קבלת תביעת מועצה מקומית להפסקת התקשרות להשכרת מבנה בי"ס בגין פגמים מהותיים בהליכי המכרז ובטלות ההסכם בגין אי חוקיותו

תביעה לפינוי מושכר.

רקע

1.         עסקינן בתביעה שהגישה מועצה מקומית אעבלין (להלן: " המועצה" או " התובעת") לפינוי הנתבעת, המכללה הארצית להכשרה מקצועית סכנין (להלן:" המכללה" או " הנתבעת") ממושכר הנמצא בבעלותה של התובעת ואשר בהתאם להסכם שנערך בין הצדדים הושכר למכללה לצורך הפעלה של בית ספר (להלן: " ההסכם").

2.         התביעה, בתחילת ההליך ובטרם תתוקן, התבססה על עילה חוזית לפיה הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, בין היתר, בכך שלא שילמה דמי שכירות למן החזיקה במושכר, לא שילמה מסים כמתחייב וביצעה במושכר שינויים שלא על דעתה של התובעת. בהמשך, בהסכמת הנתבעת וברשות ביהמ"ש, הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן, בו טענה, מעבר לטענותיה בדבר הפרת ההסכם כאמור, כי מדובר בהסכם בטל וחסר תוקף משפטי שנערך ונחתם שלא כדין, ולחילופין בהסכם שדבק בו פגם מהותי ויסודי המחייב את ביטולו, תוך שהיא מצביעה על הפרות שונות להוראות החוק וכשלים מנהליים שונים שנפלו בהליך ההתקשרות בין הצדדים.

בין היתר, טענה התובעת כי הליך המכרז שקדם להתקשרות לא התנהל כדין, כי ההתקשרות עם המכללה נוגדת חוזר מנכ"ל משרד הפנים בדבר הקצאת קרקעות ומבנים ללא תמורה או תמורה סמלית וכי היא נוגדת את הוראת סעיף 190א לצו המועצות המקומיות (א), המתנה השכרת מבנה לתקופה העולה על 5 שנים ברוב של חברי המועצה ובאישור של שר הפנים, מה שלא התקיים בענייננו. כן נטען כי ההסכם נחתם ללא קבלת חוות דעת של היועץ המשפטי של המועצה, וזאת בניגוד למצוות המחוקק. 

עובדות שאינן שנויות במחלוקת וטענות הצדדים בקליפת אגוז

3.         התובעת הינה מועצה מקומית, אשר התנהלה בין השנים 2005 ועד 12.10 ע"י ועדה קרואה שמינה משרד הפנים וביום 20.12.10 הסתיימה כהונת הועדה הקרואה ולראשות המועצה נבחר מר מאמון שיח אחמד, תפקיד אותו ממלא עד היום.

4.         התובעת הינה הבעלים של בניין בית ספר, הנמצא בחלקה 64 גוש 12201 מאדמות כפר אעבלין, בשטח של 747 מ"ר מתוך מקרקעין בשטח של כ 4048 מ"ר (להלן " המבנה" או " המושכר").

5.         הנתבעת הינה חברה פרטית המנהלת ומפעילה רשת ארצית של מוסדות חינוך ובתי ספר להכשרה מקצועית בתחומים שונים.

6.         בשלהי שנת 2007 פרסמה התובעת מכרז שעניינו השכרת המבנה לצורך הפעלת בי"ס מקצועי.

7.         מחודש 9.07, לכל המאוחר, מחזיקת הנתבעת במבנה ביה"ס. הסכם שכירות המסדיר את היחסים בין הצדדים ואת השכרת המבנה נחתם ביום 11.2.08.

תקופת השכירות עפ"י ההסכם הינה ל - 10 שנים, עם אופציה לתקופה של 10 שנים נוספות, וזאת כנגד תשלום דמי שכירות חודשיים ע"ס של 1,000 ש"ח, אשר עפ"י ההסכם על הנתבעת לשלמם מראש בתחילת כל שנה.

8.         התובעת טענה כי הסכם השכירות הינו הסכם ש" נערך ונחתם שלא כדין" ומכאן שהוא "בטל ומבוטל ו/או לא תקף ו/או לא מחייב ו/או ניתן לביטול" וזאת מכל אחד מהטעמים הבאים:

א. הסכם המנוגד להוראת סע' 190א לצו המועצות המקומיות (א), תשי"א- 1950 (להלן  : "צו המועצות המקומיות"), לפיו השכרת מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים טעונה החלטת מועצה שנתקבלה ברוב חבריה ואישור שר הפנים או מי שהוא הסמיך לכך בכתב.

התובעת טוענת כי בנסיבות דידן לא נתקבלה החלטה ע"י המועצה ולא ניתן אישור של שר הפנים, ואף עפ"י חו"ד שניתנה בחודש 9.11 ע"י היועץ המשפטי של משרד הפנים (חו"ד שצורפה לתביעה), העברת זכויות במקרקעין ללא אישור משרד הפנים היא פעולה של רשות מנהלית בחריגה מסמכות, על כל המשתמע מכך. באותה חוה"ד הובעה הדעה לפיה במישור החוזי, חוזה להעברת מקרקעין של מועצה מקומית הוא למעשה חוזה על תנאי ואישור משרד הפנים לחוזה מהווה תנאי מתלה כמשמעו בסעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי).

כנגד טענה זו טוענת הנתבעת כי ההסכם אושר ע"י המועצה ובכל מקרה מנועה התובעת ומושתקת מלהעלות כל טענה בהקשר זה לאחר שהצדדים קיימו את ההסכם משך ארבע שנים וחצי. לשיטתה של הנתבעת, עצם העלאת טענה זו מהווה חוסר תום לב מטעם התובעת.

בנוגע לאישור שר הפנים - הסכימה הנתבעת כי מדובר בהסכם על תנאי ואולם נטען כי התובעת אינה יכולה להסתמך על אי קיומו של התנאי (אישור שר הפנים) הואיל והשגתו של זה היתה בשליטתה ובאחריותה.

ב. הליכי הפרטה ומכרז שלא כדין - התובעת טענה כי הליכי ההפרטה של ביה"ס והליך המכרז לא היו כדין, שכן לא ניתנה כל החלטה ע"י המועצה בעניין.

עפ"י הנטען, ועדת המכרזים שדנה ביום 7.5.07 בהצעה יחידה של הנתבעת לשכור את הנכס, לא המליצה לפני ראש המועצה על זכייתה של הנתבעת, נהפוך הוא היא המליצה לדחות את ההצעה ולחילופין לנהל מו"מ בעניין. חרף זאת וללא כל הנמקה נחתם ההסכם עם הנתבעת, ללא כל החלטה של המועצה.