1. המבקשת (להלן: "העיריה") הינה "בעל בית" כהגדרת המונח בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן "החוק").
המשיב הינו דייר מוגן המנהל משרד רואי חשבון בנכס של המבקשת.
2. בין הגב' אודט טורטי לבין המשיב ומר יואל אורן, נחתם ביום 26.05.82 חוזה דיירות מוגנת, לפיו שכרו השניים נכס בשטח של כ-113 מ"ר, הנמצא בקומה הראשונה של הבניין ברח' הנמל 61 בחיפה, הידוע כגוש 10889 חלקה 22. מטרת השכירות הוגדרה כ:"משרד רואה חשבון ושירותים נלווים" ובפועל אכן משמש הנכס לצורך שירותי ראיית חשבון.
ביום 25.07.12 הוחזר הנכס לרשות העיריה והיא הפכה להיות "בעלת הבית" (נשמע שבעקבות פסק דין שביטל חוזה החכירה). במועד אשר אינו ידוע לעיריה, פרש יואל חסון וזכויות הדיירות המוגנת שייכות כיום, במלואן, לנתבע.
נתונים אלה אינם שנויים במחלוקת בין הצדדים.
3. המשיב משלם דמי שכירות חודשיים מוגנים עם תקרת מקסימום, בסך של 800 ₪ בחודש. לטענת המבקשת, יש לחייב אותו בדמי שכירות ללא תקרת מקסימום, מכוח תקנה 1(14) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן "התקנות"). תק' 1(14) הנ"ל מורה כי הוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, הקובע תקרת דמי שכירות מוגנת בבתי עסק, לא תחול על בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי. התקנות פורסמו ברשומות ב 10.2.83, כלומר לאחר שהפך המשיב לדייר מוגן.
4. להערכת המבקשת, עומדים דמי השכירות ללא תקרת מקסימום על סך של 4,200 ₪ לחודש, זאת בהתאם לחוו"ד שמאי מטעמם, ובסה"כ, מאז שהפכה להיות בעלת בית (תקופה של 60 חודשים) על המשיב לשלם לה סכום של 252,000 ₪, בקיזוז הסכומים ששולמו עד כה.
5. הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו תפוצל ההתדיינות לשני שלבים: בשלב הראשון יוגשו סיכומים ייקבע האם על עסקו של המשיב חלה תקנה 1(14). במידה שייקבע שכן - ימונה בשלב השני שמאי מטעם ביהמ"ש, על מנת לקבוע את דמי השכירות הראויים ומועד תחילת תשלומם. ב"כ המבקשת הצהיר כי דמי השכירות המוגנים משולמים כסדרם. הבקשה כאמור הנה לקביעתם מחדש על פי ערך ראלי של דמי שכירות חופשית לנכס. החלטה זו אפוא מתייחסת לשלב הראשון. ב"כ העיריה סיכם בעל פה , והמשיב סיכם בכתב.
לסיכומי המשיב צורפו מסמכים לתמיכה בטענותיו, וענין זה הוסכם מראש כחלק מן ההסדר הדיוני (עמ' 2 לפר' שו' 11). ניתנה לעירה זכות תשובה לסיכומים, שלא ראתה צורך לנצל.
6. בסיכומי העיריה הפנה בא כוחה לר"ע 593/86 פושטניק נ' שמואל שליסל ואח', ונטען כי נקבע שם אלו פרמטרים נכללים כאשר בוחנים האם מדובר בבעל מקצוע חופשי. נדרשת מומחיות שתחילתה ברכישת השכלה ומקצועיות. לרוב מדובר בעבודה עיונית והעוסק צריך לעסוק במלאכתו כעצמאי תוך הפעלת שיקול דעת עצמאי. מדובר במקצוע ייחודי הטעון רישוי. כמו כן הפנתה העיריה
לת"א 6804-10-09 מן נ' פונטרמולי שם נזכרו הלכות נוספות. אין חולק כי המשיב הינו רואה חשבון ובעל המשרד המתנהל בנכס. העיריה מציינת כי התקנה כיוונה בדיוק לעסקים מסוג זה, ללא קשר לחוסנם הכלכלי ולהיקף העבודה המתנהלת בהם (בפרשת פוטשניק דובר בסוכן ביטוח). המגמה בחוק היא לצמצם את כמות העסקים הנהנים מתקרת מקסימום, ולראיה התקנתה של תקנה 1(22) (שהחריגה את תחולת סע' 52א לחוק לגבי בתי עסק לגביהם לא שולמו דמי מפתח).
7. לטענת העיריה, נסיבותיו האישיות הספציפיות של המשיב אינן אמורות להוות שיקול. המחוקק לא הותיר לבית הדין סמכות להתייחס לשיקולים אחרים אשר אינם מופיעים בתקנות. כשהוא רצה לעשות כן, הוא ציין במפורש והשאיר שיקול דעת לבית הדין. אשר על כן יש להסיר את תקרת המקסימום מהנכס.
8. המשיב מצדו טען בסיכומיו, כי בקשת העיריה לביטול תקרת דמי השכירות המוגנת ולעדכון גובה שכה"ד הינה מקוממת, שכן העיריה באה בנעליה של בעלת הבית הקודמת, הגב' אודט טורטי, עמה היה לנתבע הסכם מפורש ולפיו עדכון דמי השכירות לנכס יהיה כפוף לתקרה ויעשה בהתאם להוראות סעיף 52א לחוק וכי לא יחולו עליו הוראות התקנות.
המשיב מספר, כי ביום 22.02.82 רכש מאת ה"ה יעקב רולוף, אהרון פושטניק ועזבון המנוח משה גדעוני ז"ל את זכויות הדיירות המוגנת במושכר בסכום של 150,000 שקל, באמצעות התמיכה לה היה זכאי כנכה צה"ל לצורך שיקומי. ההסכם צורף. ביום 26.05.82 נחתם בין המשיב לבין גב' טורטי חוזה שכירות מוגנת במסגרתו הוסכם על דמי שכירות שנתיים בסך 15,600 שקלים למשך תקופה של שנה, מיום 01.04.82 ועד 31.03.83 (צורף). באותה תקופה יוצגה גב' טורטי ע"י עו"ד אילן גנון, אשר טיפל בנכס עבורה.
