קזל ואח' נ' מנהל מס שבח נצרת

פסק דין

העובדות

1.בערר זה המחלוקת היא סביב ביטול עסקה במקרקעין לגבי חלקה מס' 4 בגוש 15610 מאדמות מע'אר אל מנצורה (להלן: "המקרקעין") שנחתמה בין עורר מס' 1, (להלן: "קזל"), לבין עורר מס' 2 (להלן: "ערטול"), בתאריך 7.3.1997 בתמורה לתשלום מחיר המקרקעין בסך 72,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר"), אשר בוטלה לפי האמור בכתב הערר בפסק דין בהסכמה שניתן בתאריך 4.8.2008 וזה בעקבות כתב תביעה לביטול העסקה שהוגשה על ידי קזל נגד ערטול בתאריך 5.9.2005. קזל התובע טען שם כי ערטול הנתבע הפר את ההסכם בכך שלא שילם מס השבח שקבל על עצמו לשלמו, על ידי כך טוען קזל כי נגרמו לו הפסדים כספיים נכרים ונפגעה פרנסתו בכך שנתפסה מכוניתו המשמשת אותו בעבודתו. בפשרה שהושגה וקבלה תוקף של פסק דין, כאמור, קזל התחייב להשיב לערטול את הכסף ששילם לו כמחיר הקרקע, בקיזוז הפיצוי המוסכם בסך 2,500$ ועוד 2,000$ כהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. כן הוסכם בין הצדדים כי אותו חלק ממס השבח ששולם על ידי ערטול יוחזר לו כאשר יוחזרו המיסים על ידי שלטונות מיסוי מקרקעין, עקב ביטול העסקה.

2.המשיב דחה את ההודעה על ביטול העסקה כי ראה בפסק הדין שניתן בהסכמה שאיננו מחייב אותו לראות בעסקה כעסקה מבוטלת. במילים אחרות, ראה המשיב בפסק הדין שהושג בהסמכה בין הצדדים כפסק דין הבא להסדיר יחסים בין תובע לנתבע, לכן דחה המשיב את טענת ביטול הסכם המכר וקבע כי מדובר כאן בעסקה חוזרת המחייבת מס. בעסקה זו ערטול הוא המוכר לקזל שהוא הקונה את המקרקעין אשר נמכרו לפני כ- 11 שנים על ידי קזל לערטול. המשיב בדחותו את ביטול העסקה קבע, כי העסקה החוזרת חייבת במס.

טענות הצדדים

3.כאמור, המשיב טוען כי אין לראות בהסכם שהגיעו אליו העוררים קזל המוכר וערטול הקונה כביטול עסקת המכר, אלא עסקה חוזרת והפעם ערטול המוכר וקזל הקונה. להחלטתו זו נתן המשיב סיבות שנראות לו עיקריות, המצביעות על עסקה חוזרת: הן מפני שסיבת ביטול העסקה איננה ממשית, הן בגלל פרק הזמן הארוך של כ- 11 שנים שעבר מאז חתימת העסקה עד למתן פסק הדין בהסכמה המבטל אותה, מפני השווי הגבוה של המקרקעין בשנת 2008 לעומת 1997, שהניעו את הצדדים למכור את הקרקע בחזרה לקזל, כי הם יקבלו את המיסים שנצטברו על כל התוספות שנתווספו עליהם על פי דין, זאת לפי הקרקע שקנה ממנו ובכך להפיק רווח ממנה. בייחוד נוכח הציפייה של הצדדים להחזר מס לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין תשכ"ג 1963 (להלן: "החוק"). דעת המשיב כי סעיף 102 לחוק לא חל כאן.

4.העוררים טוענים כי העסקה שבוטלה מעולם לא יצאה לפועל, עקב הפרת חוזה של ערטול הקונה, כיון שלא נמסרה לערטול החזקה במקרקעין ולא נרשמה על שמו ,מאחר וערטול סרב לשלם את מס השבח שהתחייב לשלמו ,וזאת למרות הפניות והאזהרות שנשלחו על ידי קזל לערטול. סירובו זה של ערטול גרם לקזל נזקים כספיים ופגיעה בפרנסתו בעקבות תפיסת מכוניתו של קזל המשמשת אותו לפרנסתו, כדי לאלצו לשלם מס שבח. לדעת העוררים ביטול העסקה היתה הדרך היחידה שעמדה בפניהם, כדי להיחלץ מהמצב אליו נקלעו והסיבוך שלהם עם שלטונות המס. מאחר וקזל ידע כי ערטול לא ימלא התחייבותו לפי ההסכם על פי העדות "כי אין לו היכולת לשלם ומצבו הכלכלי לא מאפשר זאת וכי הוא ריצה עונש מאסר בפועל מספר פעמים עקב עבירות מס". מה עוד וביטול המכר היה בעקבות המלצת בית המשפט.

