עו"ד יניב אינסל - נאמן נ' א' ואח'

בבקשות 41 ו-63

בפני בקשה שהגיש הנאמן למימוש זכויות החייבת בדירת מגוריה (בקשה 41).

החייבת הגישה בקשה לעכב את הליכי מימוש הדירה בטענה כי יש לקבל את עמדת האפוטרופוס הכללי לבקשה, בשל העובדה כי מתגורר בנכס קטין (בקשה 63). בקשה זו אינה רלבנטית עוד, שכן הקטין בו עסקינן הינו יליד חודש אפריל 1999, ונכון למועד מתן החלטה זו, כבר אינו בגדר קטין.

לפיכך, אתייחס בהחלטתי זו לבקשה 41 בלבד.

רקע עובדתי בתמצית

1. ביום 4.11.13 ניתן צו כינוס כנגד החייבת ועו"ד אינסל מונה כמנהל מיוחד לנכסיה.

   ביום 31.3.15 הוכרזה החייבת פושטת רגל ועו"ד אינסל מונה לנאמן.

    

2. מצבת הנשייה המאושרת כנגד החייבת עומדת על סך של 1,264,484 ₪.

    

3. החייבת הינה בעלת זכויות רשומות בשיעור של 50% בדירת מגורים בת 5 חדרים ברחוב XXX, הידועה כXXX(להלן: "הדירה"), אשר שווייה, על פי הערכת שמאי שהתקבלה אצל הנאמן, נאמד בסך של כ- 2,100,000 ₪.

    

4. בין החייבת לבין בעלה לשעבר, א.י. (להלן: "הגרוש") נחתם ביום 16.10.15 הסכם גירושין (נספח 2 לבקשה) (להלן: "הסכם הגירושין"), במסגרתו הוסכם כי מלוא זכויות הגרוש בדירה יועברו אגב גירושין, ללא תמורה, לבעלות החייבת (סעיף 24 להסכם הגירושין). עוד הוסכם, כי על מחצית זכויות החייבת בדירה (לאחר העברת מלוא הזכויות על שמה) יירשם שעבוד לטובת ילדי בני הזוג, בחלקים שווים ביניהם, אשר מועד מימושו, שעה לפני פטירת החייבת (סעיף 30 להסכם הגירושין).

    

5. ביום 21.10.12, בעת שהבקשה למתן צו כינוס נכסים כנגד החייבת תלויה ועומדת, ולאחר שניתן ביום 24.9.12 צו איסור דיספוזיציה בזכויות החייבת בדירה, התקשרה החייבת בהסכם מכר הדירה עם מר לוגסי עזר (להלן: "לוגסי"), לפיו נמכרו מלוא זכויותיה של החייבת בדירה (100%) ללוגסי תמורת סך של 1,700,000 ₪. היחסים בין לוגסי לבין החייבת עלו על שרטון, וביום 11.6.13 הגיש לוגסי לבית המשפט לענייני משפחה תביעה לאכיפת הסכם המכר, אשר נמחקה ביום 30.10.14 על ידי בית המשפט בשל הליכי פשיטת הרגל המתנהלים בעניינה של החייבת.

    

6. לאור גובה מצבת הנשייה של החייבת והעובדה כי הדירה הינה הנכס העיקרי ממנו יוכלו הנושים להיפרע את חובם, הגיש הנאמן בקשה למימוש הדירה, היא הבקשה שבפני.

    

7. בטרם מתן החלטתי זו, התקיימו שני דיונים במעמד הצדדים בבקשה, ואף ניתן לחייבת פרק זמן ממושך להציע הצעת הסדר, אשר תימנע את ההכרעה בבקשה. נכון למועד זה, לא הוצע על ידי החייבת כל הסדר, על אף אמירות בעלמא כי הושג על ידה מימון להסדר נושים.

    

8. לפיכך, בהחלטתי מיום 20.7.17, נקבע, כי מאחר שהחייבת לא השכילה עד כה להציע הצעת הסדר ראויה ואף לא הגישה ערעורים כדין על ההכרעות בתביעות החוב, אשר הפכו לחלוטות, אין מנוס מהכרעה בבקשה זו.

