רשות הפתוח נ' אוחנה ואח'

פסק-דין

התובעת השכירה לנתבעים 1 ו-2 שלוש יחידות דיור אשר שימשו למגוריהם. לטענת התובעת, יחידות דיור אלו הינן מבנים מסוכנים או צריכים לעבור שיפוץ יסודי. התובעת הגישה תביעה להצהיר שהנתבע 1 נטש את הנכסים המפורטים להלן, והוא משולל כל זכות של דייר מוגן בנכסים אלו, וכן ליתן צו המחייב את הנתבעים לפנות את הדירות, על מנת לעשות בהן תיקונים נדרשים. הנתבעים התנגדו לדרישת התובע.

כללי:

בעלי הדין:

1.התובעת היא רשות מרשויות המדינה שהוקמה על פי דין לטיפול במקרקעין שנרשמו על שמה על פי דין או שהועברו לבעלותה.

2.הנתבעים 1 ו-2 הם בני זוג נשואים החיים בנפרד למעלה מ-10 שנים. הנתבעים 3 עד 7 הם ילדיהם הבגירים.

מערכת היחסים בין הצדדים:

3.התובעת היא הבעלים של שני נכסים הידועים כגוש 3951 חלקה 163 וחלקה 165, נכסים המצויים ברחוב טשרניחובסקי מס' 9 ומס' 11 בלוד. בהתאם למפות מדידה שצורפו לתצהיר העדות הראשית של מר יואש זלינגר, העד מטעם התובעת, הבית ברח' טשרניחובסקי 9 נמצא בחלקה 165, והבית ברחוב טשרניחובסקי 11 נמצא בחלקה 163.

4.ביום 23.9.1971 נחתם חוזה שכירות בין התובעת באמצעות חב' עמידר לבין הנתבע 1 לפיו השכירה התובעת לנתבע 1 בשכירות מוגנת דירה בת 2 חדרים, חדר כניסה מטבח וחדר נוחיות, הנמצאת ברחוב טשרניחובסקי 9 בלוד בבניין בן קומה אחת (להלן-"דירה 9"). תקופת השכירות הרשומה בחוזה היא מיום 1.7.1971 ועד ליום 31.12.1971.

בהתאם לעדות הנתבע 1, הוא והנתבעת 2 נישאו בשנת 1971, הם התגוררו בדירה לפני הנישואין והמשיכו להתגורר בדירה לאחר הנישואין.

5.ביום 1.11.1981 נחתם חוזה שכירות בין התובעת באמצעות חב' עמידר לבין הנתבע 1 לפיו השכירה התובעת לנתבע 1 בשכירות מוגנת דירה בת חדר ללא מטבח וללא שירותים הנמצאת ברחוב טשרניחובסקי 9 בלוד בבניין בן קומה אחת (להלן-"החדר הנוסף"). תקופת השכירות הרשומה בחוזה היא מיום 1.11.1981 ועד ליום 31.12.1981. העובדה שבחוזה נכתב שהושכר חדר ללא מטבח וללא שירותים מלמדת שמדובר בחדר שהיווה חדר נוסף ליחידת הדיור שהושכרה לנתבע 1 בשנת 1971. ואכן חדר זה צמוד פיזית לדירה 9. הצדדים כינו חדר כדירה מס' 10.

6.ביום 12.4.1988 נחתם חוזה שכירות בין התובעת באמצעות חב' עמידר לבין הנתבע 1 לפיו השכירה התובעת לנתבע 1 בשכירות מוגנת דירה בת 2.5 חדרים מטבח ונוחיות הנמצאת ברחוב טשרניחובסקי 11 בלוד בבניין בן 2 קומות (להלן-"דירה 11"). על החוזה חתמו הנתבעים 1 ו-2 כשוכרים. תקופת השכירות הייתה מיום 1.5.1988 ועד ליום 31.12.1988.

החדר הנוסף ודירה מס' 11 נמצאים משני הצדדים של דירה 9.

