קביעת שווי הפיצוי בגין איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין שלא בהסכמה

השופט ס' ג'ובראן:

1.        מהי ההלכה החלה על הסכסוך בין הצדדים ומהו תשלום האיזון? אלו השאלות המרכזיות העולות בערעור שבפנינו.

העובדות הצריכות לעניין

2.        עמותת תלמוד תורה והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים (להלן: העמותה) היא הבעלים של חלקות 1-5 בגוש 30138 (להלן: החלקות), המצויות בתחומי תכנית מס' 2496 א' (להלן: התכנית).

3.        ביום 16.1.89 פורסם דבר אישורה של התכנית, אשר, בין היתר, הורתה על איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין שלא בהסכמת הבעלים, בכללם החלקות האמורות, ששטחן 3,287 מ"ר. לאחר האיחוד והחלוקה וההפרשה לצרכי ציבור של 771 מ"ר, הקצתה התכנית לעמותה מגרש חדש מס' 1 (להלן: המגרש), ששטחו 2,516 מ"ר עם זכויות בנייה של 4,960 מ"ר ובתנאים שנקבעו בתכנית.

4.        ביום 14.1.96, יומיים לפני חלוף תקופת ההתיישנות, הגישה העמותה לבית המשפט המחוזי בירושלים כתב תביעה כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: הועדה) לשלם לה תשלומי איזון לפי סעיף 122 (3) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה).

5.        בקדם המשפט ביקשה הועדה למחוק את התביעה על הסף מחמת שיהוי וחוסר תום לב. בית המשפט המחוזי (כבוד סגן-הנשיא ד' חשין) דחה, ביום 28.11.96, את הבקשה. לאחר שמיעת הראיות, קיבל בית המשפט המחוזי, ביום 31.8.99 את טענת הועדה ודחה את התביעה בשל שיהוי, בקובעו, כי תביעתה של העמותה כנגד בעלי המגרשים האחרים נתיישנה עקב השיהוי בהגשת התביעה.

6.        על פסק הדין של בית המשפט המחוזי ערערה העמותה לבית-משפט זה (ע"א 6805/99).

7.        בית-משפט זה קיבל, ביום 2.7.03, את הערעור ברוב דעות (הנשיא (בדימוס) א' ברק והשופטת א' פרוקצ'יה), בקובעו, כי זכות התביעה של הועדה כלפי מי שהתעשרו מן התכנית קמה רק עם תביעתה על-ידי מי שניזוקו ממנה ולפיכך תביעת הועדה כנגד בעלי המגרשים שהעשירו מן התכנית לא התיישנה. דעת המיעוט (השופט י' אנגלרד) גרסה, כי מרוץ ההתיישנות לתביעת הועדה מתחיל רק עם תשלום דמי האיזון בפועל על ידה. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי בירושלים.

8.        בית המשפט המחוזי (כבוד סגן הנשיא ד' חשין) קיבל, ביום 28.7.04, את התביעה וחייב את הועדה לשלם לעמותה סכום של 2,981,523 ש"ח. בית המשפט קיבל את שומת העמותה כמות שהיא בכפוף לתיקונים שהוכנסו בה ומצא, לפי חומר הראיות שהיה בפניו, כי התכנית אינה מאוזנת מבחינת שוויים היחסי של המגרשים החדשים לפי התכנית בהשוואה לשוויים היחסי של המגרשים לפי המצב התכנוני שקדם לה. לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי, כי בהתאם לסעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה זכאית העמותה לקבל מן הועדה המקומית את ההפרש בשווי היחסי האמור וחייב את הועדה לשלם לעמותה את ההפרש.

           מכאן הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים

9.        לטענת באת-כוח הועדה, טעה בית המשפט המחוזי כשקבע, כי ההלכה אשר חלה במקרה שלפנינו בכל הקשור לתכניות איחוד וחלוקה היא הלכת איראני (בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749). שכן, הלכת איראני נקבעה יותר משלוש שנים אחרי אישור תכנית 2496 א' והמערערת לא יכולה הייתה לצפות, בעת הכנת התכנית וקיום הדיונים לאישורה, כי הלכת טור (ע"א 186/78 טור נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד לד(2) 265), שאושרה בזמנו בדיון נוסף, תשתנה על-ידי פסק הדין בעניין איראני.