    

9. לאחר ההחלטה הנ"ל, הגישה החייבת בקשה לביטול ההחלטה מיום 20.7.17 (הוגשה במסגרת בקשה 87) ובקשה לביטול ההכרעות בתביעות החוב (בקשה 88). יצויין, כי הבקשה לביטול ההכרעות בתביעות החוב הוגשה בחלוף למעלה מ-4 חודשים (לכל הפחות) ממועד קבלת ההכרעות בתביעות החוב על ידי החייבת.

   בקשה 88 נדחתה בהחלטה מיום 4.12.17.

   בקשה 87 נזנחה ע"י החייבת משנמנעה מהגשת תגובה לבקשה לחיוב בערובה כתנאי לדיון בבקשה זו (החלטה מיום 21.8.17).

   להשלמת התמונה יצויין כי החייבת הגישה ביום 16.11.17 (באיחור רב) תשעה ערעורים על הכרעות הנאמן בתביעות החוב, שטרם הוכרעו מאחר והחייבת הגישה בקשות לפטור מאגרה, שטרם הוכרעו.

    

   טענות הצדדים

    

   טענות הנאמן 

    

    

10. המקור העיקרי (אם לא היחידי) לתשלום דיבידנד לנושי החייבת הוא באמצעות מימוש זכויות החייבת בדירה.

     

11. החייבת אמנם רשומה כבעלת מחצית מהזכויות בדירה, אולם על פי הוראות הסכם הגירושין היא זכאית להירשם כבעלים של 100% מהזכויות, זאת ועוד משהתקשרה החייבת (לבדה) עם לוגסי בהסכם למכירת מלוא הזכויות בדירה (הסכם שלא מומש), יש לראותה כבעלים של 100% מהזכויות בדירה.

     

12. מהסכם הגירושין עולה באופן ברור כי אין לילדי החייבת זכויות בדירה, וזאת לאור הוראות סעיף 30 להסכם הגירושין, הקובע כי לאחר רישום מלוא הזכויות בדירה על שם החייבת, שכלול זכויות הילדים בדירה (רישום שעבוד) יעשה שעה לפני פטירת החייבת.

     

13. זכויות החייבת בדירה אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין. משכך, בהתאם להלכת ע"א 3295/94 גיל פרמינגר נ' עו"ד חוה מור, פ"ד נ(5) 111 (להלן: "הלכת פרמינגר"), אין תחולה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ויש להורות על מכירת הדירה כפנוייה.

     

    טענות החייבת

14. יש לעכב את הליכי מימוש הדירה עד להכרעה בע"א 479/16 אשר הוגש על החלטת בית המשפט בבקשה 63.

    בינתיים, ביום 6.3.17 נדחה הערעור, בהסכמה.

     

15. לחילופין, יש להורות לנאמן לפעול לקידום הסדר נושים.

     

16. ההכרעות בתביעות החוב אינן חלוטות. החייבת הגישה בקשה לביטול ההכרעות בתביעות החוב, שביטולן יקטין את חובות החייבת המאושרים בכמחצית.

    יצויין כי בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 4.12.17.

     

17. מחצית הזכויות בדירה רשומות על שם הגרוש. לפיכך, על הנאמן להגיש בקשה לפירוק שיתוף לבית המשפט לענייני משפחה, שאישר את הסכם הגירושין שבין הצדדים. כמו כן, בסעיף 32 להסכם הגירושין נקבע כי לא ניתן לפרק את השיתוף בדירה.

     

18. זכויות הגרוש הוקנו לילדי בני הזוג בסעיף 30 להסכם הגירושין.

     

19. החייבת וילדיה מתגוררים בדירה מאז נרכשה. זכויות החייבת והגרוש הינן זכויות חכירה מהוונות לדורות (על פי הסכם חכירה שנחתם עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י")), ולפיכך עומדת להם זכות הגנת הדייר מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

     

20. על הדירה רובצת הערת אזהרה של נושה שלא הגיש תביעת חוב וכן משכון לטובת נושה נוסף. לפיכך, לא תהיה תועלת לנושים הרגילים ממימוש הדירה.

