רונן נ' משרקי ואח'

פסק-דין

1.לפני תביעה כספית-חוזית, על סך 47,033 ₪, בגין חיובי הנתבעים לתשלום דמי שכירות, הוצאות ארנונה ופיצויים מוסכמים מכוח התחייבותם בחוזה שכירות שנכרת בין הצדדים בעיר אריאל ביום 4.7.11 להשכרת נכס מקרקעין מסוג חלק מחנות מס' 5 ברחוב דרך הציונות 21 באריאל (להלן: "חוזה השכירות" ו – "החנות" או "המושכר").

2.תובענה זו הוגשה בתחילה ב-"סדר דין מקוצר" והועברה להידון ב-"סדר דין מהיר". נוכח ניהול התובענה בהליך של סדר דין מהיר ובהתאם לתקנה 214 טז' לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד -1984, ינומק פסק הדין באופן תמציתי בלבד.

3.זהות הצדדים: התובע הינו בעלה והיורש החוקי של בעלת החנות - המנוחה רונן אביבה ז"ל. הנתבע 1 שכר את החנות מהמנוחה בהתאם לחוזה שכירות בלתי מוגנת לתקופה מיום 1.8.2011 ועד ליום 31.7.12 (נספח א' לכתב התביעה) (להלן: "הנתבע") הנתבע 2 הינו שם מסחרי של עסקו של הנתבע 1.

4.טענות התובע, כפי שעולה מכתב התביעה, הינם כדלקמן: הנתבע שכר כ- 30 מ"ר מהחנות ביודעו, כי עסקינן בחנות מחולקת. כמו כן, הנתבע היה ער לעובדה שהתובע מטפל מול הרשות המקומית לצורך הכשרת חלוקת החנות. עם זאת, עניין זה לא עלה כלל בין הצדדים בעת כריתת ההסכם. דמי השכירות החודשיים המוסכמים עמדו על סך 2,500 ₪ לחודש. דא עקא, כי מלבד שני תשלומים ששולמו על ידי הנתבע לא שולמו דמי השכירות במשך תקופה ארוכה עד להגשת כתב התביעה ביום 15.1.13 ועד לפינויו בסופו של יום של הנתבע בחודש מאי 2013 בהליכי פנוי שהתנהלו בנפרד, זאת, חרף העובדה, כי תקופת השכירות בהתאם לחוזה השכירות תמה עוד ביום 31.7.12. באשר לדמי השכירות לחודש ספטמבר 2011 הגיעו הצדדים להסכמה, כי תחת השבחת המושכר ושיפוצו יופטר הנתבע מלשאת בדמי השכירות לחודש זה. דא עקא, כי הנתבע נמנע מלשלם דמי שכירות למן חודש אוקטובר 2011 ואילך למעט שני תשלומים בלבד. יתרה מכך, חרף העובדה, כי על פי חוזה השכירות תמה תקופת השכירות בחודש יולי 2012 הנתבע המשיך להחזיק בחנות במשך תקופה בת חודשים רבים עד למועד פינויו ביום 3.5.13.

