רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל ואח' נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ

השופטת ד' ברק-ארז:

1.        מה היקף סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוכים עם "מתחזק" כמובנו בסעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק)? זו השאלה שהתעוררה בפנינו בגדרה של בקשת רשות ערעור זו.

2. הבקשה נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 6.7.2015 (עש"א 59087-03-15, הנשיא א' אברהם). בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורן של המשיבות על פסק דינו של המפקח על רישום מקרקעין בנצרת (להלן: המפקח) מיום 2.3.2015 (תיק 8/13, המפקח י' וסרקרוג).

רקע והליכים קודמים

3. מקורה של הבקשה בסכסוך הנוגע לניהול הרכוש המשותף בקניון "לב כרמיאל" (להלן: הקניון), אשר נכון למועד מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים. ניהולו של הרכוש המשותף בקניון הוסדר תחילה באמצעות הסכמי ניהול פרטניים, שעליהם חתמו בעלי היחידות השונות בקניון עם רכישתן. בהמשך הועברו זכויות הניהול למשיבה 1, חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (להלן: חנית), שבבעלותה גם חלק מהשטחים בקניון. חנית בתורה העבירה את זכויות הניהול לחברת בת שלה – המשיבה 2, החברה לאחזקת קניון כרמיאל בע"מ (להלן: חברת כרמיאל). במסגרת ההליך שבפני אין מקום להידרש לכלל היבטיו של הסכסוך בין הצדדים. די בכך שאציין כי עיקרו של הסכסוך נסב על התנגדותם של חלק מבעלי היחידות בקניון, ובכללם המבקשים, לפעילותה של חברת כרמיאל, ולרצונם לבחור בנציגות מטעמם. בהתאם לכך, המשך הדברים יתמקד רק בקביעות הנוגעות למרכיבים אלה של הסכסוך.

4. ביום 15.8.2013 התקיימה, בהוראתו של המפקח, אסיפת דיירים, שבה הצביעו 72 בעלי דירות על הפסקת ההתקשרות עם חברת כרמיאל, כנגד דעתן החולקת של המשיבות (שאליה הצטרף מאוחר יותר אחד מבעלי הדירות). כמו כן, נערכה הצבעה לבחירת נציגות לבית המשותף. בהמשך לכך, בפסק דינו מיום 2.3.2015 הכיר המפקח בנציגות שנבחרה באסיפה.

5.        באשר להפסקת ההתקשרות עם חברת כרמיאל טענו המשיבות, בין היתר, כי חברת כרמיאל היא מתחזק של הקניון, כמובנו של מונח זה בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, וכי אין למבקשים את הרוב הנדרש לפי סעיף זה להפסקת ההתקשרות עמה. המפקח דחה טענה זו וקבע כי חברת כרמיאל אינה נהנית ממעמד של מתחזק, מאחר שגם אם חנית הייתה ראויה למעמד של מתחזק, הרי שבעלי היחידות לא אישרו את העברת זכויות הניהול ממנה לחברת כרמיאל. המפקח הוסיף וקבע כי המשיבות עצמן גילו דעתן שיש צורך באישור מינויה של חברת כרמיאל כמתחזק בכך שיזמו אסיפת דיירים במטרה לקיים הצבעה בעניין.  על כן, כך נקבע, המבקשים יכולים להפסיק את ההתקשרות עם חברת כרמיאל גם שלא בהתאם לרוב הנדרש בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין. לחלופין, המפקח קבע כי אפילו היה ניתן לסבור שחברת כרמיאל היא בעלת מעמד של מתחזק מכוח הסכמי הניהול, הרי שדי בהסכמה של רוב בעלי הדירות לצורך הפסקת ההתקשרות עמה בחלוף תקופה סבירה.

