ח'שיבון נ' כונס נכסים רשמי מחוז חיפה והצפון ואח'

ביום 3.5.15 הגיש הנאמן בתיק זה בקשה להורות על ביטול הסכם מכר, שנערך ביום 25.5.02 בין החייב לבין המנוח ג'אזי עבאס אמארה ז"ל (להלן: אמארה), במסגרתו מכר החייב לאמארה את זכויותיו במקרקעין הידועים כגוש 17385 חלקה 8 מאדמות כפר כנא (להלן: הנכס). זאת, מחמת היותו "חוזה למראית עין", כהגדרתו בסע' 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, או בגדר הענקה בטלה, בהתאם לסע' 96(ב) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (ולהלן: הפקודה).

לבקשה צורפו כמשיבים יורשי המנוח אמארה.

בבקשה צוין, כי לחייב זכויות בנכס מכוח יפויי כוח נוטריוניים שקיבל מה"ה הנרייטה מנסור, דניאל מנסור ודניס מנסור (ולהלן: משפחת מנסור). בין החייב לבין משפחת מנסור התנהלו הליכים משפטיים בעבר בבית משפט זה (ת"א 241/85 ות"א 21217/85 שהדיון בהם אוחד). בסופם של הליכים אלה התקבלה תביעתו של החייב בדבר זכויותיו, ונקבע כי יפויי הכוח הנוטריוניים תקפים.

עוד נטען בבקשה, כי לנאמן התברר שביום 25.5.2002 נערך בין החייב לבין אמארה הסכם מכר, לפיו התחייב החייב למכור את הנכס למנוח כנגד סך של 324,000 ₪.

ביום 8.12.09 ניתן פס"ד נוסף ע"י בית משפט זה בעניין הנכס, בתביעה שהוגשה ע"י נושה של החייב למתן פסק דין הצהרתי, ולפיו החייב הינו הבעלים של הנכס (ת"א 1126/02), אף שהזכויות עדיין רשומות על שם משפחת מנסור. זאת, לצורך רישום עיקול על הנכס במסגרת הליכי הוצל"פ. לתביעה צורף אמארה כנתבע, ובמסגרת הגנתו טען לבעלות בנכס מכוח הסכם המכר שנערך בינו לבין החייב. במסגרת פסק הדין נקבע, כי קיימים אותות מרמה, או לכל הפחות תמיהות, לעניין אמיתות העסקה בין אמארה לחייב. התביעה התקבלה, והותר לתובע (שם) לרשום עיקול על זכויותיו של הנתבע (החייב כאן) בנכס.

הנאמן טען כי מדובר בעסקת מכר פיקטיבית, שנועדה להונות את הנושים. הסכם המכר הינו הסכם למראית עין, הבטל מכוח סעיף 13 לחוק החוזים. לחילופין טען, כי דין הסכם המכר להתבטל בהיותו בגדר הענקה פסולה, בין היתר, נוכח העובדה שהחייב היה כבר במועד ההסכם במעמד של חדלות פירעון.

לבקשה הוגשה תגובת המשיבים (יורשי אמארה המנוח ולהלן: המשיבים), ולזו הוגשה תשובת הנאמן. הבקשה נקבעה לדיון, שנדחה מפעם לפעם לבקשת הצדדים.

ביום 19.6.2016 הגיש הנאמן בקשה לאישור הסכם פשרה שנערך בינו לבין המשיבים, במסגרתו הוסכם כי הבקשה לביטול הענקה תתקבל, באופן שההסכם בין החייב לבין אמארה יבוטל, בהיותו בגדר הענקה בטלה. עוד הוסכם, כי הנאמן יעביר למשיבים את זכויות החייב בנכס כנגד תשלום סך של 800,000 ₪, באופן ובמועדים שנקבעו בהסכם. הוסכם עוד, כי הזכויות יועברו למשיבים כשהן נקיות מכל עיקול, משכנתא או זכות של צד ג', וכי יבוטלו כל ההערות והצווים הרשומים על הנכס, ובין היתר, עיקול שנרשם לטובת הנושה זוהיר דאוד פרח (ולהלן: פרח) במסגרת ת"א 1126/02. להסכם צורפה חוות דעת שמאית, ממנה עולה כי שוויו של הנכס הוערך בסך של 850,000 ₪.

ביום 22.8.16, טרם שהוכרעה הבקשה לאישור הסכם הפשרה, הודיע הנאמן כי הוגשה הצעה מטעם צד ג' (מר ריאד טאהא) לרכישת זכויות החייב במקרקעין תמורת סך של 870,000 ₪, ואף הופקד בידיו שיק בנקאי על סך 10% משווי ההצעה.

