א.
רקע עובדתי
1. התובעת הגישה תביעה נגד נתבעים 1-6 לתשלום פיצויים בגין הפרת חוזה, ונגד נתבעים 7-11 לתשלום פיצויים בגין עוולה של גרם הפרת חוזה. הנתבעים 1-2 הגישו תביעהשכנגד לתשלום פיצויים בגין הפרת החוזה בסך 155,000 ש"ח.
2. בדבבד עם הגשת כתב ההגנה וכתב התביעהשכנגד, הגישו נתבעים 1-2 גם הודעת צד ג' נגד עו"ד יעקב כהן. ביום 19.1.06, בעקבות הסכמת הצדדים, ניתן פסק דין חלקי לפיו נדחתה הודעת צד ג', ללא צו להוצאות.
3. התביעה הוגשה תחילה מטעם
חברת
י. פריצקר ושות' חברה לבנין חיפה בע"מ, אך בעקבות החלטת בית המשפט מיום 20.8.01, משהתברר כי חברה כאמור איננה קיימת, הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן, הפעם בשם הנכון של החברה: '
יעקב פריצקר ושות' חברה לבנין בחיפה בע"מ' (ראה בש"א 17828/01).
4. בין התובעת, יעקב פריצקר ושות' חברה לבנין חיפה בע"מ (להלן: "
התובעת"), וחברת אחים גולדשטיין חברה לשיכון ופיתוח בע"מ (להלן: "
חברת גולדשטיין") - מצד אחד, לבין משפחת ברוש (נתבעים 1-2, אחיהם, אלעזר ברוש ז"ל, ואביהם, נפתלי ברוש ז"ל - להלן:
"משפחת ברוש") - מצד שני, נחתם ביום
24.6.81 הסכם מכר מקרקעין (להלן: "
הסכם המכר"). הנתבעים 3-6 הם יורשיו על-פי צו ירושה של אלעזר ברוש ז"ל, שנרצח למרבה האסון בחודש אוגוסט 2000 בקירגיסטאן, בהיותו בשליחות משרד החוץ. חברת גולדשטיין פורקה בשלב כלשהו (הצדדים לא הביאו ראיה מפורטת בעניין מועד פירוקה). בהסכם המכר נרשם שם החברה "פריצקר ושות' חברה לבנין בחיפה בע"מ", אך הנתבעים אינם מתכחשים לכך שהסכם המכר נחתם עם התובעת, שכן מדובר בטעות קולמוס (נתבעים 1-2 אף הגישו תביעהשכנגד בטענה של הפרת הסכם המכר מצד התובעת).
במסגרת הסכם המכר התחייבה משפחת ברוש למכור לתובעת ולחברת גולדשטיין מקרקעין בשטח של 3.7 דונם (להלן: "
המקרקעין"), אשר היו חלק מחלקה בשטח של כ
-12 דונם שהייתה בבעלות נפתלי ברוש ז"ל (להלן: "
החלקה"). המקרקעין שנמכרו לתובעת ולחברת גולדשטיין הופשרו לבניה לפני שנחתם הסכם המכר. התובעת וחברת גולדשטיין אכן הקימו על המקרקעין שרכשו ממשפחת ברוש יחידות מגורים, ומכרו אותן לצדדים שלישיים. התמורה בעבור מכירת המקרקעין היתה תשלום סך של 954,000 דולר, וכן בניית שתי יחידות מגורים על חלק מן השטח שנותר בבעלות משפחת ברוש ושהופשר לבניה (סעיף 9.1 להסכם).