5.לטענת הנתבע, כפי שעולה מתצהירו המשמש ככתב הגנה בתיק, הוסכם בעל פה בין הצדדים באמצעות המתווך אלי ארביב, כי זה האחרון יבצע שיפוצים במושכר וזאת תוך קיזוז ההוצאות מדמי השכירות. בנוסף, טוען הנתבע, כי התובע והמתווך הסתירו ממנו דבר היעדר "היתר הבניה" לחלוקת החנות. מידע זה היה מהותי לנתבע, זאת, נוכח רצונו לפתוח עסק מסוג מכבסה וגיהוץ ומשרד תיווך, אשר בחלקו דרוש הוצאת רישיון עסק. כמו כן, לטענת הנתבע פנה למחלקת רישוי עסקים בעירית אריאל עובר לכריתת ההסכם וקיבל אישור עקרוני לפתיחת עסק מסוג זה בחנות התובע. עוד מוסיף הנתבע, כי סוכם בעל פה על קבלת "תקופת אופציה" נוספת לשכירת החנות למשך כחמש שנים נוספות. מיד בסמוך לאחר חתימת חוזה השכירות מול המתווך אלי ארביב החל הנתבע לבצע שיפוצים במושכר. עם תום השיפוצים בחודש אוגוסט 2011 נתקבל מכתב התראה מעיריית אריאל, כי אין "היתר" לחלוקת החנות בנוסף, נוכח אי קיומו של היתר בניה כדין ובתוך כך, מחלקת רישוי עסקים בעירייה השיבה לנתבע את התוכניות שהוגשו על ידו. לטענת הנתבע, מאז, התובע לא פעל לתיקון הליקוי המשמעותי ולא פעל להשגת "היתר". בהיעדרו של "רישיון עסק" למכבסה, נמנע ממנו מלמצות את השימוש במושכר באופן שאת הכביסה שהתקבלה מלקוחותיו נאלץ הוא להסיע למקום חלופי לצורך כיבוס וגיהוץ ולהחזירה לחנות. בפגישה שהתקיימה במעמד הצדדים בחודש ינואר 2012 סוכם, כי דמי השכירות עד לחודש ינואר 2012 יקוזזו וכי הנתבע יחל לשלם את דמי השכירות החל מחודש פברואר 2012 ואילך. בעקבות הפגישה קיבל התובע לידיו ארבעה שיקים בסך 2,500 ₪ כ"א על חשבון דמי השכירות. לטענת הנתבע, פירעון השיקים הותנה בקבלת "היתר" לחלוקת החנות ומשזה בושש להגיע נאלץ הנתבע להודיע על ביטול השיקים שנמשכו על ידו. לטענת הנתבע הואיל ונשא בעלות השיפוצים במושכר בהיקף 42,000 ₪ התנה את יציאתו מהמושכר בקבלת פיצוי בסך 30,000 ₪.

6.בדיון שהתקיים בפני במעמד הצדדים ביום 24.10.13 העיד הנתבע, כי עת הגיש תוכנית מסודרת ל-"רישיון עסק" לא ידע כי לחנות אין "היתר" (פרוט' בעמ' 3 שורה 1). התוכנית הוגשה לאחר שבוצע שיפוץ בחנות על ידי הנתבע באמצעות תכנון עם מהנדס. לגירסתו, המתווך, אלי ארביב, מסר לו, כי לא תהא מניעה מלקבל "רישיון עסק", זאת, נוכח קיומם של עסקים קודמים שפעלו בחנות כגון מספרה וחנות ירקות. לדבריו, התובע באמצעות המתווך אלי ארביב - הגיש את הבקשה ל-"היתר" רק לאחר ששוגרו לו שלושה מכתבים מטעמו. עוד ציין הנתבע, כי ביום 24.7.11 נתקבל מכתב מהעירייה שאין "היתר" לחנות והתובע הגיש את הבקשה רק לאחר כ-8 חודשים. השיקול של הנתבע באותה עת היה מזעור נזקים ועל כן, חרף היעדר "היתר" ו- "רישיון עסק" ניהל את עסקו במשך כל אותה תקופה עד לפינויו.

7.בדיון שמיעת ראיות שהתקיים במעמד הצדדים ביום 30.12.13 העיד המתווך אלי ארביב. לדבריו, תיווך הוא בין הצדדים בקשר לחוזה השכירות. מר ארביב הכחיש טענת הנתבע, לפיה, הוסכם בעל פה על קיזוז דמי השכירות תמורת עבודת השיפוץ. כמו כן, הדגיש, כי הצדדים לא נתנו דעתם לנושא ה-ה"היתר". באשר ל- "תקופת האופציה" אישר מר ארביב, כי נאמר לנתבע שככל שיעמוד בתנאי השכירות תישמר לו האופציה להאריך את הסכם השכירות למשך תקופה ארוכה יותר. עוד ציין בעדותו, כי מאז נמסר המושכר לנתבע הוא עבד בו. " הוא עבד כל הזמן בחנות" (פרוט' בעמ' 5 שורה 16). "אני מתפלל באותו בניין כל יום, בקומה השנייה. כשאני יורד למטה אני רואה את החנות, אני הייתי נכנס אליו ואומר לו שלום. מההתרשמות שלי, החנות עבדה. לידי הוא קיבל סחורה ותיקתק. לא היה צו סגירה". ( פרוט' בעמ' 5 שורות 17-20).

