המשנה לנשיא מ' נאור:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו (השופטת מ' אגמון-גונן) מיום 10.7.11, אשר קיבל את עתירת המשיבים 5-1 והורה למערערת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון, ליתן למשיבים 5-1 היתר לפיצול חלקותיהם בהתאם לתשריטי החלוקה שהגישו לה.
הגענו לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל, במובן זה שיש להחזיר את הדיון בבקשת המשיבים 5-1 לפצל את חלקותיהם למערערת.
רקע והליכים
2. המשיבים 5-1 (להלן - המשיבים) הם בעלים של שתי חלקות מקרקעין ביישוב רמות השבים, האחת בשטח של 4,568 מ"ר עליה בנוי בית פרטי והשנייה בשטח 4,313 מ"ר שגם עליה בנוי בית פרטי.
3. על חלקות המשיבים חלה תוכנית הר/10/290 על תיקוניה, אשר אושרה למתן תוקף בשנת 1971 (להלן - התוכנית). על פי הוראות התוכנית, החלקות מצויות באזור חקלאי א', אשר בו לא ניתן לבנות יותר משתי יחידות דיור על חלקה בשטח כולל של 250 מ"ר (ובלבד שגודל החלקה עולה על שני דונם).
4. המשיבים רצו לפצל כל אחת מהחלקות לשתי חלקות משנה, וזאת על מנת לאפשר בניית יחידות דיור נוספות. על מנת להוציא לפועל פיצול שכזה, הם ביקשו לפעול לפי סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבניה), הקובע כי בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאינה כוללת חלוקת קרקע רשאי להגיש לאישור הוועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע. בהתאם לכך, פנו המשיבים אל המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון (להלן - הוועדה המקומית או המערערת), בבקשה לפצל את חלקותיהם לפי תשריטי חלוקה.
5. המערערת דחתה את הבקשות על הסף בהחלטה קצרה, מן הטעם שהתוכנית החלה במקום כוללת חלוקת קרקע, ולכן פיצול החלקות המבוקש אינו עומד בתנאי סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, וכך קבעה בהחלטתה לגבי אחת החלקות (החלטה זהה ניתנה לגבי החלקה השנייה):
"לסרב מהנימוקים הבאים:
על פי סעיף 137 לחוק 'בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאיננה כוללת חלוקת קרקע רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע.'
היות ותכנית הר/10/290 [התוכנית החלה במקום - מ.נ.] כוללת חלוקת קרקע, הדרך לחלוקת חלקה מס' 324 לשני מגרשים היא על ידי הכנת תכנית מפורטת בסמכות הועדה המקומית, וזאת בהנחה כי לא מבוקשות זכויות בניה נוספות על אלה הכלולות בהר/10/290, דהיינו 250 מ"ר ל-2 יח"ד."
6. עררים שהגישו המשיבים למשיבה 6, ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן - ועדת הערר) - נדחו בהחלטה מיום 12.7.07. שלא כמערערת, סברה ועדת הערר כי יש לוועדה המקומית סמכות לאשר את תשריט החלוקה. בכך חזרה ועדת הערר על עמדה אותה הציגה בעבר בערר קודם בעניין ברליצהיימר, בו נקבע כי אותה תוכנית החלה על החלקות בענייננו (תוכנית הר/290/10) לא כוללת חלוקת קרקע כמשמעה בסעיף 137 לחוק התכנון והבניה. על כן, היא מאפשרת פיצול חלקות בהתאם לתשריטי חלוקה (ערר 191/03 ברליצהיימר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הדרים (החלטה מיום 22.10.03)(להלן - עניין ברליצהיימר)). עם זאת, ועדת הערר קבעה כי אף שקיימת סמכות פורמאלית לאשר את הפיצול המבוקש, הרי שלוועדה המקומית מוקנה שיקול דעת בשאלה האם להפעילה, בהתאם לנסיבות העניין שלפניה. על רקע קביעה זו, בחנה ועדת הערר טענות תכנוניות שהעלתה המערערת לראשונה בכתב התגובה לעררים. עיקר הטענות התכנוניות היו כי אישור חלוקות נוספות לפי תשריט יוביל לצמיחה בלתי מבוקרת של היישוב, ללא פתרונות ראויים של דרכי גישה, מוסדות ושירותים. כן הודגשה סוגיית הדרכים ביישוב. על פי חוות דעת תחבורתית שהוצגה לוועדת הערר, נטען כי יש להימנע מאישור תשריטי חלוקה בהם מסומנות דרכי גישה אשר אינן קיימות בתוכנית ואינן שייכות לרשות המקומית. המשיבים, מצידם, קבלו במהלך הדיון בעררים על כך שהסוגיות התכנוניות כלל לא נידונו בפני הוועדה המקומית, וטענו כי ממילא, לאחר אישור החלוקות, ניתן יהיה לבחון האם הקשיים התכנוניים עליהם הצביעה הוועדה המקומית מתעוררים בעניינם של המשיבים.
