לפני בקשת המנהל המיוחד למימוש זכויות החייבת בנכס ברחוב xxx בתל אביב הידוע כגוש 7321 חלקה 114 תת חלקה 6 (להלן: "הנכס").
רקע:
1.ביום 06.02.2019 ניתן צו כינוס כנגד החייבת ועו"ד משה תורג'מן מונה כמנהל מיוחד לנכסיה.
2.כנגד החייבת הוגשו 18 תביעות חוב בסך כולל של 1,108,729 ₪, מתוכו סך של 68,432 ₪ בדין קדימה.
3.החייבת רשומה כבעלת מלוא הזכויות בנכס, אשר שוויו על פי הערכת שמאי שהתקבלה אצל הנאמן נאמד בסך של כ- 1,750,000 ₪.
4.ביום 28.11.2019 הגיש המנהל המיוחד בקשה למתן הוראות במסגרתה פורט כי החייבת הינה הבעלים של מלוא הזכויות בנכס והתבקש מינויו של שמאי שיישום את שווי זכויותיה בנכס.
5.בתגובה לבקשה זו הגיש מר ג. ק., הגרוש של החייבת (להלן: "המשיב") התייחסות לבקשת המנהל המיוחד למתן הוראות, במסגרתה טען לזכויות בנכס.
6.לאחר קבלת התייחסות זו, הגיש המנהל המיוחד בקשה למימוש זכויות החייבת בנכס ותגובה משלימה בהתייחס לטענות המשיב.
7.גם החייבת הגישה את תגובתה ומכאן החלטתי.
טענות המשיב:
8.המשיב טוען כי הוא מתגורר בנכס מזה כעשור וכי הוא זכאי ל-50% מזכויות הבעלות בנכס בהתאם להסכם הגירושין בין השניים. נטען כי רישומה של החייבת כבעלים של מלוא הזכויות בנכס נעשה על מנת שהחייבת תוכל לקבל משכנתא לטובת רכישת דירת מגורים עבורה כנגד שעבוד זכויותיה בנכס. את טענתו סומך המשיב על סעיף 3.2. להסכם הגירושין מיום 27.12.2010 שאושר על ידי בית הדין הרבני ביום 06.02.2011, לפיו, ככל ותימכר הדירה, הוא יהיה זכאי למחצית מהתמורה. עוד טוען המשיב כי מכח הסכם זה נרשמה לטובתו הערת אזהרה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.
עמדת החייבת:
9.החייבת הגישה גם היא את תגובתה וטענה כי יש להכיר בזכויותיו של הגרוש שלה מכוח הסכם הגירושין במחצית מהנכס, כפי שפירטה בבקשה למתן צו כינוס ובחקירתה על ידי המנהל המיוחד.
10.לטענת החייבת, היא והמשיב התגרשו לפני שנים רבות לאחר עשרות שנות נישואים, כאשר בהסכם הגירושין – שנחתם במועד בו החייבת הייתה ברת פירעון – נקבע שהמשיב זכאי למחצית מערך הדירה אך הם מסיבותיהם החליטו שהדירה תירשם על שם החייבת בלבד.
טענות המנהל המיוחד:
11.ביום 10.05.2020 הגיש המנהל המיוחד בקשה למתן הוראות למימוש זכויות החייב בנכס, מבלי שניתנה התייחסות לטענות המשיב לעניין זכויותיו בנכס, וביום 12.05.2020 הגיש את תגובתו לפיה יש לדחות טענות אלו.
12.לטענת המנהל המיוחד, החייבת הצהירה על זכויותיה במסגרת בקשתה למתן צו כינוס אליה צירפה עמוד אחד מנסח טאבו עדכני לשנת 2017 לפיו היא בעלת 100% מהזכויות בנכס.
13.עוד טוען המנהל המיוחד כי בעוד המשיב טוען לזכויות בנכס, החייבת היא זו שרשומה כבעלים של מלוא הזכויות בנכס ואין כל אינדיקציה שתתמוך בטענת המשיב לזכויות במחצית הבעלות בנכס, גם לא מהסכם הגירושין שהוצג, וודאי שלא מהערת האזהרה שנרשמה לזכותו בשנת 2018 על הימנעות מעשיית עסקה.
14.נטען כי נסיבות רישום זכויות החייבת במקרקעין וכן התנהלותה של החייבת מעלות תמיהה, בין היתר לאור העובדה שבשנת 2011 ולאחר שהסכם הגירושין אושר, פנתה לרשום את מלוא הזכויות בנכס על שמה, אך לא את הערת האזהרה לטובת המשיב, הגם שאזכור להערה זו וההתחייבות לרשום אותה לא נמצא בהסכם הגירושין. הערה זו נרשמה רק ביום 18.06.2018, עת נקלעה החייבת לחובות, כך לפי בקשתה למתן צו כינוס.