לאחר שהנושה, בנק איגוד לישראל בע"מ (ולהלן: הבנק), בחן את הפשרה והסכים לאשרה, הוגשה ביום 7.9.2016 בקשה מטעם נושה נוסף - פרח למתן הוראות לנאמן לנהל את ההליך לביטול ההענקה, או לפעול למקסום ערך הקרקע, ולחילופין למינוי שמאי מטעם בית המשפט. במסגרת הבקשה נטען, בין היתר, כי בהתאם לחוות דעת שמאית שנערכה ע"י שמאי מטעם פרח, שווי הנכס עולה באופן משמעותי על שוויו כפי שנקבע בחוות הדעת השמאית שעמדה בבסיס הסכם הפשרה (2.8 מיליון ₪, ואפשר אף למעלה מכך).

המשיבים הגישו ביום 16.9.2016 תגובה, במסגרתה התנגדו לבקשה מהטעמים שפורטו בתגובה, ובהחלטתי מיום 22.9.16 קבעתי לדיון את הבקשה לאישור הסכם הפשרה.

ביום 6.11.16 (עובר לדיון שנקבע), הוגשה הודעה נוספת מטעם הנאמן, בדבר קבלת הצעה מטעם ב"כ צד ג' נוסף (מר ליאור מזרחי), לרכישת הנכס תמורת סך של 1,400,000 ₪.

בדיון שהתקיים ביום 8.11.16, בו נכחו החייב, הנאמן, ב"כ הבנק וב"כ פרח (אשר נשייתם יחדיו מגיעה כדי 90% מכלל הנשייה בחייב), בא כוח המשיבים והכונ"ר, הגיעו הצדדים להסכמה, אחרי דין ודברים. לפיה, הנושה המתנגד (פרח) יסיר התנגדותו, וזאת (לצורך העניין שלפני) בכפוף לכך שסכום הפשרה שנחתם יעודכן לסך של 1,475,000 ₪ ויאושר ע"י בית המשפט על כל תנאיו. הסכום ישולם בתוך 90 יום, למעט סך של 500,000 ₪ אשר ישולם בתוך 15 יום. בשים לב להסכמת הצדדים, אושר על ידי הסכם הפשרה המתוקן.

מיד בסמוך לאחר הדיון, ביום 10.11.16, הוגשה הודעה מטעם צד ג' – ריאד טהא בע"מ (להלן: צד ג'), במסגרתה נטען כי אף שצד ג' הגיש הצעה לרכישת הנכס (תמורת סך של מיליון וחצי ₪), הוא לא ידע על הדיון שהתקיים ביום 8.11.16 ולא זומן אליו. לפיכך, בית המשפט התבקש לקבוע מועד דיון נוסף, ולחילופין להורות לנאמן לבצע התמחרות. באותו מועד אף התקבלה הודעת הנאמן והמשיבים, כי נחתם הסכם מכר בהתאם להסכמה שאושרה בדיון.

נוכח הודעת צד ג', הוריתי בהחלטתי מיום 14.11.16 על עיכוב השלמת הליך המכר, וזאת עד להחלטה בהודעה האמורה.

בתגובת הנאמן להודעה ציין הנאמן, כי צד ג' הפקיד בידיו שני שיקים בנקאיים על סך 200,000 ₪ כסכום התחלתי, בהמשך להודעתו על שיפור הצעתו לרכישת הנכס לסך של שני מיליון ₪. עוד ציין, כי בהמשך צד ג' אף הודיע על מוכנותו לשיפור ההצעה לסך של שניים וחצי מיליון ₪. חרף האמור, הנאמן ציין, כי בצד רצונו להשיא את התמורה ברף הגבוה ביותר לנושים בתיק, עמדתו הינה שאין לבטל את הסכם הפשרה שהושג ואושר. הנושים היו מודעים להצעת צד ג' שהתקבלה טרם הדיון במעמדם. הדיון עצמו לא נועד לקיום התמחרות בין מציעים, וממילא הליך של התמחרות איננו יכול להתקיים. שכן, באותה עת היתה בקשתו לביטול ההענקה תלויה ועומדת. לפיכך, הרי שביטול ההחלטה שאישרה את הסכם הפשרה - משמעה המשך ניהול הדיון בבקשה לביטול הענקה, על כל המשתמע מכך מבחינת משך זמן ניהול ההליך ומבחינת הסיכויים והסיכונים הטמונים בו. הודגש, כי שני הנושים העיקריים בתיק נכחו בדיון ונתנו הסכמתם להסכם הפשרה המתוקן שאושר, ולכן אין לבטל את ההסכם.