     

21. הנזק שייגרם לחייבת וילדיה ממימוש הדירה יהיה בלתי הפיך ויותיר אותם ללא קורת גג.

     

     

    תשובת הנאמן

     

22. החייבת לא הכחישה חלק מתביעות החוב. התנגדויות שהעלתה החייבת כנגד תביעות החוב הסתכמו בטענה כי שילמה תשלומים על חשבון החובות, שלא נתמכה באסמכתאות.

     

23. בהינתן שלחייבת מצבת חובות מאושרת בסך העולה על מיליון ₪ (ותביעת חוב נוספת שנדחתה והערעור על הכרעה בה נדחה), דין טענות החייבת לעניין תביעות החוב להידחות.

     

24. החייבת מושתקת מלטעון כנגד מכירת הדירה לאחר שהיא בעצמה התקשרה בהסכם מכר עם אחד מנושיה ואף פעלה לשעבוד הזכויות. פעולות אלה מעידות כאלף עדים, על נכונות החייבת להעביר את הזכויות בדירה.

     

25. זכויות הגרוש הועברו לחייבת במסגרת הסכם הגירושין. לפיכך, מלוא הזכויות בדירה הינן בבעלות החייבת, ואין צורך בהגשת בקשה לפירוק שיתוף. הגרוש צורף כצד לבקשה ועותק הימנה נמסר לו, אולם הוא לא טרח להגיש את תגובתו לבקשה, דבר המוכיח כי אין לו כל זכויות בדירה.

     

26. גם אם היה צורך בהגשת בקשה לפירוק שיתוף, לבית משפט של פשיטת רגל הסמכות להורות על פירוק שיתוף בנכס.

     

27. טענת החייבת כי לא ניתן לפרק את השיתוף בדירה לאור סעיף 32 להסכם הגירושין, אינה רלבנטית, עת עסקינן בהסכמות בין החייבת לבין הגרוש שלה. הסכמה זו, תקפה, לכל היותר, ביחסים בין החייבת לבין הגרוש.

     

28. זכויות הגרוש בדירה לא הועברו עד עתה על שם החייבת. כמו כן, לא נרשם שעבוד על מחצית הזכויות בדירה על שם הילדים, ולא נרשמה הערת אזהרה לטובתם. לפיכך, ילדי החייבת אינם בעלי זכויות בדירה, ולכל היותר הם בעלי זכות חוזית לרישום שעבוד, שלא השתכללה. לא ניתן גם לחלוק כי מועד קבלת הזכויות בדירה בידי הילדים הינו שעה לפני פטירת החייבת, ולא קודם לכן.

     

29. טענות החייבת בדבר חוסר תועלת לנושים הרגילים ממימוש זכויותיה בדירה, דינן להידחות. הדירה הוערכה על ידי השמאי בשווי של 2,100,000 ₪, העולה על סכום תביעות החוב המאושרות ותביעת החוב של הנושה המובטח (שנדחתה ואף ערעור שהוגש על הכרעת החוב נדחה). יתרת חוב המשכנתא, נכון ליום 1.1.15, עומדת על סכום של כ-50,000 ₪ בלבד. לפיכך, מכר הדירה יסב תועלת רבה לנושים.

     

30. יש לדחות את הטענה כי מימוש הדירה יותיר את החייבת וילדיה ללא קורת גג. החייבת תוכל להשתמש ביתרת התמורה שתיוותר ממימוש הדירה לרכישת דירה צנועה יותר או שכירת דירה אחרת.

     

     

     

     

    עמדת הכנ"ר

     

31. בהתאם לסעיף 178 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (להלן: "הפקודה"), לבית משפט של חדלות פירעון סמכות לדון בכל העניינים הכרוכים בנכסי החייב, למעט במקרים בהם הסוגיה מורכבת עובדתית. לכן, אין כל מניעה, שבקשה למימוש דירת מגורים של החייבת לטובת הנושים תידון בפני בית המשפט של פשיטת הרגל.

32. ניתנו לחייבת מספר הזדמנויות להביע עמדתה לתביעות החוב. בשים לב לגובה תביעות החוב החלוטות ושווי הנכס, אין מניעה להורות על מימוש כבר עתה.