המשיב מבהיר, כי במועד בו רכש את הזכויות כבר עמדו על הפרק והיו ידועים התיקונים השונים לחוק הגנת הדייר והתקנות אשר היו צפויות לקבוע הוראות חדשות לגבי עדכון דמי השכירות לדיירים מוגנים, שנכנסו לתוקף כחצי שנה לאחר שרכש המשיב את זכויותיו. לכן, כבר בזמן עריכת ההסכם, הובהר והוסכם כי המשיב רוכש את הנכס וישקיע בו ויתאים אותו לצרכיו, תוך קבלת הסכמת משרד הביטחון לסיוע לנכס, בתנאי שדמי השכירות יעודכנו בהתאם לאופן העדכון של דמי שכירות לעסקים רגילים וללא קשר לסוג המקצוע של המשיב. זו היתה ההסכמה המפורשת בין המשיב לבא כוחה של טורטי לנוכח העובדה שהנכס עמד נטוש ומוזנח במשך שנים והיווה נטל על בעלת הבית, בעוד שהמשיב הסכים לשלם מראש סכום נכבד עבור רכישת הזכויות, ולנוכח העובדה שדמי השכירות היו מעודכנים לשנת 1982.
לראיה, שנה לאחר חתימת הסכם השכירות החדש, בינואר 1983 נכנס לתוקף תיקון מס' 2 לחוק וכן התקנות החדשות. יחד עם זאת, ביום 03.05.83, ולמרות שצוין בהסכם כי המשיב שוכר את הנכס בדיירות מוגנת לצורך ניהול משרד רו"ח, אישר עו"ד גנון כי דמי השכירות יעודכנו בהתאם לסעיף 52א' לחוק הגנת הדייר וימשיכו להיות מעודכנים לפי סעיף זה לחוק (לסיכומי המשיב צורף מכתבו זה של עו"ד גנון. יש לציין כי במכתב יש אכן היצמדות למנגנון עדכון דמי השכירות לפי סע' 52א – ראה להלן - אך בלי זיקה תכנית זו או אחרת לעיסוקו של המשיב; עם זאת אכן ידוע היה עיסוקו וחזקה שידוע היה השינוי הגלום בתקנות החדשות – הערה שלי י.פ). במכתב הסיכום שהוצא ציין עו"ד גנון כי דמי השכירות החל מה-01.01.83 יועלו ב-300% ולאחר מכן בכל 3 חודשים יוצמדו למדד. היינו, היה הסכם ברור ומפורש בין המשיב לטורטי לפיו יחולו עליו הוראות סעיף 52א' לחוק ולא יחולו הוראות התקנות כך שדמי השכירות יעודכנו אך ורק בהתאם לאופן העדכון של דמי השכירות שנקבע בחוק (ועיין: סע' 52א(ב) לחוק).
9. במהלך השנים פעלו הצדדים על פי סיכום זה, ועו"ד גנון העלה מידי פעם את דמי השכירות בהתאם לעליית המדד (צורפה תכתובת התומכת בטענה). לקראת סוף שנת 1988, לאחר הידברות נוספת, הגיעו הצדדים להסדר עדכני לפיו הועמדו דמי השכירות על סך של 220 דולר, תוך הצמדה לשער הדולר של ארה"ב. צורף מכתבו של עו"ד גנון מ 9.12.88 המעלה על הכתב סיכום זה, כסיכום שבפשרה (כלומר הדעת נותנת שהדרישה היתה לסכומים גבוהים יותר והצדדים הגיעו לעמק השווה – הערה שלי י.פ).
בשנת 1990 שקל המשיב להכניס שותף נוסף לעסק (יוזמה אשר לא צלחה) ובתוך כך הזמין הערכת שמאי לגבי שיעור דמי השכירות הראויים לנכס. השמאי העריך גובה דמי השכירות הראויים לנכס ביחסים שבין משכיר מרצון ושוכר מרצון על 850 דולר ארה"ב (צורפה חווה"ד של השמאי דן ברלינר מיום 31.10.90). היינו ב"כ בעלת הבית היה מודע לכך שדמי השכירות המשולמים נמוכים משמעותית מדמי השכירות הראויים לנכס בעסקה בין משכיר מרצון לשוכר מרצון ולמעשה עומדים על כרבע מדמי השכירות הראויים. לטענת המשיב, לא מדובר במחדל מקרי אלא בבסיס ההסכמה בין השניים לנוכח הסכום הגבוה ששולם עבור זכות הדיירות המוגנת והסכומים שהושקעו בנכס במהלך השנים. מאז ובמשך שנים רבות שולמו דמי השכירות בהתאם למוסכם כאשר הם צמודים לשער הדולר של ארה"ב.
10. לאור האמור, הרי שמהרגע בו קיבלה העיריה את זכויות הבעלות בנכס, היא נכנסה בנעליה של טורטי וקיבלה את עצמה את כל זכויותיה וחובותיה בנכס, לרבות תנאי ההסכם. מאחר וקיים הסכם, דמי השכירות המוסכמים מחייבים את העיריה ולכן אין שום בסיס לקביעת דמי שכירות ראויים, וזאת מכוח הוראת סעיף 52(2) ו-53 לחוק הגנת הדייר. ניסיונה של העיריה להתנער בדיעבד מההסכמים הברורים אליהם הגיעו הצדדים הינו מקומם ויש לדחותו.
