זוהי תביעה לסעד הצהרתי הקובע כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר תקף לפיו התחייב הנתבע למכור לתובע זכויות חכירה במקרקעין בשטח 678 מ"ר, שבבעלות רשות הפיתוח, הידועים כחלקה 49 בגוש 30144 (להלן: "החלקה").
רקע עובדתי והתדיינות קודמת
1. התובע הוא בעל זכויות החכירה בחנות בשטח 21.03 מ"ר, המצויה ברחוב קנאי הגליל בירושלים, הידועה גם כחלקה 37/1 בגוש 30144, והגובלת עם החלקה. את זכויות החכירה בחנות רכש מבעליהן, דוד דרוקר, בשנת 1979. ברבות השנים הרחיב התובע את החנות למבנה מגורים תלת קומתי בשטח 381 מ"ר, וזאת ללא היתר בנייה וללא הסכמת המינהל.
אין חולק כי בשלב מסוים תפס התובע חזקה גם בחלקה. על החלקה הוקם, אם ע"י התובע ואם ע"י דרוקר (כטענת התובע), ללא היתר וללא הסכמת המינהל, בית מלאכה (המשמש כיום כמסגריה) בשטח כ-150 מ"ר, החלקה גודרה והותקנו בה שבילים.
2. בשנת 1993 ביקש הנתבע, מינהל מקרקעי ישראל, לשווק את החלקה, ובבדיקה שנערכה נתגלתה הפלישה. המינהל נקט נגד התובע הליכי סילוק יד אשר נתבררו בבית משפט השלום בירושלים בת"א 9983/96 (להלן: "ההתדיינות הקודמת"). במסגרת ההתדיינות הקודמת טען התובע כי רכש את הזכויות בחלקה כדין. את זכותו בחלקה סמך על מספר טענות חילופיות: רכישתה מדרוקר, היותו בר רשות, רכישה מכוח התיישנות, מכוח הבטחה שלטונית ועוד. טענותיו כולן נדחו ע"י בית המשפט השלום בפסק דין שניתן ביום 30.3.04, בו נקבע כי התובע הינו מסיג גבול בחלקה וכי אין לו כל זכויות בה. בהתאם נצטווה התובע לסלק ידו מן החלקה.
3. התובע השיג על פסק הדין בערעור שהוגש לבית משפט זה. בטרם נדון הערעור, הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הגיעו להסכמה לפיה יימחק הערעור. עוד הסכימו כי לתובע "תישמר הזכות להגיש הערעור מחדש תוך 30 ימים מיום שתתקבל החלטה סופית של המינהל בהצעת הסדר (חדשה) שתוגש ע"י המערער תוך 15 ימים, למנהל המינהל".
התובע לא הגיש את ערעורו מחדש, אולם מעט פחות משנה לאחר מחיקת הערעור, הגיש את התביעה שלפני.
התביעה
4. התובע טוען גם בתביעה הנוכחית לזכויות בחלקה. את זכויותיו בחלקה הוא משתית הפעם על משא ומתן שהתנהל בין הצדדים, במהלך ההתדיינות הקודמת, אשר נסתיים בהסכם בר תוקף למכירת הזכויות בחלקה לתובע. התובע מבקש, אפוא, מבית המשפט, להצהיר כי אכן נכרת הסכם מכר בר תוקף בין הצדדים, ולאכפו על המינהל.
טענות התובע
5. על פי הנטען בתביעה, נכרת ההסכם בין הצדדים ביום 21.4.98, בפגישה שנערכה בין התובע לבין מר מיכה טילקין, מנהל מחוז ירושלים של המינהל, ובה התחייב המינהל למכור לתובע את הזכויות בחלקה. בפגישה זו נכחו, לבד מן התובע וטילקין, גם בא כוחו של התובע דאז, עו"ד אמיר הר ציון, וכן נציגים נוספים של המינהל, היועץ המשפטי של המחוז, עו"ד יואל הדר, וגב' גאולה כהן. לטענת התובע, הוסכם במהלך הפגישה כי החלקה תימכר לתובע כתפוסה, תוך חיובו בדמי חכירה לשבע השנים האחרונות, או לחילופין, כחלקה פנויה ללא חיובו בדמי חכירה. עוד נקבע מנגנון לקביעת התמורה הסופית, ועל פיו יפנה המינהל לשמאי מטעמו אשר יערוך שמאות על החלקה. ככל שזו לא תיראה לתובע, יהיה התובע רשאי להציג חוות דעת שמאי מטעמו. על הפער בין חוות הדעת יגשרו הצדדים במו"מ שינהלו ביניהם, וככל שזה לא יוביל להסכמה, באמצעות שמאי שלישי מוסכם או על פי קביעת בית המשפט.