     

33. מהוראות הסכם הגירושין, מכר הדירה על ידי החייבת ללוגסי, וחוסר עניין הגרוש בבקשה, ניתן ללמוד כי מלוא הזכויות בדירה הן של החייבת.

     

34. זכויות החייבת בדירה אינן רשומות במרשם המקרקעין, ולכן, בהתאם להלכת פרמינגר, אין תחולה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר. בע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלונית (31.7.06) (להלן: "עניין פלונית"), לא הוכרה האפשרות להחיל את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר גם במקרה בו הזכות טרם נרשמה, אך הבשילו התנאים לרישומה.

    לפיכך, יש לממש את הדירה כפנוייה.

     

    השאלות שבמחלוקת

35. הצדדים חלוקים בשאלות הבאות:

     

    • מיהם הבעלים בזכויות בדירה? האם קיים צורך בהגשת בקשה לפירוק שיתוף? האם לבית משפט של פשיטת רגל הסמכות העניינית להכריע בבקשה?

       

    • האם הזכויות בדירה מוגנות מכוח חוק הגנת הדייר?

       

    • האם יש לעכב את מימוש זכויות החייבת בדירה לאור טענתה כי ההכרעות בתביעות החוב אינן חלוטות?

       

    • האם תצמח לנושים הרגילים תועלת ממימוש זכויות החייבת בדירה?

       

       

      דיון והכרעה

      הבעלות בזכויות בדירה והצורך בפירוק שיתוף

36. על פי אישור זכויות מאת רמ"י מיום 25.12.11 (נספח "א" להודעה מטעם החייבת מיום 13.7.15), הזכויות בדירה רשומות ע"ש החייבת והגרוש, בחלקים שווים.

     

37. למרות הרישום בפועל, הוסכם, כאמור, בהסכם הגירושין כי זכויות הגרוש בדירה מועברות במלואן לחייבת (סעיף 24 להסכם הגירושין).

     

38. הגרוש, אשר צורף כצד לבקשה, ולטענת הנאמן, מודע לעצם הגשת הבקשה, לא הגיש כל תגובה לבקשה, ולמעשה לא הביע כל עמדה ביחס למימוש הזכויות בדירה. התנהלות זו של הגרוש, לבדה, יש בה, כדי להוכיח כי אין לגרוש כל זכויות הדירה.

     

39. טענות החייבת כי יש לילדיה זכויות בדירה מכוח סעיף 30 להסכם הגירושין, גם בהן אין ממש. סעיף 30 להסכם הגירושין קובע:

     

    "מוסכם כי על מחצית זכויותיה של האשה בדירת המגורים (לאחר העברת מלוא הזכויות על שמה) ו/או בכל דירה אחרת שתירכש במקומה ירשם שעבוד לטובת ילדי הצדדים, בחלקים שווים ביניהם, אשר מועד מימושו שעה לפני פטירתה של האשה".

     

40. בפועל, זכויות הגרוש לא נרשמו ע"ש החייבת ולא נרשם כל שעבוד לטובת ילדי בני הזוג. כל שיש לילדים הינה התחייבות חוזית לרישום שעבוד לטובתם, אשר מועד שכלולו ומימושו אינו מיידי, כי אם שעה לפני פטירת החייבת, ואין בו ממילא כדי לעכב את מימוש הדירה.

     

41. החייבת בעצמה הודתה כי אין לגרוש או לילדיה זכויות בדירה עת מכרה, לבדה, את מלוא הזכויות בדירה ללוגסי, ואף משכנה אותן לטובת הנושה רחמים רונן. לו אכן היו לגרוש או לילדיה זכויות בדירה, היה מצופה כי הדבר יבוא לידי ביטוי בהסכם המכר, דבר שלא נעשה, ומדבר בעד עצמו.

     

42. בנסיבות אלה, לאור הוראות הסכם הגירושין, התנהלות הגרוש ביחס לבקשה והתנהלות החייבת עת מכרה ושעבדה לבדה את מלוא הזכויות בדירה, ניתן לקבוע שלחייבת זכויות מלאות בדירה (100%).

