פרץ נ' אלדר ואח'

פסק דין

א. רקע כללי וטענות הצדדים:

בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מקרקעין שנכרתה בין הנתבע 1 לנתבע 2 ורעייתו, שבה מכר הנתבע 1 לנתבע 2 ורעייתו, דירת פנטהאוז ברחוב קלמן ביאלר ברחובות (להלן: הנכס).

התובע הינו מתווך מורשה במקרקעין.

ביום 8/6/09 התקשר התובע עם הנתבע 1 שהיה בזמנים הרלבנטיים לתביעה הבעלים של הדירה, בהסכם להזמנת שירותי תיווך למכירת הדירה. ארבעה ימים לאחר מכן, ביום 12/6/09 חתם הנתבע 1 עם התובע על הסכם בלעדיות למשך 3 חודשים ל"שיווק" הדירה. דמי התיווך המוסכמים בשני ההסכמים הועמדו על 1% ממחיר העסקה, בתוספת מע"מ.

ביום 26/2/09 נחתם בין התובע לבין הנתבע 2 הסכם להזמנת שירותי תיווך לקנייה של דירת קרקע ברחוב חיים אורבך ברחובות. כעבור כשלושה וחצי חודשים, ביום 10/6/09 (כיומיים לאחר חתימת הסכם התיווך הראשון עם הנתבע 1), נחתם בין התובע לבין הנתבע 2 הסכם נוסף להזמנת שירותי תיווך – באשר לדירה נשוא התביעה (ר' סעיף 8 להסכם התיווך).

כעבור כשנה ו-4 חודשים, ביום 18/10/10, נמכרה הדירה על ידי הנתבע 1 לנתבע 2, תמורת סך של 1,915,000 ₪.

לטענת התובע הוא זכאי לדמי התיווך מהנתבעים בהתבסס על הסכמי התיווך החתומים הנ"ל, וככל שהוא היה הגורם היעיל בביצוע העסקה ביניהם. לטענתו, הוא יצר את הקשר בין הנתבעים אשר הוביל לבסוף לעסקת המכר שנכרתה ביניהם. התובע סבור שהנתבעים חברו יחדיו, באופן מתואם ובכוונה תחילה, על מנת לבצע את עסקת מכר/קניית תוך כדי הסתרת פעולותיהם מהתובע. לטענתו, הם נהגו בחוסר תום לב מכוון, על מנת ליצור מצג שווא, כך שבאמצעות ניתוק ועבור זמן "רב" (כ-16 חודשים), הם יתחמקו מתשלום דמי התיווך.

הנתבע 1 הודה בחתימת הסכמי התיווך, אך כפר בזכות התובע לדמי תיווך, מאחר והינו מכחיש את טענות התובע שהוא הראה בפועל את הנכס לנתבע 2 או לרוכש פוטנציאלי אחר. נתבע זה ניזון, בין היתר, מגרסת הנתבע 2 בנדון. הנתבע 1 דוחה את גרסת הקונספירציה והשיהוי המכוון הנטען על ידי התובע מכל וכל. לטענתו, הנכס עמד ריק כ-4 חודשים ואובדן דמי השכירות וההוצאות שהוא נשא בהן בגין הדירה בתקופה זו, הינם גבוהים מדמי התיווך שהתובע עותר להם.

הנתבע 2 טען כי התביעה הינה בעצם ניסיון של התובע לקבלת דמי תיווך, על בסיס טענות עובדתיות ומשפטיות שאין כל קשר בינן לבין המציאות. לטענתו, התובע אכן הראה לו ולרעייתו נכסים צמודי קרקע, אולם הוא מעולם לא הראה לו ולאשתו את הנכס נשוא התביעה, כאשר פרטי הנכס כפי שהם מופיעים על טופס ההזמנה מיום 10/6/09, נוספו לטופס התיווך לטענתו, לאחר שהוא נחתם, וללא ידיעתו. הוא מסתייג מהטענה לקונספירציה או שיהוי מכוון בין הנתבעים שאין לה כל בסיס ראייתי. כמו כן, נטען על ידו כי אף אם תתקבל גרסת התובע, כי פרטי הנכס נשוא התביעה הופיעו בעת החתימה על הסכם התיווך, הרי שהתובע אינו זכאי לדמי תיווך, ככל שהתובע לא שימש בפועל כגורם היעל בביצוע העסקה, ובין היתר, לאור חלוף הזמן הרב והמחיר הסופי שבו נמכר הנכס.

ב. דיון והכרעה:

זכאות מתווך לקבלת דמיי תיווך מעוגנת כיום בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים), כדלקמן:

"14. דמי תיווך -

(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, ...;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב...".

על מתווך העותר לקבלת דמי תיווך להוכיח שלושה; האחד, כי הינו בעל רישיון בתוקף לעסוק בתיווך במקרקעין; השני, כי נחתמה הזמנה בכתב בהתאם לסעיף 9 לחוק המתווכים ולתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ו-1997 (להלן: תקנות המתווכים); והשלישי, כי הוא היה "הגורם היעיל" לביצוע העסקה.

בטרם אתייחס לעדויות הצדדים, אציין כבר עתה כי הנני רואה את השאלה העיקרית להכרעת תיק זה במחלוקת אודות התנאי השלישי לזכאות, קרי – שאלת היותו של התובע הגורם היעיל בביצוע העסקה, אם לאו.

בנושא זה נקבעו מספר קווים מנחים בפסיקה עוד בע"א 2144/91, מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116), (שניתן עוד בטרם חוק המתווכים אך הינו רלבנטי אף היום), בו ציין בית המשפט: