רשות מקרקעי ישראל נ' פלונית

חלק ראשון – פתח דבר וכן תמצית ותוכן ענייניו

1. פתח דבר
   • על פסק הדין, על בקשת רשות להגן שהתקבלה ועל פסק דין חלקי שניתן

עניינו של פסק דין זה הוא תביעה לתשלום דמי חכירה שהוגשה בהתאם לחוזה חכירה עליו חתמה הנתבעת.

התביעה הוגשה במקור בסדר דין מקוצר והתובעת עתרה לקבלת הסך של 174,328 ₪. ביום 4/4/17 ניתנה החלטה המתירה לנתבעת לקבל רשות להגן למעט ביחס לסכומים מסוימים אשר בהם הודתה. עוד בעקבות אותה החלטה ניתן ביום 7/4/17 פסק דין חלקי המחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 11,994  ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין החלקי ועד למועד התשלום בפועל.

• על הליך קודם בין הצדדים

אין זו הפעם הראשונה בה הוגשה תביעה כנגד הנתבעת בגין אי תשלום דמי חכירה. הליך קודם נוהל בין הצדדים במסגרת ת"א 51417/05 אשר הוגש בשנת 2005 וניתן בו פסק דין חלקי ביום 18/10/2006.

ההליך הקודם התייחס, כנטען, לחובות בגין השנים 1998 – 2004 ובו נדרשה הנתבעת לשלם הסך של 47,383 ₪. בסופו של יום חויבה הנתבעת בתשלום סך של 7,710.75 ₪ במסגרת פסק דין חלקי ולאחר מכן נמחקה התביעה.

למען הסר ספק - ההליך הנוכחי מתייחס לשנות חיוב אחרות והתביעה בו היא בגין השנים 2008 – 2014.

• הנתבעת, בת כ–90 במועד הגשת התביעה הלכה לעולמה בשלב סיכומי הטענות

כפי שפורט כבר בבקשת הרשות להגן, גילה של הנתבעת בעת הגשת התביעה היה 90 שנים והיא הייתה נכה סיעודית המרותקת למיטתה. התצהיר שצורף לבקשת הרשות להגן היה של בנה והוא גם העיד בהליך. בעת הגשת סיכומי הנתבעת נמסר כי למרבה הצער הנתבעת נפטרה בסמוך להגשתם.

• העדים בהליך
  • במסגרת ההליך העידו ארבעה עדים:
• מטעם התובעת – העיד מר משה בקרמן, ראש תחום בכיר כספים והנהלת חשבונות מרחב שירות ת"א מרכז.
• מטעם הנתבעת העיד מר י.ש בנה של הנתבעת; עוד העיד רו"ח מוטי ירקוני אשר התייחס להיבטים כספיים ואף לשווי הקרקע; בנוסף העידה עו"ד סיגלית קסלר אשר טיפלה בעבר בענייני הנתבעת אל מול התובעת.

• הערה ביחס להתייחסות לדברי ב"כ התובעת - סיכומי הנתבעת הפנו לדברי ב"כ התובעת וביקשו ללמוד מהם ביחס להליך. במלוא הכבוד אין לעשות כן. ב"כ של צד להליך אינו בעל דין ודבריו אינה בגדר עדות הנשמעת מעל דוכן העדים. יודגש כי לא התייחסתי לאמירות אלה שבסיכומי הנתבעת.

• על השאלה העיקרית מכוחה הוכרע ההליך וכן על טענות נוספות

הנתבעת העלתה בסיכומיה ובמסגרת ההגנה טענות שונות, חלקן הופיעו בבקשת הרשות להגן וחלקן צצו להן מאוחר יותר ומכאן ממילא אין להתייחס אליהן. אך בכל מקרה השאלה העיקרית המביאה להכרעת ההליך ולדחיית התביעה הופיעה כבר בשלב בקשת הרשות להגן והתייחסה לדרך בה נקבעו דמי החכירה חדשים במקום לעדכנם ולהגדילם על בסיס אחת משלוש האפשרויות שבהסכם.

