א.
רקע עובדתי
1. העותר רכש ביום 5.9.96 דירה בגוש 3897 חלקה 20, ברחוב רוטשילד 27, מזכרת בתיה (להלן:
"הדירה"), והמוכרים היו המשיבים 3 ו- 5 (להלן:
"ד'"). בעת שנחתם הסכם המכר לא היו ד' רשומים כבעלים של הדירה, שכן הזכויות על שמם לא הועברו מידי הבעלים הקודמים של הדירה. למעשה, עד היום טרם נרשמו ד' כבעלים של הדירה, בשל בעיות שונות שאינן נוגעות לענייננו. לכן גם לא נרשם העותר עד היום כבעלים של הדירה, אף שלטובתו נרשמה הערת אזהרה לאחר חתימת ההסכם עם ד'.
2. לאחר רכישת הדירה בידי העותר מידי ד' בשנת 1996 נחתם ביניהם הסכם שכירות, לפיו התגוררו ד' בדירה עד חודש יולי 2004. לכן - כך מדגיש העותר - הוא מעולם לא החזיק בדירה בפועל. כאשר ד' פינו את הדירה בחודש יולי 2004, נאלץ העותר למכור את הדירה במסגרת הליכי כינוס שניהל בנק לאומי למשכנתאות. הדירה נמכרה לבני הזוג עבודי ביום 13.9.04, בהסכמת הבנק, והעותר התחייב להעביר את הזכויות בדירה לבני הזוג עבודי כשהם נקיים מכל שעבוד, עיקול, משכנתא או זכויות צד ג'.
3. חשוב להבהיר את סדר הזמנים והפעולות הנוגע להעברת החזקה בדירה מיד ליד, שכן כפי שיבואר בהמשך הקביעה מיהו הצד החייב בתשלום ארנונה למועצה נגזרת מן השאלה מי היה המחזיק בדירה, והאם ניתנה למועצה הודעה על העברת החזקה בדירה. כך גם קיימת חשיבות למועד בו הפך העותר ל"בעל הנכס" לעניין סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות, לאחר שקיבל את החזקה בדירה.
העותר רכש את הדירה מד' על פי הסכם מיום
5.9.96 (נספח ב' לעתירה). על פי האמור בסעיף 6 להסכם היה העותר אמור לקבל החזקה בפועל בדירה ביום
31.3.97. לפי הסכם השכירות שנחתם עם ד' הדירה הושכרה להם רק ביום
30.9.97 (נספח ד/1 לעתירה). לפי מסמכים אלו, שצירף העותר לעתירה, הוא הפך ל"בעל" ול"מחזיק" בדירה - בכל הנוגע לחובת תשלום ארנונה - החל מיום
31.3.97, ועד שהשכיר את הדירה לד' ביום
30.9.97. כך עולה מסעיפים 1 ו- 160 לצו המועצות המקומיות (א), תשי"א-1950 (ראה להלן), וכך גם נובע מסעיף 9 להסכם המכר שבין ד' לעותר, הקובע כי חובת התשלומים למועצה תחול על העותר מיום קבלת החזקה בדירה.
אולם העותר טוען בעתירה כי בפועל המשיכו ד' לגור בדירה ברציפות לאחר מכירתה לעותר, ועד שפינו אותה בחודש יולי 2004. לכן טוען העותר כי ד' היו ונותרו המחזיקים בדירה ברציפות, והחייבים בתשלומי חובה למועצה, גם לאחר מכירת הדירה לעותר, ועד חודש יולי 2004. המועצה לא חלקה בתגובתה על עובדות אלו (מן הסתם מחוסר ידיעה), אך העובדה היא גם המועצה רואה בד' את הבעלים והמחזיקים החייבים בכל תשלומי החובה מאז רכשו את הדירה ועד שפינו אותה בחודש יולי 2004. אין למועצה כל דרישת חוב כלפי העותר.
עם זאת, מבחינה משפטית חייב היה העותר לקבל חזקה בדירה בטרם הושכרה לד', כפי שגם עולה מן ההסכמים שצירף העותר לעתירה. העותר לא יכול היה להשכיר את הדירה לד' ביום 30.9.97, ולהצהיר בסעיף 2 לחוזה השכירות כי הוא "המחזיק הבלעדי" בדירה, אם לא קיבל חזקה בה קודם לכן. לכן, מן הבחינה המשפטית יש לקבוע כי העותר קיבל חזקה בדירה ביום
31.3.97, כאמור בחוזה המכר עם ד', ולאחר מכן מסר את החזקה בדירה לד' על-פי הסכם השכירות שנחתם עמם.
ד' שכרו את הדירה מהעותר מיום
30.9.97, ועד שפינו אותה בחודש
יולי 2004. בתקופה זו היו הם חייבים בתשלום ארנונה למועצה, הן מכוח היותם "מחזיקים" (ועל פי סעיף 160 לצו המועצות המקומיות), והן על פי סעיף 17 להסכם בין הצדדים, הקובע כי השוכרים ישאו בתשלומים אלו. לאחר שד' פינו את הדירה בחודש
יולי 2004, חזר העותר להיות המחזיק בדירה, והחייב בתשלומים למועצה, עד שמכר את הדירה לעבודי והעביר להם את החזקה ביום
10.10.04, כפי שנקבע בהסכם בינו לבין עבודי (סעיפים 6(א) ו- 9 להסכם שצורף כנספח ז' לעתירה).