בדיקת המנהל המיוחד העלתה כי מרבית תיקי ההוצל"פ כנגד החייבת נפתחו בשנת 2018, וכי במועד רישום הערת האזהרה לטובת המשיב הייתה החייבת במצב חדלות פירעון.
15.עוד נטען כי למעט הטענה שהעלו החייבת והמשיב לעניין הסדרת רישום הזכויות במקרקעין, לא פורטו נסיבות רכישת הנכס, התמורה ששולמה בגינו ועל ידי מי מומנה.
16.גם מלשון הסכם הגירושין עולה כי המשיב העביר את זכויותיו בנכס לחייבת ולצדדים היה ברור כי מדובר בוויתור על הזכויות, וכך גם נרשם בלשכת רישום המקרקעין – מכר ללא תמורה.
17.לטענת המנהל המיוחד, אין המדובר אלא בתכנון מראש של החייבת בטרם הגשת בקשתה למתן צו כינוס נכסים ובמטרה להבריח נכסיה מהנושים, בהתאם לסעיף 96 לפקודה. כך, הבקשה לרישום הערת אזהרה נחתמה ביום 11.06.2018 ואילו הבקשה למתן צו כינוס היא מיום 06.02.2019, כ-6 חודשים לאחר מכן.
18.מעבר לאמור, טוען המנהל המיוחד כי על פי הפסיקה, ישנה הבחנה ברורה בין הערת אזהרה "שלילית" כמו זו שנרשמה לטובת המשיב, לבין הערת אזהרה "חיובית", כאשר הראשונה אינה מקנה זכויות עדיפות בהליך חדלות פירעון.
המנהל המיוחד מפנה בתגובתו לה"פ 16702-03-16 רז נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (פורסם במאגרים, 19.06.2017), שם נקבע כי הערת אזהרה נגטיבית להימנעות מעשיית עסקה אינה מקנה לזכאי מעמד מובטח בהליכי פשיטת רגל.
19.לבסוף, מבקש המנהל המיוחד כי בית המשפט ייעתר לבקשתו לפתוח בהליכי מימוש הנכס.
דיון והכרעה:
20.השאלה העומדת בפני היא מיהם בעלי הזכויות בנכס והאם יש לעכב את מימוש זכויות החייבת בדירה לאור טענות המשיב.
21.כאמור, הזכויות בנכס רשומות במלואן על שם החייבת. זהו המרשם המופיע בעיני הבא לבחון את מצב הזכויות הרישומי בנכס, כלפי כולי עלמא.
22.בפשר (ת"א) 5156-04-15 עו"ד עדי גילה חכמון נ' דזרי סוני בן דוד (פורסם במאגרים, 09.04.2018), דן כבוד השופט חגי ברנר, סוגייה דומה שבה הייתה זו הנאמנת אשר טענה לזכויות שלא כפי המרשם, וכך קבע:
"29. לגופו של ענין, הנאמנת מבקשת למעשה לסתור את אמיתות הרישום בפנקסי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ולקבוע כי למרות שהזכויות בדירה רשומות בשלמותן על שמה של יהודית לבדה, הרי שהלכה למעשה מחצית מהן נותרו בבעלותו של החייב. מדובר בנטל ראייתי כבד ביותר אשר היה מוטל על הנאמנת.
30. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969".
נקודת המוצא היא שהרישום משקף נכוחה את מצב הזכויות, ואחת ממטרות המחוקק הייתה לבצר ולחזק את מעמדו של בעל הזכות הרשומה (ע"א 7744/12 מרזוק פואז שעלאן נ' מדינת ישראל (פורסם במאגרים, 14.08.2014) (בפסקה 10)).
על כן, נפסק כי "הנטל לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי הוא אינו משקף את מצב הדברים האמיתי, כך שהבעלים האמיתי של החלקה היה דווקא המנוח (ולא ביידס או לאלו), הוא נטל כבד מאוד." (ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם במאגרים, 21.02.2007) (בפסקה 37)).
עוד נפסק כי "מחמת חשיבותו של עיקרון סופיות המרשם, ועל מנת שלא לפגוע בבעל הזכות הרשומה וביציבות המרשם, הותיר המחוקק בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר פתח צר בלבד לסתירת נכונות הרישום" (ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוסטפא יאסין (עלי ערמוש) ז"ל (פורסם במאגרים, 03.12.2015) (בפסקה 18)).
נטל כבד זה של סתירת אמיתות הרישום לא הורם על ידי הנאמנת, ולא עלה בידה להוכיח כי הרישום איננו משקף את מצב הזכויות האמיתי בדירה.
