(מתייחס ל ת.א. 6905/98 - תביעה לצו עשה)
1.
זהו פסק דין בתביעת התובע מס' 1 (להלן: "התובע") למתן סעד של צו עשה, לפיו תחויבנה הנתבעות להסיר את המחיצות אשר נבנו על-ידן, במסדרון בניין המשרדים בו רכש התובע משרד, ולהשיב את המסדרון למצב בו היה, לפני הקמת המחיצות האמורות. התביעה הוגשה במקור נגד הנתבעת מס' 1 בלבד, ואוחדה עם תביעות אחרות המתנהלים בין הצדדים, (לרבות התובע מס' 2 אביו של התובע מס' 1 שהינו צד לתביעות הנוספות) ולפיכך, פסק הדין מהווה פסק דין חלקי בתביעות המאוחדות. הוחלט לקבל את התביעה.
2.
טרם יפורטו נימוקי פסק הדין, ונוכח הזמן הרב שחלף מאז הוגשה התביעה, ביום 1.10.98, מצאתי מקום לעמוד בקצרה על מקצת גלגוליה של התביעה. מיום הגשת התביעה חלפו למעלה מ-5 שנים במהלכן לא נדונה התביעה לגופה, אך התקיימו הליכים שונים, לרבות שני הליכי גישור, אשר לא צלחו.
התיק נקבע להוכחות לראשונה ליום 9.6.01, והדיון נדחה מספר פעמים (רובן לבקשת הצדדים). לבסוף התייצבו הצדדים, לדיון הוכחות ביום 25.4.04, אלא שבמהלך דיון זה, הגיעו להסכמה, לענין עובדת סגירת המסדרון ע"י הנתבעות, ושמיעת הראיות התייתרה. הצדדים הגישו סיכומים לצורך מתן פסק דין חלקי, אלא שאז ניתן צו להקפאת הליכים נגד הנתבעת מס' 1, וההליכים עוכבו בפועל. ב"כ התובעים הגישה ביום 20.9.05 בקשה למתן פסק דין חלקי, ונוכח התנגדות הנתבעות בתשובתן לבקשה, נקבע הענין לדיון בישיבת קדם משפט.
ביום 2.11.05, במהלך קדם המשפט, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לענין אפשרות ליבון המחלוקות ביניהם, בתביעות המאוחדות, ובאותה ישיבה הודיעה ב"כ התובעים, כי תפנה אל בית המשפט המחוזי הנכבד, בבקשה להורות על המשך הליכים נגד הנתבעת מס' 1.
בשלב זה, הועבר התיק לטיפולי. ביום 17.7.06, נדחו בהסכמה התובענות הכספיות נגד הנתבעת מס' 1, והוסכם כי התובעים רשאים לעמוד על תביעותיהם הקנייניות נגדה. ביום 28.8.07, הגישה ב"כ התובעים בקשה למתן פסק דין חלקי בתביעה דנא. נוכח השתלשלות העניינים כפי שתוארה לעיל, ובשל התנגדותן של הנתבעות בעבר, למתן פסק דין חלקי, התבקשה תשובתן לבקשה. לאחר שלא הגישו תשובה במועד שנקבע, הגישה ב"כ התובעים ביום 13.11.07, בקשה למתן החלטה בהעדר תשובה, ולפיכך, ניתן בזה פסק הדין החלקי, לאחר עיון במסמכים שבתיק, לרבות סיכומי הצדדים.
3. ביום 20/08/95, נכרת בין התובע והנתבעת 1, חוזה לרכישת משרדים בבניין שבנתה הנתבעת מס' 1 בבאר שבע (להלן: "חוזה המכר"). באותו יום, נכרת הסכם אחזקה וניהול בין התובע, והנתבעת 2 ביחס לאותם משרדים.
4. לטענת התובע, חסמו הנתבעות את המסדרון המוביל ליחידת המשרדים אשר בבעלותו, והוא משמש כיום יחידות משרדים אחרות. לטענתו, המסדרון מהווה חלק מן הרכוש המשותף בבניין, ועם חסימתו, נגרמה פגיעה מהותית בזכויותיו הקנייניות. עוד טען, כי בשל חסימת המסדרון, נחסמה הגישה אל חלון גדול הממוקם בקצה המסדרון, דרכו נכנסו אל המסדרון אור ואוויר, ונגרמו אפילה ומחנק במסדרון. לטענת התובע, נפגעו זכויותיו הקנייניות בשל פעולת הנתבעות , ונגרמה לו עגמת נפש רבה.
5. התובע טען, כי הנתבעות הפרו במעשיהן את הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. זאת, משום שלטענתו, המדובר ב"בית משותף" כהגדרתו בסעיף 52 לחוק, והמסדרון מהווה חלק מן ה"רכוש המשותף", כאמור באותו סעיף. לטענתו, הסיגו הנתבעות גבול ברכוש המשותף, וסיפחו חלקים ממנו ליחידות אחרות בבניין המשותף, מבלי שפעלו לקבל את הסכמת בעלי היחידות האחרים, בניגוד להוראת סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין. לטענתו, הנתבעות בצעו את האמור לעיל, מבלי שקיבלו היתר בניה כדין.
