עניינה של התביעה שלפני בטענה להפרת הסכם מכר. הנתבעים מכרו לתובעות מגרש ועליו בנין בעיר נתניה. התביעה הוגשה לאחר שהנתבעים הודיעו על ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידי התובעות. מיד לאחר הודעת הביטול הגישו התובעות תביעה זו במסגרתה הן מבקשות לאכוף על הנתבעים את המשך ביצוע הסכם המכר, וטוענות כי הנתבעים הם שהפרו את ההסכם הפרה יסודית, בגינה הן תובעות את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.
1.
עיקר העובדות וטענות הצדדים
הסכם המכר (נספח ב' לכתב התביעה) נחתם ביום 18.8.04 (להלן:
ההסכם או
הסכם המכר). על פי ההסכם מכרו הנתבעים לתובעות מגרש ובנין הכולל קומת קרקע ומעליה שתי קומות, ברח' שכטרמן 4, קרית אליעזר, בנתניה, המצויים על גבי מקרקעין הידועים כגוש 8236 חלקה 18 (להלן:
הנכס). בסמוך למועד החתימה על ההסכם, ביום 22.8.04 הועברה החזקה בנכס לידי התובעות, כפי שאישר מנהל התובעת 1 בחקירתו הנגדית (עמ' 15 לפרו' מיום 22.6.08).
בסעיף 5ג' להסכם נקבע כי על הנתבעים (המוכרים) להמציא לתובעות (הקונות) רשימה של אישורים ומסמכים הדרושים לצורך רישום הנכס על שמן (להלן:
המסמכים או
האישורים), וכי התשלום הסופי עבור הנכס יעשו רק כנגד המצאת האישורים והמסמכים הנ"ל על ידי המוכרים.
תנאי התשלום ומועדי קיום ההסכם נקבעו בסעיף 6 להסכם המכר, כמפורט להלן:
תשלום ראשון על סך 115,000$, במועד חתימת ההסכם, כנגדו נקבע כי תינתן לקונות זכאות לרישום הערת אזהרה על שמן;
תשלום שני על סך 100,000$ , תוך 30 ימים ממועד החתימה, כנגדו התחייבו המוכרים להמציא אישור על מחיקת ההערה על פי פקודת המיסים;
והתשלום האחרון על סך 200,000$, תוך 90 ימים נוספים, כנגד העברת החזקה בנכס לקונות
וכנגד המצאת המסמכים והאישורים המפורטים בסעיף 5ג' להסכם.
השלמת עסקת המכר, על פי ההסכם, היתה אמורה אם כן להסתיים תוך ארבעה חודשים ממועד החתימה, בסוף חודש דצמבר 2004. הנתבעים (המוכרים) ביטלו את ההסכם ביום 18.5.05, לאחר שנרשמה הערת אזהרה לגביו לטובת התובעות (הרוכשות), ולאחר שהחזקה בנכס הועברה לידי התובעות, משום שהתובעות לא שילמו את התשלום האחרון בגין הנכס, בסך של 200,000$, אשר מהווים כמחצית ממחיר הנכס כולו (415,000$).
התובעות, מצידן, אינן חולקות על כך שלא שילמו את התשלום האחרון. לטענתן, הן עיכבו את התשלום האחרון משום לא קיבלו את מלוא האישורים והמסמכים מהנתבעים, כי חלק מהאישורים שקיבלו לא היו תקינים או מלאים. טענתן העיקרית של התובעות הופנתה כנגד תקינות אישור עיריית נתניה לגבי היעדר חוב בגין היטל השבחה בקשר לנכס. לאחר קבלת כל המסמכים והאישורים
ומיד בתום הבירור מול עירית נתניה, ביום 17.5.05, פנו התובעות לב"כ הנתבעים בבקשה לתיאום מועד ואופן ביצוע התשלום הסופי על פי ההסכם. בתגובה לפנייה זו הודיעו הנתבעים על ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידי התובעות. ימים ספורים לאחר הודעה זו הגישו התובעות תביעה זו.
המצב הוא איפוא כי בעת הגשת התביעה הנכס מצוי בחזקת התובעות על אף שאין מחלוקת כי לא שילמו את מלוא התמורה בגינו. על פי הוראת השופט ש' ברוך מיום 4.1.06, התובעות הפקידו את סכום הפרש היתרה בקופת בית המשפט.
2.