31. למעשה, לא רק שלא נסתרה אמיתות הרישום, אלא שניתן לקבוע באופן פוזיטיבי כי הרישום משקף באופן מדוייק את מצב הזכויות, נוכח ויתורו של החייב על זכויותיו בדירה, ויתור שהועלה על הכתב, תחילה במסגרת תצהיר מתנה ביום 21.12.2011 (מוצג מב/2), ולאחר מכן, ביום 14.6.2012, במסגרת הסכם הממון."
23.סבורני כי גם בענייננו לא עמד המשיב בנטל הנדרש לסתור את אמיתות רישומה של החייבת כבעלים של מלוא הזכויות בנכס כפי המופיע במרשם המקרקעין ואת וויתורו המפורש על זכויותיו בנכס.
24.במסגרת הבקשה למתן צו כינוס פירטה החייבת את זכויותיה בנכס במסגרת פרק ו – נכסים וזכויות. על פי הפירוט, לחייבת מחצית מהזכויות בדירה. עוד ציינה כי היא הבעלים הרשום בנכס כאשר למשיב "(ג. קליאצקין הערת אזהרה מחצית מכח הסכם גירושין 27.12.10)". עוד נטען כי הזכויות בדירה נרכשו בשנת 2000. עיון בנסח הטאבו מעלה כי החייבת נרשמה כבעלים של מחצית הנכס ביום 19.01.2010 במכר ללא תמורה, ובעלים של המחצית הנותרת מיום 13.02.2011 במכר ללא תמורה אך לא צורפו אסמכתאות למצב הרישומי הקודם בנכס, על ידי מי נרכש וכיצד מומן למעט טענה שנטענה בעלמא לפיה הנכס נרכש בסיוע הורי המשיב. כן, לא פורט מי נושא בתשלום המשכנתא בגין הדירה.
25.החייבת והמשיב טוענים כי זכויותיו של המשיב הן מכח הסכם גירושין אשר נחתם בשנת 2010 ואושר על ידי בית הדין בשנת 2011, כאשר הערת האזהרה לטובת המשיב נרשמה רק באמצע שנת 2018, 7 שנים לאחר אישור הסכם הגירושין ואילו כבר בינואר 2019 הגישה החייבת בקשה למתן צו כינוס. לא החייבת ולא המשיב סיפרו הסבר כלשהו, וודאי לא כזה שמניח את הדעת לפער הזמנים שבין הסכם הגירושין לרישום הערת האזהרה.
26.סבורני כי סמיכות המועדים בין בקשת החייבת למתן צו כינוס לפיה בחודש מאי 2018 החלה להיות מוגבלת בבנקים והחלו לחזור לה שיקים, לבין רישום הערת האזהרה בחודש יוני 2018 מביאות למסקנה כי החייבת הייתה חדלת פירעון במועד רישום הערת האזהרה וכי יש בכך להעיד על חוסר תום לב החייבת והמשיב, או, לכל הפחות, יש בנסיבות אלו להעלות סימני שאלה רבים בנוגע לנסיבות רישום הערת האזהרה והכוונה העומדת מאחורי רישומה.
27.החייבת והמשיב נקבו בסיבה לכאורה בגינה נרשמו הזכויות בנכס על שם החייבת, אך לא תמכו טענה זו בראיות, כאשר סיבה זו לא פורטה בהסכם הגירושין או במסמך אחר בין השניים, אלא נכתב במפורש כי המשיב "העביר לט. (החייבת – ר' ע'), בהעברה אגב גירושין, את זכויות הבעלות שלו בדירה... וט. הסכימה לקבל מגרשון (המשיב – ר' ע') בהעברה אגב גירושין, את זכויות הבעלות שלו בדירה".
28.כך, מצוין בהסכם הגירושין כי להסכם זה קדם הסכם מיום 06.09.2010 שבטל לאור ההסכם החדש וככל הנראה, במסגרת הסכם זה הועברו זכויות המשיב בדירה לחייבת ללא תמורה. בתגובת המשיב נטען כי הסכם הגירושין הראשון קבע כי מחצית הזכויות תהא שייכת לכל אחד מהצדדים בהתאמה אך הסכם זה לא הוצג, הגם שסבורני כי אין בכך צורך בהינתן העובדה שהוא בטל והוחלף בהסכם הגירושין שהוצג בפני ומכוחו נרשמו מלוא הזכויות בנכס על שם החייבת.
29.לטעמי, אין במגוריו של המשיב בדירה כדי להעיד על זכויותיו בנכס. סוגיית מגוריו של המשיב בדירה הוסדרה בהסכם הגירושין. אציין כי על פניו, מדובר בשכירות ארוכת טווח העולה על חמש שנים ועל כן מחויבת ברישום בהתאם להוראות חוק המקרקעין, אך מעיון בנסח רישום המקרקעין עולה כי גם לרישומה של זכות שכירות זו לא דאגו המשיב והחייבת. מעבר לאמור אדגיש כי לא מצאתי בכתבי הטענות מטעם מי מהצדדים האם נחתם הסכם שכירות ומה גובה השכירות המשולמת.