5. ביום בו נחתם הסכם המכר, חתמו הצדדים על הסכם נוסף, לפיו התחייבה משפחת ברוש להעניק לחברת פריצקר ושות' חברה לבנין בע"מ זכות סירוב ראשונה לרכישת יתרת החלקה שנותרה בבעלות המשפחה (להלן:
"הסכם המצרנות" ו
"זכות המצרנות", שתיקרא גם
"זכות סירוב ראשונה"). לטענת הנתבעים, זכות זו ניתנה בהסכם המצרנות לחברה בשם 'פריצקר ושות' חברה לבנין בע"מ' ולחברת גולדשטיין, ולא לתובעת, החתומה על הסכם המכר תחת השם 'פריצקר ושות' חברה לבנין
בחיפה בע"מ'. השטח שנותר מן החלקה לאחר מכירת המקרקעין לתובעת היה שטח חקלאי שהיתה כוונה לשנות את ייעודו לבנייה, והוא ניתן לחלוקה ל
14 מגרשים, שעליהם תוכנן להקים 14 קוטג'ים, אף שחלוקה זו לא נרשמה עדיין בלשכת רישום המקרקעין.
להלן נוסח סעיפים 1-4 להסכם המצרנות:
"1. הח"מ [משפחת ברוש - ע' ב']
יציעו את השטח החקלאי לכב' [פריצקר ושות' חברה לבנין בע"מ וחברת גולדשטיין - ע' ב']
בתנאי השוק של מקרקעין ברמת השרון במועד הרלבנטי.
2. ניתנת בזאת לכב' זכות סירוב ראשונה לכל הצעת מכירה על יסוד תנאי השוק כמצויין לעיל.
3. לצורך בהירות, 'תנאי השוק' של מקרקעין ברמת השרון משמעם: מחיר ותנאי רכישה אשר יוצעו בפועל לח"מ על ידי כל גורם שהוא בגין השטח החקלאי בין לאחר שינוי יעודו או קודם לכן.
4. כב' לא יהיו זכאים למחיר ו/או לתנאי רכישה טובים ו/או שונים מאלה שיוצעו לח"מ בפועל כמצויין לעיל ואולם לכב' תהא זכות קדימה בכל מקרה של שיוויון בהצעות."
6. ביום
27.12.93 נחתם הסכם, שכותרתו "הסכם מסגרת" (להלן:
"הסכם המסגרת"), בין משפחת ברוש לבין נתבעים 8 ו
-11 (להלן:
"היזמים"). משפחת ברוש פנתה אל היזמים על מנת שיסייעו בידיה לפתח את יתרת החלקה ולבנות עליה, וכן יפעלו להשיג את המימון הדרוש להסרת החובות הרובצים על החלקה ולבנייה עליה (ראה המבוא להסכם וסעיף 5). בהסכם נקבע כי מימון הפרויקט ייעשה באמצעות ליווי בנקאי, וכי היזמים מתחייבים לדאוג לכך שלרשות הבעלים (משפחת ברוש) יועמד אשראי בסך 350,000 דולר, ובמקרה הצורך אף 500,000 דולר, וזאת - כנגד רישום שעבודים לטובת הבנק (ראה סעיף 4). בתמורה לפעילות היזמים היה על משפחת ברוש להעביר ליזמים מחצית מרווחי הפרויקט (סעיף 8). חשוב להדגיש כי הסכם המסגרת איננו הסכם למכר מקרקעין, ואין טענה כי הוא עמד בסתירה להסכם המצרנות.
7. בהסכם המסגרת הוזכרה זכות הסירוב הראשונה שניתנה לתובעת ולחברת גולדשטיין. כך נאמר במבוא להסכם המסגרת:
"והואיל: והבעלים [משפחת ברוש - ע' ב']
מצהירים כי נחתם חוזה עם החברה פריצקר וגולדשטיין אשר כולל זכות סרוב ראשונה, ביתרת החלקה, ועלפי דעת הבעלים אין לו נפקות ואין מניעה להתקשר עם היזם בהסכם זה;"
8. בשנת
1995 מכרה משפחת ברוש לנתבעים 7-11 שלושה מגרשים מתוך 14 המגרשים שביתרת החלקה שנותרה בבעלותה לאחר הסכם המכר עם התובעת. בשנת
1997 מכרה משפחת ברוש מגרש נוסף ממגרשים אלה. להלן פירוט ארבעת ההסכמים (שיכונו להלן
"הסכמי המכר"):