גם סמכותו של בית הדין לקבוע את גובה דמי השכירות מעוגנת בסעיף 52 לחוק וקיימת רק באותם מקרים בהם לא קיים הסכם בנוגע לדמי השכירות. מאחר ובמקרה דנן קיים הסכם בעניין גובה דמי השכירות ובעניין מנגנון הצמדת דמי השכירות, הרי שאין לבית הדין סמכות לקבוע את דמי השכירות.
11. בנוסף טען המשיב טענות באשר להתנהלות לא הוגנת מבחינת העיריה באשר במבנה קיימים דיירים נוספים שהינם בגדר פולשים, ובמסגרת הסכם שנערך עמם הועמדו דמי השכירות שלהם על 420 ₪ לחודש בלבד.
12. מבלי לפגוע באמור לעיל, טוען המשיב כי גם אם יעודכנו דמי השכירות, הרי שעדיין עליהם להיות כפופים לסעיף 52א ואין להחיל עליו את תקנה 1(14). לטענת המשיב, הוא בעל נכות רפואית צמיתה בשיעור 100%, המוכרת ע"י משרד הבטחון. משרד רואי החשבון אותו הוא מנהל במושכר הוקם על ידו מלכתחילה כחלק מתהליך השיקום שלו ולא למטרה עסקית, וזכויות הדיירות המוגנת נרכשו בסיוע של משרד הבטחון.
לטענת המשיב, החריגים אליהם התייחס המחוקק לעניין תקרת דמי השכירות מתייחסים לסוגי עסקים בעלי פוטנציאל הכנסה גבוה, ואולם במקרה דנן, הקמת המשרד נעשתה לצרכים שיקומיים בלבד.
13. במקביל ובמצטבר הבהיר המשיב כי השקיע כספים ומשאבים רבים בשיפוץ ותחזוקת הנכס וסביבתו, דבר המסביר את ההסכמות אליהן הגיע עם עו"ד גנון באשר לדמי השכירות. המשיב ביצע תיקונים ושכלולים יסודיים במושכר אשר כללו בין היתר, שבירת כל המרצפות, שבירה והקמת קירות חדשים, חיזוק ושיפוץ קירות בטיח פנים, הנחת קווי מים וביוב חדשים, חיזוק והחלפת גג בקונסטרוקציית פלדה משובצת בזכוכית משוריינת ועוד. גם בבניין עצמו ביצע המשיב תיקונים לרבות שינוי הכניסה לבנין, תוספת דלת ראשית לבנין, חלונות, תאורה, ריצוף מדרגות ושיש, התקנת תיבות דואר ועוד. לפיכך סבור המשיב כי אין להעלות את דמי השכירות. עוד טוען המשיב לעניין זה כי דרישת העיריה לקבוע את דמי השכירות על בסיס חוו"ד שמאי אשר העריך את שווי הנכס כפי שהוא נראה היום הינה התעשרות שלא כדין על חשבונו, שכן הוא זה שהביא את הנכס למצבו כפי שהוא היום.
14. לחלופי חלופין טוען, המשיב כי לפי סעיף 52 לחוק, כל עוד אין קביעה של בית הדין לעניין גובה דמי השכירות, הם צריכים להיות כאמור בהסכם. היינו לכל היותר רשאי בית הדין לקבוע את דמי השכירות ממועד קבלת ההחלטה והלאה ואין הוא יכול לקבוע אותם באופן רטרואקטיבי. זאת בנוסף לעובדה כי המשיב משלם את דמי השכירות כסדרם בהתאם למוסכם. אעיר כבר כעת, כי חרף העובדה שראיתי לדחות טענת המשיב להיעדר סמכות, ולקבל כי יש אכן לקבוע מחדש דמי השכירות, אכן לטעמי אין מקום לקבוע אותם מחדש לתקופה שלפני הגשת התביעה.
דיון
15. אפתח בטענת המשיב להיעדר סמכות ביה"ד לקבוע דמי שכירות במושכר לגביו נקבעו הללו מכוח הסכם שבין הצדדים. בענין זה אפנה, בבחינת סיכום הדין , לדברים שנקבעו על ידי בתיק שכירות (חי') 23579-11-09 סעד נ' כהן. להלן הציטוט מפסקאות 10-15 (הדגשות לא במקור):
"סעיף 52(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כי דמי השכירות בבית עסק יקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור, רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות.
סעיף 52(ב) לחוק קובע כי על בית הדין להתחשב במקרה זה בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור בו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61, לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המרביים או המופחתים לפי העניין. אותו סעיף 52א קובע הצמדה של דמי השכירות החל מיום 01.01.83 לפי שיעור עליית המדד, כאשר ס"ק (ד) קובע כי שיעורי העלאת השכירות לפי סעיף זה הינם שיעורים מרביים. סעיף 53 לחוק מסייג את האמור וקובע כי במידה והוסכם בין בעל בית ודייר על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי שכירות אלו את הצדדים וחליפיהם למשך תקופת ההסכם, על אף האמור בסעיפים הקודמים. היינו, כי לפי לשון החוק, יש לתן להסכמת הצדדים תוקף מלא, ואין לבית הדין סמכות להתערב בהסכמות אלו ולקבוע עבורם את דמי השכירות. רק במידה ולא קיים הסכם שכירות כאמור, יכול בית הדין לשכירות לקבוע את גובה דמי השכירות.
מכל האמור יוצא, כי במידה וקיים הסכם שכירות, לכאורה אין תחולה לסעיף 57 לחוק. הסע' קובע כי במידה ופסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש במקרים הבאים: (1) חל שינוי במקסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52(ג). (2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות. (3) בעל העסק הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח משיפוריו או שינוייו. ראה ע"א 1542/91 גזית נ' קוקיה מו(3) 78, 82. אין אפשרות להתערב בגובה דמי השכירות, אלא בהסכמות חדשות אליהם יגיעו הצדדים.
במקרה נשוא הדיון, אכן קיים הסכם שכירות, משנת 1979, אשר אינו קצוב בזמן, והנוקב בדמי שכירות נמוכים מאוד. על פניו, יש לכבד את הסכמת הצדדים כאמור בהסכמים אלו, כל עוד לא הודיע אחד הצדדים על ביטולם או פנה בבקשה לצד השני לבחנם מחדש.