           טוענת באת-כוח הועדה, כי הלכת איראני לא קבעה, כי יש לבטל את כל התכניות הקודמות המאושרות בהן חושבו שוויים של החלקות והמגרשים לפי הלכת טור. הלכת איראני אף לא קבעה, כי יש לפתוח מחדש את כל התכניות הקודמות המאושרות ולבדוק את נושא האיזון לאור השינוי בהלכה. לשיטת באת-כוח הועדה, יש להחיל במקרה זה את הלכת טור הואיל והתכנית האמורה נערכה על-פיה.

           באת-כוח הועדה טוענת, כי ייתכן שלאור התמשכות ההליכים, הסיכוי כי תעמוד הועדה או ועדה מקומית אחרת בפני מצב דומה למצב שהיה במועד הגשת התביעה ביום 14.1.96 הוא נמוך. ואולם, ההלכה שנקבעה, לפיה פסיקה מאוחרת יכולה לשנות תכנית שאושרה כדין, תזעזע את המערכת לאור אי-הוודאות שהיא יוצרת לגבי תקפן של תכניות בכלל.

           לטענת באת-כוח הועדה, למרות שתכנית 2496 א' אינה חתומה על-ידי כל בעלי החלקות, יש לראות בה תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, שהרי התכנית לא כללה טבלת איזון ולא הוגשה לה התנגדות על-ידי העמותה,  על אף שזו ידעה על קיומה.

           כמו-כן, טוענת באת-כוח הועדה, כי טעה בית המשפט המחוזי כשקבע, כי היה על הועדה להגיש שומה נגדית להוכחת טענותיה השמאיות. הועדה הגישה חוות דעת מפורטת על פני 14 עמודים, הכוללת טבלה, המציגה את המצב הישן והמצב החדש של החלקות הקיימות והמגרשים החדשים, גם בשטחים אבסולוטיים וגם באחוזים מסך כל שטח התכנית. הטבלה נערכה לפי הלכת טור, כפי שהוסבר בחוות-הדעת. לטעמה של באת-כוח הועדה, תכנית 2496 א' אינה כוללת טבלת איזון ומכאן הטענה, כי התכנית מאוזנת. 

           לבסוף, טוענת באת-כוח הועדה, כי טעה בית המשפט המחוזי כשלא קיבל את טענותיה כנגד חוות-דעתו של השמאי צבי מוסקוביץ מטעם העמותה, שכן השמאי מוסקוביץ לא התייחס לשאלה של היות בעלי המגרשים האחרים בעלים במושע, לעומת מצבה של העמותה במגרש שהוקצה לה; השמאי מוסקוביץ הוסיף לקרקע של העמותה את שווי המבנים הקיימים בחלקה בעת חישוב שווי הנכס לפני אישור תכנית 2496 א'. הוא לא התייחס כלל לשווי המבנים בחלקות האחרות ומתרץ זאת בכך שהם מיועדים להריסה; השמאי מוסקוביץ הפחית משווי מגרש מס' 1 על-פי תכנית 2496 א' של העמותה את עלות ההריסה של המבנים בחלקה, אשר אינם מיועדים להריסה על-פי התכנית. בעניין המעלית, הפחית השמאי 40% לקומה 5, אבל לא התייחס לשאר הקומות; השמאי הסתמך על עסקאות מרחוב יפו 40, 58 ו- 78, אולם רחוב יפו 40 הוא בניין בית הדין הרבני הישן, מרחק של כמה קילומטרים מהמקרקעין נשוא תביעה זו. מטעמים אלה כולם, טוענת באת-כוח הועדה, כי חוות דעתו של השמאי מוסקוביץ פגומה עד כדי כך, שהעמותה לא הרימה את נטל הוכחת תביעתה.  

           מנגד, תומכים באי-כוח העמותה בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי ומבקשים לדחות את הערעור. לטענתם, הועדה המקומית חטאה בתכנית האמורה בשלושה דברים, בכך שלא קיימה את חובתה כמצוות סעיף 122 לחוק התכנון והבניה והוראות תקנות בנין ערים (מחוז ירושלים)(תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים), התשי"ט-1958 (להלן: תקנות החלוקה). האחד, הועדה לא צרפה לתכנית טבלת איזון בהתאם לתקנה 5; השני, הועדה לא ערכה וצרפה שמאות לגבי שוויו של המגרש המקורי ושל המגרש שיוקצה במקומו בהתאם לתקנה 5 (4), שמכך עולה, כי הועדה לא ידעה ולא יכולה הייתה לדעת אם נשמר האיזון בתכנית אם לאו; והשלישי, הועדה לא הודיעה לבעלים על דבר התכנית ולא דרשה מהם להודיע לה בכתב על הסכמתם או אי הסכמתם לחלוקה החדשה, בהתאם לתקנה 7 והטופס שבתוספת לתקנות אלה.