לאחר הקביעה לפיה יש לדחות התביעה מתייתר הדיון ביתר טענות ההגנה של הנתבעת. עם זאת תהא לטענות אלה התייחסות תמציתית במסגרת פסק הדין. ככל ייאמר כי הנתבעת טענה לכך שהסכם החכירה הוא חוזה אחיד; עוד עלו טענות אחרות מהן עולה דרישה לחייב את התובעת לפעול בהתאם למבצעי היוון שכבר הסתיימו או בהתאם ל"רפורמה" שטרם החלה, ועוד.

2. תוכן עניינים – תמצית פסק הדין והפניה לסעיפיו

להלן תובא תמצית פסק הדין תוך הפניה לסעיפיו:

• התובעת שינתה את דמי החכירה ולא הגדילה אותם בהתאם לאחת משלושת החלופות בהסכם החכירה, אשר על כן אין לקבל תחשיב המחייב את התובעת ויש לדחות התביעה, על כך יורחב בסעיף 3 לפסק הדין.

• הנימוקים המביאים לדחיית עמדת התובעת יובאו בסעיף 4 לפסק הדין.

• למעלה מהנדרש ייאמר כי התובעת לא הציגה תחשיב חלופי ומשכך לא ניתן אף לדון בחיוב הנתבעת, על כך יובא הדיון בסעיף 5 לפסק הדין.

• אין לקבל טענות הנתבעת מהן עולה דרישה לחיוב התובעת ביישום תכניות שונות ומבצעי היוון שונים. הנתבעת לא הגישה תביעה שכנגד, לא נקטה בהליך מינהלי ובמלוא הכבוד אף לא הוכיחה זכותה, לעניין זה ר' סעיף 6 לפסק הדין.

• יש לדחות טענות נוספות של הנתבעת כפי שהועלו, זאת כאמור בסעיף 7 לפסק הדין.

• ארבע הערות לפני סיום וכן סוף דבר הדוחה את התביעה תוך חיוב התובעת בהוצאות בסך של 8,000 ₪ יובא בסעיפים 8 ו – 9 לפסק הדין.

חלק שני דיון והכרעה

3. המחלוקת העיקרית - התובעת פעלה בניגוד להסכם, שינתה את דמי החכירה במקום להגדיל אותם כדין
   • כללי

• יש לראות את עיקר המחלוקת בהליך זה באופן ובדרך בה החליטה התובעת, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל לשנות את דמי החכירה שנקבעו וזאת במקום להגדילם כדין ובהתאם להסכם.

• בתמצית ייאמר כי בעוד ההסכם קבע מנגנון להגדלת דמי החכירה בדרך של הצמדתם לאחד משלושה בסיסים אופציונליים, בחרה התובעת לשנות את דמי החכירה וזאת בהסתמכות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר במלוא הכבוד אינן יכולות להתערב בנוסח ההסכם שנקבע. לעניין זה ההסתמכות על החלטות מועצת מקרקעי ישראל משנה את התחייבויות התובעת שלא כדין.

• במילים פשוטות –ההסכם קבע דמי חכירה בסך של 256.73 ₪ אותו ניתן להצמיד לבסיסים שונים ולהגדילו. התובעת מצידה החליטה לשנות את דמי החכירה ולהעמידן על 1% משווי הקרקע. אין מדובר בהגדלת דמי החכירה שנקבעו תוך הצמדתם לבסיס כלשהו אלא קביעת דמי חכירה חדשים. לטענת הנתבעת השינוי בדמי החכירה הביא לכך שאלה גדלו לאורך שנים כמעט פי 20.

• בפסקאות הבאות יובאו הסעיפים הרלוונטים מהמבוא להסכם החכירה.

• סעיפים (1) ו – (2) למבוא אשר נותרו "ריקים" מפרטים

על מנת ליתן תמונה מלאה יובא להלן ציטוט חלקי מסעיפים (1) ו – (2) למבוא להסכם. בפועל המשפטים המצוטטים שנועדו להשלמה נותרו ריקים ודמי החכירה נקבעו כסכום קבוע.  סעיפים (1) ו-(2) המופיעים במבוא להסכם החכירה קובעים כדלקמן:

1. "דמי חכירה ראשוניים" - %________ מהערך היסודי של המגרש...
2. דמי חכירה שנתיים %___________ מההפרש בין השיעור המלא (100%)של הערל היסודי של המגרש לבין שיעורם של דמי החכירה הראשוניים..."

ההסכם לעניין זה נותר כאמור 'ריק'. לא הושלמו שיעורי האחוזים ביחס לאף אחד מההגדרות דלעיל. לגופו של ענין נקבע כאמור במפורש סכום שהוא בגדר דמי החכירה השנתיים וכן נקבעו שלושה דרכים אפשריות להצמדתו. על כך בפסקה הבאה.

• קביעת דמי החכירה

סעיף 2(א) להסכם קובע את סכום דמי החכירה ומועד התשלום. הסעיף מודפס כאשר הפרטים הרלוונטים ביחס לדמי החכירה הופיעו בכתב יד וזאת כאמור להלן:

                   "סך 256.73 שקל חדש (----- שקל חדש) ליום 1.4.89 החל מתחילת תקופת החכירה ישולמו דמי החכירה השנתיים ב-1 באפריל של כל שנה וזאת כאמור להלן"

הסכום אשר נקבע מופיע כסכום קבוע, ולא כסכום אשר יהיה שווה לשיעור מסוים משווי הקרקע. סכום זה יוגדל על בסיס אחד משלושה דרכי הצמדה, ועל כך בסעיף 3.4 להלן.

• דרכי הגדלת דמי החכירה – בחירה של אחת מדרכי ההצמדה. בשלב זה של פסק הדין מתחיל תיאור המחלוקת בין הצדדים

• סעיף 2(ב) להסכם קובע את מנגנון הגדלת דמי החכירה בהתאם לאחד משלושה בסיסי הצמדה. עוד נקבע כי מועצת מקרקעי ישראל היא זו שתקבע את בסיס ההצמדה וכל עוד לא ייקבע אחרת יחושבו הפרשי ההצמדה בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן.

המחלוקת - התובעת מפרשת באופן שגוי, במלוא הכבוד, את זכותה לקבוע את דמי החכירה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. התובעת "קובעת" דמי חכירה חדשים ולא "מגדילה" דמי חכירה קיימים בהתאם לבסיס הצמדה.ד

• נוסחו של ס"ק 2(ב) הוא כדלקמן (ההדגשות לא במקור):

"דמי החכירה השנתיים יוגדלו מדי פעם על בסיס הערכה חדשה של המגרש ע"י השמאי הממשלתי או על בסיס העליה בערכו של המגרש או על בסיס הצמדה למדד היסודי – והכל בשיעורים ובתקופות בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל"

ומיד בהמשך הוסכם:

                    "כל עוד לא תחליט מועצת מקרקעי ישראל אחרת יוגדלו דמי החכירה השנתיים באופן שיתווספו להם כל שנה הפרשי הצמדה שיחושבו וישולמו בהתאם לעליה היחסית בין המדד היסודי לבין המדד האחרון שיהיה ידוע במועד בו יגיע זמן הפרעון של דמי החכירה השנתיים כאמור לעיל"

כלומר – ההסכמה החוזית בין הצדדים מתווה מנגנון הצמדה בהתאם לאחד משלושה בסיסי הצמדה. מועצת מקרקעי ישראל היא זו שתקבע באיזה בסיס הצמדה לבחור וככל שאינה מחליטה הרי ברירת המחדל היא הגדלת דמי החכירה בדרך של הצמדה למדד. על כך גם בפסקה הבאה.

• מנגנון הגדלת דמי החכירה כפי שנקבע בין הצדדים

מנגנון הגדלת דמי החכירה כפי שנקבע הוא כדלקמן:

• ראשית, ניתן להגדיל את דמי החכירה בהתאם לאחד משלושה בסיסי הצמדה;
• שנית - בסיסי ההצמדה הם אחד מהשלושה: (1) או שינוי בשווי המגרש כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי; (2) או שינוי בערכו של המגרש, קרי שינוי שאינו מבוסס על הערכת כללית אלא על הערכה ספציפית למגרש; (3) או שינוי בהתאם למדד המחירים לצרכן.
• שלישית – הקביעה ביחס לדרך ההצמדה נתונה למועצת מקרקעי ישראל;
• רביעית – ככל שמועצת מקרקעי ישראל לא תקבע דבר אזי ברירת המחדל היא הצמדה למדד.