לסוגיה זו נדרשה הפסיקה, וקבעה כי במקרים בהם נערך הסכם אשר תוקפו לא הוגבל בזמן, הרי שכמוהו כפסק דין של בית הדין לשכירות, ולבית הדין יש בכל זאת סמכות לשנותו מכוח סעיף 57, כמו גם את גובה דמי השכירות (פרשת גזית, 82). ובמילותיו של ביהמ"ש: "הסכם זה עומד בתוקפו והוא שריר וקיים כל עוד לא שונה על ידי בית הדין לשכירות; כאילו במקום הסכם, פסק הוא את דמי השכירות.
ובאותם התנאים שיכול בית הדין לשנות את פסק דינו, כך גם יכול הוא לשנות את גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם בין הצדדים" (ע"א 401/72 המרץ- מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב כז(1) 423, 429). שינוי זה הוגבל אפוא אך ורק למקרים המנויים בסעיף 57 לחוק, ולא מכל סיבה שהיא לה טוענים הצדדים. מכאן, שעל בעל הבית החפץ בהעלאת דמי השכירות, לשכנע את בית הדין כי התקיים אחד התנאים המנויים בסעיף 57 (ראה גם רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן נב(2) 625, 630-631). כך, על החפץ לשנות את דמי השכירות להוכיח, כי אומנם פנים חדשות באו לכאן, והנסיבות דהיום שונות באורח מהותי מן הנסיבות שעל בסיסן נקבע שיעור דמי השכירות בעבר, שאם לא כן, לא יהא בית הדין רשאי לפסוק דמי שכירות חדשים (ע"א 1418/90 מאור נ' הרשנהורן מה(3) 95, 104, 106).
הגיונה של ההלכה בכך שאין לאפשר קיבועם של דמי השכירות בהסכם לצמיתות, מבלי שתהיה אפשרות לתן ביטוי לשינויים בעתיד של התנאים ששררו בעת חתימת ההסכם (פרשת גזית, 83). מגמה זו מתיישבת גם עם המגמה הרווחת בפסיקה להחלשת כוחה של הגנת הדייר, בפרט בכל הנוגע לבתי עסק, כאשר בולטת ביותר ההחרגה של בתי עסק מסוימים מתקרת דמי השכירות המרביים (ראו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983).
כך למעשה, מחויב הדייר בבית העסק בתשלום דמי שכירות ריאליים (או לפחות – ראליים יותר) ולא ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו (שוס, עמ' 633; ראה גם רע"א 7836/06 חאבני (הללי) נ' אסטבלישמנט ניהול חברה זרה פס' ח'; וכן רע"א 4135/06 פרויידגר נ' אשכנזי פס' י"ב).
כיצד יקבע שווים של דמי השכירות? בעניין זה דן ביהמ"ש העליון ב- ר"ע 241/85 זילברשטיין נ' מדינת ישראל לט(4) 589 וקבע, בכל הנוגע למושכרים שעליהם לא חלים דמי השכירות המרביים, כי הקביעה תעשה על פי הערכת דמי השכירות הראויים שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה במו"מ חופשי, ואין הכוונה להפחית את דמי השכירות משיעוריהם הריאליים (עמ' 593-595). בנוסף קבע, כי על דמי שכירות אלו להיות מוצמדים למדד, על מנת שלא להיפגע מפגעי האינפלציה ובכך יפגע שווי דמי השכירות הראויים. הצמדת הסכום, לפיכך, אינה נחשבת להגדלת דמי השכירות, אלא מטרתה לשמור על יציבות קביעת בית הדין ועל ערכו הריאלי של הנכס במהלך תקופה זו. כמו כן קבע ביהמ"ש, כי משמאפשר החוק לצדדים להסכים על דמי השכירות בהסכם, כשהם מוצמדים למדד, כך אין מניעה כי ביהמ"ש יקבע הצמדה במסגרת קביעת דמי השכירות, ומן הראוי לאמץ הצמדה זו על מנת לשמור על ערכו הריאלי של הסכום, כפי שהיו הצדדים עצמם עושים, לו היו מגיעים להסכמה על גובה דמי השכירות (עמ' 596-597).
באשר למושכרים שלא הוחרגו מדמי השכירות המירביים, נקבע בפסיקת ביהמ"ש המחוזי, כי אין בהוראות סעיף 57(2) לחוק בכדי לבטל את התקרה, וכי כאשר חלים שינויים בנתונים כאמור בסעיף, זכאי המשכיר להעלאה, אך לא כזו שתחרוג מהתקרה (ע"א (ת"א) 1796/94 אל-טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעלי מתכת בע"מ (מאגר נבו), פס' 5). בהמשך נאמר: "ההוראות הקבועות בפסיקה לגבי התחשבות בערך הנכס כפנוי באות ללמדנו כי שעה שבא בית הדין לשכירות לקבוע מחדש את שיעור דמי השכירות, כי אז רשאי הוא להתחשב בכל הנתונים הרלבנטיים, לרבות שווי הנכס כפנוי, אך כל זאת כדי לקבוע את מידת הקרבה או הריחוק של שיעור דמי השכירות מהתקרה החלה לגבי המושכר ולא על מנת לקבוע שיעור העולה על התקרה והזהה לדמי שכירות חופשיים" (ראה גם ש (ת"א) 122/98 שביט נ' שטרן (מאגר נבו), פס' 13).
