קרן אור - שרותי כח אדם בע"מ ואח' נ' פלונית ואח'

רקע

1. התובעים והנתבעות הינם בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 356-358 וחלק מחלקה 487 בגוש 6159 ברחוב הרא"ה 75-77-79 בעיר רמת גן (להלן: "המקרקעין").

   על המקרקעין בנויות 37 יחידות המתחלקות ל- 30 יחידות דיור ו- 7 יחידות מסחר, כאשר התובעים הינם הבעלים, או הזכאים להירשם כבעלים, של 35 מתוך היחידות הללו ואילו הנתבעות הינן הרשומות כבעלים בשתי היחידות הנותרות.

   הנתבעת 1 הינה בעלת הזכויות בדירה בתת חלקה 7 בשטח מדוד של 60.97 מ"ר והינה בעלת 22/589 חלקים ברכוש המשותף. הנתבעת 2 הינה בעלת הזכויות בתת חלקה 15 בשטח מדוד של 104.52 מ"ר והינה בעלת 38/589 חלקים ברכוש המשותף.

2. התובעים, כאמור 35 מבעלי היחידות בפרויקט, יזמו פרויקט פינוי-בינוי ביחד עם החברה היזמית כוכב התחדשות עירונית בע"מ (להלן: "היזם"), כאשר במסגרת הפרויקט יהרסו המבנים הקיימים ובמקומם ייבנה בניין חדש, בו יקבלו התובעים והנתבעות יחידות דיור חדשות בשטח גדול יותר.

3. בשנת 2014 חתמו התובעים עם היזם על הסכם הריסה ובניה וזאת מכוח תמ"א 38/2. תמצית הסכם תמ"א זה הייתה התחייבות היזם לבצע את פרויקט הריסה ובניה, והקצאת חלק מיחידות הדיור החדשות לבעלי הזכויות הקיימים, כאשר את יתרת יחידות הדיור יקבל היזם.

   הנתבעות סרבו לחתום על ההסכם בתנאיו אלה.

4. בעקבות ההסכם, ולאור הקשיים ליישם את ההסכם מכוח תמ"א 38 תיקון 2, היזם החל לקדם תכנית מפורטת למקרקעין, וביום 10.10.2021 פורסמה למתן תוקף תכנית 506-0282186 החלה על המקרקעין (להלן: "התכנית"). התכנית מאפשרת הקמת בניין אשר כולל כ- 95 יחידות דיור בשטחים שונים וכן שטחי מסחר בקומת הקרקע.

5. במהלך השנים נחתמו להסכם מספר תוספות: תוספת ראשונה מיום 3.11.2014, תוספת שנייה מיום 19.11.2014 ותוספת שלישית מיום 10.11.2015. במסגרת התוספות נערכו שינויים משמעותיים בהסכם שנחתם, הן בכך שההסכם אינו עוד מכוח תמ"א 38, אלא פרויקט פינוי-בינוי המתבסס על תכנית נקודתית, והן בשינוי שטח דירות התמורה שיקבלו בעלי הזכויות.

6. בשנת 2019 הסכימו התובעים והיזם על תוספת נוספת ואחרונה להסכם אשר כונתה על ידי הצדדים כ- "נספח התאמת התמורות". במסגרת נספח זה הסכימו הצדדים על מספר שינויים להסכם, אשר המרכזי והחשוב שבהם הינו שינוי התמורה שיקבלו בעלי הזכויות במקרקעין, כך שכל אחד מבעלי יחידות הדיור במקרקעין יקבל דירת תמורה חדשה בשטח הדירה הקיימת במצב הקודם ובתוספת אחידה של 12 מ"ר וכן מרפסת, חניה ובמידת האפשר מחסן.

7. כמבואר לעיל, 35 מבין 37 בעלי הזכויות ביחידות הקיימות הסכימו להסכם, על התוספות לו, לרבות נספח התאמת התמורות וחתמו עליו. לעומת זאת, הנתבעות 1-2, כל אחת מהן בעלת זכויות ביחידת דיור במצב הקיים, לא הסכימו לחתום על ההסכם, לרבות על מכלול השינויים והתוספות שלו. למען הנוחות מכלול ההסכמות בין הבעלים ליזם, כפי שתוארו לעיל, יכונו כ- "הסכם".