ולכל אלה מבקשת התובעת לקרוא תנאי שכלל לא רשום בהסכם ולפיו מועצת מקרקעי ישראל רשאית לשנות את דמי החכירה ולקבוע, כבענייננו, כי הם יעמדו על סך השווה ל – 1% משווי הקרקע. אין לקבל פרשנות זו שכלל אינה רשומה בהסכם.

• תנאי מיוחד וספציפי בהסכם עליו חתמה הנתבעת מאשש את הפרשנות הנכונה לס"ק 2(ב) להסכם

• בנוסף לכל האמור לעיל, הרי בהסכם עליו חתמה הנתבעת נוספה הערה, המופיעה בחותמת בסמוך לסעיף 2(א) ובה נרשם:

                       "דמי השכירות צמודים

                       למדד יוקר המחיה

                       ובתוספת מע"מ"

• יודגש כי גם ללא חותמת זו אין בסיס לעמדת התובעת לפיה היא רשאית ויכולה לשנות את דמי החכירה. אך חותמת זו מאששת ומאשרת עוד שניים:
• ראשית – לא מופרך יהיה לטעון כי החותמת מגבילה את יכולה של התובעת לבחור בין בסיסי ההצמדה השונים וכי הבסיס היחיד שהוסכם הוא בסיס ההצמדה למדד. כך או כך שאלה זו אינה רלוונטית לענייננו שכן התובעת ממילא מתעלמת מהצורך להגדיל את דמי החכירה אלא משנה אותו כאמור לעיל;

• שנית ועיקר למדים מהתוספת – התוספת מוכיחה שאכן הפיסקה שלצידה היא מופיעה מתייחסת לאפשרות הצמדה לבסיסים שונים ואפשרות זו סויגה והוגבלה להצמדה למדד. זו הדרך היחידה שהותוותה בין הצדדים לשינוי דמי החכירה.

הערת מעבר – בסעיף זה נסקרו הוראות ההסכם תוך ביקורת על גישת התובעת לפיה היא רשאית לפעול בניגוד להסכם ולשנות דמי החכירה. בסעיף הבא ייערך ניתוח נוסף המביא לדחיית גרסת התובעת.

4. הנימוקים המביאים לדחיית גרסת התובעת

אין לקבל עמדת התובעת לפיה היא רשאית לשנות תנאי ההסכם ולקבוע דמי חכירה שלא בדרך של הצמדה לאחד משלושת הבסיסים שהוסכמו. אין לקבל העמדה בשל הנימוקים הבאים:

• ראשית, אין לקבל את עמדת התובעת בשל לשון ההסכם

• ראשית ואחרית להסכמות בין הצדדים היא לשון ההסכם. כפי שהובהר לעיל הרי ההסכם ברור וחד משמעי ונוקט במנגנון להגדלת דמי החכירה אשר אינו כולל שינוי דמי החכירה וקביעתם מחדש כאחוז משווי הקרקע.

כאשר לשון ההסכם ברורה, הרי ניתנת לה הבכורה ואין מקום לצקת לתוך ההסכם הוראות שאינן רשומות בו. לעניין זה ר' ע"א 87/15, אורי צבי נורדן נ' גיורא גרינברג (מיום 16/10/17, כב' הש' ע. ברון) שם נקבע כי "אין חולק שהלשון מהווה נקודת מוצא לכל הליך פרשני, ובין היתר נפסק כי כל זמן שלשון החוזה ברורה וחד משמעית וזו מלמדת באופן מפורש".

• האפשרות להגדיל את דמי החכירה "על בסיס הערכה חדשה של המגרש" או "על בסיס העליה בערכו של המגרש" משמעה הגדלת דמי החכירה בשיעור שווה לעליה בערכו של המגרש.

במלוא הכבוד, אין לקבל הנחה לפיה ניתן לפתע לקבוע דמי חכירה חדשים בסכום שהוא נגזרת ישירה משווי המגרש עצמו, ללא קשר לדמי החכירה שהוסכמו ובהתעלמות מ"העליה בערכו של המגרש".

