קהילת ציון אמריקאית ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה

החלטה

תביעה זו הוגשה בשנת 2000 מאז התקיימו דיונים רבים. חוות דעת השמאי מטעם בית-המשפט הוגשה בשנת 2006 שהיא מתייחסת למועד הקובע בשנת 98. אין מקום להצגת ראיות נוספות שכן זאת תחייב הגשת ראיות לסתור והדיון ישוב ויידחה.

כפי שציינה ב"כ הנתבעת במידה וב"כ התובעות סבור כי התמונות שצילם השמאי אינן משקפות יחקור על כך את השמאי.

ניתנה והודעה היום ב' תמוז תש"ע, 14/06/2010 במעמד הנוכחים.

ד"ר מיכל אגמון-גונן, שופטת

החלטה

ההסכם יוגש אך ביהמ"ש מציין שלא כל ההסכם קריא ואם יהיה צורך לפרש סעיפים על רקע כל ההסכם לא ניתן יהיה לעשות בכך שימוש.

ניתנה והודעה היום ב' תמוז תש"ע, 14/06/2010 במעמד הנוכחים.

ד"ר מיכל אגמון-גונן, שופטת

החלטה

חקירתו של השמאי אכן העלתה סתירה מהותית. בחוות דעתו וגם בתחילת החקירה הנגדית עמד השמאי על כך שהסיבה המרכזית לכך שנקבע פיצוי בשיעור של 10% משווי קרקע למגורים הייתה כי מדובר בשפת ים ולאור תמ"א 13 המגבילה מאד את השימושים בשפת הים. השמאי חזר על כך בחקירה הנגדית, כך למשל בעמ' 3 לפרוטוקול החל מש' 22 נשאל השמאי מודע לא קבע שווי לשימושים מסחריים המותרים על פי תוכנית 253/א, והוא השיב כי "תמ"א 13 שגוברת על תוכנית 253/א קובעת שחל איסור על הקמת מבנים במרחק של 100 מ' מקו המים העליון, כל מי שהיה קונה את הנכס היה קונה את זה עם המגבלה של תמ"א 13".

בהמשך החל מעמ' 6 נשאל השמאי לשאלת הייעוד, האם מדובר בייעוד ציבורי והשמאי שוב הדגיש כי מדובר בחוף ים או ביעוד של שפת ים (עמ' 6 לפרוטוקול בין שורות 20-32). השמאי נשאל עוד האם ניתן לעשות חוף פרטי במקום והשיב שוב כי מכוח תמ"א 13 אפילו גדר לא ניתן לשים שם.

בהמשך החקירה הנגדית אישר השמאי כי הוא נעזר בקווים המנחים של השמאי הממשלתי והשיב בחיוב. ב"כ התובעת הפנה את השמאי לטבלה המצויה בעמ' 50 לחוות הדעת ובו למעשה מסכם השמאי את הקווים המנחים של השמאי הממשלתי. הקטגוריה הראשונה היא של שמורת טבע פתוחה לציבור בשטח ציבורי פתוח המחייבת פיצוי של עשרה אחוז משווי קרקעות בסביבה. בהערות לאותה קטגוריה נאמר כי שיעור השווי מותנה במיקום השטח, צורתו וגודלו וכיוצ"ב. הקטגוריה השנייה היא של שמורת טבע פרטית שמקורה בטבע האתר ושמבחינת מקומו ומצבו הטופוגרפי אין למצוא לו שימוש כלשהו.

בקטגוריה זו שיעור השווי הוא בין 10% ל-20% משווי קרקעות בסביבה. השמאי נשאל בעמ' 8 ש' 1 האם שובצה התובעת בקטגוריה הראשונה והשיב כי מדובר בשתי הקטגוריות הראשונות. עוד השיב כי הוא נעזר בקווים אולם כיון שהם גובשו בשנת 65 הוא אימץ רק את אותם עניינים שמבחינת התקופה הזמן והמקום אפשר להיעזר בהם (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 6). אז נשאל השמאי מדוע העריך זאת כשמורת טבע בשעה שמדובר בחוף ים. תשובתו חשובה להחלטה ועל כן אני מביאה אותה במלואה:

ת. אני רק הערכתי את זה בשווי של 10% כי זו קרקע שהיא כמעט מטרד לבעליה והפוטנציאל שלה להפוך לקרקע מניבה הוא נמוך ביותר. מקובל בשמאות שאין דבר שהוא שווה אפס, תמיד יבואו ויגידו שיקחו את זה בשקל, בגרוש, או בלירה, שיעור של 10% מקובל בדברים אלה. אם ניקח למשל באנלוגיה זכויות של דייר מוגן בנכס ללא תקרת מקסימום, בעיקר 52 ב' לחוק הגנת הדייר, הזכויות שלו שוות כמעט לאפס, הוא לא יכול למכור, מה הוא יכול למכור? ובכל זאת מקובל להעריך את השווי של הזכויות ב-10%."

אז נשאל השמאי מדוע לא העריך זאת בין עשרה ל – 20 אחוז כאשר בקטגוריה השנייה של שמורת טבע שלא ניתן לעשות בה כל שימוש מעריכים בשווי כזה והשיב כי שמורת טבע אינה כפופה לתמא 13.

כלומר, השמאי למעשה הבהיר כי העריך את שווי הפיצוי בעשרה אחוז משווי קרקעות בסביבה כיון שלמעשה סבור היה שאין לקרקע כל שווי כי היא מהווה מטרד כי אינה מהווה נכס כלכלי, אלא נכס מכביד מבחינה כלכלית. אז החל ב"כ התובעות לשאול את השמאי לעניין ההפחתות שעשה לאותם עשרה אחוזים. ההפחתות נעשו בשתי מדרגות, הראשונה של 30% והשניה של 35%, כל אחת מההפחתות ציין השמאי נימוקים.

ב"כ התובעות החל לשאול להפחתה של ה- 30% שחלקה נובע מגודל החלקות ומכך שמדובר בחלקות חריגות וייחודיות בנתוניהן (סעיף י"ט בעמ' 60). ב"כ התובעת הפנה לסעיף 10 (ב) בעמ' 57 בו מאמץ השמאי את חוות הדעת היועץ המשפטי וכי החלקות יוערכו בשלמותן כשהשמאי הבהיר את הקשר בין הסעיפים הוא השיב כי אכן מדובר בתחשיב לשווי ברוטו. אז נשאל השמאי מדוע הוא מוריד 30% על ההיסטוריה והשיב (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 32): " הייחודיות והחריגות לא מתייחסות להיסטוריה אלא לתמ"א 13". ב"כ התובעת הפנה את תשומת לב השמאי כי הנושא של תמ"א 13 אינו מוזכר באותו סעיף והשיב : "תמ"א 13 הוזכרה כל הזמן". כבר מתשובה זו עולה כי תמ"א 13 שהיוותה את הבסיס לקביעת העשרה האחוז כגובה פיצוי חוזרת ומובילה להפחתה נוספת מתוך עשרת האחוזים. אולם, המשך החקירה הצביע על כך צורה ברורה עוד יותר.

לשאלת בית-המשפט מדוע נערכה ההפחתה הנוספת השיב השמאי כי האלמנט שהוא פירט בהפחתות של ה – 30% ו-35% אינם מופיעים בקווים המנחים. אז בכדי לאפשר לשמאי להבהיר נשאל השמאי על ידי בית-המשפט מדוע ערך הפחתות נוספות כאשר לקח קטגוריה של שמורת טבע שלא ניתן לעשות בה שימוש, וזאת לאור תשובתו כי עשה שימוש בקווים המנחים ככל שהם מתאימים לזמן ולמקום ואלו היו לפני תמ"א 13. תשובתו האחרונה היא שהביאה את ב"כ התובעות לבקש את שביקש. תשובתו זו סותרת לחלוטין הן את הדברים שאמר לגבי תמ"א 13 והן את הדברים שאמר לגבי הקווים המנחים והן את הדברים שאמר לגבי אפשרויות ניצול הקרקע.

התבלטתי רבות אם לקבל את הבקשה. התביעה הוגשה בשנת 2000 חוות דעת השמאי הוגשה, הוכנה בפברואר 2006 ורק היום הגיע מועד החקירה. עם זאת, לאור העובדה שמדובר בפער מהותי בחוות הדעת נראה ראוי יותר שלא לקבל את חוות הדעת ולמנות שמאי אחר מטעם בית-המשפט ולא להגיע לאותה תוצאה לאחר כתיבת פסק הדין.

לאור האמור, ימונה שמאי חילופי.