פרשנות חוזה חכירה ע"פ התנהגות הצדדים לחוזה ולשונו

השופט א' גרוניס:

1.        לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת ה' גרסטל), בו נדחתה התובענה של המערערות לפסק דין הצהרתי לפיו זכאיות הן להוון את זכויות חכירת המשנה שלהן בחלקות 42-41 בגוש 7607 (להלן - החלקות) באותם תנאים ותוך תשלום אותו סכום ששילמה המשיבה למינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל).  

2.        ביום 15.8.51 התקשרה המשיבה עם אברהם גליקסמן וחיים זילברברג בהסכם, לפיו התחייבה לרשום על שם גליקסמן וזילברברג חכירה על שטח שהיה ידוע אז כחלקות 11-10 בגוש 7670 ושהחלקות מהוות חלק ממנו (להלן - הסכם חכירת המשנה). ביום 9.8.53 התקשרה המשיבה עם רשות הפיתוח בהסכם חכירה ראשית לתקופה של 49 שנים, שלפיו חכרה המשיבה שטח של כ-70 דונמים באזור התעשייה בכפר סבא (להלן - הסכם החכירה הראשית), שהחלקות מהוות חלק ממנו. ביום 5.6.62 המחה גליקסמן את זכויותיו בחלקות לזאב וקס. זה האחרון המחה בשנת 1963 את זכויותיו למערערת 1 (להלן - שניר). ביום 12.5.03 רכשה המערערת 2 (להלן - אשד) את זכויותיה של שניר באחת משתי החלקות. ביום 2.1.03 נחתם בין המשיבה לבין המינהל הסכם חכירה מהוון לתקופה נוספת של 49 שנים. בגין היוון זכויות החכירה הראשית בשטח של 70,126 מ"ר שילמה המשיבה למינהל סכום של 142,277 ש"ח לדונם, ובסך הכל 9,977,308 ש"ח. המשיבה דרשה מן המערערות דמי היוון בסכום של כ-320,000 ש"ח לדונם. המערערות טוענות כי אין הן חייבות לשלם למשיבה יותר ממה שזו שילמה למינהל בגין כל דונם. המשיבה טוענת, לעומת זאת, שמגיע לה תשלום גבוה יותר, בהתחשב בשיעור הגבוה יותר של דמי חכירה שנתיים שעל המערערות לשלמו.

3.        המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב שאלת שיעור דמי חכירת המשנה שעל המערערות לשלם למשיבה. התשובה עליה נגזרת מפרשנות הסכם חכירת המשנה. הסעיפים שלגבי פרשנותם חלוקים בעלי הדין הם סעיפים 1 ו-3 להסכם חכירת המשנה, וזה נוסחם:

"1. צד א' [המשיבה] מתחייב בזה לרשום חכירה על הרכוש וכל הבנוי עליו על שם צד ב' [כיום המערערות] לפי התנאים של חוזה החכירה של הקרן הקיימת, או לגרום לרישום חכירה כזאת לטובת צד ב' על ידי רשות הפיתוח."  

       "3. דמי החכירה השנתיים ישולמו עבור המגרש בלבד ויהיו 9% (תשעה למאה) מערך המגרש וישתלמו עבור כל שבע שנים מראש. ערך המגרש יהא לתקופה הראשונה סך -.180 ל"י לדונם. בתנאי שאם רשות הפתוח תעריך את המגרש בסכום שונה אזי ישולמו דמי החכירה בהתאם להערכה של רשות הפתוח. במקרה וצד א' יקבל תנאי תשלום טובים יותר מרשות הפיתוח היינו: התשלום יהא רק לשנה או שנתיים מראש אזי ישתנו התנאים של התשלום הנ"ל בהתאם לכך."      

לטענת המערערות, משמעותם של סעיפים אלה היא כי דמי החכירה שעליהן לשלם למשיבה צריכים להיות זהים לדמי החכירה שהמשיבה משלמת למינהל, לפי תנאי הסכם החכירה הראשי, קרי סך של 142,277 ש"ח לדונם (או, לחילופין, 149,916 ש"ח לדונם, כולל דמי הניהול שהמשיבה משלמת לחברה הכלכלית לפיתוח כפר סבא בע"מ). מנגד, לטענתה של המשיבה, "התנאים" עליהם מדברים הסעיפים נוגעים אך לאופן התשלום ולא לשיעור דמי החכירה, ועל כן דמי חכירת המשנה אינם חייבים לתאום בהכרח את דמי החכירה הראשית.

