רוכש הדירה לא ידע כי חלק ממנה בנוי ללא היתר כדין - יפוצה ע"י המוכר ועורך דינו

הרקע לתביעה:

1.         עניינה של התביעה שלפניי בעסקת מכר דירה שנערכה בין התובע מצד אחד, לבין הנתבע 2 מצד שני. הנתבע 1 היה עורך הדין אשר ערך את החוזה וטיפל בעסקה. לאחר שהעסקה הושלמה התברר שקיימת בנייה בלתי חוקית בדירה וכדי להכשירה יש צורך בבניית ממ"ד. משכך, עתר התובע לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו ובגין הפיצויים המוסכמים כקבוע בחוזה. סכום התביעה הועמד על סך 84,444 ש"ח.

טענות התובע:

2.         ביום 25/12/00 נכרת בין התובע לבין הנתבע 2 (להלן: " מר בלהסן") חוזה מכר על פיו מכר מר בלהסן לתובע דירת מגורים בת 4.5 חדרים המצוייה בקומה ב' ברח' אנילביץ 27 בראשון לציון, חלקה 69/7 גוש 7282 (להלן: " הדירה"). הדירה נמכרה בתמורה לסך בשקלים השווה ל-114,000 דולר.

3.         הגם שבהסכם המכר צוין שקיימת תוספת בנייה בשטח 38.49 מטר, התחייב מר בלהסן להשיג את היתר הבנייה בגין התוספת וכן התחייב למלא אחר כל הוראות העירייה על מנת לקבל את ההיתר.

4.         לאחר שהדירה הועברה על שמו של התובע, הוגש כנגדו כתב אישום, זאת ביום 24/9/03, בגין ביצוע עבודות בנייה בלא היתר. אז התברר כי כדי לקבל היתר בנייה לתוספת, יש צורך בשיפור מיגון באחד החדרים של הדירה, שעלותו כ-20,000 ש"ח. ביצוע עבודה זו גם מחייב הגשת תוכניות חדשות על ידי אדריכל, ששכרו 4,944 ש"ח וכן תשלום אגרות בנייה בסך 10,000 ש"ח.

5.         מידע זה הוסתר מהתובע ע"י מר בלהסן ויש בכך כדי להוות הפרת הסכם ע"י מוכר הדירה מצד אחד, ורשלנות מקצועית של עו"ד רב הון, שטיפל בעסקה, מצד שני.

6.         משכך, זכאי התובע לפיצוייים המוסכמים בסך 49,500 ש"ח, שנקבעו בהסכם המכר ובנוסף, זכאי לקבל ממר בלהסן ועו"ד רב הון פיצוי בגין הנזקים בישירים שנגרמו לו עקב הפרת ההסכם ועקב הפרת חובת הזהירות בסך כ-35,000 ש"ח.

טענות הנתבעים:

7.         מר בלהסן קיים את כל חיוביו על פי ההסכם והדירה נרשמה על שמו של התובע במירשם המקרקעין. מר בלהסן לא הסתיר דבר מהתובע, שכן, בגוף הסכם המכר גילה לו שתוספת הבנייה בוצעה אמנם לפי היתר, אך ההיתר אינו בידו.

8.         מר בלהסן ציין שבמעמד התשלום האחרון נערך הסכם נוסף בינו לבין התובע, על פיו בתמורה לסך השווה ל-1,900 דולר, ויתר התובע על כל דרישותיו בעניין היתר הבנייה ועל כן דין התביעה להידחות.

9.         עו"ד רב הון טען שייצג את הצדדים נאמנה. עו"ד רב הון לא הפר את חובותיו המקצועיות. ההסדר שעשו הצדדים בשלב מאוחר יותר של העסקה נעשה בלא ידיעתו ובלא התייעצות עמו. על כן, אין מקום לחייב אותו בפיצוי כלשהו לזכות התובע.

10.        מר בלהסן הגיש הודעת צד שלישי כנגד עו"ד רב הון ובהודעה זו טען שאם יימצא שיש להשית עליו פיצוי כלשהו, הרי שיש לחייב בכך את עו"ד רב הון שלא בדק כלל את המצב המשפטי של הנכס ולא ניסח נכון את הסכם המכר. יתרה מכך, עו"ד רב הון לא טרח לבדוק את נושא היתר הבנייה בעיריית ראשון לציון או אצל מנהל מקרקעי ישראל.

11.        בדיון שנערך לפני העידו העדים הבאים:

            התובע, מר בלהסן ועו"ד רב הון.

דיון:

12.        סעיף 2.2 להסכם המכר, העוסק בהתחייבויות המוכר, קבע בזו הלשון:

            " כי הינו עומד לקבל בימים הקרובים, היתר בניה בגין תוספת בנייה בשטח 38.49 מ"ר (להלן - "התוספת"), (להלן - "ההיתר"), שביצע בנכס לפי היתרים כדין אותם הוא עומד לקבל בכל יום וכי הוא מתחייב לשלם לעירייה כל התשלומים וכי הוא מתחייב למלא אחר כל הוראות העירייה על מנת להוציא ההיתר."  

13.        בסמוך למועד השלמת עיסקת המכר, נערך ונחתם הסכם נוסף בין הצדדים. הסכם זה, בניגוד להסכם המכר, נוסח על ידי הצדדים עצמם. במסגרת ההסכם השני, הומרה התחייבות המוכר, בלהסן, כאמור לעיל, בתשלום בסך 1,900 דולר: