים פוטנציאלים. שעבודים המוטלים על החלקים הנמכרים צפויים להקשות עליו למכור את דירות ולהשיג בדרך זו מימון לבניה.

13.כידוע, סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 קובע כי המועד לקיומו של חיוב יידחה, "אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה – עד שיקויים אותו חיוב". ס' 43(א)(3) מוסיף וקובע כי מועד הקיום יידחה, "אם על הצדדים לקיים את חיוביהם בד בבד – כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו". על כן, אני מקבלת את טענת הנתבעים, לפיה מסירת ההחזקה בממכר היתה מותנית בהסרת העיקול מחלקי הקבלן.

14.בהקשר זה, אני דוחה את טענת התובע לפיה החוזה כלל לא הטיל עליו "התחייבות להסרת העיקול" (ס' 29-27 לתצהירו). החוזה הטיל על התובעים חובה להסיר את העיקול, מחלקי הקבלן, כתנאי לקבלת ההחזקה בדירותיהם. אין מדובר בחובה המותנית בהצגת דרישה מצד הקבלן, אלא בחובה עצמאית, הנגזרת מן החובה החוזית להעברת בעלות נקיה.

מתי הוסר העיקול מחלקי הקבלן?