1.עסקינן בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בימ"ש לתביעות קטנות בקריות (כב' השופט יוסי טורס) מיום 13.4.2015 בת"ק 48364-10-14, במסגרתו פסק למשיבים פיצוי על פי סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 (להלן: "החוק") בגין 7.5 חודשי איחור ותשלום של 6,000 ₪ לחודש. סה"כ פיצוי בשיעור של 45,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (23.10.14) ועד מועד התשלום בפועל.
רקע ותוכן פסק הדין
2.המשיבים רכשו מהמבקשת, חברה לבנייה בע"מ, דירה בפרויקט נחלת בנימין בקרית אתא (להלן: "הדירה").
3.חוזה רכישת הדירה (להלן: "החוזה") נחתם ביום 5.1.12, על פיו התחייבה המבקשת למסור את הדירה לתובעים לכל המאוחר בתום 18 חודשים מיום חתימת החוזה, קרי עד ליום 4.7.13.
4.בפועל נמסרה הדירה לתובעים ביום 20.2.14, באיחור של 7.5 חודשים.
5.המבקשת הסכימה (טרם הגשת התביעה) לפצות את המשיבים על איחור במסירת הדירה בסכום של 23,625 ₪ בלבד, כיוון שטענו נגד אורך תקופת האיחור הנטענת ובסיס הפיצוי החודשי.
באשר לתקופת האיחור - טענה המבקשת כי המשיבים הזמינו תוספות ושינויים בדירה, ועל כן מכוח סעיף 6(א) לחוזה (שיצוטט להלן) מועד מסירת הדירה אמור להידחות לפחות למשך 60 ימים.
באשר לסכום הפיצוי החודשי – טענה המבקשת כי הבסיס לחישוב צריך להיות סכום של 3,500 ₪ .
6.המשיבים טענו כי אין די בפיצוי ששולם להם על ידי המבקשת וסברו כי מגיע להם פיצוי נוסף לנוכח תקופת האיחור הנטענת, וגם טענו לבסיס פיצוי חודשי בשיעור של 4,500 ₪. לכן הגישו את התביעה בבית משפט קמא.
7.השופט קמא בפסק דינו קבע כדלקמן:
א. תקופת האיחור היא בת 7.5 חודשים.
ב.הבסיס לסכום הפיצוי החודשי הוא סכום של 4,000 ₪ (שבהתאמה לפיצוי על פי סעיף 5א(1) לחוק, עומד על סך של 6,000 ₪ - הכפלה של 1.5).
ג.סעיף 6(א) לחוזה מהווה התניה אסורה על סעיף 5א לחוק, שהינו קוגנטי בהתאם למפורט בסעיף 7א לחוק. לכן, אין מקום לדחיית מועד מסירת הדירה שנקבע בחוזה אפילו בוצעו שינויים ותוספות בדירה על פי הזמנת המשיבים.
עיקר טענות המבקשת בבקשת רשות הערעור
8.עיקר חיציה של המבקשת בבקשת רשות ערעור זאת מכוונים כלפי קביעת השופט קמא, כי סעיף 6(א) לחוזה והסכמת הצדדים במקרה של שינויים ותוספות בדירה למועד מסירה נדחה, אינה אפשרית נוכח סעיף 5א לחוק.
המבקשת סבורה כי בכך טעה השופט קמא, וכי צדדים להסכם מכר רשאים להסכים על מועד נדחה למסירת החזקה בדירה, ואז המועד הקובע לפי סעיף 5א לחוק לתשלום פיצוי, הוא החל מהמועד הנדחה.
הדגישה המבקשת בבקשתה, כי על פי סעיף 6(א) לחוזה, מועד מסירת החזקה צריך להידחות ב- 60 ימים לפחות לנוכח התוספות והשינויים שבוצעו בדירה עפ"י הזמנת המשיבים, כמפורט בסעיף 18 לבקשה.
לכן לטעמה של המבקשת, בכל מקרה יש להפחית מתקופת האיחור, כפי שנקבעה על ידי השופט קמא, תקופה בת חודשיים ימים, בהסתמך על סעיף 6(א) לחוזה.
9.המבקשת גם מעלה טענות נגד קביעת השופט קמא כי הדירה נמסרה למשיבים ביום 20.2.14 וכנגד סכום הפיצוי החודשי שקבע השופט קמא.
