בקשת למתן רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב [ כב' השופטת הבכירה יעל אחימן ] מיום 5.6.12 בת.א. 69276/07 , שדחתה בקשה לאישור הסכם מכר מקרקעין לאחר סיום התמחרות , והורתה על הגשת חוות דעת שמאית מעודכנת וקיום התמחרות מחדש.
הערעור הועבר לשמיעה בפני ב- 30.12.12 , לאחר שכב' השופטת צ'רניאק פסלה את עצמה מלדון בערעור.
החלטתי לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות, והוגש הערעור
[בסעיף 2 לתגובת המשיבים - הותירו המשיבים את העניין לשיקול דעת בית המשפט ].
2. השתלשלות האירועים והעובדות הרלוונטיות לענייננו הן כדלקמן :
א. בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הגיעו הצדדים להסכמה שפירוק השיתוף יעשה בדרך מכירה לכל המרבה במחיר, ובאי כוח הצדדים ימונו ככונסי נכסים. עוד הוסכם שהכונסים יקבלו הצעות מקונים חיצוניים, תבוצע התמחרות בין הקונים החיצוניים, לאחריה יהיה רשאי כל אחד מהבעלים של המקרקעין להציע לרכוש את המקרקעין לפי ההצעה הגבוהה ביותר שהציע הקונה החיצוני . היה ושניים מהבעלים יהיו מעוניינים לרכוש את המקרקעין לפי ההצעה הגבוהה שהציע הקונה החיצוני - תערך התמחרות פנימית ביניהם, והם יהיו קודמים לרוכש חיצוני. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה ב- 25.5.09 [ ראו עמ' 8-9 לפרוטוקול בית משפט קמא ].
ב. במסגרת הכינוס מונתה שמאית, והיא העריכה את
שווי הנכס בסכום של
2,065,000 ש"ח [ להלן : "השמאות הראשונה"]. נכון למועד זה סכום
היטל ההשבחה עמד
ע"ס 28,920 ש"ח .
ג. נכס המקרקעין הוצע למכירה, הוגשו הצעות של קונים חיצוניים .
ב- 5.9.10 נערכה התמחרות בין הקונים החיצוניים . ההצעה הגבוהה ביותר בהתמחרות עמדה ע"ס 4,080,000 ש"ח .
שניים מהבעלים של המקרקעין הגישו הצעה הגבוהה מההצעה שהוצעה בהתמחרות החיצונית, וב-7.10.10 נערכה התמחרות פנימית. בהתמחרות הפנימית זכה המערער לאחר שהגיש הצעה בסך 4,440,000 ש"ח .
ב- 12.10.10 נחתם הסכם מכר בין הכונסים לבין המערער. בסעיף 10(א)3 להסכם המכר נקבע, שהיטל ההשבחה הנובע מתוכנית בניין עיר שאושרה וקיבלה תוקף עד מועד חתימת ההסכם - ישולם על ידי הכונס.
ד. ב- 2.11.10 הגיש הכונס, עו"ד בקר, בקשה שלא לאשר את הסכם המכר . ב- 19.12.10 ביטל בית המשפט את מינוי ב"כ הצדדים ככונסי נכסים, ולאחר מכן מינה כונס נכסים חיצוני.
ב- 2.11.11 הוגשה לכונס החיצוני חוות דעת שמאית מעודכנת [להלן : " השמאות השניה"] על פיה
שווי המקרקעין הינו
4,150,225 ש"ח וסכום
היטל ההשבחה הצפוי הינו
578,404 ש"ח . השמאות השניה הוגשה לצורך בירור הסוגיה האם לאשר את המכירה או להורות על קיום התמחרות נוספת.
הפער בין השמאות הראשונה, שעמדה בפני המציעים בהתמחרות החיצונית ובהתמחרות הפנימית, לבין השמאות השניה נבע מכך , שלאחר הגשת השמאות הראשונה - ב- 7.10.10 ניתן תוקף לתוכנית בנין עיר חדשה אשר העניקה זכויות בניה מוגדלות במקרקעין למסחר ותעסוקה.
התב"ע החדשה נכנסה לתוקף לאחר ביצוע ההתמחרות החיצונית - באותו יום שבו בוצעה ההתמחרות הפנימית, מבלי שהדבר היה בידיעת המציעים החיצוניים, המציעים הפנימיים והכונסים. ההתמחרות החיצונית בוצעה ב- 5.9.10 . ההתמחרות הפנימית בוצעה ב- 7.10.10, והתב"ע החדשה נכנסה לתוקף ב- 7.10.10.
ה. ב- 2.5.12 קבע בית משפט קמא בהחלטתו, שלא לאשר את הסכם המכר, והורה על ביצוע ההתמחרות מחדש.
ו. הליכי הכינוס מעוכבים עד למתן החלטה בערעור זה.
3. עיקר הנמקתו של בית משפט קמא לדחיית הבקשה לאישור הסכם המכר לאחר סיום ההתמחרות :