רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל ואח' נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ

השופטת ד' ברק-ארז:

1.        מה היקף סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוכים עם "מתחזק" כמובנו בסעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק)? זו השאלה שהתעוררה בפנינו בגדרה של בקשת רשות ערעור זו.

2. הבקשה נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 6.7.2015 (עש"א 59087-03-15, הנשיא א' אברהם). בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורן של המשיבות על פסק דינו של המפקח על רישום מקרקעין בנצרת (להלן: המפקח) מיום 2.3.2015 (תיק 8/13, המפקח י' וסרקרוג).

רקע והליכים קודמים

3. מקורה של הבקשה בסכסוך הנוגע לניהול הרכוש המשותף בקניון "לב כרמיאל" (להלן: הקניון), אשר נכון למועד מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים. ניהולו של הרכוש המשותף בקניון הוסדר תחילה באמצעות הסכמי ניהול פרטניים, שעליהם חתמו בעלי היחידות השונות בקניון עם רכישתן. בהמשך הועברו זכויות הניהול למשיבה 1, חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (להלן: חנית), שבבעלותה גם חלק מהשטחים בקניון. חנית בתורה העבירה את זכויות הניהול לחברת בת שלה – המשיבה 2, החברה לאחזקת קניון כרמיאל בע"מ (להלן: חברת כרמיאל). במסגרת ההליך שבפני אין מקום להידרש לכלל היבטיו של הסכסוך בין הצדדים. די בכך שאציין כי עיקרו של הסכסוך נסב על התנגדותם של חלק מבעלי היחידות בקניון, ובכללם המבקשים, לפעילותה של חברת כרמיאל, ולרצונם לבחור בנציגות מטעמם. בהתאם לכך, המשך הדברים יתמקד רק בקביעות הנוגעות למרכיבים אלה של הסכסוך.

4. ביום 15.8.2013 התקיימה, בהוראתו של המפקח, אסיפת דיירים, שבה הצביעו 72 בעלי דירות על הפסקת ההתקשרות עם חברת כרמיאל, כנגד דעתן החולקת של המשיבות (שאליה הצטרף מאוחר יותר אחד מבעלי הדירות). כמו כן, נערכה הצבעה לבחירת נציגות לבית המשותף. בהמשך לכך, בפסק דינו מיום 2.3.2015 הכיר המפקח בנציגות שנבחרה באסיפה.

5.        באשר להפסקת ההתקשרות עם חברת כרמיאל טענו המשיבות, בין היתר, כי חברת כרמיאל היא מתחזק של הקניון, כמובנו של מונח זה בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, וכי אין למבקשים את הרוב הנדרש לפי סעיף זה להפסקת ההתקשרות עמה. המפקח דחה טענה זו וקבע כי חברת כרמיאל אינה נהנית ממעמד של מתחזק, מאחר שגם אם חנית הייתה ראויה למעמד של מתחזק, הרי שבעלי היחידות לא אישרו את העברת זכויות הניהול ממנה לחברת כרמיאל. המפקח הוסיף וקבע כי המשיבות עצמן גילו דעתן שיש צורך באישור מינויה של חברת כרמיאל כמתחזק בכך שיזמו אסיפת דיירים במטרה לקיים הצבעה בעניין.  על כן, כך נקבע, המבקשים יכולים להפסיק את ההתקשרות עם חברת כרמיאל גם שלא בהתאם לרוב הנדרש בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין. לחלופין, המפקח קבע כי אפילו היה ניתן לסבור שחברת כרמיאל היא בעלת מעמד של מתחזק מכוח הסכמי הניהול, הרי שדי בהסכמה של רוב בעלי הדירות לצורך הפסקת ההתקשרות עמה בחלוף תקופה סבירה.

6. המשיבות ערערו על פסק דינו של המפקח לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור בקבעו כי למפקח לא הייתה סמכות עניינית לדון בסוגיה של ניהול הקניון על-ידי מתחזק, ולכן קביעותיו של המפקח בעניין זה בטלות. בית המשפט המחוזי קבע כי סמכותו של המפקח מוגדרת בסעיף 72 לחוק המקרקעין וזו מוגבלת בהקשר הנוכחי לסכסוכים בדבר זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים לפי התקנון. דא עקא, כך נקבע, התקנון הרלוונטי למקרה – הוא התקנון המצוי – אינו מסדיר את הסוגיה של התקשרות עם מתחזק, ולכן המפקח לא יכול היה לדון בסכסוך בין הצדדים. בית המשפט המחוזי קבע כי לעניין זה אין חשיבות לכך שהמשיבות טענו להיעדרה של סמכות עניינית של המפקח רק בשלב הערעור, וכי הוא לא התרשם שהעלאת הטענה בפניו בפעם הראשונה נגועה בחוסר תום לב.

המסגרת הנורמטיבית