פסק-דין בתיק ת"א 2749-08

1.         עסקינן בתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש ברכוש משותף וכן לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לתובע מס' 1 עקב מניעת השימוש בדירתו.  

2.         העובדות אשר הוכחו לפניי והנחוצות לענייננו הן כדלקמן:

2.1        התובעים והנתבעת מס' 1 הם בעלי דירות בבית משותף הנמצא בשדרות מוריה 36, חיפה וידוע כחלקה 153 בגוש 10910 (ראה: במ/2 - להלן "הבניין"):

התובע מס' 1 (להלן "מר זיידן") הוא בעל הזכויות בדירה הידועה כחלקת משנה 5 בבניין ונמצאת בקומה שלישית (קומה שנייה מעל קומת קרקע) בצד הדרומי של הבניין, אליה צמודים 67/351 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף (לעיל ולהלן "דירת זיידן");

התובע מס' 2 (להלן "מר רוט") הוא בעל הזכויות בדירה הידועה כחלקת משנה 6 בבניין ונמצאת בקומה 3 בצד הצפוני של הבניין, אליה צמודים 50/351 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף (להלן "דירת רוט"), אותן רכש ביום 11/7/04;
והנתבעת מס' 1 (להלן "חברת שדבר") היא בעלת זכויות בדירה הידועה כחלקת משנה 2 בבניין ונמצאת בקומת קרקע בצד הצפוני של הבניין, אליה צמודים 50/351 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף (להלן "דירת שדבר"), אותן רכשה ביום 14/11/01.

2.2        ביום 23/12/01 נחתם בין חברת שדבר לבין הנתבע מס' 2 (צד ג' מס' 1 - להלן "מר ערן"), מר מאיר שטרן (להלן "מר שטרן") ו/או חברה בהקמה מטעמם (היא הנתבעת מס' 3/צד ג' מס' 2 - להלן "מונזה") חוזה שכירות ביחס לדירת שדבר למטרת הקמת בית קפה, לתקופה החל מיום 1/1/02 ועד ליום 31/12/09 (חוזה השכירות צורף כנספח 3 לתצהיר מר מרדכי - נ/4 - להלן "חוזה השכירות" או "חוזה מונזה").

2.3        מכוח חוזה השכירות הפעילה מונזה בדירת שדבר בית קפה, כאשר במועדים הרלבנטיים מר ערן היה אחד מבעלי מניותיה ומנהל בית הקפה. 

2.4        הליך זה הינו הליך נוסף בשרשרת הליכים שהתקיימו בין הצדדים, או מי מהם, ביחס לניהול בית הקפה בדירת שדבר.

בפסק דינה של כבוד השופטת ר. למלשטרייך-לטר מיום 4/9/06 בהליך קודם (ת.א. (שלום חיפה) 8/03 - צורף כנספח ג' ל-ת/2 - להלן "ההליך הקודם" ו-"פסק הדין בהליך הקודם", בהתאמה), נקבע, בין היתר, כי:        

2.4.1     הנתבעים מס' 2 ו-3 הפעילו בית הקפה בדירת שדבר החל משנת 2002 ועד למועד מתן פסק הדין (2006) בלא רישיון עסק ותוך שימוש חורג בדירת שדבר. הנתבעים מס' 2 ו-3 עשו כן ללא היתר וללא יכולת להשיג היתר בשים לב לדרישות תקן חנייה (ראה: סעיף 5 לפסק הדין בהליך הקודם).

2.4.2     הפעילות שהתבצעה בבית הקפה מהווה הפרעה של ממש לשימוש הסביר של דיירי הבניין בחצר הבית משותף או להנאה סבירה ממנה (ראה: סעיפים 6.3 ו-6.4 לפסק הדין).

2.4.3     הנתבעים מס' 2 ו-3 פתחו פתח כניסה בגדר הבניין הגובלת עם המדרכה, התקינו מדרגות עץ העולות למפלס בית הקפה, אשר החלק הבלתי מקורה שלו משתרע על מלוא שטחה של החצר הקדמית ממול דירת שדבר, רצפו בסיפון עץ ("דק") מפתח בית הקפה ועד גבול הגדר והציבו ברחבה שולחנות, כסאות ושמשיות מצלות. האזור גודר בעציצים גבוהים (להלן "החצר הקדמית").

דיירי הבניין לא יכלו להיכנס לאזור החצר הקדמית ששימש כבית הקפה, אלא מהפתח הקדמי שנפתח בגדר הגובלת במדרכה שם עומד דרך כלל שומר והמלצרים נותנים שירות ברחבת החצר הקדמית. בית הקפה פעל מהשעה 08:00 עד חצות.

מעבר לכך, בחצר האחורית של הבניין הציבו הנתבעים מס' 2 ו-3 מחסן בו מאוכסן ציוד בית הקפה לרבות המקררים (ראה: סעיפים 4.1 ו-4.7 לפסק הדין בהליך הקודם).

2.4.4     החצר הקדמית והחצר האחורית מהווים רכוש משותף של דיירי הבניין (ראה: סעיף 4.2 לפסק הדין בהליך הקודם).

2.4.5     לנתבעים מס' 2 ו-3 אין זכויות קנייניות בחצר הקדמית של הבית המשותף. החצר הקדמית לא הוצמדה לדירת שדבר כהצמדה ספציפית. החצר הקדמית לא היתה מעולם חלק מדירת שדבר, גם לא לפני רכישתה על ידי שדבר בחודש נובמבר 2001,  עת התנהל בה משרד נסיעות. גם אם היה שימוש בפועל על ידי משרד הנסיעות, הרי שלא היה בכך כדי להקנות לנתבעים זכות קניינית ברכוש המשותף אלא  המדובר ברישיון הניתן לביטול בכל רגע (ראה: סעיפים 3.3, 4.2, 4.3 ו-4.10 לפסק הדין בהליך הקודם).           

2.4.6     הנתבעים מס' 2 ו-3 עשו שימוש ייחודי שאינו סביר בחצר הקדמית והאחורית תוך שלילת זכותם של שאר הדיירים בבניין לעשות שימוש דומה (ראה: סעיף 4.7 לפסק הדין בהליך הקודם).

2.4.7     לא הוכחה טענת הנתבעים כי הבעלים הקודם של דירת רוט נתן הסכמה לתוכנית הבנייה ומכל מקום, אין בכך כדי לחייב את מר רוט וזכותו לטעון כנגד הפעלת בית הקפה הלא חוקית למרות שרכש את הזכויות בדירתו לאחר מכן (ראה: סעיפים 4.9 ו-3.2 לפסק הדין בהליך הקודם).