6. המשיבות ערערו על פסק דינו של המפקח לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור בקבעו כי למפקח לא הייתה סמכות עניינית לדון בסוגיה של ניהול הקניון על-ידי מתחזק, ולכן קביעותיו של המפקח בעניין זה בטלות. בית המשפט המחוזי קבע כי סמכותו של המפקח מוגדרת בסעיף 72 לחוק המקרקעין וזו מוגבלת בהקשר הנוכחי לסכסוכים בדבר זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים לפי התקנון. דא עקא, כך נקבע, התקנון הרלוונטי למקרה – הוא התקנון המצוי – אינו מסדיר את הסוגיה של התקשרות עם מתחזק, ולכן המפקח לא יכול היה לדון בסכסוך בין הצדדים. בית המשפט המחוזי קבע כי לעניין זה אין חשיבות לכך שהמשיבות טענו להיעדרה של סמכות עניינית של המפקח רק בשלב הערעור, וכי הוא לא התרשם שהעלאת הטענה בפניו בפעם הראשונה נגועה בחוסר תום לב.

המסגרת הנורמטיבית

7.        במרכז הדיון עומדת פרשנותם של סעיפים מחוק המקרקעין – סעיף 71  המסדיר את הסוגיה של ניהול של הרכוש המשותף על-ידי מתחזק וסעיף 72 המגדיר את היקף סמכויותיו של המפקח. נקדים אפוא ונביא סעיפים אלה כלשונם.

8.        סעיף 71 לחוק קובע כדלקמן:

"(א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.

(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).

(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).

(ד) על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת".

9.        סעיף 72(א) לחוק קובע כדלקמן:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח".

10. סעיף 72(ג) לחוק קובע כדלקמן:

"האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות".

בקשת רשות הערעור

11. המבקשים טוענים כי בקשתם מעלה שאלה עקרונית בדבר סמכותו העניינית של המפקח להכריע בסכסוכים הנוגעים להתקשרות עם מתחזק.

12. לטענת המבקשים, התקשרות עם מתחזק היא סוגיה הנוגעת לניהול הרכוש המשותף, אשר מוסדר בתקנון המצוי, ועל כן המפקח מוסמך לדון בה. בנוסף לכך, המבקשים מדגישים כי במקרה דנן מדובר בסכסוך בין בעלי הדירות עצמם, מאחר  שחנית, חברת האם של חברת כרמיאל, היא בעלת נכסים בקניון, כך שלמעשה חברת כרמיאל אף פועלת בניגוד עניינים. לחלופין, המבקשים טוענים כי למפקח יש סמכות נגררת לדון בסוגיה זו, וכי נודע יתרון לכך שגורם אחד מכריע בסכסוך כולו.

13. המבקשים טוענים עוד כי בית המשפט המחוזי התעלם מקביעתו של המפקח לפיה חברת כרמיאל כלל אינה מתחזק, וכי לכל הפחות בסמכותו של המפקח לדון בהפסקת פעילותה (בשונה ממינויו או החלפתו של מתחזק לפי חוק המקרקעין). לבסוף, המבקשים טוענים כי היה על בית המשפט המחוזי לדחות את טענתן של המשיבות בדבר היעדרה של סמכות עניינית משזו הועלתה רק בפני ערכאת הערעור.

14. ביום 14.12.2015 ניתנה החלטה שהורתה למשיבות להגיש תשובה לבקשה, והן עשו כן ביום 28.1.2016. המשיבות טוענות כי הבקשה אינה מעוררת כל שאלה כללית, אלא נסבה על יישום הוראותיו של חוק המקרקעין בנסיבות העניין. לגופם של דברים, הן טוענות כי בית המשפט המחוזי צדק בקבעו שלמפקח אין סמכות לדון בסכסוך הנוגע להתקשרות עם מתחזק שלא מוסדרת בתקנון ואף לא בתוקפם של הסכמי הניהול, וממילא אין לו סמכות לקבוע כי הנציגות מוסמכת לבטל את ההתקשרות עם חברת כרמיאל. המשיבות מדגישות כי סמכויותיו של המפקח המנויות בסעיף 72 לחוק המקרקעין מהוות רשימה סגורה, ובתי המשפט פירשו את סמכויותיו בדווקנות, ומכל מקום כך נכון לעשות כאשר עסקינן בסכסוך בין בעלי נכסים במרכזים מסחריים ובקניונים. לטענתן, סוגיית מינויו והחלפתו של מתחזק מוסדרת במפורש בסעיף 71 לחוק המקרקעין, אלא שהיא אינה נמנית עם העניינים שבהם המפקח מוסמך להכריע. עוד טוענות המשיבות כי במקרה דנן כלל לא מדובר בהכרעה ב"עניינים שבגררא".

