עיריית חיפה נ' שראל

1. המבקשת (להלן: "העיריה") הינה "בעל בית" כהגדרת המונח בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן "החוק").

המשיב הינו דייר מוגן המנהל משרד רואי חשבון בנכס של המבקשת.

2. בין הגב' אודט טורטי לבין המשיב ומר יואל אורן, נחתם ביום 26.05.82 חוזה דיירות מוגנת, לפיו שכרו השניים נכס בשטח של כ-113 מ"ר, הנמצא בקומה הראשונה של הבניין ברח' הנמל 61 בחיפה, הידוע כגוש 10889 חלקה 22. מטרת השכירות הוגדרה כ:"משרד רואה חשבון ושירותים נלווים" ובפועל אכן משמש הנכס לצורך שירותי ראיית חשבון.

ביום 25.07.12 הוחזר הנכס לרשות העיריה והיא הפכה להיות "בעלת הבית" (נשמע שבעקבות פסק דין שביטל חוזה החכירה). במועד אשר אינו ידוע לעיריה, פרש יואל חסון וזכויות הדיירות המוגנת שייכות כיום, במלואן, לנתבע.

נתונים אלה אינם שנויים במחלוקת בין הצדדים.

3. המשיב משלם דמי שכירות חודשיים מוגנים עם תקרת מקסימום, בסך של 800 ₪ בחודש. לטענת המבקשת, יש לחייב אותו בדמי שכירות ללא תקרת מקסימום, מכוח תקנה 1(14) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן "התקנות"). תק' 1(14) הנ"ל מורה כי הוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, הקובע תקרת דמי שכירות מוגנת בבתי עסק, לא תחול על בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי. התקנות פורסמו ברשומות ב 10.2.83, כלומר לאחר שהפך המשיב לדייר מוגן.

4. להערכת המבקשת, עומדים דמי השכירות ללא תקרת מקסימום על סך של 4,200 ₪ לחודש, זאת בהתאם לחוו"ד שמאי מטעמם, ובסה"כ, מאז שהפכה להיות בעלת בית (תקופה של 60 חודשים) על המשיב לשלם לה סכום של 252,000 ₪, בקיזוז הסכומים ששולמו עד כה.

5. הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו תפוצל ההתדיינות לשני שלבים: בשלב הראשון יוגשו סיכומים ייקבע האם על עסקו של המשיב חלה תקנה 1(14). במידה שייקבע שכן - ימונה בשלב השני שמאי מטעם ביהמ"ש, על מנת לקבוע את דמי השכירות הראויים ומועד תחילת תשלומם. ב"כ המבקשת הצהיר כי דמי השכירות המוגנים משולמים כסדרם. הבקשה כאמור הנה לקביעתם מחדש על פי ערך ראלי של דמי שכירות חופשית לנכס. החלטה זו אפוא מתייחסת לשלב הראשון. ב"כ העיריה סיכם בעל פה , והמשיב סיכם בכתב.

לסיכומי המשיב צורפו מסמכים לתמיכה בטענותיו, וענין זה הוסכם מראש כחלק מן ההסדר הדיוני (עמ' 2 לפר' שו' 11). ניתנה לעירה זכות תשובה לסיכומים, שלא ראתה צורך לנצל.

6. בסיכומי העיריה הפנה בא כוחה לר"ע 593/86 פושטניק נ' שמואל שליסל ואח', ונטען כי נקבע שם אלו פרמטרים נכללים כאשר בוחנים האם מדובר בבעל מקצוע חופשי. נדרשת מומחיות שתחילתה ברכישת השכלה ומקצועיות. לרוב מדובר בעבודה עיונית והעוסק צריך לעסוק במלאכתו כעצמאי תוך הפעלת שיקול דעת עצמאי. מדובר במקצוע ייחודי הטעון רישוי. כמו כן הפנתה העיריה

לת"א 6804-10-09 מן נ' פונטרמולי שם נזכרו הלכות נוספות. אין חולק כי המשיב הינו רואה חשבון ובעל המשרד המתנהל בנכס. העיריה מציינת כי התקנה כיוונה בדיוק לעסקים מסוג זה, ללא קשר לחוסנם הכלכלי ולהיקף העבודה המתנהלת בהם (בפרשת פוטשניק דובר בסוכן ביטוח). המגמה בחוק היא לצמצם את כמות העסקים הנהנים מתקרת מקסימום, ולראיה התקנתה של תקנה 1(22) (שהחריגה את תחולת סע' 52א לחוק לגבי בתי עסק לגביהם לא שולמו דמי מפתח).