4.        בית המשפט המחוזי הכריע במחלוקת הפרשנית לטובת המשיבה. בית משפט נתן משקל נכבד ללשון החוזה, המעידה, לדידו, על כוונתם של הצדדים שלא להשוות את דמי חכירת המשנה לדמי החכירה הראשית. כך, משבחרו הצדדים להסביר את כוונתם בנוגע לשינוי בתנאי התשלום ("...היינו: התשלום יהא רק לשנה או שנתיים מראש..."), ברור כי כוונתם הייתה לתנאי התשלום ולא לשיעורו. עוד קבע בית משפט קמא, כי מהעובדה שבעת ההתקשרות בהסכם חכירת המשנה טרם נחתם הסכם החכירה הראשית, נובע כי לא היה בכוונתם של הצדדים להשוות את דמי החכירה. בנוסף נקבע, כי אם היה בכוונת הצדדים להשוות את דמי החכירה היו הם אומרים זאת במפורש, ובהיעדר קביעה מפורשת אין להסיק שזו אכן הייתה כוונתם. בעניין זה הסתמך בית המשפט המחוזי על הסכמי חכירה אחרים שהמשיבה הייתה צד להם, שם נקבע במפורש כי דמי חכירת המשנה קשורים ישירות לדמי החכירה הראשית. עוד התבסס בית המשפט קמא בהחלטתו על התנהגותם של הצדדים לאורך השנים, לאחר החתימה על הסכם חכירת המשנה. מהתנהגות זאת, ובעיקר מאי-עמידתה של שניר על השוואת דמי חכירת המשנה לדמי החכירה הראשית, למד בית המשפט קמא כי לא היה בכוונת הצדדים להשוות את דמי החכירה. על כן, דחה בית המשפט המחוזי את התובענה.

5.        בערעור שלפנינו מעלות המערערות נימוקים שונים לטענותיהן. כך, לטענתן, העובדה כי הסכם חכירת המשנה נחתם שנתיים לפני חתימתו של הסכם החכירה הראשית מצביעה על כך ששיעור דמי חכירת המשנה שצוין בסעיף 3 היה עתיד להשתנות בהתאם לשיעור דמי החכירה הראשית. המערערות מוסיפות וטוענות, כי העובדה שסעיף 1 להסכם חכירת המשנה נתן למערערות אפשרות לערוך הסכם חכירה ראשית עם המינהל מצביעה על כך שהצדדים התכוונו כי כל תנאיה של חכירת המשנה יהיו זהים לאלה של החכירה הראשית. כמו כן, טוענות המערערות, כי לא היה בכוונת הצדדים לכלול בסעיף 3 את כל השינויים האפשריים בתנאי התשלום, ואין להסיק מעצם ציון סוג אחד של שינויים - פריסת התשלומים - כי לא יכול להיות שינוי אחר, שיגרור אחריו שינוי זהה בהסכם חכירת המשנה. לצד טענותיהן בנוגע להשוואת שיעור דמי החכירה, טוענות המערערות כי הן זכאיות להוון את התשלום, הואיל ולא יכול להיות ספק כי היוון מהווה חלק מ"תנאי תשלום", בהיותם פריסה שונה של תשלומים. המערערות טוענות עוד, כי טעה בית המשפט המחוזי כאשר קבע כי התנהגות הצדדים תומכת בפרשנות ההסכם לפי שיטתה של המשיבה. לטענתן, שניר לא עמדה על זכויותיה משום שלאורך השנים היו הפערים בין דמי החכירה הראשית לדמי חכירת המשנה זניחים ובלתי משמעותיים. לבסוף, טוענות המערערות כי אין ללמוד אודות כוונתם של הצדדים במקרה דנא מהסכמי חכירת המשנה של חלקות סמוכות שהמשיבה צד להם. הסכמים אלה נערכו לאחר חתימת הסכם החכירה הראשית, להבדיל מהסכם חכירת המשנה בענייננו. זאת ועוד, הואיל ובית משפט קמא קבע כי בהסכמים אלה הושוו כל התנאים, כולל שיעור דמי החכירה, יש לראות בכך מדיניות של המשיבה ולפרש את הסכם חכירת המשנה בהתאם למדיניות זאת.