6. סעיף 20(ב) להסכם המכר, מורה כי:
"הזכות המלאה למוכר לקבוע ולתחום את הרכוש המשותף, להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמיד כל חלק מהרכוש המשותף ליחידה או ליחידות בבית המשותף לפי ראות עיני המוכר (להלן: "החלק המוצמד"). החלק המוצמד יוצא מכלל הרכוש המשותף ולא יחולו עליו הוראות פרק ו' ו-ו1 של חוק המקרקעין בנוגע לרכוש המשותף, וזאת מבלי לפגוע בהתחייבויות המוכר כלפי הקונה".
התובע טען, כי המדובר בהוראה דרקונית, המתיימרת לבטל את הוראות חוק המקרקעין לעניין ניהול הבית המשותף, שוללת את זכויות הקונה (התובע), ומעניקה זכויות יתר בלתי סבירות למוכר (הנתבעת 1). התובע טען, כי הסכם המכר הינו חוזה אחיד, כמשמעותו בחוק החוזים האחידים, וסעיף 20 להסכם אשר צוטט לעיל, הינו תנאי מקפח בחוזה אחיד, שיש לבטלו. עוד טען כי הוראות הסעיף עומדות בניגוד להוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות) התשל"ג, 1973.
7. הנתבעות טענו כטענות מקדמיות, כי הנתבעת 2 הינה חברת הניהול של הבניין, ולא היא שביצעה את חסימת המסדרון. ולפיכך, יש לדחות התביעה נגדה על הסף.
עוד טענו הנתבעות בין היתר, כי התובע קיבל לידיו את המשרדים בשנת 1996, ומאז גרם לנתבעות נזק, בכך שהטריד אותן בדרישות שונות וקנטרניות, ובכך שלא שילם את דמי הניהול לנתבעת 2. הנתבעת 1 טענה, כי זכאית הייתה לחסום את המסדרון. לטענת הנתבעות, התובע נוהג בחוסר תום לב, בניסיונו להסיט את לב המחלוקת לעניין המסדרון. שכן לטענתן, סגירת המסדרון נעשתה בשנת 1998, כאשר מתחילת שנה זו, לא שילם התובע דמי ניהול, וסוגיית המסדרון לא נועדה אלא להוות משקל נגד במשא ומתן, לצורך הפחתת דמי הניהול. הנתבעות טענו עוד, כי אין ליתן צו אשר יחזיר את המצב לקדמותו, כאשר חלק מן המסדרון שנחסם נמכר לצד ג', עיריית באר שבע, לפני זמן רב, וכאשר עבודות החסימה בוצעו כאמור עוד בשנת 1998, והתובעים לא פעלו אז למנוע את ביצוען. לטענת הנתבעות, זכאית הנתבעת 1 לבצע הצמדות ע"פ שיקול דעתה, ע"פ הוראת סעיף 20(ב) להסכם המכר. הנתבעות טענו, כי חסימת המסדרון לא פגעה בקניינו של התובע. לטענתן, לא נקבע בשום מקום כי התובע רכש זכות לחלון המסדרון, ויש די תאורה ואוויר במסדרון, באופן העונה על דרישות החוק.
הנתבעות טענו, כי הבנין אינו בגדר בית משותף, ועל כן לא חלות עליו הוראת סעיף 52 לחוק המקרקעין .
הנתבעות טענו, כי טענות התובע לעניין תנאים מקפחים בחוזה אחיד, והעדר היתר בניה הינן בגדר הרחבת חזית, כיוון שלא נטענו בכתב התביעה. לטענתן, אין מדובר בתניות מקפחות בחוזה אחיד, משום שההסכם שנחתם בין שני צדדים שווים בכוחם, ובשל שהתובע ניהל מו"מ עם הנתבעת 1, וכתוצאה ממנו שונו תנאי ההסכם.
עוד טענו הנתבעות, כי החלק אשר נסגר במסדרון נמכר לעיריית באר-שבע בשנת 1997, בידיעת התובעים, והתובעים לא פעלו אז נגד המכירה.
הנתבעות טענו גם, כי התובעים לא הוכיחו את הנזקים הנטענים, ובכלל זה, לא הביאו חוות דעת מומחה, בדבר הפחתת תאורת המסדרון וכניסת האוויר.
8. סבורני, כי יש לקבל את התביעה למתן צו עשה נגד הנתבעות ולחייבן לסלק את החסימה, כפוף לכך שלא תפגענה זכויותיהן הקנייניות של הצד השלישי - עירית באר שבע , ככל שאכן רכשה חלק מן המסדרון כפי שטענו הנתבעות.