עיקר טענות המשיבים בתגובתם
10.טענות המבקשת נגד פסק הדין קמא הן טענות עובדתיות, וברובן טענות חדשות שלא נטענו בפני הערכאה קמא, ולכן יש לדחות בקשת רשות ערעור זאת.
11.אין מקום להתערב בקביעותיו של בית משפט קמא בכל הקשור לתקופת האיחור, לסכום הפיצוי החודשי ולקביעותיו לעניין אי האפשרות להתנות על סעיף 5א לחוק באמצעות סעיפים דוגמת סעיף 6(א) לחוזה.
12.על דרך של ערעור שכנגד טוענים המשיבים כי יש מקום לתקן טעות בפסיקת השופט קמא בשאלת מועד שערוך סכום הפיצוי, כאשר השופט קמא פסק שערוך מיום הגשת התביעה בעוד אשר הם סבורים כי זכאים לקבל הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל איחור ואיחור.
ההפרש הוא 142 ₪.
דיון והכרעה
13.לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובת המשיבים, החלטתי ליתן רשות ערעור ולדון בבקשה כבערעור עצמו, מכוח סמכותי על פי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984.
14.אקדים ואציין כי לטעמי הערעור צריך להתקבל בחלקו, בכל הקשור לקביעת השופט קמא ליחסים שבין סעיף 6(א) לחוזה לבין סעיף 5א לחוק.
15.טענות המבקשת נגד קביעת השופט קמא באשר למועד מסירת הדירה (20.2.2014) ובאשר לסכום הפיצוי החודשי בגין כל חודש איחור (סכום בסיס של 4,000 ₪ שבהתאמה לסעיף 5א(1) לחוק עומד על סך של 6,000 ₪), דינן להידחות.
מדובר בקביעות עובדתיות של השופט קמא, שאף נומקו בפסק הדין, ואין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות אלא במקרים חריגים, והמקרה דנן אינו כזה.
16.יחד עם זאת, איני רואה עין בעין את קביעותיו של השופט קמא כי סעיף דוגמת 6(א) לחוזה אינו עולה בקנה אחד או סותר את הוראות סעיף 5א לחוק.
17. על מנת להבהיר את הדברים נצטט את סעיף 6(א) לחוזה, ואת סעיפים 5א ו-7א(א) לחוק.
18.סעיף 6(א) לחוזה קובע כדלקמן:
"במקרה שהקונה יזמין אצל המוכר שינויים או תוספות בדירה, ותינתן הסכמת המוכר לביצועם, אזי היה ומדובר בשינוי ו/או בהוספה שאינה בנוייה עדיין – יבוצע השינוי על חשבון המוכר, ככל שאיננה כרוכה בתוספת עבודה ו/או בתוספת חומרי בנייה ו/או בשינוי תוכניות אינסטלציה בדירה. היה ומדובר בתוספת ו/או בכל שינוי אחר יהא על הקונה לשלם למוכר עבור התוספות והשינויים בנוסף למחיר הנקוב בחוזה, בהתאם לחשבונות שיוגשו לו. התשלום יעשה מראש בעת ההזמנה. הזמנת תוספות ו/או שינויים כאמור לעיל, תדחה את המועדים הנקובים בחוזה זה למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, לפחות לתקופה של 60 יום...".
19. סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע כדלקמן:
" ![מלבן 2]()
![]()
5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג)על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
20.סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות) קובע כדלקמן :
"אין להתנות הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".
21.השופט קמא סבר, לנוכח סעיף 7א(א) לחוק, כי סעיף דוגמת 6(א) לחוזה אינו יכול לדור בכפיפה אחת עם הוראות סעיף 5א לחוק. לכן גם במקרה של ביצוע תוספות ושינויים בדירה על ידי הרוכש, עדיין תיחשב, לצורכי הפיצוי על פי סעיף 5א לחוק, תקופת מועד המסירה המקורי כקובעת, ובמקרה דנן יום 4.7.2013 (ראה סעיף 3 לעיל).
לכן במקרה דנן, בכל מקרה לא ראה לנכון השופט קמא ליתן תוקף לסעיף 6(א) לחוזה (לעניין זה ראה סעיפים 7-12 לפסק הדין קמא).
22.איני רואה עין בעין קביעה משפטית זו (שאינה קביעה עובדתית) של השופט קמא, ומטעם זה ראיתי להתערב, כערכאת ערעור, בפסק דינו בנקודה זו.