6.        המשיבה מסכימה לאפשר למערערות להוון את זכויותיהן, ובלבד שהחישוב יעשה על פי השיעור שבהסכם חכירת המשנה. לפיכך, השאלה היחידה שנותרה במחלוקת הינה האם הסכום המהוון שעל המערערות לשלמו זהה לסכום שהמשיבה שילמה למינהל בגין כל דונם. בכל הנוגע לשאלה זו, סומכת המשיבה את ידיה על הכרעתה של הערכאה הדיונית. לטענתה, השוואת התנאים שבהסכם חכירת המשנה מתייחסת רק לתנאי התשלום ושווי הקרקע, ממנו נגזר שיעור דמי החכירה, אך לא לשיעור דמי החכירה. אילו היה ברצון הצדדים להשוות את מלוא התנאים, כולל שיעור דמי החכירה, היו עושים זאת במפורש. מלשון סעיף 3 להסכם חכירת המשנה עולה, כי הצדדים התכוונו להשוות את תנאי פריסת תשלומים ולא את שיעורם של דמי החכירה. מוסיפה המשיבה וטוענת, כי התנהגותם של הצדדים במהלך 40 השנים בהם שניר הייתה חוכרת המשנה של החלקות מעידה, כי לא היה בכוונתם של הצדדים להשוות את שיעור דמי החכירה. כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא, במשך כל השנים לא הייתה זהות בין דמי חכירת המשנה לבין דמי החכירה הראשית בלא ששניר עמדה על זכותה הנטענת עתה להשוואת דמי החכירה שהיא משלמת לאלה ששולמו על ידי המשיבה למינהל.  

7.        הסכם חכירת המשנה נעשה בשנת 1951. עלינו לפרשו על בסיס האמור בו והתנהגות הצדדים במהלך השנים מאז חתימתו. בעלי הדין לא הביאו ראיות לגבי המשא ומתן שהתנהל ביניהם, ואף לא לגבי הרציונאל שעמד מאחורי חתימתם של שני ההסכמים, הסכם החכירה הראשית והסכם חכירת המשנה. גם לא הובאו כל טיעונים באשר למטרה שעמדה מאחורי חכירת הקרקע על ידי המשיבה והחכרת המשנה לחוכרי משנה לפני למעלה מ-50 שנים. בשל החשיבות שבעלי הדין ייחסו להתנהגותם לאחר חתימתו של הסכם חכירת המשנה, נחל את המסע הפרשני הקצר בבחינת אותה התנהגות. רק בשלב מאוחר יותר נתייחס ללשונו של החוזה. יצוין, כי לא ראינו לנכון להתייחס לחוזי חכירה אחרים שהמשיבה צד להם. נראה, שלא ניתן להיעזר בהם ככלי פרשני לגבי החוזה שבין המשיבה למערערים.