5.לעומת טענות אלה, אמר המשיב בסיכומיו כי החלטתו בהשגה נבעה מכך, שהעסקה שלחה שורשים ונקלטה בקרקע המציאות בשל התקופה הארוכה שעברה מיום כריתתה בשנת 1997 עד לביטולה בהסכמה על ידי בית המשפט בשנת 2008. הוא דחה את הטענות על הפרת חוזה, כי בעצם רוב המס שולם ונשאר חלק מזערי ממנו לתשלום כטענת ערטול, וכי הקנסות והריבית לפי עדותו של שחיבר פקיד מיסוי מקרקעין, התווספו על היתרה בסך 5,500 ₪ שלא שולם על ידי כך, גדל הסכום והגיע ל- 18,000 ₪, לכן סיבת הביטול איננה אי תשלום מס השבח ומכאן רואה המשיב, כי מדובר בעסקה חוזרת, החייבת במס.

6.המשיב מצביע כי לא היה ביטול בגין הפרת חוזה, אלא מכר חוזר כפי שהדבר עולה מהתשלומים שבוצעו ושלא בוצעו בין השניים. למשל טען הקונה כי הוא קיבל מהמוכר חזרה את 30,000 השקלים ששילם למס שבח, אך לא הוצגה כל ראיה בכתב על כך, למרות שהוצגו מסמכים לגבי תשלומים אחרים. גם בהסכם לביטול המכר לא צויין דבר תשלום 30,000 ₪ ששילם הקונה למס שבח וכן לא נעשתה התחשבנות בגין 21,000 ₪ ששילם המוכר קזל למס שבח כן, לא היתה כל התחשבנות לגבי הסך 56,700 ₪ אשר הוחזרו לערטול לפי הסכם הביטול. כל זה לדעת המשיב, מצביע על מכר חוזר, שהשתלם לערטול לעשותו בכך שהוא קיבל או זוכה בסכומים ניכרים עבור המקרקעין.

7.אשר להתמשכות הזמן כ- 11 שנים מאז כריתת הסכם המכר עד ביטולו בהסכמת בית המשפט, אומר המשיב כי משך הזמן של 11 שנים, פועל לרעת העוררים כי הוא ארוך מעבר לאמור בפסיקה, הוא מונה את השלבים השונים שעברו על הסכם זה, בפרק השתלשלות העניינים הרלוונטית לענייננו (סעיף א' 1-9).

הדיון

8.משום מה לא נמצאו בסיכומי העוררים, פרטים והסברים, על הדרך בה בוצע ביטול המכר בפועל, אשר כאמור נקבע על ידי בית המשפט כפסק דין. בהסכמה בא כוח העוררים פתר את השאלה הזאת באמירה: "את הכספים שמגיעים לו (הכוונה לערטול ה.ש.) קבל בחזרה מעורר מס' 1 בהתאם להסכם ביניהם שקבל תוקף של פסק דין לבטל את העסקה". וסבר כי אי קיום תנאי של תשלום מס שבח איננו עילה לביטול העסקה, וקבע עוד כי קימות בין קזל המוכר לערטול הקונה התחשבנויות בעסקים אחרים, שהביאו את ערטול למכור לקזל בחזרה את הקרקע במחיר גבוה לפי שוויה בשנת 2008 ובכך לכסות חובות שהיה ערטול חייב לקזל כשם שהיה חייב לאחרים.

9.השאלה שעומדת בפני הועדה להכרעה, אם יש כאן ביטול ממשי של עסקת מכר מקרקעין, או שמדובר כטענת המשיב בביטול מכר למראית עין וכי למעשה הקונה, מוכר את המקרקעין למוכר קזל שקנה אותם ממנו. כפי שעולה מדברים שנטענו על ידי המשיב מכר חוזר של מקרקעין על ידי הקונה ערטול למוכר קזל, כי המכר החוזר משתלם לשני הצדדים, לקזל כי אז מקבל את המקרקעין שמכר, ששווים בשוק עלה מאוד וזאת כנגד ויתור על תשלומים שקוזזו מקזל, למרות שלפי ההסכם בין קזל לערטול, היה ערטול צריך לשלם אותם ולא שילמם. זה גם משרת את ערטול, כי הוא משתחרר מחוב על ידי קבלת המחיר המוגדל של המקרקעין, כפי שעולה מתוכן דחיית ההשגה על ידי המשיב, שכאן היתה עסקת מכר וכפי הנראה גם שולם מחיר שלא נקבו בו הצדדים.