בחקירתו הנגדית אישר מר ארביב, כי הנתבע ביקש להחליף את דלת הויטרינה וכי בוצעו שיפוצים בחנות. כמו כן, העיד, כי הופתע לקבל את מכתב ההתראה מעיריית אריאל זאת נוכח העובדה, כי על פי מיטב ידיעתו בחנות אחרת המצויה בסמיכות למושכר בוצעה חלוקה ללא כל בעייה. מר ארביב הפטיר, כי הדבר נודע לנתבע ביום 24.7.11 מספר ימים בטרם תחילת תקופת השכירות ומשכך, יכול היה לבטל את ההסכם (פרוט' בעמ' 7 שורה 26).

8.התובע אישר בחקירתו הנגדית, כי מר אלי ארביב מטפל בנכסיו ובין היתר, טיפל עבורו אף בחוזה השכירות נשוא תיק זה. כן ציין, מר ארביב טיפל בנושא ה-"היתר" לאחר שהעניין עלה. הבקשה הוגשה ביום 13.6.12 וההיתר ניתן ביום 21.10.12. לשאלת ידיעתו של הנתבע אודות היעדר קיומו של היתר חלוקה לחנות השיב התובע, כי הצדדים לא נתנו דעתם לעניין זה בעת החתימה על ההסכם ואולם, העניין של ההיתר עלה ביום 24.7.11 עת נתקבלה ההתראה מטעם העירייה. משכך, לשיטתו, הנתבע ידע אודות היעדר ההיתר עוד בטרם כניסתו לחנות. עוד ציין התובע, כי הגם והנתבע ביצע שיפוץ מסויים בחנות, היקפו היה מצומצם ולא כפי שנטען על ידי הנתבע. בנוסף העיד התובע, כי ארבעת השיקים שמסר הנתבע היו עבור דמי שכירות לחודשים אוקטובר 2011 ואילך כאשר מועד פירעונם נקבע לחודש פברואר 2011 ואילך.

9.הנתבע בחקירתו הנגדית אישר, כי החל את עבודת השיפוץ לאחר החתימה על החוזה בתחילת חודש יוני 2011 כאשר המטרה הייתה לפתוח את העסק כבר בתחילת חודש אוגוסט 2011. באשר להסכם השיפוצים (נספח ו' לתצהירו) בתחילה העיד הנתבע, כי הציל תצהיר של המשפץ "לא הבאתי הסכם, הבאתי תצהיר של המשפץ" ( פרוט' בעמ' 11 שורה 25) רק לאחר שהוצג לו נספח ו' לתצהירו אישר את ההסכם. הנתבע אישר, כי פינה את המושכר רק בחודש מאי 2013. וכן, אישר, כי ככל הנוגע לתשלום דמי השכירות הוא שילם שני תשלומים בלבד, האחד בחודש אוגוסט 2011 והשני בחודש פברואר 2012.

דיון ומסקנות:

10.ראשית, הנני מורה על מחיקת הנתבעת 2 באשר איננה ישות משפטית ברת תביעה.

11.העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים הינם כדלקמן:

11.1לא היה לחנות "היתר" לחלוקתה עובר לחתימת הצדדים על הסכם השכירות והצדדים לא נתנו דעתם לכך בעת כריתת ההסכם.

11.2בין הצדדים נכרת הסכם שכירות מיום לתקופה מיום 1.8.2011 ועד ליום 31.7.12.

11.3ביום 24.7.11 נודע לצדדים אודות דרישת העירייה לקבלת היתר בנייה לחלוקת החנות.

11.4הנתבע ערך שיפוץ בחנות עובר לכניסתו למושכר.

11.5הנתבע לא קיבל רישיון עסק בעטיו של היעדר היתר בנייה.

11.6ביום 13.6.12 הוגשה בקשה להיתר חלוקה וביום 21.10.12 ניתן ההיתר.