8.        התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהווה כלי פרשני מן המעלה הראשונה (ראו ע"א 376/76 פקיד השומה, ירושלים נ' אריזדה, פ"ד לא(1) 436, 441 (1976); ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד מב(1) 286, 292 (1988); אהרן ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי 469-467 (2001)). ההתנהגות לאחר כריתתו של חוזה מלמדת כיצד הצדדים לו הבינו אותו. אם צד לחוזה נהג בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד הוא מפרש את הוראותיו, יתקשה הוא לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה היא. ביישום לענייננו: אם חוכרי המשנה הראשונים (גליקסמן וזילברברג) או חליפיהם שילמו במשך שנים למשיבה דמי חכירה בשיעורים גבוהים מאלה ששילמה המשיבה למינהל, הרי ניתן ללמוד מכך על הבנתם שלהם את הסכם חכירת המשנה. קשה לקבל שאדם ישלם, מרצונו ובהתנדבות, לבעל חובו סכום גבוה מזה המתבקש על פי ההסכם שבינו לבעל החוב. מחומר הראיות שהובא בפני בית משפט קמא ניתן לראות מה היו השיעורים של דמי החכירה השנתיים ששילמו חוכרי המשנה למשיבה, לעומת השיעור ששילמה המשיבה למינהל. אין מחלוקת על כך שהמשיבה שילמה למינהל דמי חכירה שנתיים בשיעור של 4 אחוזים מערך החלקות. אשר לשיעור דמי החכירה ששילמו חוכרי המשנה: בין בעלי הדין התעוררה מחלוקת האם במשך חלק מן התקופה שילמו חוכרי המשנה דמי חכירה בשיעור של 9 אחוזים. למחלוקת זו אין חשיבות ממשית, משום שאף אם לא שולם שיעור זה, הרי ברי כי בחלק מן השנים התשלום היה בשיעור של 7 אחוזים ובחלק אחר 5 אחוזים. לעניין זה ניפנה לשני מכתבים שנשלחו מטעם חוכרי המשנה למשיבה בהפרש של 30 שנים. המכתב הראשון הינו מיום 10.5.71. הוא נשלח על ידי מנהלה של שניר, זאב וקס, לראש עיריית כפר סבא דאז, זאב גלר. במכתב מצוין, כי בחוזה החכירה הראשית נקבע ערך הקרקע ל-180 ל"י לדונם וכי המשיבה התחייבה לשלם למינהל דמי חכירה בשיעור של 4 אחוזים. לעניין שיעורם של דמי החכירה ששילמה אז שניר נאמר במכתב, כי השיעור הוא 9 אחוזים לפי הערכה של 900 ל"י לדונם (השינוי בערך הקרקע לצרכי חישובם של דמי החכירה נעשה בהתאם לאמור בסעיף 3 להסכם חכירת המשנה, שצוטט בפיסקה 3 לעיל). עוד נאמר במכתב, כי נעשתה הערכה חדשה של שווי הקרקע ונקבע על ידי שמאי כי ערכה 7,000 ל"י לדונם. במכתב מלין וקס על הסכום שבהערכה החדשה. הוא מבקש שההפרש של 5 אחוזים בדמי החכירה (בין 9 אחוזים ל-4 אחוזים) המגיע לקופתה של המשיבה, יחושב על פי ערך קרקע של 900 ל"י לדונם ולא לפי 7,000 ל"י. מכתב זה מצביע על כך, כי שניר מעוניינת הייתה להביא להקטנת הסכום של דמי החכירה שהתחייבה לשלם למשיבה. אף על פי כן, לא נטען בו כי קיימת זהות בשיעור באחוזים של דמי החכירה, הגם שטענה זו, לו הייתה נכונה, הייתה גוררת הקטנה של הסכום.

המכתב הנוסף נשלח ביום 6.8.01 על ידי פרקליטה של שניר לעורך דינה של המשיבה. המכתב היווה חלק מהתכתבות נמשכת בין בעלי הדין בעניין הארכתה של חכירת המשנה. לענייננו יש חשיבות לאמירה מסוימת במכתב. נאמר בו, כי שניר משלמת דמי חכירה שנתיים בשיעור של 7 אחוזים וכי היא "...תמשיך לעשות כן גם בתקופת החכירה המתחדשת". אין זכר לטענה שעל המערערות לשלם דמי חכירה באותו שיעור ששילמה המשיבה למינהל. אם אמנם חובה הייתה על המערערות לשלם אך את אותו שיעור ששילמה המשיבה למינהל, מדוע לא הועלתה הטענה בשני המכתבים האמורים?! המכתב הראשון מצביע על כך כי שניר מעוניינת הייתה להביא לכך שיוקטן הסכום של דמי החכירה שהתחייבה לשלם למשיבה. מה פשוט יותר היה מאשר לטעון כי אין שניר חייבת לשלם למשיבה יותר מן השיעור שזו שילמה למינהל?! המערערות טוענות כי בעבר, בעת שהערכות השווי של החלקות היו בסכומים נמוכים, לא הייתה משמעות כספית רצינית לפער בין השיעורים. טענה זו אינה מתיישבת עם האמור במכתב הראשון הנזכר, זה מיום 10.5.71. כפי שראינו, באותו מכתב הלינה שניר על הסכומים שהיה עליה לשלם לאור העלייה בהערכת שוויין של החלקות, ללא שהעלתה את הטענה עליה נסב ההליך בבית משפט קמא ובפנינו. אילו היה ממש בטענה, ניתן היה לצפות שהיא תועלה עוד באותו מכתב.