הפרת הסכם המכר
שני הצדדים לתביעה טוענים להפרת הסכם המכר. בעוד שהתובעות טוענות כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא מסרו את המסמכים והאישורים במועד שנקבע לכך בהסכם, הנתבעים טוענים כי התובעות הן אלו שהפרו את ההסכם משלא שילמו את התשלום האחרון בגין הנכס במועד.
אין מחלוקת כי תשלום התמורה הסופית בגין הנכס עוכבה על ידי התובעות. השאלה היא האם עיכוב התשלום מהווה הפרה של ההסכם, בגינו רשאים היו הנתבעים לבטל את ההסכם כפי שעשו.
משנקבע בהסכם כי תשלום התמורה הסופית יעשה כנגד מסירת מלוא האישורים והמסמכים לידי התובעות, הרי שאי מסירת מלוא המסמכים והאישורים המפורטים בסעיף 5ג' להסכם כשהם תקינים, מעניקה לתובעות זכות שלא לשלם את התשלום האחרון מבלי שעיכוב זה יחשב להפרה של ההסכם. הצדדים חלוקים לגבי השאלה האם המסמכים והאישורים שמסרו הנתבעים לתובעות, נמסרו באופן ובמועד הנדרשים על פי הסכם המכר.
א. אופן ומועד מסירת המסמכים והאישורים
המחלוקת לעניין מילוי חובת הנתבעים במסירת המסמכים והאישורים נעוצה בפרשנות השונה של הוראות ההסכם בנוגע לסוג המסמכים והאישורים שהנתבעים התחייבו למסור, וכן לאופן ומועד מסירתם. המכתבים מטעם הנתבעים לתובעות מצביעים על כך שלשיטתם, ההסכם אינו מחייב אותם, המוכרים, במסירת המסמכים לפני שנמסר לידם התשלום הסופי בגין הנכס. כך עולה ממכתב ב"כ הנתבעים לב"כ התובעות מיום 7.4.05 (נספח ג' לכתב התביעה), בו נכתב כך:
"אבקשכם לשלם את יתרת תשלום התמורה וכנגדה יומצאו המסמכים כמפורט בהסכם".
גם במכתב מיום 21.4.05 (נספח ה' לכתב התביעה), נכתב על ידי ב"כ הנתבעים כי המסמכים כנדרש בהסכם המכר ימסרו לתובעות רק כנגד תשלום מלוא התמורה על פי ההסכם. עוד נכתב במכתב זה כי אם לא תשולם יתרת התמורה תוך 10 ימים, יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם. בתגובה נכתב על ידי ב"כ התובעות, במכתבים מיום 19.4.05 ומיום 21.4.05 (נספחים ו1' ו-ו2' לכתב התביעה) כי התובעות עומדות על קבלת מלוא המסמכים הנקובים בחוזה.
למכתב מיום 7.4.05 צירפו הנתבעים שני אישורים בלבד: אישור מאת עיריית נתניה; ואישור מס הכנסה על היעדר יתרת חוב בגין מס שבח. בתגובה למכתב זה, במכתב מיום 13.4.05 (נספח ד' לכתב התביעה), נטען על ידי ב"כ התובעות כי צילומי האישורים שצורפו למכתב ב"כ הנתבעים אינם תואמים להוראות החוזה.
גם כאשר הסכימו הנתבעים למסור את המסמכים לידי התובעות, מסרו את המסמכים באופן חלקי, ואת שטרי המכר המשיכו להחזיק תחת ידם. כך, למכתב ב"כ הנתבעים מיום 25.4.05 (נספח ז1' לכתב התביעה) צורפו אישור העברת טאבו, אישור עירייה, אישור העדר חובות בהיטל השבחה ואישורי מיסים, וצוין במכתב כי
"שטרי מכר וכד' חתומים ונמצאים בידי"
.
פרשנות הנתבעים להוראות ההסכם, לפיה רק לאחר קבלת התשלום האחרון קמה חובה לנתבעים למסור את המסמכים והאישורים, אינה עולה מלשון ההסכם. סעיף 6 להסכם קובע במפורש כי התשלום האחרון יעשה רק כנגד מסירת מלוא המסמכים והאישורים. כל פרשנות אחרת גם אינה סבירה. מכאן שעד למסירת מלוא המסמכים והאישורים על ידי הנתבעים לא היו חייבות התובעות על פי ההסכם בתשלום יתרת התמורה.