• למען הזהירות ולמרות מילותיו הברורות של ההסכם עדיין ייאמר שגם אם ייטען שלשון ההסכם אינה ברורה דיה, הרי במקרה זה בוודאי יש לפרש ההסכם כנגד התובעת אשר ניסחה את ההסכם. ר' למשל ע"א 2154/17 ‏ ‏ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' אברהם רויכמן (מיום 9/5/18 כב' הש' נ. הנדל).

אין חולק על כך שהסכם החכירה נוסח על ידי התובעת ונראה שאין חולק על כך שלא נוהל משא ומתן טרם חתימתו ובוודאי לא ביחס לסעיף 2(ב) הקובע דרכי הגדלת דמי החכירה. משכך, אפילו היה ניתן לפרש את סעיף 2(ב) בדרך שונה מהאמור לעיל – הרי עדיין היה מקום לאמץ הפרשנות שהיא נגד המנסחת, קרי נגד התובעת.

• שנית, אין לקבל את עמדת התובעת לפיה ההפניה להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מאפשרת שינוי דמי החכירה

• התובעת חזרה והדגישה כי הנתבעת הסכימה להוראות הסכם החכירה ומכאן, לטעמה של התובעת, הסכימה להחלטות מועצת מקרקעי ישראל כפי שיהיו. לטעמה של התובעת משהחליטה מועצת מקרקעי ישראל לשנות את דמי החכירה כך שיהיו בסך של אחוז משווי הקרקע – הרי הנתבעת מחויבת בשינוי זה.

• אין לקבל את עמדת התובעת. אכן הנתבעת הסכימה לכך שיכולת ההחלטה והבחירה תימסר למועצת מקרקעי ישראל ואולם – החלטות מועצת מקרקעי ישראל הן אך ורק במסכרת ההסכמית ואין מקום לפרשנות לפיה מועצת מקרקעי ישראל רשאית לפגוע בצד להסכם. כשם שמועצת מקרקעי ישראל אינה רשאית להחליט ולקבוע שהיא פוגעת בזכויות הנתבעת בנכס וכשם שאינה רשאית לפגוע בנתבעת עצמה – כך אינה רשאית מועצת מקרקעי ישראל לקבוע דמי חכירה חדשים באופן החורג מההסכם והפוגע בנתבעת.

• על כך שהתובעת כפופה למערכת ההסכמית עם הנתבעת ניתן להפנות אל עמ 7752/12 ,‏ ישראל אסל נ' מינהל מקרקעי ישראל (מיום 2/11/14, השופט א. רובינשטיין) שם נקבע כך (ההדגשות לא במקור):

"נטעים את שנקבע בפסיקת בית משפט זה לא פעם, כי הבסיס לגביית דמי היתר הוא הסכמי, וגבייתם תתאפשר אך ככל שזו עוגנה בחוזה החכירה או קיבלה את הסכמת החוכר (ע"א 6518/98 הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 48-46 (2001) (להלן עניין הוד אביב); ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל - באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241, 250 (2001)).

לדמי ההיתר איפוא "מקור שלטוני" ו"גוף הסכמי".

התובעת מבקשת לכרוך את החלטות מועצת מקרקעי ישראל כך שניתן יהיה לייבא אותן, לפי הצורך, להסכם עם הנתבעת – אך התובעת מערבת בין "המקור השלטוני" לבין "הגוף ההסכמי" אליהם התייחס לעיל כב' הש' א. רובינשטיין. עירוב זה אינו ראוי ואינו נכון. המקור השלטוני רשאי לפעול ולקבוע בהתאם לסמכותו ואולם בכל הקשור לנתבעת הוא רשאי לחייבה בכפוף להסכם בין הצדדים. ולא הייתה הסכמה לשינוי דמי החכירה ללא קשר לאחד משלושת בסיסי ההצמדה שבסעיף 2(ב) להסכם החכירה.