30.בנוסף, הסכם הגירושין מציין מפורשות את הצורך בקבלת הסכמתו של המשיב לכל החלטה שתתקבל בקשר עם הדירה במידה ובבניין יתבצע פרויקט "פינוי בינוי". אלא מאי? בחודש נובמבר 2016 נרשמה הערת אזהרה בגין תמ"א 38 אך גם במועד זה לא נרשמה העברת אזהרה להבטחת זכויות המשיב לכאורה בנכס, זאת בניגוד לאמור בתגובת המשיב לפיה בין השנים 2017-2018 החלו יזמים לקדם הליכי פינוי בינוי ורק אז נודע למשיב כי לא נרשמה לטובתו הערת האזהרה. ראשית, הערת האזהרה לעניין תמ"א 38 נרשמה כבר בשנת 2016 ואין המדובר בפרוצדורה מהירה, שכן איתור בעלי הזכויות בדירות, השגת הסכמות בעלי דירות והיזם וגיבושן עד למועד רישום הערת אזהרה לטובת היזם אינה פעולה של מה בכך ואורכת זמן לא מבוטל, ויחד עם זאת, הערת האזהרה של המשיב נרשמה רק בחודש יוני 2018, כשנה וחצי לאחר הערת האזהרה לטובת היזם.
כמו כן, בתגובתו טוען המשיב כי ביום 31.07.2016 מכרה החייבת את זכויותיה בדירת המגורים הנוספת – שאסמכתא לרכישתה כלל לא הוצגה בפני, וודאי שלא למכירתה – ופעלה בניגוד להסכם בכך שללא ידיעתו והסכמתו גררה את המשכנתא מדירת המגורים הנוספת לנכס. גם לאחר התנהלות זו של החייבת, לא פעל המשיב לרישום הערת אזהרה לטובתו או אך יתרה מכך, להשבת זכויותיו במחצית הבעלות לשמו!
31.למעלה מהאמור אציין כי גם אם בניגוד למסקנתי, יש למשיב זכויות בנכס מכוח הערת האזהרה, אזי דינן של זכויות אלו להתבטל בהיותן הענקה אסורה, כעמדתו של המנהל המיוחד ומכוח סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל, זאת לאור סמיכות רישומה של הערת האזהרה לבקשת החייבת למתן צו כינוס, שנזכיר כי מדובר בחודשים ספורים וכן היותה של החייבת חדלת פירעון במועד זה.
32.לאור מסקנתי, הרי שהחייבת היא בעלת מלוא הזכויות בנכס בהתאם לנסח על כך המשתמע מכך.
33.בנוסף, אני מתירה למנהל המיוחד לפעול למימוש זכויות החייבת בנכס, שלאור שוויין על פי הערכת שמאי, יש בהן לפרוע חלק ניכר מחובות החייבת. המנהל המיוחד יפעל לפינויו של המשיב מהנכס, יפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות בנכס כפנוי וינהל התמחרות כדין. כל הסכם מכר יובא לאישורו של בית המשפט.
34.המשיב הגיש בקשה נוספת עיצומה של כתיבת החלטתי זו, במסגרתה עתר לאפשר לו להגיש בקשה לביהמ"ש בתובענה עצמאית להוכיח כי הוא הבעלים של הנכס. גם אם אתיר למשיב להגיש תביעה שכזו, אין בכך כדי למנוע את מכירת הנכס, ולכל היותר תהיה למשיב טענה ביחס למחצית התמורה שתתקבל, שכן יש לזכור כי אין למשיב זכות מגורים בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין שכן גם אם תתקבל טענתו הרי המדובר במכר לדיירות מוגנת בנכס בין אם עסקינן בנכס שאינו רשום על שמו ובין אם עסקינן במכר של נכס אגב גירושין, כפי הטענה. עוד יש לזכור כי החייבת בית מגורים אחר.
35.לאור כך לא מצאתי להשהות את ביצוע מכירת הנכס כפנוי, תוך קביעה שעל המשיב לפנות את הנכס, במועד שיתואם עם המנהל המיוחד, וככל ולא יהיה מוסכם יקבע על ידי.
המנהל המיוחד יפרסם מכרז למכירת הנכס בתוך 30 יום ממועד הפינוי של הנכס וימכור אותו למרבה במחיר.
ניתנה היום, כ"א תמוז תש"פ, 13 יולי 2020, בהעדר הצדדים.
