ש.י. שפץ וקנין קבלני בנין בע"מ נ' ועדה לתכנון ובנייה באר שבע מחוז דרום ואח'

פסק דין

שתי עתירות מנהליות, שהדיון בהן אוחד, נגד החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן: "ועדת העררים"), הדוחה את הערר, שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית מלאכי (להלן: "הועדה המקומית"), ערר אליו הצטרפה העותרת חברת שפץ (להלן: "חברת שפץ"), על החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום (להלן: "הועדה המחוזית"), אשר דחתה על הסף את תוכנית מתאר מס' 92/102/02/18 (להלן: "תוכנית 92"), אותה הגישה חברת שפץ, שנועדה לחול על פרויקט בניה "לב הפארק" בעיר קריית מלאכי (להלן: "הפרויקט" או "פרויקט לב הפארק"), אף מבלי להורות על הפקדתה להתנגדויות.

העתירות הוגשו על ידי חברת שפץ ועל ידי הועדה המקומית שהמליצה, בפני הועדה המחוזית, על הפקדת התוכנית.

הצדדים לעתירה

חברת שפץ, הינה חברה העוסקת בבניין. בגדר פעילותה זכתה חברת שפץ במכרז להקמת פרויקט "לב הפארק" בקרית מלאכי. משנדחה ניסיונה של חברת שפץ לאשר את תוכנית 92 בוועדה המחוזית, ולאחר מכן להשיג על החלטת הועדה המחוזית בוועדת העררים, הגישה היא את העתירה דנן.

הועדה המקומית, היא הגורם התכנוני אשר הגיש ערר לוועדת העררים על החלטת הועדה המחוזית לדחות את תוכנית 92, חרף המלצתה שלה, כוועדה מקומית, להפקידה להתנגדויות. כאמור, על החלטת ועדת העררים הגישה הועדה המקומית אף היא עתירה מנהלית (עת"מ 27391-08-12), אשר הדיון בה אוחד עם העתירה דנן.

המשיבה 1, ועדת העררים, היא ועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, אשר מכוח תפקידה דנה בעררים המוגשים על החלטת הוועדות המחוזיות לתכנון ובניה בדבר אישור או דחייה של תוכנית בניה, לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). העתירה דנן מופנית נגד החלטת ועדת העררים, המאשרת את החלטת הועדה המחוזית לדחות את תוכנית 92 שהגישה חברת שפץ, מבלי להפקידה להתנגדויות.

המשיבה 2, הועדה המחוזית, היא הגורם המנהלי המוסמך, אשר החליט לדחות את תוכנית 92, מבלי להפקידה להתנגדויות. על ההחלטה דנן הגישה הועדה המקומית ערר לוועדת העררים. ערר אליו הצטרפה חברת שפץ.

המשיב 3, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), הוא האחראי על ניהול מקרקעי ישראל, לרבות המקרקעין נשוא העתירה דנן, אשר אותם החכיר לעותרת במסגרת זכייתה במכרז לבניית פרויקט לב הפארק. המשיב 3 לא הציג עמדה בנדון.

העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת

הפרויקט נשוא העתירה ממוקם בעיר קריית מלאכי בשטח של כשבעה וחצי דונם, המהווה חלק מחלקות 246-247 בגוש 2467, וחלק מחלקות 1,2,4 בגוש 2609. כיום מסומן המגרש עליו נבנה הפרויקט כמגרש מס' 113 (להלן: "המגרש"). ממזרח ומדרום לפרויקט מצוי פארק רחב ידיים, בהיקף של 42 דונמים, וממערב לו בתים צמודי קרקע נמוכים.

כיום, ניצבים במגרש שלושה מבנים למגורים, כל אחד בן 9 קומות מעל קומת כניסה, אשר נבנו על ידי חברת שפץ, והגדרתם שנויה במחלוקת, כפי שיובהר להלן. בעוד שחברת שפץ והועדה המקומית טוענות כי מדובר בשני בניינים, כשאחד מהם מורכב משני אגפים המחוברים ביניהם בגשרון צר, קבעה וועדת העררים, בהחלטה הנתקפת בעתירה דנן, כעמדת הועדה המחוזית, כי עסקינן בשלושה מבנים נפרדים ועצמאיים.

במסגרת הדיון, יכונה המבנה הראשון שנבנה בניין 1, והמבנים השני והשלישי, המחוברים ביניהם, כאמור, בגשרון, יכונו בניין 2א ובניין 2ב בהתאמה.