• חזקה על מועצת מקרקעי ישראל שהיא אכן שומרת על מקרקעי ישראל שבאחריותה. ואולם עצם קבלת החלטה על ידה אפשר ויש בו גם פן חוזי, או עסקי – כלכלי ובמקרה כזה התובעת בוודאי מוגבלת לדיני החוזים. על האפשרות והקביעה ביחס להחלטות מועצת מקרקעי ישראל כהחלטות עסקיות וחוזיות עמד כב' הש' רובינשטיין בעניין ישראל אסל הנזכר לעיל ולאחר שבחן החלטות מועצה, אשר עסקו, שם, בענייני דמי היתר, קבע כי (ההדגשות לא במקור):

"מכלול אינדיקציות אלה מלמד, כי הכף בענייננו נוטה לכך שהאופי הדומיננטי של ההחלטה, שבה עסקינן, הוא עסקי-מסחרי, גם אם לא נעלם הימנה הפן השלטוני בעצם היותה החלטה 'כללית'"

וגם בענייננו – עצם העובדה שמועצת מקרקעי ישראל הוסמכה לקבוע, לבחור ולהחליט דרכי הגדלת דמי החכירה אין פירושה שהיא רשאית לעשות שימוש בכוחה השלטוני לצורך עסקי – מסחרי. בוודאי לא ניתן לפעול תוך פגיעה בנתבעת ובניגוד להסכם.

• להרחבה ניתן להפנות אף אל ע"א 6651/99‏ בנימין הדר נ' קק"ל – באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (מיום 20/9/2001, כב' הש' י. אנגלרד) ואל ע"א 6518/98‏, הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (מיום 23/5/2001, כב' הש' א. פרוקצ'יה) כאשר כבר שם נקבע כי (ההדגשות לא במקור):

"המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח בהקשר לכך. מרכיב התמורה המחייב את האזרח בהתקשרות החוזית עם המינהל הינו יסודי ומהותי ביחס למכלול תנאי החוזה. חובת ההגינות החלה על המינהל בתורת רשות ציבורית מחייבת כי הוא יימנע מלהפעיל את מרותו על המתקשר הפרטי בדרך של דרישת תוספת תמורה מעבר לזו הנקובה בחוזה בהיעדר עילה ברורה לכך העולה במפורש או במשתמע מלשון ההסכם ומתוכנו. במסגרת התקשרויותיה החוזיות, על הרשות הציבורית להימנע מניצול מצבי חולשה של האזרח כרקע להעלאת דרישות כספיות שאין להן עיגון חוזי ברור."

התובעת מתייחסת לפסקי הדין בעניין בנימין הדר והוד אביב, למשל, וטוענת כי פסקי דין אלה דנים בהסכמי חכירה בהם החוכרים לא הסכימו לקבל החלטות מועצת מקרקעי ישראל, כבענייננו. אין בכך כדי לשנות הקביעות שהובאו לעיל. כפי שהודגש, אין חולק על סמכותה, זכותה וכוחה המשפטי של מועצת מקרקעי ישראל להחליט כל החלטה כפי שנקבע בהסכם. ואולם כל החלטה אינה יכולה לפגוע בנתבעת בניגוד להסכם.          

• שלישית, אין לקבל את עמדת התובעת לאור החותמת שהופיעה בהסכם

• כפי שצוין בסעיף 3.5 לעיל, ההסכם עליו חתמה הנתבעת כלל הערה נוספת ומיוחדת לפיה "דמי השכירות צמודים למדד יוקר המחיה ובתוספת מע"מ". אין להמעיט ערך בהערה זו, שכן היא מוכיחה שבזמן אמת היה ידוע שדדמי החכירה יוגדלו אך ורק בהתאם לעליית המדד. כפי שכבר צוין, אפשר ולו הייתה התובעת מעלה את מחיר דמי החכירה בהתאם לבסיס אחר המופיע בהסכם, כגון בסיס שווי הקרקע הרי הנתבעת הייתה מתנגדת לכך והתנגדותה הייתה מתקבלת.

אך בהחלט לא ניתן לקבל את עמדת התובעת אשר מחד גיסא היא מתחייבת להגביל את הגדלת דמי החכירה רק להצמדה למדד ולא לאף בסיס אחר ומאידך גיסא – היא משנה לגנרי את דמי החכירה וקובעת אותם בסכום חדש של אחוז משווי הקרקע.

• התובעת טוענת כנגד ההתחייבות שב"חותמת" ומפנה לכך שהנתבעת לא חתמה ליד אותה הערה שהופיעה ב"חותמת". טענה זו, במלוא הכבוד, אין לקבל. הנתבעת חתומה על הסכם החכירה, הנתבעת חתומה על הדף הספציפי בו מופיעה החותמת, אין מקום לטעון שהעובדה שלא חתמה אף ליד אותה חותמת מאיינת לחלוטין את המלל שבחותמת ומאפשרת לתובעת לקבוע דמי חכירה כאחוז משווי הקרקע.