23.מועד מסירת הדירה נקבע ברגיל במסגרת החוזה שנכרת בין הצדדים. במקרה דנן בין המבקשת כחברה הקבלנית ובין המשיבים כרוכשים.
מדובר במועד מסירה חוזי, היכול להשתנות בהסכמת הצדדים, בהתקיים נסיבות מסויימות, במסגרת החוזה שביניהם.
24.סעיף 6(א) לחוזה מלמד לכאורה על הסכמות בין הצדדים, שבמצב של הזמנת תוספות ושינויים בדירה על ידי הרוכש, יידחה מועד המסירה הנקוב בחוזה לתקופה של 60 ימים לפחות.
מדובר אם כן בהסכמה חוזית בין הצדדים, ואין סיבה לא ליתן לה תוקף מחייב, ובלבד שעמידה על זכות זאת מצד המוכר (במקרה דנן המבקשת) נעשית בדרך מקובלת ובתום לב, כהוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973.
25.סעיף דוגמת 6(א) לחוזה אינו מהווה התניה על סעיף 5א לחוק.
סעיף 5א לחוק קובע פיצוי "לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר".
מהו המועד הקובע לכך בחוזה המכר?
ללא שינויים ותוספות (היינו, בהעדר הצדקה לסעיף 6(א) לחוזה) – מועד המסירה מקורי.
עם שינויים ותוספות (הצדקה להפעלת סעיף 6(א) לחוזה) - מועד המסירה הנדחה, שלא יפחת מ- 60 ימים.
הן מועד המסירה המקורי והן מועד המסירה הנדחה הם מועדים חוזיים, שהוסכמו בין הצדדים בהסכם המכר. אין סיבה שלא ליתן להם תוקף, ואין בהם כל התניה או סתירה לסעיף 5א לחוק (בניגוד לקביעתו של השופט קמא).
26.במקרה דנן כאמור טוענת המבקשת להזמנת שינויים ותוספות על ידי המשיבים, שהצדיקו הפעלת סעיף 6(א) לחוזה, וקביעת מועד מסירה נדחה בן 60 ימים.
לכן מועד מסירת הדירה המקורי שנקבע ליום 4.7.13, אמור להידחות ליום 4.9.13.
בבקשת רשות הערעור (בסעיף 15) גם הסבירה המבקשת את הגיונו של סעיף 6(א) לחוזה, הקובע תוספת זמן למסירת הדירה.
הסבירה המבקשת כי יש צורך לבדוק את השינויים והתוספות המבוקשים מול אדריכל, יעצי חשמל, אינסטלציה וכו'.
27.עוד פירטה המבקשת בסעיף 18 את השינויים שהמשיבים ביקשו לבצע בדירה, ובהם, בין היתר, שינוי בתוכנית החשמל המקורית, הכנות נוספות למיזוג אויר, ניקוז, גז, חשמל, הריסת קיר בנוי בחדר ההורים ועוד.
28. מנגד טענו המשיבים בתשובתם כי המבקשת כלל לא פירטה בבית משפט קמא, שינויים ותוספות שבוצעו בדירה והדבר עלה לראשונה בבקשת רשות הערעור, ולכן יש למחוק טענה זו.
קיימתי דיון בבקשת רשות הערעור בנוכחות הצדדים ביום 6.7.2015 וגם במסגרתו חזר ב"כ המשיבים על טענתו זו, בעוד אשר ב"כ המבקשת הפנה לכתב הטענות ולפרוטוקול הדיון בבית משפט קמא מהם עולה כי טענת השינויים והתוספות נטענה בבית המשפט קמא ואין מדובר בטענה חדשה שעלתה במסגרת בקשת רשות הערעור.
29.בחנתי טענה זו של המשיבים ואין לי אלא לדחותה.
עיון בכתב ההגנה (סעיף 9) של המבקשת בבית המשפט קמא מלמד כי התייחסה לזכותה לאיחור בן 60 ימים במסירת הדירה מכוח סעיף 6(א) לחוזה, עקב שינויים ותוספות שהזמינו המשיבים.
בסעיף 17.3 לכתב ההגנה אף ציינה המבקשת במפורש כי :
"השינויים אשר בוצעו בדירה ובגינם איחור מוסכם של 60 יום – שינויי ריצוף, שינויי חשמל ונקודות תקשורת, הוספת נקודות חשמל, הזזת נקודות חשמל קיימות, שינויי אינסטלציה במרפסת, הכנות נוספות למזגנים וכו'".