15. המשיבות מוסיפות וטוענות כי אין כל פסול במועד שבו העלו את טענת חוסר הסמכות העניינית של המפקח, במיוחד בשים לב לכך שהוא לא ערכאה שיפוטית "רגילה". ממילא, כך נטען, הן לא יכלו להעלותה בשלב מוקדם יותר בשל כך שהמפקח דן בתוקפם של הסכמי הניהול מיוזמתו. בהקשר זה מוסיפות המשיבות כי המבקשים לא כפרו בכך שהמפקח נעדר סמכות, וכל שטענו בהקשר זה הוא כי טענתן של המשיבות הועלתה באיחור.

16. המשיבות חוזרות על טענתן כי חברת כרמיאל היא המתחזק של הקניון. לכן, לטענתן, על מנת להחליף את חברת כרמיאל כמתחזק על בעלי היחידות בקניון לפעול על-פי המנגנון הקבוע בסעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין.

17. בין לבין, ביום 24.1.2016 הגישו המשיבות בקשה לדחייה על הסף של הבקשה למתן רשות ערעור מן הטעם שנפלו פגמים בייפוי הכוח שצורף לה המצביעים לכאורה על כך שהיא לא הוגשה מטעם המבקשים. ביום 3.2.2016 הגישו המבקשים את תגובתם לבקשה לדחייה על הסף. בכך לא הסתיימה ההתדיינות בסוגיה זו, והצדדים הגישו בקשות להתיר להם להגיב זה לטענותיו של זה. האחרונה בבקשות אלה הוגשה ביום 6.3.2016 מטעם המבקשים, אך בשים לב לתוצאה אליה הגענו, כפי שיפורט להלן, לא ראינו לנכון להידרש למחלוקת שנפלה בין הצדדים בסוגיה זו וממילא לא ראינו להיעתר לבקשה להגשת תגובה.

דיון והכרעה

18.      הבקשה דנן אכן מעוררת שאלה חשובה שעניינה היקף סמכויותיו של המפקח להכריע בסכסוכים הנוגעים לניהולם של בתים משותפים. בשל חשיבותה של שאלה זו החלטנו להעניק ביחס אליה רשות ערעור. עם זאת, בנסיבות העניין, ראינו לדחות את הערעור בנקודה זו לגופו, הגם שטעמינו לכך שונים במידה מסוימת מאלו של בית המשפט המחוזי.

השאלה הפרשנית: הזיקה בין סעיפים 71 ו-72 לחוק המקרקעין

19.      עיון בסעיפים 71 ו-72 לחוק המקרקעין מצביע לכאורה על מתח שעולה מהם ומשתקף באופן פרשנותם על-ידי בית המשפט המחוזי. לפי סעיף 71 לחוק, ההתקשרות עם מתחזק יכולה להיות מבוססת על הוראה בתקנון או על החלטה של בעלי דירות שאינה מעוגנת בתקנון, ובלבד שהתקבלה ברוב הנדרש הקבוע בסעיף. על כך יש להוסיף כי סעיף 6א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות) מכיר באפשרות מינויו של מתחזק כבר בחוזי המכר. לעומת זאת, סעיף 72 לחוק מתייחס לסמכותו של המפקח לדון בסכסוכים לפי התקנון או לפי עילות ספציפיות המנויות בו. מה אפוא הדין בנסיבות שבהן ההתקשרות עם המתחזק אינה מעוגנת בתקנון? בית המשפט המחוזי סבר כי במקרה זה המפקח אינו מוסמך לדון בסכסוך הנוגע להתקשרות. דעתי שונה.

20. לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, שניים הם התנאים להפעלת סמכותו של המפקח: בשלב הראשון, על המפקח לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך בשים לב לזהות הצדדים שבפניו. בשלב השני, עליו לבחון את מהותו של הסכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין.