לאחר שהוגשו תשובה לתגובה מטעם צד ג' (במסגרתה עמד על בקשתו) ותגובה מטעם הנושה פרח, נקבע דיון בבקשה.

לבקשת הנאמן, בהחלטה מיום 26.11.16 הוריתי על זימונו של ב"כ צד ג' נוסף שהגיש הצעה לרכישת הנכס (מר ליאור מזרחי).

בדיון שהתקיים ביום 8.12.16 נכחו הנאמן, ב"כ המשיבים, ב"כ הנושים (בנק איגוד ופרח) וב"כ צד ג'. החייב והכונ"ר לא התייצבו לדיון. במסגרת הדיון הודיע ב"כ צד ג' על חזרתו של צד ג' מההצעה המשופרת (שעמדה סך שני מיליון וחצי ₪), זאת, לאחר שנודע לו לטענתו על הפקעת חלק מהקרקע ובהתאם לחוו"ד שמאית שהוגשה ערב הדיון, והצעתו הועמדה על מיליון וחצי ₪.

במסגרת הדיון ביקשו ב"כ הנושים לבטל את הסכם הפשרה, תוך שהם עותרים לקיום הליך התמחרות בין המציעים על יסוד ההצעה הגבוהה שהוגשה (2.5 מיליון), ולחילופין, קיום דיון בבקשה לביטול הענקה. ביסוד עמדת הנושים עמדה תחושתם כי המחיר שהוצע על ידי המשיבים עבור הקרקע נמוך, וכי מאחורי גבם נעשים הסדרים בין המשיבים לבין מציעים אחרים. מנגד, הנאמן והמשיבים עמדו על קיומו של ההסכם שאושר והסכם המכר שנחתם בעקבותיו.

לאחר ששמעתי דברי הצדדים, הוריתי על קבלת עמדתו של הכונ"ר. עמדה זו הוגשה בכתב, וצידדה בעמדת הנושים כי יש לבטל את הסכם הפשרה ולקיים דיון בבקשה לביטול ההענקה. זאת, בשים לב להצעות הגבוהות שהוגשו לרכישת הנכס, אשר עולות על השווי שנקבע בחוו"ד השמאית שעמדה בבסיס הסכם הפשרה.

ביום 22.3.17 הגיש ב"כ פרח הודעה נוספת, במסגרתה נטען כי הובא לידיעתו שהנאמן קיבל לאחרונה הצעה נוספת לרכישת הנכס, שעומדת על סך 2.5 מיליון ₪.

דיון והכרעה:

לאחר עיון בסבב הבקשות והתגובות ובתיק, ולאחר שמיעת דברי הצדדים בשני הדיונים שהתקיימו בפניי, דעתי היא כי אין מקום לשנות מההחלטה שניתנה ביום 8.11.16, לאישור הסכם הפשרה עם המשיבים.

כזכור, הסכם הפשרה שמתבקש ביטולו הושג בעקבות בקשתו של הנאמן לביטול הענקה (הסכם המכר בין החייב לאמארה). משמעות הדבר לצורך העניין שלפניי כפולה. האחת, כי ביטול הסכם הפשרה היום ישיג את ההליך אחורה לשלב בו יש לברר תחילה בקשה זו, שאך במידה ותתקבל (על הסיכונים והסיכויים הטמונים בכך) ניתן יהיה להעמיד את הנכס למכירה. המשמעות הנוספת הינה, כי בעת אישור מתווה הפשרה למעשה טרם הועמד הנכס למכירה באופן פורמאלי, וההצעות לרכישתו על ידי צדדי ג' הגיעו לידיו של הנאמן כתוצאה מצפייתם שהנכס יימכר, ולא בשל מהלכי הנאמן.

לצורך ההליך עצמו, הרי שהנושים מודעים לכך שזה יושג לאחור ובכ"ז עומדים הם על הבקשה. לשיטתם, ככל שהבקשה תתקבל, וסיכוייה לטעמם גבוהים, אזי ניתן יהיה להשיג בעד הנכס תמורה העולה על זו המוצעת על ידי המשיבים. לפיכך, השאלה העומדת להכרעה הינה האם יש לבטל את ההסכם שאושר נוכח האפשרות שיתקבל מחיר גבוה יותר תמורת הנכס.