     

43. לאור קביעתי זו, מתייתר הצורך לדון בטענות החייבת בעניין פירוק השיתוף.

     

    למעלה מן הצורך יצויין כי בהתאם לסעיף 178 לפקודה, ועל פי ההלכה הפסוקה, לבית משפט של פשיטת רגל סמכות לדון בשאלה הנתונה באופן רגיל לסמכותו של בית משפט לענייני משפחה, אם ההכרעה דרושה על מנת לקבוע את מצבת הנכסים שמהם יוכלו הנושים להיפרע במסגרת ההליך (רע"א 4258/17 מלכה מגן נ' רוני ענבי (29.6.17)), כך שלו היה צורך לדון בפירוק שיתוף, לבית משפט זה הסמכות לדון בבקשה.

     

    זאת ועוד, גם טענת החייבת כי לא ניתן לפרק שיתוף בדירה לאור הוראת סעיף 32 להסכם הגירושין, דינה להידחות.

     

    סעיף 32 הנ"ל קובע:

     

    "האישה תוכל להמשיך להתגורר בדירת המגורים ו/או בכל דירה אחרת שתרכוש תחתיה למשך כל אריכות ימיה ושנותיה וזאת מבלי שניתן יהיה לפרק השיתוף בדירה, לפנות את האישה מן הדירה ו/או לדרוש תשלום מכל מין וסוג שהוא עבור מגוריה בדירה".

     

    המדובר בהסכמה בין החייבת והגרוש בלבד ואין בה כדי לחייב צדדים שלישיים.

     

44. לאור כל האמור לעיל, החייבת הינה בעלת מלוא הזכויות בדירה, על כל הכרוך ומשתמע מכך.

     

    האם זכויות החייבת בדירה מוגנות מכוח חוק הגנת הדייר?

     

45. ההלכה המנחה ביחס לתחולת סעיף זה הינה "הלכת פרמינגר", בה צימצם בית המשפט העליון את תחולתו בקובעו:

     

    "ברוח הפרשנות המצמצמת וכעניין של מדיניות, נראה לי כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום. הרישום הוא קונסטיטוטיבי. אם תמצא לומר שיש לפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א), ככוללים זכויות בלתי רשומות במקרקעין, נמצאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק, מרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודה ומצמצמים את תחולתו עד שאין לו כמעט על מה לחול עוד."

    בית המשפט העליון בעניין פלונית אף קבע כי לא ניתן להחיל את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר גם במקרה בו הזכות טרם נרשמה, אך הבשילו התנאים לרישומה.

     

    הלכה זו עומדת בתוקפה גם כיום ולא שונתה (ר' למשל: רע"א 8660/15 ‏רזיאל טסה נ' אמיר גרינברג, נאמן לנכסי החייב (27.1.16); ע"א 4530/10 ‏בנק הפועלים בע"מ נ' לילה זועבי (10.2.15)).

     

46. בענייננו, זכויות החייבת בדירה רשומות ברמ"י, ואינן רשומות במרשם המקרקעין. לפיכך, בהתאם להלכה הפסוקה, לא חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ביחס לזכויות אלו, וניתן לממש את הדירה כפנויה.

     

    האם יש לעכב את מימוש הזכויות בדירה לאור טענת החייבת כי ההכרעות בתביעות החוב אינן חלוטות?

47. כאמור לעיל, מצבת הנשייה המאושרת של החייבת עומדת, כעת, על כ-1.2 מיליון ₪.

     

48. ההכרעות בתביעות החוב נשלחו על ידי הנאמן לחייבת, כאשר במסגרת תשובה לתגובת הנאמן לבקשה 83 (בקשה של החייבת למתן צו על פי פקודת ביזיון בית המשפט) מיום 28.3.17, ציינה החייבת כי ההכרעות בתביעות החוב התקבלו בידה.