יצוין כבר עתה שאין מחלוקת שבניינים 1, 2א ו- 2ב נבנו בהתאם להיתר בניה שניתן על ידי הועדה המקומית, למעט 2.5 הקומות האחרונות בבניין 2ב, אשר נבנו על ידי חברת שפץ ללא היתר בניה, תוך חריגה מזכויות הבניה המאושרות. הדברים יובהרו בהמשך.

תוכנית המתאר החלה על המגרש הינה תוכנית מתאר מספר 65/102/02/18 (להלן: "תוכנית 65"), אשר אושרה ופורסמה למתן תוקף ביום 23.7.98. התוכנית מייעדת את חלקו הצפוני של המגרש לייעוד מגורים מיוחד, ומאפשרת בנייה של שני בנייני מגורים, בני 14 קומות כל אחד מהם, מעל קומת כניסה, עם חניון תת קרקעי. מספר יחידות הדיור המרבי בפרויקט לפי תוכנית 65, הינו 92 יחידות דיור. תכסית הבינוי המאושרת הינה 30%, וייעודו של חלקו הדרומי של המגרש הינו שטח ציבורי פתוח (להלן: "שצ"פ").

בשנת 1999 זכתה חברת שפץ במכרז, שפרסם המינהל, להקמת הפרויקט, על פי תוכנית 65. ואולם, נטען על ידה, במסגרת העתירה דנן, כי לאחר זכייתה במכרז, התברר לה כי הבינוי על פי תוכנית 65 אינו מתאים לבינוי בקריית מלאכי, משום שלתושבי העיר אין עניין ברכישת דירות בקומות הגבוהות בבניינים שעתידים היו להיות מוקמים מכוח תוכנית 65, ומשום שאין לאוכלוסיה המקומית את האפשרות הכלכלית לשאת בעלות התחזוקה הגבוהה של הבניינים.

לטענת חברת שפץ, מטעם זה, הכינה היא תוכנית לשינוי תוכנית מתאר 65, תוכנית מס' 18/מק/2019 (להלן: "תוכנית 2019"), אשר הוגשה בשנת 2000 לוועדה המקומית. על פי תוכנית 2019, על גבי המגרש ייבנו 3 בניינים, בני 9 קומות כל אחד מעל קומת כניסה, בתוספת חדרי שירות על הגג. בסעיף 14 להוראות תוכנית 2019 נקבע כי החנייה תהיה תת קרקעית או על קרקעית. הועדה המקומית החליטה להפקיד את תוכנית 2019 כתוכנית שבסמכותה. ואולם, ביום 20.6.00 בוטלה החלטת ההפקדה מטעמי חוסר סמכות, והתוכנית הועברה לוועדה המחוזית, בצירוף המלצת הועדה המקומית על הפקדתה.

ביום 17.7.00, לאחר שנבדקה התוכנית בדיקה ראשונית, נפתח לה תיק שמספרו 72/102/02/18 (להלן: "תוכנית 72"). תוכנית זו, בדומה לתוכנית 2019, ביקשה לאפשר בניית 3 בניינים בני 9 קומות כל אחד מעל קומת כניסה, עם חניה תת קרקעית או על קרקעית. עוד על פי תוכנית זו, התבקשו חלוקה ואיחוד של מגרשים, שינוי קווי בניין, וחלוקת זכויות הבנייה לפי מגרשים חדשים.

ביום 30.10.00 קיימה ועדת המשנה הסטאטוטורית של הועדה המחוזית דיון עקרוני בתוכנית 72, ובסיומו החליטה לערוך סיור בשטח. בחודש דצמבר 2000 נערך סיור כאמור, ולאחריו התקיימה ישיבה בלשכת התכנון בנושא אישור התוכנית. בישיבה סוכם כי תוצג הצעה לתיקון תוכנית 72, שמטרתה לשמר את רוח תוכנית 65. ואולם, הליכי התכנון ביחס לתוכנית 72 לא הושלמו, משהפסיקה חברת שפץ לקדמם, לאחר, שלטענתה, הובהר לה כי ניתן להגיע לבינוי בפורמט שהוצע בתוכנית 72 באמצעות קבלת היתרים לסטייה מתוכנית 65, היתרים המצויים בסמכותה של הועדה המקומית.

אי לכך, ביום 19.12.05, בחלוף 5 שנים מהיום בו נדונה התוכנית בוועדה המחוזית, שלחה הועדה המחוזית מכתב לחברת שפץ, לפיו אם לא תוגש הצעה מתוקנת, תבוא תוכנית 72 לדיון בדבר דחייתה. לא ברור מהם התיקונים להם נדרשה חברת שפץ על ידי הועדה המחוזית באותה עת.