פר"ק 61754-11-15 חברת אלמנאר לפיתוח והשקעות בע"מ נ' קסר אלמנאר בע"מ ואח'

לפני בקשה למתן הוראות שהוגשה על ידי המנהל המיוחד של חברת אלמנאר לפיתוח והשקעות בע"מ ("החברה שבפירוק"), עו"ד איתי פריימן ("המנהל המיוחד"), במסגרתה מבוקשים שני דברים: האחד, כי אאשר לו לפעול למכירת המקרקעין הממוקמים בעיר אום אל פחם והמבנה (שלד מבנה קניון) הבנוי עליהם ("המקרקעין" ו"המבנה" בהתאמה). השני, כי אעיין מחדש בהחלטתי מיום 29.2.16, בכל הנוגע לחלק בהחלטה בה קבעתי כי תביעה שמתנהלת בבית משפט זה נגד החברה שבפירוק ונגד חברת קסר אלמנאר בע"מ ("קסר"), תמשיך להתנהל, הכל כפי שיפורט להלן.

הצדדים והרקע לבקשה

1.ביום 17.7.97 התקשרה החברה שבפירוק בהסכם עם מחאג'נה מוחמד ז"ל ("המנוח"), אשר היה בעלים של מגרש בשטח של 7,305 מ"ר ("המקרקעין") באדמות אום אל פחם ("הסכם חברה- מנוח"). על פי ההסכם הנ"ל, המנוח והחברה שבפירוק ייסדו חברה משותפת, אשר מטרתה העיקרית הייתה להוציא אל הפועל פרויקט של מרכז מסחרי על המקרקעין ("הקניון" וכן "הפרויקט"). הוסכם בין הצדדים כי השקעתו של המנוח בפרויקט תהא בהעברת המקרקעין שבבעלותו לחברה המשותפת שתקום, וכי השקעתה של החברה שבפירוק בפרויקט, תהא המימון הכספי הנדרש לחברה המשותפת, על מנת לבנות את הקניון. כן הוסכם כי בתמורה להעברת זכויותיו במקרקעין, יהיה המנוח הבעלים של 30% ממניותיה של חברה משותפת, והחברה שבפירוק תהא הבעלים של 70% ממניותיה.

נוסף על האמור, הוסכם בסעיף 7 בהסכם כי בסיום הקמת הפרויקט תערך התחשבנות להתאמת חלקו של כל צד בחברה, בשים לב לשווי המקרקעין לעומת שווי ההשקעות. כן הוסכם כי במקרה והפרויקט לא יצא אל הפועל, ההסכם יבוטל, והבעלות במקרקעין תשוב לידי המנוח.

יצוין, כי החברה בפירוק התחייבה להשקיע סכומי כסף משמעותיים במימון בניית הפרויקט, כאשר היום אין חולק כי היא השקיעה בו סך של כ- 20 מיליון ₪.

2.ביום 12.10.97 התאגדה החברה המשותפת, הלוא היא חברת קסר, המוזכרת לעיל. על פי הסכם שנחתם ביום 24.10.97 בין המנוח לבין קסר ("הסכם קסר-מנוח"), המנוח מכר לקסר את זכויותיו במקרקעין. בהסכם צוין כי "במידה והקונה לא תצליח להקים את הפרויקט המוזכר במבוא להסכם זה, הסכם זה יהיה בטל ומבוטל על כל המשתמע מכך". יצוין, כי בהסכם לא ננקבה תמורה ולא צוין דבר באשר למניות בקסר, אך צוין כי שווי המקרקעין, נכון לאותו מועד, היה בסך של 1,731,000 ₪.

3.ביום 20.12.98 נחתם הסכם הלוואה בין החברה שבפירוק לבין קסר, לפיו קסר לוותה מהחברה שבפירוק את כל הכספים הנדרשים לצורך הקמת הקניון, ובתמורה החברה בפירוק תקבל 70% מדמי השכירות של הקניון ("הסכם ההלוואה"). עוד נקבע בהסכם כי במקרה ותוגש בקשה לפירוק קסר, תעמוד יתרת ההלוואה לפירעון מידי.

4.ביום 20.12.01 נפטר המנוח. בשנת 2005 הגישו יורשי המנוח תביעה, נגד החברה בפירוק ונגד קסר, לביטול ההסכמים הנ"ל, בבית משפט זה (ת"א 302/05 להלן תכונה "תביעת היורשים הראשונה").

כפי שעולה מהחלטה מיום 5.4.06 שניתנה בבש"א 3578/06 חברת אלמנאר לפיתוח והשקעות בע"מ נ' סלאמה (ע"י כב' השופט סוקול) החברה שבפירוק השלימה את בניית שלד הקניון רק ביום 1.4.2002, ומאז, כך טענו יורשי המנוח, לא התקדם הפרויקט כלל. מנגד טענו החברות כי התנהלות המנוח, ולאחר מכן התנהלות יורשיו, היא אשר עיכבה את הפרויקט, כאשר הם מנעו את השלמת הרישום בפנקס רישום מקרקעין, רישום שהסתיים רק בשנת 2004, והדבר גרם לעיכוב השגת האישורים הנדרשים לצורך המשך הבנייה.

סופו של יום, עוכבו ההליכים בתביעה לאור תניית הבוררות שהייתה קיימת בהסכמים.

5.ביום 13.1.09 ניתן פסק הבורר, במסגרתו חויבו החברה בפירוק וקסר, לסיים את הפרויקט עד ליום 31.12.11. כן פסק הבורר כי החברה בפירוק וקסר יפצו את המנוח פיצוי כספי בסך של 644,000 דולר, בגין האיחור בהשלמת הפרויקט, וכן כי בגין כל שנת איחור בהשלמת הפרויקט, ישולם למנוח סך של 92,000 דולר. עוד נקבע בפסק הבורר, כי עלות הקמת הקניון היא בסך של כ- 11.2 מיליון דולר, כך שחלקם של יורשי המנוח בחברת קסר הוא 12.96% (בהתאם לסעיף 7 בהסכם, המוזכר לעיל, לפיו בסיום גמר הבנייה תערך התחשבנות בין הצדדים בהתאם להשקעתו של כל צד). עוד קבע הבורר כי ליורשים הזכות לבקש המרת הפיצוי לאחוזים בפרויקט, וככל שהם לא יודיעו לחברות תוך שלושים יום כי הם עומדים על תשלום הפיצויים, יומר סכום הפיצוי לאחוזי החזקה במניות, כך שחלקם של היורשים בפרויקט יהיה 18.67%.