21. זהות הצדדים – כאמור, סעיפים 72(א) ו-72(ג) לחוק קובעים את זהות הצדדים שהמפקח מוסמך להכריע בעניינם. בכלל זה נקבע בהם כי המפקח מוסמך להכריע בסכסוך שבין בעל דירה (וכן ההרחבות שנקבעו לעניין זה בסעיף 72(ג)) לבין מתחזק. לפיכך, במקרים אלו שומה על המפקח להקדים ולבחון האם הצדדים עונים להגדרה של "בעל דירה" או "מתחזק". התשובה לשאלה האם מדובר בבעל דירה היא פשוטה יחסית. לעתים, התשובה לשאלה האם מדובר במתחזק מורכבת מעט יותר. מכל מקום, כאשר נטען כי אחד הצדדים לסכסוך הוא מתחזק, על המפקח לבחון – כתנאי מקדמי להכרעה בסכסוך – האם אכן מדובר במתחזק כהגדרתו בסעיף 71 לחוק. זאת, בין אם הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע בתקנון ובין אם לאו, שהרי כלל ידוע הוא כי טריבונל שיפוטי מוסמך להכריע בשאלה האם מתקיימים התנאים להפעלת סמכותו (ראו: ע"א 463/65 טירת הכרך בע"מ נ' ועדת השומה שליד עירית נתניה, פ"ד כ(2) 234, 246 (1966) (להלן: עניין טירת הכרך)). אלה הם פני הדברים ביחס לכל טריבונל שיפוטי, בכפוף לכך שיש טריבונלים מיוחדים שלגביהם נקבע כי סמכותם הייחודית כוללת גם את ההכרעה בשאלה של התנאים לסמכותם, כפי שנקבע בסעיף 24(א)(1) לחוק בית הדין לעבודה, התשכ"ט-1969, המקנה לבית הדין לעבודה במפורש את הסמכות ייחודית להכריע בשאלה בדבר עצם קיומם של יחסי עובד ומעסיק (להבחנה זו בין סוגי טריבונלים שיפוטיים, ראו בג"ץ 88/50 היועץ המשפטי לממשלת ישראל נ' בית הדין לספנות, פ"ד ד 301, 312-311 (1950); עניין טירת הכרך, בעמ' 247-246)).

22. מהות הסכסוך – לפי הסעיפים האמורים, המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם זכויותיהם או חובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף (ובכלל זה מתחזק) לפי התקנון, וכן בסכסוכים לפי סעיפי החוק הספציפיים המנויים באותו סעיף.

23.      אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לדון בסכסוך שעניינו התקשרות עם מתחזק רק בשל העדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך.

מן הכלל אל הפרט

24.      בנסיבות העניין, משקבע המפקח כי חברת כרמיאל אינה בגדר מתחזק, הוא היה מנוע מלהוסיף ולפסוק בסכסוך בינה לבין בעלי הדירות באשר לתוקפם של הסכמי ההתקשרות עמה. במלים אחרות, התנאי שעניינו "זהות הצדדים" לא מתקיים בענייננו לצורך הפעלת סמכותו של המפקח. אם כן, הקביעה כי ניתן להפסיק את ההתקשרות עם חברת כרמיאל (להבדיל מעצם הקביעה כי חברת כרמיאל אינה מתחזק) לא הייתה בסמכותו של המפקח. על כן, חלק מהחלטתו של המפקח ניתן בחוסר סמכות. בכך צדק בית המשפט המחוזי. עם זאת, אינני שותפה לדעתו של בית המשפט המחוזי כי המפקח יהיה מוסמך לדון בסכסוך בין בעל דירה לבין מתחזק רק כל עוד הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע בתקנון. גישה זו מעוררת לדעתי קושי. נובע ממנה, מחד גיסא, כי המפקח מוסמך לקבוע שעסקינן במתחזק בהתבסס על קיומם של הסכמי ניהול פרטניים, ומאידך גיסא, כי הוא לא מוסמך לדון בסכסוך הנוגע להתקשרות עם המתחזק ככל שזו נעשתה באמצעות הסכמי הניהול. תוצאה זו אינה רצויה, כיוון שהיא חותרת תחת התכלית להקנות למפקח את הסמכות לדון בסכסוכים בין בעל דירה לבין מתחזק, סכסוכים שבמהותם הם אופייניים לבתים משותפים. להשקפתי, אילו המפקח היה קובע כי חברת כרמיאל היא מתחזק של הקניון, הייתה נתונה לו גם הסמכות לדון בשאלת ההתקשרות עמה חרף העובדה שהתקנון המצוי אינו כולל התייחסות לעצם מינויו של מתחזק (על-פי העילה הקבועה בסעיף 58 לחוק המקרקעין). מכל מקום, משנקבע כי חברת כרמיאל אינה מתחזק, לא מתקיים התנאי הבסיסי להקניית סמכותו של המפקח לדון בסכסוך.

