1. בתביעה זו, עותר התובע, יצחק בוחניק (להלן: "
יצחק"), לפסק דין הצהרתי, כנגד הנתבעים, אורן כמיסה (להלן: "
אורן") ומוריס אלקובי (להלן: "
מוריס"), שיקבע, כי יש לו זכות ראשונים לרכישת הזכויות בחנות הנמצאת ברח' קיבוץ גלויות 26 בעיר צפת הידועה כגוש 13051 חלקה 102 (להלן : "
החנות") המשמשת כעסק למכירת מזון מהיר. כן עותר התובע לפיצויים ולסעדים נוספים.
העובדות הצריכות לעניין והמחלוקת העובדתית
2. ביום 11.06.07 נערך ונחתם הסכם שכירות בין בעלי הזכויות בחנות, הלל כמיסה (להלן: "
הלל") ואחיו אורן, ובין יצחק, לפיו, הושכרה החנות ליצחק החל מיום 20.05.07 וכלה ביום 19.11.08 כשליצחק ניתנת האופציה להאריך את תקופת השכירות עד ליום 19.11.11 (להלן: "
הסכם השכירות").
הסכם השכירות נוסח ונחתם במשרדו של עו"ד עמית סופר (להלן: "
עו"ד סופר"). עוד בטרם נחתם הסכם זה, הושכרה החנות ליצחק, החל מחודש נובמבר 2003, בהתאם להסכמים אשר נחתמו בין הצדדים עצמם, ללא ליווי משפטי.
3. בסעיף 19 סיפא להסכם השכירות נקבע כדלקמן :
"19....
מוסכם בין הצדדים כי במידה המשכיר יחליט למכור את המושכר לשוכר תהא זכות סירוב ראשונה לרכישת העסק כמו כן במידה ולא ימכר המושכר לשוכר מתחייב המשכיר לציין בפני הרוכש כי המכירה כפופה לזכות השכירות הקיימת במושכר בהתאם להסכם זה".
באשר לדמי השכירות נקבע בסעיף 4א להסכם, כי אלה יהיו על סך של 1,500 ש"ח כאשר
מוסכם על הצדדים:
"כי מיום 20.05.07 וכלה ביום 19.11.08 לא ישא השוכר בדמי השכירות בשל שיפוצים שערך המשכיר במושכר (18 חודשים)".
4. ביום 28.11.07 נחתם הסכם מכר בין אורן למוריס, לפיו, קנה מוריס את חלקו של אורן בחנות. קרי, מחצית הזכויות בנכס תמורת סך של 140,000 ש"ח. זכותו של מוריס נרשמה במינהל מקרקעי ישראל.
טענות התובע
5. לטענת יצחק, בסוף שנת 2003 פנה אליו אורן והציע לו לשכור את החנות לתקופה של 3 שנים בסכום של 1,500 ש"ח +מע"מ שישולמו מידי חודש בחודשו. מאחר והמקום היה מוזנח ונדרשה בו השקעה כספית משמעותית, סיכם יצחק עם אורן, כי אורן ישתתף חלקית בעלות השיפוצים וההשקעות בסך של 4,500 ש"ח אשר יקוזזו כנגד 3 חודשי שכירות ואילו ההשקעה העיקרית תמומן מכספו. יצחק טוען, כי הסכים למתווה הנ"ל, שכן הובטח לו במפורש שאם בעתיד יהא ברצונם של אורן ובני משפחתו למכור את זכויותיהם בחנות תהיה לו זכות סירוב ראשונה לרכישת החנות.
לטענת יצחק, במרוצת השנים התחייב וביצע על חשבונו, השקעות ושיפוצים נוספים בחנות באלפי שקלים כשאורן השתתף בהם חלקית באמצעות קיזוז של 6 חודשי שכירות בלבד.