טענות הצדדים:

7.ביום 21.8.05 שלחה התובעת לנתבעים 1 ו-2 מכתב ובו הודיעה להם כי מהנדס העיר לוד הכריז על המבנה בו מצויה דירה 11 כמבנה מסוכן, וכי עליהם לפנות הדירה לצורך ביצוע תיקונים בה. במכתב זה הביעה התובעת את נכונותה להשתתף בעלות דמי השכירות בדירה החילופית לתקופת התיקונים. משלא נענו הנתבעים 1 ו-2 לדרישת התובעת, הגישה התובעת ביום 27.10.08 כנגד הנתבעים 1 ו-2 תביעה בתיק אז' 1954/08, ובו תבעה לחייבם לפנות דירה 11 לצורך ביצוע תיקונים בדירה זו.

8.ביום 22.5.05 שלחה התובעת מכתב לכל הנתבעים ובו הודיעה להם כי מהנדס העיר לוד הכריז על דירה 9 והחדר הנוסף כמבנה מסוכן, ודרשה מהם לפנותם לצורך ביצוע עבודות תיקונים בהם. במכתב זה הביעה התובעת את נכונותה להשתתף בעלות דמי השכירות בדירה החילופית לתקופת התיקונים. משלא נענו הנתבעים לדרישת התובעת, הגישה התובעת ביום 30.10.08 כנגד כל הנתבעים תביעה בתיק אז' 1984/08, ובו תבעה לחייבם לפנות דירה 11 לצורך ביצוע תיקונים בדירה זו.

9.הוריתי לצדדים להגיש חוות דעת של מהנדסי בניין אודות מסוכנותם של הדירות. לאור חוות הדעת הסותרות של המומחים מטעם הצדדים, הוריתי על מינוי מומחה מטעם בית המשפט (להלן-"המומחה"). המומחה קבע שהמבנים אינן מסוכנים, אם כי יש צורך לערוך בהם שיפוץ יסודי. בחוות דעת המומחה העלה המומחה את העובדה שהנתבע 1 נטש את הדירות.

הפער בין חוות הדעת של מהנדס העיר לבין חוות הדעת של המומחה מדגיש את השוני בין כמות הראיות הנדרשת להכרזת מבנה כמבנה מסוכן ע"י מהנדס העיר, לבין כמות הראיות הנדרשת להוכחת מבנה מסוכן בהליך משפטי. הראיות הנדרשות למהנדס העיר הן ראיות בכמות המספיקה להחלטה מנהלית, שלעתים אינה מספיקה בהליך אזרחי, ואילו בהליך אזרחי על התובעת להוכיח את טענותיה במאזן הסתברויות. לכן, כאשר מוגשת תביעה לפינוי בגין מבנה מסוכן, רצוי לא להסתמך על הכרזת מהנדס העיר שמבנה מסוים הוא מבנה מסוכן, אלא רצוי להגיש חוות דעת עצמאית של מהנדס בניין.

10.בתחילה הגישו כל הנתבעים כתב הגנה אחד, והציגו חזית אחת כנגד התובעת. משהחלה הנתבעת 2 לחשוד שיתר הנתבעים מתכננים לפעול כנגדה ולהוציאה מהדירות הנ"ל, לקחה לעצמה ייצוג משפטי נפרד. בתחילה, ייצוג משפטי באמצעות הלשכה לסיוע משפטי, ולאחר מכן ייצוג משפטי פרטי. במהלך קדמי המשפט הבהרתי לנתבעים כי התפלגות זו מסוכנת עבורם, ויכולה להיות להם לרועץ. הנתבעים לא הפנימו הערות אלו, שכן היו עסוקים במריבות הפנימיות ביניהם, מריבות שמנעו מהם להקשיב להערות אלו בשכל קר וללא אמוציות. במהלך הישיבות בבית המשפט התגלתה משטמה עזה בין הנתבעת 2 לבין הנתבעים האחרים.

11.כתוצאה מהתפלגות זו בהגנת הנתבעים, העלתה הנתבעת 2 את גרסתה לאירועים שקדמו להגשת התביעות. לדבריה, הנתבע 1 נטש את הדירות לפני למעלה מ-10 שנים ועבר להתגורר עם המאהבת שלו באזור תל-אביב. כן טענה הנתבעת שהנתבעים האחרים עזבו את הדירות, חלקם לאחר שהתחתנו וחלקם גם לפני שהתחתנו. חלקם חזרו להתגורר בדירות לאחר גירושיהם, אך לאחר תקופה קצרה עזבו את הדירות.