• רביעית, אין לקבל את עמדת התובעת שכן ככל שהנוסח הנכון של ההסכם אכן מאפשר פגיעה בנתבעת, הרי הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד

הסכם החכירה הוא בגדר חוזה אחיד ועל כך התובעת אף לא חלקה. חוזה אחיד הכולל בתוכו סעיף לפיו אחד הצדדים רשאי לקבוע דמי חכירה באופן חד צדדי תוך אפשרות פגדיעה בצד שכנגד – הוא חוזה הכולל תנאי מקפח.

ויודגש – מעת שהתובעת מתנתקת מכללי ההצמדה בהסכם ונוטלת לעצמה החירות לקבוע דמי חכירה חדשים בשיעור של % 1  משווי הקרקע, הרי היא פוגעת בנתבעת. טענה לפיה הפגיעה בנתבעת היא בהתאם להסכם מביאה דווקא לקביעה לפיה הפגיעה היא בגדר תנאי מקפח באותו חוזה.

5. התובעת לא הציגה כל תחשיב חלופי ומשנדחית עמדתה נדחית אף התביעה
   • הנתבעת לא הקפידה לשלם את דמי החכירה במלואם ובמועדם. על כך ניתן ללמוד מגרסת הנתבעת עצמה אשר אמנם מעלה נימוקים והסברים שונים אך בפועל עולה ממנה בבירור כי לא שילמה את דמי החכירה.

• בהתאם לתחשיב הנתבעת חובה עמד על סך של 11,994 ₪ ואכן ניתן פסק דין המחייב את הנתבעת בהתאם. בהינתן העובדה שהנתבעת לא שילמה דמי החכירה במלואם ובמועדם הרי אפשר ונותר לה חוב גדול נזה שחישבה והודתה בו. עם זאת לא הוצג על ידי התובעת כל תחשיב ביחס לחוב, למעט הטענות ביחס לקביעת דמי החכירה והחלטת מועצת מקרקעי ישראל. משכך לא ניתן לדון בחוב כלשהו של הנתבעת או לחייבה מעבר לאמור בפסק הדין החלקי מיום 7/4/17.

6. יש לדחות טענות הנתבעת באשר להסדרת התשלום עבור היוון הקרקע או הצטרפות לתכנית הרפורמה
   • הנתבעת פירטה והעלתה הן בבקשת הרשות להגן, הן במהלך הדיון והן במסגרת סיכומיה טענות שונות שמטרתן חיוב התובעת לצרפה למבצע היוון קרקע שלדברי התובעת הסתיים זה מכבר או לצרפה לתכנית "רפורמה" שלטענת התובעת טרם החלה.

הנתבעת אף העידה את עו"ד סיגלית קסלר אשר ייצגה את הנתבעת בעבר אל מול התובעת. עו"ד קסלר העידה אודות הקשר עם התובעת וביקשה לתמוך בגרסת הנתבעת ביחס להצטרפות למבצע ההיוון.

• לאור תוצאת פסק הדין, הדוחה את התביעה הרי ממילא מתייתר הדיון בעמדת הנתבעת. עם זאת ייאמר בתמצית כי אין מקום לקבל את עמדתה של הנתבעת וזאת בשל הנימוקים הבאים:

• ראשית – ככל שהנתבעת מעוניינת לקבל סעד כלשהו ביחס לתובעת וככל שהיא מבקשת לחייב את התובעת לצרפה למבצע כלשהו – הרי היה עליה לתבוע בעניין זה בין בערכאה המתאימה ובין בתביעה שכנגד המותאמת בסעדיה ובסמכותה לבית משפט זה. אין מקום לקבוע סעדים לצד שכלל לא תבע אותם. העלאת טענות במסגרת פרשת הגנה לא מקנה את הזכות לקבל סעד מכוחם.