     

49. למרות זאת, החייבת הגישה בקשה לביטול ההכרעות בתביעות החוב רק ביום 27.7.17, וזאת כאשר זכות הערעור על ההכרעות בתביעות החוב נתונה לחייבת, מכוח סעיפים 150 ו-184 לפקודה, תוך 45 יום ממועד קבלת ההכרעות בידיה (רע"א 5077/16 משה חי שיבר נ' כונס הנכסים הרשמי (14.3.17)).

     

50. בקשת החייבת לביטול ההכרעות בתביעות החוב, כמוה כערעור (בגינה אף לא שילמה אגרה כדין) וכאמור, היא נדחתה.

     

51. אמנם החייבת הגישה בנוסף גם ערעורים על ההכרעות בתביעות החוב אך הסיכויים לקבלתם אינם גבוהים, משאלה הוגשו אף לאחר הבקשה לביטול ההכרעות, ללא פירוט או הנמקה ממשיים ובנוסח אחיד לכל הערעורים.

    משהוגשו הערעורים בחלוף כ-7 חודשים מהמועד האחרון להגשת ערעורים – ההכרעות הפכו חלוטות.

     

52. טענת החייבת כי קבלת הערעורים תביא לכך כי מצבת הנשייה תקטן לכדי מחצית, אף היא אינה יכולה להועיל לחייבת כי אפילו היה ממש בטענותיה, עדיין מדובר במצבת חובות משמעותית שרק אם תמומש הדירה ניתן יהיה לפרעם.

     

53. כאמור, מעבר לטענות בעלמא, החייבת לא הציעה הצעה קונקרטית להסדר נושים, הגם שניתנו לה מספר הזדמנויות לעשות כן, בין היתר, בדיונים שהתקיימו במעמד הצדדים, כך שבהעדר מקור אחר, אין מנוס ממימוש זכויות החייבת בדירה, ואין מקום לעכבו עוד.

     

54. החייבת הינה בעלת השכלה משפטית המגלה מעורבות רבה בהליך הפש"ר, לרבות הגשת בקשות, תגובות, ערעורים וכו'. יש להניח שהחייבת מודעת למצבה המשפטי ולהשלכות הנובעות ממחדליה להציע הסדר נושים.

     

    האם לנושים הרגילים תועלת ממימוש הזכויות בדירה?

55. טענת החייבת כי אין לנושים הרגילים תועלת ממימוש הדירה, אף בה אין ממש.

     

56. בהתאם להערכת השמאי, שווי הדירה עומד על כ- 2,100,000 ₪, ויתרת המשכנתא (ככל שקיימת) הינה בסכום מינורי.

     

57. הערעור על ההכרעה בתביעת החוב של הנושה הטוען לנשייה מובטחת בסך 678,628 ₪ נדחה על ידי בהחלטה מיום 23.11.17. על כן מרבית התמורה שתתקבל ממכירת הדירה תופנה לפירעון חובות הנושים הרגילים.

     

58. הנושה לוגסי, לא הגיש תביעת חוב. אמנם ביום 31.8.15 הוגשה על ידו בקשה להורות כי הוא נושה ראשון בדרגה ביחס לתקבולים שיתקבלו ממימוש הדירה (בקשה 48), אלא שלאחר שהוגשה תגובת הנאמן לבקשה, לא הוגשה תשובה על ידי המבקש, ונכון למועד זה, אף לא הוגשה על ידו כל בקשה למתן החלטה, כך שנראה כי זנח את בקשתו.

     

59. לפיכך, בשים לב לשווי הדירה, לעומת מצבת הנשייה, ברי כי לנושים הרגילים תהיה תועלת ממימוש הדירה, אף בהפחתת עלויות המימוש והצורך בהעמדת דיור חלוף לחייבת.

     

     

     

     

    סוף דבר 

     

60. לאור כל האמור לעיל, אני נעתרת לבקשה.

     

61. הנאמן רשאי לפעול למימוש הדירה, ובכלל זה לפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הדירה ולנהל התמחרות כדין. כל הסכם מכר יובא לאישור בית המשפט במסגרת בקשה, אליה יצורפו כל הצדדים הרלבנטיים (לרבות הנושה - לוגסי עזר).

     

62. בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות.

     

     

    ניתנה היום, י"ח כסלו תשע"ח, 06 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.

     

    חתימה