6. לטענת יצחק, למרות שהייתה לו אופציה לשכור את החנות עד לתאריך 01.11.11 בתנאים הקודמים, נוהל מו"מ בין הצדדים אשר בסופו סיכמו ביניהם על עריכת הסכם שכירות חדש אצל עו"ד סופר. על פי ההסכם החדש: תקופת השכירות תהא עד לתאריך 19.11.11. החל מתאריך 19.11.09 יעמוד תשלום השכירות החודשי ע"ס 1,550 ש"ח + מע"מ (במקום 1,500 ש"ח כולל מע"מ ), דמי השכירות ישולמו מידי 3 חודשים ומראש (במקום חודש בחודשו), יצחק יבצע על חשבונו שיפוצים יסודיים ומקיפים נוספים בחנות - "מן המסד עד הטפחות"- עלות שיפוצים שהוערכה ע"י הצדדים והייתה בפועל, לטענת יצחק, בסכום כולל של כ- 80,000 ש"ח, כך ששינה מצבו לרעה. לטענת יצחק, הסכים לשינויים הנ"ל רק לאחר שאורן והלל הסכימו להשתתף בחלק קטן מהעלויות על ידי קיזוז של 18 חודשי שכירות וכן לאור התחייבותם המפורשת והכתובה של אורן והלל בהסכם החדש לכך שתהא לו זכות סירוב ראשונה לרכישת החנות כלפי כל רוכש פוטנציאלי עתידי אחר.
7. מוסיף וטוען יצחק, כי ההסכם החדש נחתם בתאריך 11.06.07 לאחר שסיים את עבודות השיפוצים אשר נמשכו כ-3 חודשים ואשר במהלכם היתה החנות סגורה כשמובטח לו שבתום שנת האבל על פטירת אמם, של אורן והלל יסכמו עמו את נושא מכירת החנות, אלא שבתום שנת האבל ומשפנה אליהם מספר פעמים בהזכירו להם את הבטחתם למכור לו את החנות דחו אותו ב"לך ושוב".
8. לטענת יצחק, באמצע שנת 2008 הגיעו אליו שמועות לפיהן, מכר אורן את מחצית זכויותיו בחנות למוריס, שהינו בעלים של עסק, המתחרה בחנות התובע. אולם משפנה אל אורן והלל, הכחישו האחרונים את השמועה מכל וכל. גם עו"ד סופר, אליו פנה יצחק, התפלא על השמועה והבטיח לבדוק את העניין עם אורן, לאחר בדיקת הנושא הודיע עו"ד סופר ליצחק שאין אמת בשמועה. לדידו של יצחק, גם כשפנה אל אורן והלל פעם נוספת וזאת לאחר שהשמועות לא פסקו ולאחר שהופיעו מודדים אצלו בחנות, נענה בהכחשה מלאה, כשאורן והלל מבטיחים לו שיש לו זכות סירוב ראשונה לרכישת החנות.חרף האמור, שלח יצחק אל אורן מכתב מתאריך 14.09.08, עם העתק לעו"ד סופר, בו הדגיש את זכותו ורצונו לממש את האופציה ולפתוח במו"מ לרכישת הנכס. אורן לא השיב למכתב, אך הודה בפני עו"ד סופר על מכירת חלקו למוריס וזה הודיע על כך לתובע. בשלב זה, החלה חלופת מכתבים בין יצחק לאורן אשר סופה בהגשת התביעה דנן, בה מבקש התובע פסק דין הצהרתי שיקבע, כי העיסקה נשוא ההסכם שבין אורן ומוריס בטלה ומבוטלת בעוד זכותו הראשונה לרכישת הזכויות שרירה וקיימת. לפיכך, על אורן למכור לו את הזכויות בחנות. כן דורש התובע את סכום הפיצויים המוסכם בסך של 19,000 ש"ח, סך של 143,133 ש"ח בגין הנזק הממוני וסך של 250,000 ש"ח כפיצויים בעד נזק לא ממוני . סך הכל ולצרכי אגרה העמיד התובע את תביעותיו הכספיות על סך של 200,000 ש"ח.
9. לטענת יצחק, אורן ומוריס פעלו בזדון, ביודעין, בחוסר תום לב, בסתר ובחשאי תוך שהם רומסים ברגל גסה את הסכם השכירות שנחתם בינו לבין אורן כשהם מפירים אותו הפרה יסודית ומהותית תוך פגיעה באינטרס ההסתמכות והציפיות של התובע .
טענות הנתבעים