• שנית – ככל שהנתבעת הייתה מעוניינת להצטרפות למבצע היוון היה עליה לעשות זאת בזמן אמת. במלוא הכבוד לא שוכנעתי כי הנתבעת פעלה במרץ ובנחישות ולמעשה אפשר שאף פעלה באופן שאינו סביר על מנת להיכלל במבצעי ההיוון שנערכו בעבר. גם טענות לפיהן התובעת לא השיבה לאחר או יותר מפניות ב"כ הנתבעת לפני מספר שנים, אין בה כדי לאפשר מתן סעד כזה או אחר כנגד התובעת.

7. יש לדחות טענות ההגנה האחרות של הנתבעת

פעם נוספת ייאמר כי משנקבע שהתביעה נדחית ממילא מתייתר הדיון בטענות ההגנה האחרות של הנתבעת. עם זאת ייאמר בתמצית שלא היה מקום לקבל טענות ההגנה ויובהר:

• בכל הקשור לטענת שיהוי

ביחס לטענת השיהוי – הרי אכן התובעת המתינה שנים ארוכות עד הגשת התביעה ואולם המתנה זו לא פגעה בזכויות הנתבעת, לא הוכח כל נזק ראייתי שנגרם לנתבעת והנתבעת אף הודתה בחוב חלקי. משכך אין לקבל טענה זו.; 

• בכל הקשור למחיקת הליך קודם

ההליך הקודם אשר נמחק התייחס לשיטדות חיוב שונות מאלה שנתבעו בענייננו. מכאן אין לקבל טענות המבקשות להיבנות ממחיקת ההליך הקודם.

8. ארבע הערות לפני סיום

בטרם סיום יובאו ההערות הבאות:

• דירות – עם רסקו, הרחבת חזית

הנתבעת הרחיבה בטענותיה אודות כך שהחותמת בהסכם החכירה לפיה דמי השכירות צמודים למדד יוקר המחיה נובעת מהסכמות עבר המתייחסות לכך שהמקרקעין הם במסגרת מה שנקרא בעבר "דירות – עם רסקו". טענה זו לא הופיע במלואה ובפירוט בבקשת הרשות להגן ומהווה הרחבת חזית ומשכך אין להתייחס אליה.

• טענת הנתבעת ביחס לקיומם של שני נוסחים להסכם

לאחר סיום שמיעת הראיות צירפה התובעת, בהיתר בית המשפט, עותק מלא ושלם של ההסכם. הנתבעת מפנה לכך שמדובר בעותק של הסכם שלא הוצג עד עתה ומפנה לשינויים בהסכם. לעניין זה גם השינויים הקלים מאוד אליו מפנה הנתבעת, לרבות הבדל בשנת תחילת החכירה, אינו משפיע על קביעות פסק דין זה ומשכך אין רבותא בכך שהומצאו שני הסכמים.

• טענת התובעת ביחס להחלטות מועצת מקרקעי ישראל

למען הסר ספק יודגש כי הקביעה לפיה מועצת מקרקעי ישראל אינה רשאית לחייב את הנתבעת בניגוד להסכם אין משמעה שהנתבעת ללא תהנה או לא תחויב מהחלטות המועצה באופן גורף.  הקביעה לפיה התובעת מוגבלת להוראות ההסכם אינה גורעת מזכויות הנתבעת בהתאם לדין.

• טענה חלופית בסיכומי התובעת המתייחסת לכך שיש לחייב את הנתבעת "מכח פקיעתו של חוזה החכירה שלא הוארך"

סיכומי התובעת כוללים לפתע טענה לפיה יש לחייב את הנתבעת בין מכח הסכם החכירה ובין מכח שהסכם זה פקע (סעיף 45 לפסק הדין). טענה לפיה ההסכם פקע היא בגדר הרחבת חזית. יודגש כי התביעה החלה בהליך של סדר דין מקוצר תוך שהיא נתמכת על הסכם החכירה. אין כל טענה בכתב התביעה לפיה יש לחייב את הנתבעת מכח הסכם החכירה שפקע.

9. סוף דבר

לאור האמור לעיל התביעה נדחית. בנסיבות העניין ותוך התייחסות לכך שבמסגרת פסק הדין החלקי לא חויבה הנתבעת בתשלום הוצאות, אני מחייב את התובעת בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000  ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום,  כ"ג תשרי תשע"ט, 02 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.