25.      התוצאה היא שצדק בית המשפט המחוזי כי המפקח חרג במקרה זה מסמכותו בחלק מהחלטתו – אם כי הגעתי למסקנה זו מטעמים השונים לאלה של בית המשפט המחוזי. עמדתי באשר להיקף סמכותו של המפקח רחבה מזו שהנחתה את בית המשפט המחוזי, אם כי צרה מתפיסתו של המפקח עצמו. מבחינה מעשית, אני סבורה אפוא שיש להותיר על כנה את התוצאה האופרטיבית של בית המשפט המחוזי המפורטת בפסקה 24 לפסק דינו. ככל שבין הצדדים עדיין יש מחלוקות ביחס להפסקת ההתקשרות עם חברת כרמיאל, ביכולתם לבחון את האפשרות להביא אותן להכרעה בפני הערכאה המוסמכת, ואינני נוקטת כל עמדה בעניין זה.

26.      התוצאה שאליה הגעתי אינה מובנת מאליה. למעשה, עולה ממנה כי המפקח אינו מוסמך לדון במכלול הרחב של הסכסוכים הנוגעים להוצאות ההחזקה, כאשר אחד הצדדים לו הוא צד שלישי שאינו בגדר מתחזק כמובנו בחוק. האם נכון להרחיב את סמכותו של המפקח מעבר לכך? שאלה זו אינה בפנינו, וממילא היא מסורה לסמכותה של הכנסת.

27.      סוף דבר: הערעור נדחה. משכך, ולנוכח העובדה כי ניתנה רשות ערעור ביחס לשאלת סמכותו של המפקח בלבד, אינני נדרשת לטענות אחרות שהעלו הצדדים, ובכלל זה לטענות ביחס לייפויי הכוח שצורפו על-ידי באי-כוחם של המבקשים. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

                                                                                                ש ו פ ט ת

השופט י' עמית:

           ככלל, אני סבור כי רשאי היה בית המשפט המחוזי שלא להידרש כלל לטענת חוסר הסמכות העניינית, משזו הועלתה לראשונה בשלב הערעור. הגישה ההולכת ותופסת כיום מקום בפסיקה היא, שאין בהעלאת טענת חוסר סמכות עניינית בשלב של ערעור, כדי להחזיר את הגלגל לאחור (ראו, לדוגמה, ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6) 295, 311-310 (2002); רע"א 11183/02 כלפה נ' זהבי, פ"ד נח(3) 49 (2004);  סטיבן גולדשטיין וערן טאוסיג "הפחתה במעמד שאלת הסמכות בבתי-המשפט הכלליים עלי משפט ג 279 (2003)). עם זאת, אותיר בצריך עיון אם כלל זה חל גם לגבי גורם שיפוטי שאיננו פועל במסגרת חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. 

           עם זאת, משנדרש בית המשפט המחוזי לטענה, אני מצטרף למסקנותיה של חברתי.

                                                                                                         ש ו פ ט

השופט צ' זילברטל:

           אני מסכים.

                                                                                                ש ו פ ט

             הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברק ארז.

           ניתן היום, ‏ז' באדר ב התשע"ו (‏17.3.2016).