לאחר שנקבע את דמי השכירות, ממתי תחול קביעה זו? סעיף 154 לחוק קובע כי דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח התקנות המשנות, יחולו מהיום שדרש זאת בעל הבית, בכתב. ואולם, רשאי בית הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ואולם מועד זה לא יהא מוקדם יותר משנה מיום הדרישה. סעיף 157 מפנה לטופס שבתוספת וקובע כי טופס זה יהווה הודעה מספקת. חשוב לציין, כי סעיף 42 הנ"ל דן בדמי שכירות בדירות מגורים, להבדיל מבתי עסק, ואולם בתוספת מצוין בפירוש בית עסק. לאור האמור, דנה הפסיקה בשאלה האם הסעיף הנ"ל חל בכלל על דמי שכירות בבתי עסק. בפרשת שוס נקבע לעניין זה כי כיום, לאור המגמה המסתמנת אליה התייחסתי לעיל, קשה לראות תכלית בדרישה בכתב כתנאי להעלאת דמי השכירות, ויש מקום לפרשנות מצמצמת לפחות על ידי הגבלת הצורך בהודעה לפי סעיף 154, לדירות בלבד. כמו כן, קיים כיום כאמור מנגנון אוטומטי להעלאת דמי השכירות כל שלושה חודשים בהתאם למדד. מאחר ולא יעלה על הדעת לדרוש מבעל בית לשלוח כל שלושה חודשים הודעה לדייר לעניין העלאת דמי השכירות, נראה כי גם לגבי העלאת דמי שכירות לפי החוק, אין מקום לדרישה זו. עם זאת, לא הכריע ביהמ"ש בסוגיה זו, מאחר ובמקרה שם נקבעו דמי שכירות ומנגנון עדכון מוסכם בהסכם (עמ' 635-636). פסיקה של בית הדין לשכירות שדנה בעניינים מסוג זה, אימצה את האמור בפס"ד שוס, על מנת להתאים את תחולת החוק למציאות המשתנה, תוך התחשבות במגמת הפסיקה לצמצם היקף תחולת חוק הגנת הדייר, בעיקר כשמדובר בבית עסק. על כן, נשלל באותו פס"ד הצורך בהודעה בכתב ודמי השכירות המעודכנים הוחלו במלואם לתקופה של 7 שנים אחורה ממועד הגשת התביעה (ראה ש (טב') 375-02-10 אחים מזומן בע"מ נ' דלאלי (מאגר נבו))".
16. עד כאן לציטוט. יוער כי הלכת שוס נ' קלמן (רע"א 6842/96) אליה הפנה המשיב, לא שינתה מהלכת גזית, שקבעה סמכותו של ביה"ד להיזקק לקביעה מחדש של דמי שכירות מוסכמים בחוזה לא קצוב בזמן. נהפוך הוא, הלכת שוס אף אזכרה מתוך הסכמה הלכת גזית. יש אפוא סמכות לביה"ד להידרש לקביעת דמי השכירות מחדש, אף משעה שנקבעו בהסכם, ובלבד שמתקיימת אחת מחלופות סע' 57 לחוק. סע' 57 עצמו נוקט בפרק זמן מינימלי של 12 חודש להגשת בקשה חדשה לפי סע' 57, ביחס לחלופת השימוש העיקרית שלו המנויה בס"ק (2), ודנה בשינוי נתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות. עם זאת הדעת נותנת כי בפועל, פרק הזמן הרלבנטי מכוחו יוכל ביה"ד לשוב ולהפעיל סמכותו לפי סע' 57(2), משעה שכבר הופעלה בעבר, יהא ברוב המקרים גבוה בהרבה משנה.
ביחס לסמכות ביה"ד להפעיל הסע' בפעם הראשונה ולקבוע מחדש דמי שכירות למרות שאלו שנקבעו בהסכם שבין בעל הבית לדייר המוגן (או מי מקודמיהם שבנעליהם באו): הגיונה של הפסיקה שקבעה הסמכות, הנו בפועל העיקרון שאין לך הסכם העומד על כנו לנצח, בלא יכולת לקבוע בו שינוי. לכן משעה שמדובר על הסכם שאינו קצוב בזמן, יש הצדקה לאפשר לביה"ד לקבוע מחדש דמי השכירות, על דרך יצירת פיקציה כאילו ביה"ד הוא שפסק דמי השכירות מתחילה, כדרישת סע' 57. היות וזה הרציונל, הגיוני לגופו כי סמכות הקביעה מחדש של דמי השכירות הנתונה לביה"ד לשכירות מכוח סע' 57 לחוק במקרים שאלו נקבעו בהסכם , נתונה לראשונה בעיקר כאשר עסקינן בהסכם היסטורי בן שנים ארוכות (בלי לקבוע מסמרות ביחס לפרק זמן מדויק נדרש, וברור שמדובר בעניין שבהערכה, שיכול להשתנות ממקרה למקרה). מכל מקום המקרה בענייננו עונה על הדרישה. המשיב הפך לדייר מוגן במושכר ב 1982, וההסכם שבו נקבעו דמי השכירות שהוא משלם כיום הנו מ 1988 שהעמיד דמי השכירות על 220 דולר(מכוח מכתבו של עו"ד גנון שהעלה הסיכום על הכתב). מדובר בהסכם בדבר דמי השכירות שלא הוקצב בזמן.
17. לא נעלם ממני כי העיריה לא אזכרה בתביעתה את סע' 57 לחוק. אולם לטעמי משעה שזה מקור הסמכות המבסס מעיקרא את סמכות ביה"ד להיזקק לקביעת דמי השכירות שנקבעו בהסכם היסטורי שלא הוקצב בזמן, ממילא מדובר במה שמונח במובלע בעילת התביעה. אזכיר כי כוחו של ביה"ד עמו להתעלם ממיני פגמים שבהליכים אזרחיים רגילים יש להם משמעות, משעה שאין מדובר בעיוות דין (עיין סע' 141 לחוק העיקרי ותק' 2 לתקנות הגנת הדייר (סדרי הדין בבתי הדין לשכירות). ואיני סבור שמדובר בעיוות דין.
