קרלין נ' אלקובי ואח'

התובע והנתבע 1 (להלן: "הנתבע") כרתו ביום 16.12.07 הסכם שבמסגרתו התחייב הנתבע למכור לתובע דירה ברחוב xxx בירושלים הידועה גם כגוש xx חלקה x תת חלקה x (להלן: "הדירה" ו- "הסכם המכר" או "ההסכם" בהתאמה; הסכם המכר צורף כנספח ב' לתצהיר התובע).

לאחר החתימה על הסכם המכר התברר כי קיימת מניעה תכנונית ומשפטית למכירת הדירה כדירת מגורים.

התובע הגיש תביעה לסעד הצהרתי במסגרתה עתר להצהיר על ביטול ההסכם, על זכותו של התובע להשבת הכספים ששילם וקבלת הפיצויים המוסכמים לפי ההסכם (הפ 701/09; להלן: "התובענה הראשונה"; צורפה כנספח ב' לכתב התביעה המתוקן).

בפסק דין מיום 12.12.13 שניתן בתובענה הראשונה (להלן: "פסק הדין") נקבע כי הנתבע ידע עובר לחתימה על ההסכם כי קיימת דרישה להפסקת השימוש בדירה וכי קיימת מניעה תכנונית ומשפטית למכירתה כדירת מגורים. בנסיבות אלו, נקבע כי לפי הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") היה על הנתבע ליידע את התובע על הפגם בדירה שאינה מתאימה למגורים. כן נקבע כי הצהרות המוכר (הנתבע) בהסכם על כך שאין כל הליך שיפוטי או מינהלי כנגדו, מבלי שציין והצהיר כי קיים הליך כנגד אחרים בגין הדירה ומבלי שבדק בעירייה את שאלת קיומם של הליכים בנוגע לדירה האוסרים שימוש למגורים, יש בהם משום חוסר תום לב בכריתת ההסכם.

בנוסף, נקבע בפסק הדין כי הוכח שהתובע לא ידע על אי התאמה של הדירה למצב התכנוני לפי היתר הבנייה או על קיום פגם בה ואין במחדלו באי בדיקת מצבה בעירייה כדי להוכיח את ידיעתו על אי ההתאמה ולפטור את הנתבע מאחריותו בגין אי התאמת הממכר, עליה הוא ידע.

בהיעדר היתר בנייה לדירה, שנבנתה בשטח שאינו מיועד לדירה כי אם לשימושים אחרים ולנוכח המניעה המשפטית משימוש בה נקבע בפסק הדין כי עסקינן ב"אי התאמה לממכר" כהגדרתה בחוק המכר, התשכ"ח-1968. בעניין זה נקבע כי לא די ברישומה של הדירה כדירה בלשכת רישום המקרקעין שאין בה כדי לשנות את המצב התכנוני של הדירה וללמד על התאמת הממכר משל היה דירה.

כמו כן, נקבע בפסק הדין כי הסכם המכר נכרת בין התובע לנתבע, באישורה של אשת הנתבע, הנתבעת 2, ומחייב את הנתבעים 1 ו-2 (להלן: "הנתבעים") בביצוע ההסכם.

סופו של יום נקבע בפסק הדין כי ההסכם בוטל כדין על-ידי התובע וניתן סעד הצהרתי לפיו ההסכם מבוטל ועם ביטולו קמה לתובע זכות להשבה.

בית המשפט הוסיף וקבע בפסק הדין כי הסעד ההצהרתי שניתן, אינו מונע הגשת תביעה לסעד אופרטיבי באותה עילה עקב מתן סעד הצהרתי, ומשנקבע כי ההסכם בוטל כדין עקב הפרתו קמה לתובע זכות להשבה עם ביטולו אשר יכול שתתברר במסגרת תביעה אחרת, ללא צורך בקבלת רשות לפיצול סעדים. כן נקבע, כי הטענות בנוגע לסעד הכספי, לא נבחנו במסגרת בירור התובענה הראשונה לאור טיבו של ההליך וכי דין הטענות ההדדיות בנוגע לסעד הכספי להתברר בהליך אחר. בעניין זה ציין בית המשפט בפסק הדין כי נכונים הדברים בפרט לנוכח טענת הקיזוז לגביה טענו הנתבעים בגין דמי שימוש ראויים במרוצת השנים ממועד מסירת החזקה בדירה לתובע. כך גם, נקבע על-ידי בית המשפט כי אין לברר את שאלת שיעור הפיצוי המגיע לתובע במסגרת תביעה לסעד הצהרתי כי אם במסגרת תביעה לסעד כספי בה יתבררו הטענות ההדדיות בנדון.