10.לא מצאנו כל סיבה ראויה מצד המוכר קזל שיש בה כדי להצדיק ביטול עסקת המכר. הטענה כי הקונה לא שילם את מס השבח שקיבל על עצמו לשלמו, נראית כדברי המשיב בהחלטתו כסיבה לא משכנעת, כי הרי מס השבח בסך 55,355 ₪ שחל על העסקה לפי ההצהרה מתאריך 18.2.1998 שהמוכר נדרש לשלמו כחוק עד לחודש ספטמבר 1998, (להלן: "התאריך הקובע"), יכול היה לשלמו המוכר ולגבות אותו מהקונה על פי ההסכם שביניהם. ואילו מס הרכישה בסך 25,226 ₪ הקונה נדרש לשלמו בתאריך הקובע. היה והקונה לא ישלם את המס כולל הריבית והצמדה לא יוכל הקונה לקבל את האישור הדרוש להעברת המקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

11.אמנם קזל המוכר, כדבריו, דרש מערטול הקונה לשלם את מס השבח שהתחייב לשלמו לפי ההסכם ואמנם זה לא שלמו, היה על קזל לעשות אחת מהשתיים:

א.לשלם את מס השבח בפרק הזמן הקובע ובכך למנוע תוספות ריבית והפרשי הצמדה ולנקוט בצעדים שימנעו העברת המקרקעין על שם הקונה או,

ב.להתרות בקונה ערטול שאם לא ישלם את המס תוך פרק הזמן הקובע, קזל יבטל את עסקת המכר ומהתמורה ששילם לו הקונה יקזז קזל את נזקו כקבוע בהסכם המכר ויחזיר לו את היתרה.

12.לא מצאנו הן לפי הטענות בכתב הערר והן בהמשך, כי קזל נהג לפי אחת משתי האפשרויות שנזכרו. קזל בחר באפשרות לא נכונה שלישית, בשב ואל תעשה, זה נמשך עד חודש אוגוסט 1999, אז נתפס גם רכבו של קזל ששימש אותו לעבודתו ממנה התפרנס וגם קוזז ממנו לאחר מכן מהחזרי המע"מ שהגיעו לקזל בסך 16,580 ש"ח. גם אז לא מצאנו שקזל נקט בצעדים שיכפו על הקונה לשלם את החוב שהצטבר במקום זאת ניסה, כפי שהוא טוען, את דרך ההדברות או השתדלנות באמצעות מכרים ואנשים מכובדים, שהביאו, כדבריו, לידי כך שערטול שילם 30,000 ₪ ואילו קזל שילם עוד מכיסו 5,000 ₪ כדי לשחרר את הרכב מתפיסה בתאריך 19.8.1999, בכך קזל לא פעל כמתחייב במקרה זה, כלומר לשלם מכיסו את יתרת מס השבח ובמקביל לנקוט בצעד שימנע העברת המקרקעין לקונה עד שיפרע את חובו, כולל תשלום ריבית, הפרשי הצמדה ופיצוי מסוכם כקבוע ומוסכם בהסכם כאשר ההסכם מופר. יכול היה קזל המוכר, בנוסף לכך, להגיש תביעה נגד החייב ערטול לסילוק חובו לו, זאת כפי שנוהג בעל חוב בגבית החוב המגיע לו. מה עוד ובידי קזל יש הסכם בכתב שיאפשר לו לתבוע את החוב בסדר דין מקוצר, במקום זאת בחר המוכר לשבת בחיבוק ידיים ולא עשה דבר.

13.רק בתאריך 26.10.2002 כעבור ארבע שנים מהחיוב במס, שלח קזל הודעה בכתב לערטול על ביטול העסקה (נספח 5 לערר) ואילו את התביעה לביטול ההסכם הגיש קזל בפועל כשלוש שנים לאחר ההתראה ששלח, בתאריך 5.9.2005 ובסך הכל עברו עד אז כשבע שנים אחרי שחויב הקונה בתשלום המס וסירב לשלמו במלואו.

14.והנה כעבור 11 שנים מתאריך חתימת עסקת המכר, מגיעים הצדדים להסכם פשרה באמצעות בית המשפט שקיבל תוקף של פסק דין, לפיו ההסכם מבוטל והמוכר ישיב לקונה את כספו ששילם אותו בקיזוז התשלומים ששילם המוכר ואת ההוצאות שהוציא המוכר קזל. המשיב לא ראה עין בעין את ביטול המכר וראה בו מסווה למכר חוזר בין אותם צדדים, שהופך את המוכר לקונה והקונה למוכר, ואילו כל ההתחשבנות בכל הנוגע להחזר התשלומים וההתחשבנות, איננה ברורה כלל וכלל לא היתה התייחסות ברורה לעניין זה ולא קוזז סכום המס (30,000 ₪) מהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שהיה על הקונה ערטול לשלמם.