בפגישה זו, טוען התובע, נכרת הסכם מכר של הזכויות בחלקה. עובר לכריתת ההסכם אף הגיעו טילקין ועוזרו לחלקה, ואף לאחריו נתקיימו מספר פגישות לקידומו. הצדדים, הוא טוען, אף פעלו בהתאם לאותו הסכם. ביום 5.11.00 ניתנה חוות דעת של השמאית נורית הרשקוביץ מטעם המינהל, וביום 1.2.01 ניתנה חוות דעת של השמאי יעקב פטל מטעם התובע (נספחים א-ב לתצהיר התובע). חרף ההסכם שהושג, נמנע המינהל מלנהל מו"מ ענייני בשומות, עד שלבסוף, ובאופן פתאומי, נודע לתובע, בתחילת שנת 2004, כי המינהל חזר בו מן ההסכם.
התובע מוסיף וטוען כי אין המינהל רשאי להתנער מן ההסכם, אשר נכרת כדין, מה גם שבעקבות כריתתו שינה מצבו לרעה, השביח את החלקה ואף שילם לשמאי בגין שמאות נגדית.
טענות המינהל
6. המינהל מאשר כי במהלך ההתדיינות הקודמת אכן התנהל בין הצדדים משא ומתן לרכישת הזכויות בחלקה ע"י התובע. משא ומתן זה לא הבשיל לכלל הסכמה מחייבת ולכן אף נמשכה ההתדיינות, וניתן בה פסק דין. לטענת המינהל, אין, ולא הייתה מעולם, כל הסכמה מחייבת בין הצדדים למכירת החלקה, וכל מטרתו של התובע בהליך זה היא לדחות את הליכי פינויו מן החלקה במסגרת הליכי ההוצל"פ שננקטו נגדו ע"י המינהל על פי פסק הדין שניתן.
המינהל טוען כי במהלך ההתדיינות הממושכת שהתנהלה בין הצדדים, לאורך שמונה שנים, פנה התובע למינהל מספר פעמים במגמה להסדיר את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט. בהתאם, הודיעו הצדדים לבית המשפט, מעת לעת, על קיומו של משא ומתן. בסופו של דבר, נוכח היות התובע פולש אשר הקים מבנים עתירי מימדים ללא היתר, תוך רמיסת החוק ברגל גסה, לא נמצאה כל דרך חוקית לאפשר לתובע לחכור את החלקה בפטור ממכרז כפי שביקש. המינהל מוסיף וטוען כי מעולם לא נמסר לבית המשפט על ידי מי מן הצדדים, כי הצדדים הגיעו להסכמה ביניהם, ועיון בתיק בית המשפט מעלה כי ההיפך הוא הנכון.
המינהל טוען עוד כי יש לסלק את התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין. לטענתו, העלה התובע במסגרת ההתדיינות הקודמת טענות להבטחה שלטונית בעקבות המגעים לפשרה שנתקיימו בין הצדדים, וטענתו נדחתה בהעדר תשתית ראייתית לתמיכתה. התובע אף ויתר על זכותו להשיג על קביעות אלה ולא הגיש ערעור תוך המועד המוסכם.
דיון והכרעה
7. לא הונח בסיס של ממש לטענת התובע לפיה נכרת הסכם מכר בין הצדדים. אין חולק כי לא נערך הסכם בכתב, לא נערכו טיוטות הסכם, ואין כל מסמך כתוב, מכתב או פרוטוקול, שיש בו כדי לתמוך בטענת התובע לכריתתה של עסקת מכר. ממילא אין כל מסמך שיש בו כדי לענות על דרישת הכתב הקבועה בס' 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.