גם בפרוטוקול הדיון בביהמ"ש קמא ציין נציג המבקשת, מר מוטי אסייג, כדלקמן:
"...בהסכם כתוב כל שינוי, היא עשתה שינויים בסך 12,384 ₪. שינויים של תוספת חשמל, אינסטלציה..." (עמ' 2 לפרוט', ש' 24).
יותר מזה, משיבה 1 הודתה בבית המשפט קמא כי אכן ביצעה תוספות בדירה, אך לטענתה:
"אני עשיתי תוספות וכל התוספות שלי נעשו לפני שהבניין הוקם, לו (לדעתי צריך להיות "לא" – ח.ש.) ידעתי שאני אגרום לעיכוב..." (עמ' 3 לפרוט' ש' 9).
אמנם המשיבה חשבה שהתוספות לא יגרמו לשינויים, דא עקא ששינויים ותוספות מדרך הטבע מעכבים את מסירת הדירה, והדבר גם הוסכם בין הצדדים בסעיף 6(א) לחוזה.
30.השופט קמא בפסק דינו לא בחן את שאלת השינויים והתוספות על אף שאלה נטענו על ידי המבקשת, ואף לא את פרק הזמן שנדרש לביצועם, כיוון שסבר כי סעיף 6(א) לחוזה סותר את סעיף 5א לחוק, וכאמור אין דעתי כך.
31.בנסיבות אלה, ומשהמבקשת טענה לביצוע שינויים ותוספות לא מעטים ולא שוליים בדירה, בהתאם להזמנת המשיבים, ואין הכחשה מצד המשיבים כי אכן בוצעו שינויים ותוספות בדירה (אם כי לגירסת המשיבה הם בוצעו לפני שהבניין הוקם, טענה שנטענה בעלמא וללא הוכחה, כפי שהדבר משתקף מפרוטוקול בית המשפט קמא), אין סיבה שלא ליתן תוקף לסעיף 6(א)לחוזה, ולהאריך את מועד מסירת הדירה לתקופת הזמן המינימלית הקבועה בו בת 60 ימים, קרי עד ליום 4.9.13.
32.הפועל היוצא מהאמור בסעיף 31 לעיל הוא – כי תקופת האיחור במסירה, כפי שנקבעה על ידי השופט קמא ( 7.5 חודשים), תופחת ל- 5.5 חודשים.
היות שהפיצוי החודשי שנקבע על ידי השופט קמא בהתאם לסעיף 5א(א)(1) לחוק עומד על סך של 6,000 ₪, יופחת סכום פסק הדין לסך של 33,000 ₪ (במקום 45,000 ₪ שנפסקו על ידי השופט קמא).
33.בכך למעשה אני מקבל באופן חלקי את ערעור המבקשת.
34.טוענת המבקשת לערעור שכנגד בסכום של 142 ₪, כיוון שלטענתה השופט קמא צריך היה לשערך את סכומי הפיצוי ממועד האיחור ולא ממועד הגשת התביעה.
דין טענה זו להידחות.
מדובר על סכום שולי, השופט קמא ציין זאת בפסק דינו ואין מקום לסטות מקביעתו.
סוף דבר
35.לאור כל האמור לעיל, אני מורה על קבלת הערעור באופן חלקי.
36.הסכום שנקבע בפסק הדין קמא יופחת בסך של 12,000 ₪ כמפורט לעיל.
ככל שהמבקשת כבר שילמה את הסכום שנפסק בפסק הדין קמא (וכך נמסר על ידי ב"כ המבקשת כי נעשה – עמ' 2 לפרוט' ש' 28), יחזירו לה המשיבים, יחד ולחוד, כל סכום עודף שקיבלו מעבר לזכאותם עפ"י פסק דין זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, החל מיום התשלום ועד להחזרת הסכום בפועל לידי המבקשת.
37.יתר חלקי פסק הדין קמא, לרבות סכום ההוצאות שנפסק, יישארו על כנם.
38.המשיבים, יחד ולחוד, יישאו בהוצאות המבקשת בבקשת רשות ערעור זאת, בשיעור של 3,000 ₪, שישולמו תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה, שאם לא כן, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.
39. ככל שהופקד ערבון על ידי המבקשת, הוא יוחזר לה באמצעות בא כוחה.
המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.
ניתן היום, כ' תמוז תשע"ה, 07 יולי 2015, בהעדר הצדדים.