4. לצורך העברת הזכויות בדירה על שם עבודי, נדרש העותר להעביר את הזכויות בדירה משמם של ד' לשמו. לכן, הוא פנה למשיבה 1 (להלן:
"המועצה") בבקשה לקבל אישור ללשכת רישום המקרקעין בדבר העדר חובות למועצה. לטענת העותר אישור המועצה הוא המסמך היחיד שחסר לו לצורך העברת הזכויות בדירה משמם של ד' לשמו, ומשמו לשמם של עבודי. המועצה סירבה להוציא לעותר את האישור המבוקש, בשל חובות ד' למועצה. על פי הסכמי השכירות שבין העותר לד', היתה מוטלת על ד' חובת תשלום כל המיסים, האגרות, הארנונות וההיטלים כלפי המועצה. אך לטענת המועצה לא שילמו ד' במשך שנים את חובותיהם למועצה - הן בתקופה שקדמה למכירת הדירה לעותר, והן לאחר מכן - ואלו מסתכמים בסך של 137,646 ש"ח נכון ליום 17.1.06. בינתיים נכנס י. ד' להליכי פשיטת רגל, וביום 7.7.04 מונה עו"ד יהושע שועלי כנאמן על נכסיו (כך עולה מהודעת הכנ"ר לבית המשפט).
5. לאור האמור לעיל הודיעה המועצה לעותר ביום 16.8.05, כי קיים חוב בגין הנכס, וכי "
החוב מושת על נכס ולא על מחזיק, אי לכך לא ניתן לתת אישור לטאבו כבקשתך" (נספח א' לעתירה). להודעת העיריה צורף דו"ח חובותיהם של ד', מהם למד העותר כי החוב כולל סך של 27,021 ש"ח בגין שכר לימוד לילדי ד'; סך של 45,080 ש"ח בגין ארנונה ומים, כולל פיגורים והצמדה, בגין התקופה שקדמה למכירת הדירה לעותר; וסך של 53,376 ש"ח בגין ארנונה ומים לתקופה שלאחר מכירת הדירה לעותר, ועד שד' פינו אותה (נספח י"ב לעתירה). על רקע זה הגיש העותר את העתירה בתיק זה, להורות למועצה להוציא לו את האישור.
ב.
דיון בטענות הצדדים
6. העותר טוען כי המועצה איננה זכאית למנוע ממנו את האישור להעברת הזכויות בדירה משמם של ד' לשמו, ומשמו לשמם של עבודי, בגין חוב שאיננו שלו, ולהחזיקו כ"בן ערובה" עד אשר יסלקו ד' את חובותיהם. המועצה מכירה בכך שמדובר בחוב של ד', ואף פתחה נגד ד' תיק הוצאה לפועל.
זאת ועוד, העותר טוען בסעיף 5 לעתירה כי בשנת 1996, כאשר רכש את הדירה מד', הוא "
ניגש למשיבים, והודיע להם כי הוא רכש את הזכויות בדירה וכי ה"ה ד' ממשיכים להחזיק בה, כשוכריה". לטענתו, "
נאמר לו אצל המשיבים כי אין צורך לבצע שינוי ברישום בפנקסים כיוון שה"ה ד' כבר רשומים כמי שמחזיקים למעשה בדירה".
7. סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש], תשכ"ה-1965 (להלן:
"פקודת המועצות המקומיות") קובע לאמור:
"אין לרשום בפנקס-מקרקעין כל העברת נכס המצוי בתחומה של מועצה מקומית, אלא לאחר שהוצגה לפני רשם-מקרקעין תעודה חתומה בידי ראש המועצה המקומית, המעידה שכל החובות המגיעים למועצה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס והנובעים מהוראות הפקודה או כל חיקוק אחר, סולקו במלואם או שאין חובות כאלה. "העברה", לענין סעיף זה - כמשמעותה בפקודת העברת-קרקעות".
על רקע סעיף זה טוענת המועצה - וטענתה נתמכת בתצהירו של הגזבר ערן לבב - כי הבעלים של הדירה וגם המחזיקים הרשומים במועצה הם ד', וזאת מאז שרכשו את הדירה ועד שהיא נמכרה לעבודי בשנת 2004. למועצה לא נמסרה מעולם הודעה על מכירת הדירה לעותר ועל חילופי בעלים או מחזיקים בנכס, כמצוות סעיפים 160-161 לצו המועצות המקומיות (א), תשי"א-1950.
8. סעיפים 160-161 לצו המועצות המקומיות (א), תשי"א-1950 (להלן:
"צו המועצות המקומיות") קובעים:
"חילופי בעלים או מחזיקים (תיקון התשכ"ט)
160. היה אדם לבעל נכס או למחזיק בנכס, שבעל או מחזיק חייב עליו בארנונה לפי צו זה, ישלם כל שיעור משיעורי הארנונה שפרעונו חל לאחר שהיה לבעל הנכס או למחזיק בו, הכל לפי הענין.