ועדת הערר קבעה - נוכח הטענות התכנוניות שהעלתה המערערת בפניה (טענות שלא היו נשוא החלטת המערערת עצמה), וכן מהטעם שלא ניתן לאשר חלוקה מכוח התוכנית הקיימת, אשר הינה מיושנת ואינה תואמת עוד את הצרכים התכנוניים של היישוב - כי דין העררים להידחות.
7. על החלטה זו של ועדת הערר הוגשה העתירה המינהלית שביסוד הערעור.
פסק הדין מושא הערעור
8. בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את העתירה והורה על מתן היתרים לפיצול המבוקש.
9. תחילה קבע בית המשפט קמא כי לוועדה המקומית יש סמכות לאשר את החלוקה המבוקשת. בית המשפט קמא עמד על כך שלפני העברת היישוב רמות השבים לתחום השיפוט של המערערת, הוא היה מצוי בתחומה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הדרים, אשר אפשרה פיצול במתכונת המבוקשת על ידי המשיבים. בנוסף, הסתמך בית המשפט על החלטת ועדת הערר בעניין ברליצהיימר הנ"ל, אשר קבעה כאמור כי קיימת סמכות לאשר פיצול חלקות לפי תשריט מכוח התוכנית הקיימת. כמו כן, הסתמך בית המשפט קמא בהחלטתו על מקרה אחר, עניין אהרונהיים. בעניין זה נידונה בפני המערערת השאלה האם התוכנית החלה (שהיא אותה תוכנית שנידונה בענייננו) מאפשרת יצירת חלקות אשר שטחן קטן משני דונם. המערערת קבעה כי פרשנות התוכנית אינה מאפשרת חלוקה במתכונת זו, אך נמנעה מלטעון כי התוכנית אינה מאפשרת חלוקות כלל. להשלמת התמונה אציין כי לאחר "גלגולים" בערכאות השונות, התגלגל ענייןאהרונהיים לפתחו של בית משפט זה, אשר קבע בפסק דינו, בהקשר לשטח המינימאלי הנדרש, כי העובדה שבעבר אושרו חלוקות במתכונת המבוקשת, אינה מונעת מוועדות התכנון, בכפוף לביקורת שיפוטית, לשנות את הפרשנות ולהתאימה למה שנראה להן כפרשנות המתחייבת על פי התוכנית (ראו: עע"ם 1604/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ' אהרונהיים(8.6.09)(להלן - עניין אהרונהיים)). אבהיר כי בית משפט זה לא עסק בעניין אהרונהיים בשאלה האם ניתן או לא ניתן לפצל חלקות מכוח התוכנית החלה.
10. לגוף העניין, פסק דינו של בית המשפט קמא התמקד בטענות ועדות התכנון לפיהן צרכים תכנונים כוללים של היישוב מחייבים תכנון מחודש של היישוב כולו, ולכן אין מקום לאשר את הפיצול המבוקש על סמך התוכנית הקיימת, שהיא מיושנת. מכיוון שלמשיבים לא התאפשר לטעון בפני הוועדה המקומית בעניין הסוגיות התכנוניות, הציע תחילה בית המשפט קמא לוועדות התכנון להחזיר את הדיון בבקשות הפיצול לוועדה המקומית. משההצעה סורבה, ניתן פסק הדין.
11. בפסק דינו, קבע בית המשפט קמא כי סירובן של ועדות התכנון במשך למעלה משש שנים לאשר את בקשות הפיצול על סמך התוכנית הקיימת, כשמנגד לא מקודמת תוכנית חלופית, לקוי במישור המנהלי ומונע מהמשיבים לממש את קניינם בהתאם לתוכנית התקפה. דרך פעולה זו של ועדות התכנון, כך נקבע, חורגת באופן קיצוני ממתחם הסבירות, ואין לאפשר אותה. על כן, כך קבע בית המשפט, אין מנוס מלקבל את העתירה. בית המשפט קבע כי המשיבים "יקבלו היתר מהוועדה המקומית לפיצול חלקותיהם כפי שהתבקש על פי התוכנית הקיימת". בנוסף חייב בית המשפט את ועדות התכנון בהוצאות ובשכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ש"ח.