התקנות ביקשו לצמצם תחולת חוק הגנת הדייר בפן הכלכלי, ולייצר משטר חדש ביחס לשכירות מוגנת בבתי עסק מסוימים, להבדיל מדירות מגורים; משטר המפקיע הגנת התקרה המוגנת הזעומה בשורה של מקרים (הבולט בהם מבחינת תחולתו – אי תשלום דמי מפתח) ומעבר לדמי שכירות כלכליים באותם עסקים. יישום כוונת מתקין התקנות לאור שינוי העתים הנו דווקא ההיפך מעיוות דין. הטוען כי ביה"ד אינו רשאי לקבוע מחדש דמי השכירות במושכר עסקי עליו חלות התקנות, משעה שאלו נקבעו בהסכם שבעבר הרחוק , מרוקן למעשה מתוכן קביעת התקנות שביקשה לצמצם מאד במושכרים עסקיים תחולת הגנת הדייר, לענין גובה דמי השכירות (החלופה החשובה ביותר בין חלופה התקנות הנה זו הקבועה בתק' 1(22), המחילה משטר של דמי שכירות כלכליים על מושכר לגביו לא שולמו דמי מפתח. אין דין שונה לגבי חלופה זו או אחרת מחלופות התקנות. ויוזכר כי בעבר כבר נעשה ניסיון לתקיפה ישירה של משטר ההחרגה של עסקים מתקרת המקסימום באמצעות תקנות (קודמותיהן של התקנות שבענייננו, אשר בוטלו על ידי האחרונות). והניסיון נדחה (בגץ 667/78 ארגון סוחרי ירושלים נ' ממשלת ישראל).
אם כן, דחית התביעה אך מטעם שלא אזכרה סע' 57 אינה מוצדקת, כאשר אין באי אזכורו של הסע' כדי להביא לעיוות דין. הרי דחיה כזו שאינה לגופה לא תקים מעשה בי"ד, וממילא לא תביא לסופיות דיון, שכן תוכל העיריה אז להגיש תביעתה מחדש תוך אזכור סע' 57, ובמצב דברים זה, ניתן יהא לראות בתביעה הראשונה שנדחתה, בתור מועד בו יודע המשיב על דרך הצבת דרישה בכתב, בדבר הדרישה לעדכון דמי השכירות והעמדתם על דמי שכירות כלכליים. כלומר שאף מבחינת המועד שממנו ואילך יעודכנו דמי השכירות אין טעם בדחיית התביעה מטעם פורמלי זה, ובלבד שמתקיימת אחת מחלופות סע' 57 לגופה.
נראה כי במקרה דנן רלבנטית ההוראה שבסעיף 57(2) הדנה בשינוי נתונים. שינוי הנתונים הינו משך הזמן הרב שחלף מאז עודכנו דמי השכירות בפעם האחרונה, והעליה הניכרת בגובה דמי השכירות בשנים האחרונות . עצם העליה, הנה בגדר ידיעה שיפוטית הקנויה לביה"ד לשכירות, ורשאי הוא כידוע להשתמש בה.
זאת ועוד נראה שביחס לתקנות נשוא ענייננו, שבאו לעולם ב 1983, רלבנטית גם חלופת סע' 57(1) "חל שינוי במקסימום של דמי השכירות בהתאם לסע' 52(ג)." סע' 52(ג) בוטל בתיקון לחוק מ 1982 שתחולתו מ 1.1.83 (כמו מועד התחולה של התקנות). הסע' שבוטל עיגן בזמנו סמכות הממשלה להתקין תקנות הקובעות תקרת מקסימום לדמי שכירות של בתי עסק. חלף משטר זה נחקק סע' 52א , שאף תחולתו מ 1.1.83.
תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחול השיעורים המרביים והפחתות) ביקשו הרי להפקיע מעיקרא משטר תקרת המקסימום על שורת עסקים מוגנים ולהמירו בדמי שכירות חופשית (קודם היתה הטכניקה לקביעת התקרה פרסום בתקנות מעת לעת שקבע אותה, ומתחילת 1983- משטר עדכון "אוטומטי" לפי סע' 52א. במקום תקרת מקסימום לפי החלטת ממשלה בתקנות, עדכון דמי השכירות המוגנים לפי עלית המדד, עליו מודיע מנהל משרד השיכון בפרסום ברשומות (סע' 52א(ג)). בהתאמה ביטלו התקנות, בסע' 4 שלהן, את תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- שיעורי מקסימום והפחתות). לא כל שכן, שחל שינוי במקסימום של התקרה המעודכנת לפי סע' 52א (דמי שכירות מוסכמים + 300% החל מ ,1.1.83 בתוספת הצמדות למדד מאז). זאת בבחינת המועט הכלול במרובה. התקרה הופקעה כליל, על דרך הפקעת תחולתו של סע' 52א.
18. עם זאת במה שקשור למועד ממנו ייקבעו מחדש דמי השכירות : השיקולים התומכים בקבלה של התביעה, הנם תמונת מראה לשיקולים החלים ביחס למועד העדכון.
דווקא משום שבענייננו לא מדובר על עדכון דמי השכירות רטרואקטיבית בלא צורך במתן הודעה, על פי מנגנון ידוע וקבוע של עדכון דמי השכירות המוגנים בבתי עסק על פי שעורי עלית המדד; אלא על בקשה לקביעת דמי שכירות חופשית, הרי לא חלים השיקולים שהועלו בפרשת שוס, מדוע לכאורה אין טעם במשלוח דרישה לדייר המוגן כל אימת שחפץ בעל הבית לעדכן דמי השכירות בבית עסק מוגן. יישום שיקולים אלה לכאן עשוי להביא לתוצאה קשה. טול נתוני המקרה בענייננו. בלי קשר לשאלה הקונקרטית מהם דמי השכירות החופשיים הראויים במושכר הקונקרטי , ברור יכול שיהא פער ניכר בינם לבין דמי השכירות מוגני התקרה (כיום כאמור משלם המשיב 800 ₪ לחודש – על פי אותה הסכמה היסטורית מ 1988 לשלם 220 דולר לחודש). אם נתייחס לעמדת העיריה הגורסת שדמי השכירות הראויים עומדים על 4200 ₪ לחודש, ונניח רק לצורך הדוגמא, כי זה אכן שווי דמי השכירות החופשיים הראליים במושכר, יצא שעל המשיב להשלים רטרואקטיבית הפער בן 3400 ₪ לחודש, לתקופה בת 5 שנים, שממנה ואילך שבה והפכה העיריה לבעלת הנכס (נשמע שהדבר היה כשניתן פסק דין שביטל חוזה החכירה) .