כידוע, הפקודה והתקנות לא התוו כללים מחייבים בכל הנוגע לאופן מימוש נכסי חייב ע"י הנאמן, ומשכך, פתוחות בפניו דרכים שונות לעשות כן. כך נקבעו הדברים בע"א 509/00 לוי נ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו, פ"ד נה(4) 410 (להלן: עניין לוי) –

"בהיעדר הסדר סטטוטורי מחייב רשאי הנאמן לנקוט, מלבד את שיטת המכרז, גם שיטות אחרות שיביאו למימוש אופטימלי של הנכס. בשיטות כאלה עשויים להשתלב, במינונים שונים, עקרונות כאלה ואחרים מתחום המכרזים ומתחום דיני החוזים והנזיקין בהתאם לעניין. כך, למשל, הנאמן רשאי לפנות לציבור בהזמנה להגיש הצעות ולבחור מתוכן את ההצעה הטובה ביותר. אם לא הוגשה הצעה טובה דייה, הוא רשאי לקיים התמחרות בין המציעים כדי לשפר את ההצעות".

....

בצד שיטת המכירה הפומבית עשויה להיבחר על-ידי הנאמן שיטה אחרת המושתתת כולה על משא ומתן עם מציע אחד בלא הזמנת הצעות מהציבור, וזאת בנסיבות שבהן התקשרות כזו מבטיחה השגת תמורה ראויה עבור הממכר. שיטה זו מתאפיינת בכך כי על הצדדים חלים כללי התנהגות השאובים כל כולם מהמשפט הפרטי, המתייחסים לשלב הטרום-חוזי והחוזי והמחייבים מכוח עצמם בחובות תום-לב והגינות, במשא ומתן בהתקשרות החוזית ובביצוע החוזה (סעיפים 12, 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). האלמנט ה"מכרזי" אינו ניכר בשיטה זו.

..... תיתכנה שיטות פעולה שונות למימוש נכסים העשויות למזג בתוכן כללי התנהגות שונים שמקורם בין בתחום המכרזים ובין בתחום המשפט הפרטי, ביחס כזה או אחר, לפי העניין".

(עמ' 421- 422)

כאשר בסיכומו של דבר, נקבע כי "התערבותו של בית-המשפט בהסכם מכר שנקשר עם זוכה בהליך תקין והוגן ובתמורה סבירה והמרתו בזוכה אחר שהצעתו גבוהה יותר הן נדירות וחריגות ביותר וייעשו בנסיבות מיוחדות בלבד". (עמ' 428)

ומן הכלל אל הפרט –

כאמור, הנאמן ביקש לפעול למימוש הנכס, ולשם כך הגיש בקשה לביטול הענקה. בעוד הבקשה תלויה ועומדת נוהל מו"מ עם המשיבים, כאשר כפי שעלה מהודעותיו הנוספות של הנאמן, ברקע עמדו הצעות נוספות מטעם צדדי ג', להם נודע כי אפשר שהנכס יועמד למכירה.

ניהול מו"מ על ידי הנאמן אינו חריג במסגרת זו והוא אף מקובל בנסיבות העניין, במיוחד כאשר ברקע הדברים בקשה לביטול הענקה שטרם הוכרעה. ההליך קוים בשקיפות מלאה כלפי הצדדים לו. הצעות צדדי ג' שהוגשו, אף שלא נתבקשו להגישן, הובאו בפני בית המשפט ובפני הנושים הנוטלים חלק פעיל בהליך. הבאתם זו בפני בית המשפט היא שסייעה בהשאת התמורה להצעה הגבוהה ביותר שעמדה באותה עת בפני בית המשפט (מיליון וחצי ₪). כזכור, הנאמן אינו מחויב בדרך פעולה כזו או אחרת למכירת הנכס, אלא עליו לפעול תוך שמירה על כללי נאמנות הגינות וסבירות. הצדדים שנכחו בדיון (לרבות החייב בעצמו) היו מודעים לכל העובדות הללו, לרבות העובדה שהנכס טרם הועמד באופן פורמאלי למכירה. חרף האמור, לאחר דין ודברים ממושך, הושגה הסכמה ופרח שהתנגד הסיר התנגדותו.