9.        לאחר הגשת הסיכומים בכתב הובא בפנינו, בהסכמה, פסק דין שניתן בהליך קודם בין שניר לבין המשיבה. מדובר בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב (על ידי כבוד השופט י' זפט) ביום 24.6.97 (להלן - ההליך הקודם). שניר הגישה תובענה בה עתרה לאכוף על המשיבה לרשום על שם שניר בלשכת רישום המקרקעין את זכויות החכירה שלה. מפסק הדין עולה כי בין השנים 1985 ל-1993 לא דרשה המשיבה דמי חכירה משניר, שכן באותה תקופה נמנע המינהל מלדרוש דמי חכירה מהמשיבה. הימנעותה של המשיבה מלדרוש דמי חכירה מעוררת שאלה באשר לפרשנותה שלה להסכם חכירת המשנה. אם אמנם קיים פער בין שיעורם של דמי החכירה, מדוע לא דרשה המשיבה שישולמו לה דמי חכירה אף שלא היה עליה לשלם דמי חכירה למינהל?! האם אין ללמוד מהתנהגותה של המשיבה באשר לפרשנותו של הסכם חכירת המשנה?!  

10.      דומה שהתנהגותו של כל צד במקרה דנא מנטרלת את התנהגותו של הצד האחר ככלי פרשני. אכן, במשך שנים שילמו המערערות למשיבה דמי חכירה בשיעור גבוה יותר מאשר זו שילמה למינהל. כל זאת, בלא שהועלתה הטענה כי לפי הסכם חכירת המשנה השיעור של דמי החכירה צריך להיות זהה. מנגד, המשיבה לא גבתה במשך מספר שנים דמי חכירת משנה משניר, שעה שהיא עצמה לא שילמה דמי חכירה ראשית למינהל. המסקנה המתבקשת היא שהתנהגותם של הצדדים לחוזה אינה מסייעת במקרה דנא להליך הפרשני.

11.      המערערות טוענות כי על פי חוזה חכירת המשנה זכאיות הן להירשם לא רק כחוכרות משנה אלא גם כחוכרות ראשיות. אם כך הוא, ממילא אין לדרוש מהן דמי חכירה בשיעור גבוה יותר מזה המשולם על ידי החוכרת הראשית, היא המשיבה, שהרי הן עצמן יכולות להפוך לחוכרות ראשיות. הטענה מתבססת על הוראת סעיף 1 להסכם חכירת המשנה (שצוטט בפיסקה 3 לעיל). באותו סעיף נקבע כי המשיבה מתחייבת לרשום חכירה על שם הצד האחר להסכם לפי התנאים של חוזה החכירה עם הקרן הקיימת "... או לגרום לרישום חכירה כזאת לטובת צד ב' [כיום המערערות] ע"י רשות הפתוח". שאלת פרשנותו של סעיף זה התעוררה בהליך הקודם (ראו פיסקה 9 לעיל). בפסק הדין נקבע, כי אין לשניר זכות להפוך לחוכרת ראשית תחת המשיבה וכי רק לזו נתונה הבחירה בין רישומה של שניר כחוכרת משנה או כחוכרת ראשית תחתיה. הקביעה האמורה הינה חלוטה. משכך, אין המערערות יכולות לטעון כיום, כי זכאיות הן להירשם, לפי בחירתן, כחוכרות ראשיות. על כן, גם אין לקבל את הטענה כי אין המשיבה רשאית לדרוש מן המערערות דמי חכירה גבוהים יותר מאלה המשולמים על ידה למינהל.