אין לכחד כי המשטר שנקבע בתקנות היה בו משום שינוי המשטר הנוהג, על פיו ערכו הצדדים ציפיותיהם, עת התקשרו בחוזה השכירות עובר לכניסת התקנות לתוקף. ניתן אף לומר כי בתקנות היה משום מהלך (לאור שינוי העתים והצורך בהתאמה כלכלית של החוק) הפוגע בציפיות עבר של הצדדים, שהושתתו על הדין ביחס לגובה דמי השכירות, במועד רכישת סטטוס הדיירות המוגנת. לכן כאן אכן יש טעם לדקדק עם העיריה , ואיני רואה במקרה זה גם לקבוע מחדש את דמי השכירות לאחור לתקופה שעד שנה לפני מועד הגשת התביעה.
גם אם נרצה לומר שחל המשטר של סע' 154 לחוק במישרין או באנאלוגיה –זו סמכות שבשיקול דעת (במובן החזק). כאשר מדובר על "קפיצה" משכירות מוגנת תקרה לשכירות חופשית(בפן גובה דמי השכירות) תוך שנוי המשטר גם ביחס לנכסים בהם כבר ביסס הדייר המוגן מהלכיו על ציפיה שנבעה מהוראות הדין עת רכש הסטטוס של דיירות מוגנת, בצירוף הסכמה עם בעל הבית שכובדה לאורך השנים, הרי שיש להימנע ככל הניתן מהחלטה המגדילה למפרע דמי השכירות ומקנה למהלך אופי רטרואקטיבי עם תוצאות מרחיקות לכת.
העמדת דמי השכירות מחדש, כדמי שכירות חופשיים, צריך שתיעשה ממועד הדרישה או התביעה , ולא לפני מועד זה (במקרה דנן יש לראות בתביעה את הדרישה בכתב שממנה ואילך יקבעו מחדש דמי השכירות, היות ולא הוגשה דרישה קודמת בכתב).
19. לסיכום:
א. אכן במקרה דנן קיים הסכם שכירות בין הצדדים, אליו מחויבת העיריה בתורת מי שנכנסה בנעלי בעלת הבית. ואולם, הצדדים קבעו דמי שכירות מוגנים בהסכמה מ 1988, בסך 220 דולר, הסכמה שלא הוקצבה בזמן. בחלוף 30 שנה, קמה סמכותו של ביה"ד לקבוע מחדש דמי השכירות מכוח סע' 57 לחוק, כפי שבואר.
ב. טענותיו של המשיב בדבר ציפיותיו עת התקשר בהסכם ושיפץ הנכס מכיסו, ועת הגיע להסכמה מ 1988 על תשלום דמי שכירות עדכניים נמוכים מערך שוק, כבר זוכות למענה באלו: ראשית, כאמור כוונת התקנות היתה לשנות מעיקרא משטר דמי השכירות המוגנים ברשימת העסקים עליהם חלו, למרות שהיה ברור שיש בכך כדי לפגוע לעתים בציפיות הסכמיות של צדדים, שנערכו בעבר. שנית, דווקא בשים לב לאמור בנימוק הקודם והפגיעה בהסתמכות הצדדים, הרי שהדעת נותנת כאמור שההתערבות על דרך העמדת דמי השכירות מחדש מכוח סע' 57 לחוק, למרות שנקבעו בהסכם ולא מכוח קביעת ביה"ד, תיעשה לראשונה רק בחלוף שנים ארוכות מאז אותה הסכמה ביחס לגובה דמי השכירות , וביחס להסכמים "הסטוריים". מקרה זה שבענייננו יוכיח, שכן חלפו 30 שנה מאז אותה הסכמה. שלישית, כחיזוק לכך שהמשיב אינו מקופח בפועל לאור פרק הזמן בן 30 השנה (בפועל 36) בו נהנה כבעל מקצוע חופשי מדמי שכירות זעומים נמוכים מדמי השכירות הראליים – ניתן להיזקק גם להנחות העבודה שעמדו לנגד עיני מחוקק המשנה ומצאו ביטוין בתקנות. טוען המשיב כי ההסכמה אליה הגיע מול בעלת הבית דאז באה אף לאור שינויים ושיפוצים ניכרים שהשקיע בזמנו בנכס והשביחו ערכו, והם שהביאו הנכס למצבו, כאשר העיריה מבקשת לגזור דמי שכירות חופשיים של הנכס במצבו המושבח, וכך להתעשר על חשבון המשיב.
מתקין התקנות הביא בחשבון מראש אפשרות מעין זו, הן לגבי דייר מוגן שסע' 52א יחול עליו והן לגבי דייר מוגן לגביו החריגו התקנות תחולת סע' 52א. ביחס לענייננו קובעת תק' 3(א) לתקנות כי דייר של בית עסק שאין סע' 52ר לחוק חל עליו, והוא השקיע סכומים בבית העסק לשם שינויים ושכלולים יסודיים – תופחת ברבע כל תוספת שישלם (כלומר התוספת שיניב המעבר לדמי שכירות חופשיים תופחת ברבע). אך תחילת ההפחתה החל מן המועד בו בוצעה ההשקעה על ידי הדייר המוגן, והיא תסתיים בתוך 8 שנים ממועד תחילתה.