הדברים יפים גם בעניינו של צד ג' אשר לא נכח בדיון בו הושגה ההסכמה. לצד ג' לא עמדה זכות לרכוש את הנכס, אשר טרם הוצעו למכירה בוודאי לא זכות קנויה לרוכשו, ואף ציפייתו כי יוזמן לצורך כך לדיון אינה נטולת ספקות. בהקשר זה יוער, כי אף שהנאמן לא העמיד את הנכס למכירה, הוא לא נמנע מלקבל מידי המציע שיקים שהעידו על רצינות כוונותיו. מכל מקום, קושי של ממש אינו מתעורר בעניין זה, לפי שהמציע עצמו לא העלה טענה בהקשר זה, וממילא חזר בו מהצעתו לתשלום תמורה העולה באופן משמעותי על הסכום שהושג בפשרה. הודעה בדבר חזרה זו נמסרה לבית המשפט במעמד הצדדים (מציע נוסף שהוזמן לא התייצב לדיון).

משכך, אין לפניי למעשה הצעה קונקרטית אחרת אותה יש לבחון ביחס להצעת המשיבים שאושרה, וכל שעומד על הפרק הינו חששם של הנושים כי נעשו הסדרים כאלה ואחרים בין המציעים מאחורי גבם, ולפיכך קיים סיכוי (לטענתם) שלו יועמד הנכס למכירה אזי תמורתו תעלה על זו שהוגשה. בכל הכבוד, לחשש זה אין לשעות.

יש לזכור כי מדובר בהצעה שהוסכמה על ידי הנושים ואושרה על ידי בית המשפט. ביטולן של הסכמות מעין אלה אינו עניין של מה בכך, ויש לשומרו אך למקרים חריגים ונדירים, כגון קנוניה שהתגלתה (ראה רע"א 5080/97 כהן נ' רום, פ"ד נב (2) עמ' 332) ולא חשש בעלמא. מעבר לעניינם הפרטי של הצדדים שלפניי, שאף הוא אינו מוכח (ואינו מביא בחשבון את עניינם של המשיבים להשלמת המכר כציפייתם לאחר הדיון), הרי שקיים אינטרס נוסף כללי היורד לשורשו של הליך, לפיו מכירה שאושרה לא תבוטל. בין היתר, על מנת שלא להרתיע רוכשים פוטנציאליים מהשתתפות בהליכים מעין אלה. העשרת הקופה אינה חזות הכל, ויש לוודא קיומם של הליכים תקינים והוגנים לכל הצדדים הנוטלים בהם חלק. ראה בהקשר זה הדברים שנאמרו בהלכת לוי: "התייחסות זו של החקיקה והפסיקה לעניין דרכי מימוש נכסים בהוצאה לפועל מדגימה את עיקרי אמות-המידה הצריכות להדריך גם את הנאמן בפשיטת רגל וכן ממלאי תפקידי אחרים מטעם בית-המשפט הנזקקים למימוש נכסים בתחום תפקידם. לגבי אלה, אין מדובר בקיום כללים טכניים הנובעים מהסדר סטטוטורי (החסר לגביהם), אלא בשמירה על עקרונות בסיסיים של הגינות, תום-לב ותקינות הליכים המחייבים לשקול לא רק את התכלית הישירה שלשמה מתבצע מימוש הנכס – העשרת קופת הכינוס – אלא גם להתחשב בגורמים אחרים המעורבים בתהליך, ובכלל זה בצדדים שלישיים המציעים הצעות ומתקשרים בהסכמים ורוכשים בכך זכויות הראויות להגנה. על ממלא התפקיד לדאוג לאיזון ראוי בין כל הערכים הרלוונטיים ובין כל הגורמים המעורבים בעניין" (שם עמ' 426)

מכל הטעמים האמורים, אני דוחה את בקשתו של צד ג' ואת זו של נושי החייב, ומאשרת לצדדים (הנאמן והמשיבים) להתקשר בהסכם מכר בהתאם להחלטה מיום 10.11.16, כמבוקש.

אשר לבקשת הנאמן לחילוט הערבות הבנקאית שהופקדה ע"י צד ג' – בשים לב לכך שמלכתחילה לא היה מקום לאפשר הגשת הצעות, ובהתחשב בנסיבות שנוצרו בעקבות מתן אפשרות כזו, הכל כמפורט לעיל, לא מצאתי להיעתר. הערבות תושב לידי צד ג'.

החלטה זו תעוכב למשך 21 יום על מנת לאפשר למי מהצדדים החפץ בכך, להגיש ערעור.

הנאמן ימציא עותק החלטה זו לחייב במסירה אישית.

ניתנה היום, כ"ה אלול תשע"ז, 16 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.