12.      במסענו הקצר התייחסנו להתנהגותם של הצדדים להסכם חכירת המשנה ולעניין נוסף שעלה בהליך הקודם. מצאנו כי במקרה דנא אין בהתנהגות של הצדדים לחוזה כדי לסייע להליך הפרשני. נותרנו, אם כן, עם לשונו של החוזה ועלינו לפרשו מתוכו הוא. הסעיף הרלוונטי הינו סעיף 3 (שצוטט בפיסקה 3 לעיל). בתחילת הסעיף נאמר כי דמי החכירה ישולמו עבור שבע שנים מראש. בהמשכו של הסעיף נאמר, כי אם המשיבה תקבל "...תנאי תשלום טובים יותר מרשות הפתוח היינו: התשלום יהא רק לשנה או שנתיים מראש אזי ישתנו התנאים של התשלום הנ"ל בהתאם לכך". המערערות טוענות כי הדיבור "תנאי תשלום" מתייחס, בין היתר, לשיעורם של דמי החכירה שעליהן לשלם למשיבה. מכאן, שאין המשיבה יכולה לדרוש סכום גבוה יותר מזה המשולם על ידה למינהל. נראה כי באופן עקרוני אין מניעה לקבוע שבגדר המושג "תנאי תשלום" יבוא אף שיעורו של הסכום. אולם עלינו לשאול האם זו המשמעות של המושג במקרה הקונקרטי. במילים אחרות, אין להסתפק במשמעות הכללית של המושג, אלא יש לבחון האם ניתנה לו משמעות מיוחדת או ספציפית בחוזה הטעון פירוש. עיון בסעיף 3 להסכם חכירת המשנה מגלה כי למונח "תנאי תשלום" ניתן פירוש מסוים בסעיף עצמו. נאמר שם כי "תנאי תשלום" מכוון לתנאי העוסק בתקופה שלגביה יש לשלם מראש את דמי החכירה. הכלל, על פי הסעיף, הוא שדמי החכירה ישולמו לתקופה של שבע שנים מראש. אם המשיבה תזכה ל"תנאי תשלום" טובים יותר מן הבעלים של הקרקע, יהא חוכר המשנה זכאי לאותם תנאים. "אותם תנאים" משמע, על פי האמור במפורש בסעיף, התקופה לגביה יש לשלם מראש. זאת לומדים אנו מן השימוש בביטוי "היינו". ברי, כי אם על החייב (בין החוכר ובין חוכר המשנה) לשלם מראש לתקופה קצרה יותר, הרי עדיף הדבר מבחינתו, שכן אין הוא צריך לגייס את הסכום הנדרש לתקופה ארוכה יותר, ואם הכסף מצוי בידו יכול הוא לעשות שימוש בכסף לצרכיו הוא. כמובן שבמקרה זה אין מדובר כלל על היוון. מכל מקום, בסעיף עצמו ניתן פירוש מוגבל, מצומצם ומיוחד לדיבור "תנאי תשלום". פירוש זה אינו כולל בקרבו את השיעור באחוזים של דמי החכירה משווי החלקות. על כן, יש לקבל את עמדתה של המשיבה.

13.      לסיכום, המחלוקת בין בעלי הדין נסבה על פירוש של הוראה שנכללה בחוזה משנת 1951. הכלים הפרשניים השונים, למשל התנהגות הצדדים לאחר חתימת החוזה, לא סייעו בידינו ליתן תשובה לפירכה. התשובה צריכה להימצא אך בלשונו של החוזה. השאלה התעוררה לגבי המונח "תנאי תשלום" והאם כולל הוא בגדרו גם את שיעורם באחוזים של דמי החכירה. ראינו כי הסכם חכירת המשנה עצמו הורה מהו הפירוש. לפיו, המושג האמור מתייחס לתקופה לגביה יש לשלם מראש את דמי החכירה. מכאן התבקשה התוצאה לפיה יש לדחות את טענת המערערות, כי המונח משתרע גם על השיעור באחוזים של דמי החכירה.

           הערעור נדחה. המערערות יישאו בשכר טרחת עורך דין בסכום של 30,000 ש"ח.