כלומר הנחת העבודה הייתה שהדיר המוגן במושכר עסקי לגביו יחול שנוי בעקבות התקנות ויעבור לתשלום דמי שכירות חופשיים, יהא אכן זכאי לתקופת חסד בת 8 שנים מעת השקעתו היסודית במושכר, בה ישלם רק 75% משעור התוספת בעקבות הגדלת דמי השכירות. ברור שיש כאן אלמנט שחל שרירות, אך הגיונו בצידו.
אם למשל השקיע דייר מוגן בנכס השקעה יסודית, שנה לפני כניסתן לתוקף של התקנות נותרו לו עוד 7 שנים של הפחתה יחסית. אם השקיע ההשקעה 9 שנים לפני כניסתן לתוקף, הרי הנחת העבודה של מתקין התקנות היתה שכבר ראה ברכה בהשקעתו, וממילא חלפו למעלה משמונה שנים בהן יכול היה ליהנות ממנה. במקרה דנן, על פי חווה"ד של השמאי ברלינר מ 1990, בוצע השיפוץ על ידי המשיב 8 שנים לפני מועד חווה"ד, כלומר עת נכנס המשיב לנכס כדייר מוגן, ב 1982 או בסמוך לכך. חלפו לא שמונה שנים מאז נהנה הוא כבעל מקצוע חופשי מדמי שכירות מופחתים, אלא 36 שנה (ו 30 מאז הועמדו בהסכמה על 220 דולר).
ג. הדייר המוגן נותר כדייר מוגן בעסק במובן זה שבאין עילת פינוי מרשימת העילות בסע' 131 לחוק (או עילת הנטישה) – לא יכול בעל הבית להביא לכלל סיום את יחסי השכירות. זאת בשונה ממשטר של שכירות חופשית קצובה בזמן. מאידך, מעת שנכנסו התקנות לתוקף, ב 1.1.83, קבעו הן משטר חדש לקביעת דמי השכירות בעסקים עליהן חלו, משטר של דמי שכירות ראויים. הדייר אמנם נותר דייר מוגן בעסק, מאידך דמי השכירות , אם מדובר בנכס לגביו חלות התקנות, הועמדו מעת תחולתן על דמי שכירות חופשית, תוך הפקעת תחולת סע' 52א. כך שקמה סמכות ביהמ"ד לקבוע דמי השכירות מכוח סע' 57 לחוק, ולהעמידם על דמי שכירות חופשית . גם אם הסכימה בעלת הבית הקומת להעמדי דמי השכירות על 220 דולר , ההסכמה אינה יכולה לתפוס לנצח.
20. מאחר והמשיב הינו רו"ח בעיסוקו, המנהל במושכר משרד רו"ח, הרי שלא ניתן לחלוק על תחולת תקנה 1(14) לתקנות, הדנה בבעל מקצוע חופשי (ועין בפסה"ד בפרשת פוטשניק – שם נידונה השאלה לגבי סוכן ביטוח). המשיב הפנה להיותו נכה צה"ל.
אולם גם אם העסק האמור הוקם במסגרת שיקומו, יש לזכור כי ממועד הקמת העסק ועד היום חלפו קרוב ל-40 שנה. מכאן, שגם אם אכן הוקם העסק כחלק מתהליך השיקום, הרי שלאור חלוף הזמן אין לפרט זה חשיבות באשר לשאלה האם לעסק פוטנציאל להכנסה גבוהה. זאת ועוד: משעה שנקטה התקנה הרלבנטית בביטוי "בעל מקצוע חופשי", בלי להיזקק למבחן הכנסה זה או אחר, לא סביר כי לצורך ההגדרה "בעל מקצוע חופשי" נידרש בכל פעם מחדש לשאלה כמה משתכר הדייר המוגן בפועל. לכל היותר ניתן להביא בחשבון שהמקצוע ככזה הוא בעל פוטנציאל השתכרות גבוה , כמבחן עזר בשאלה מיהו בעל מקצוע חופשי, בלי חשיבות לשאלה כמה משתכר הוא בפועל במקרה בנדון.
וגם קביעה זו מעבר לצורך בנסיבותינו, שכן אף לו היה מקום להיזקק למבחני הכנסות ופוטנציאל השתכרות של המשיב הספציפי במומו - הצדדים הסכימו כאמור להגשת סיכומים בשאלה העקרונית של תחולת התקנה בלא ראיות, וממילא לא ביסס המשיב , שבידיו הנתונים, הכנסה נמוכה זו או אחרת. רו"ח עצמאי הנו בבירור בעל מקצוע חופשי, הן לפי הגיונם של דברים הן לפי המבחנים בהלכת פוטשניק.
המשיב לא הצביע על כל הוראה חוקית בגינה אין להחיל עליו את תקנה 1(14) בשל היותו נכה צה"ל. זכויות נכי צה"ל נקבעו בשורה של חיקוקים (ונהלים ששל משרד הביטחון – במה שקשור לחלק מן הזכויות של הנכה מול משרד הבטחון). המשיב לא הפנה לחקיקה או חקיקת משנה הפוטרת אותו מהוראת הדין הקבוע בתק' 1(14) לתקנות, לאור נכותו המוכרת.
21. סוף דבר, אני קובע שעל המושכר חלה תק' 1(14) לתקנות, ודמי השכירות יעודכנו לדמי השכירות החופשיים הראליים לנכס במצבו ומיקומו, וזאת החל ממועד בו הוגשה התביעה , ביוני 2017.
22. אני ממנה את השמאי אליאס פרח כדי שישום את דמי השכירות הראויים בשכירות חופשית החל מחודש יוני 2017. שכרו יעמוד על 4600 ₪ ומע"מ, וישולם על ידי שני הצדדים בחלקים שווים. הוצאות ההתדיינות ביחס לשלב הראשון לגביו ניתנה החלטה זו, תובאנה בחשבון בתום ההליך.
ת.פ 16.19 למעקב חוו"ד.
ניתנה היום, כ"ח שבט תשע"ט, 03 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.
