השופט א' רובינשטיין:
א. ערעורים - שניים במספר - על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (השופטת בר זיו) בעת"מ 12159-09-09 מיום 23.5.10. במוקד הערעור מכרז לחכירת מגרשים שפירסמו המערערים בעע"ם 4821/10 והמשיבים בעע"ם 5051/10 (להלן המערערים), ופסיקת בית המשפט המחוזי, בעקבות פערי שומה, למנות שמאי מכריע.
רקע
ב. בחודש יוני 2007 פורסם לציבור מכרז לחכירת מגרשים לבניית 78 יחידות דיור בטירת הכרמל. שני מכרזים קודמים שפורסמו ביחס למתחם הנדון בוטלו לאחר שלא הוכרז זוכה (במכרז הראשון הוגשה הצעה אחת בלבד, ובמכרז השני לא הוגשו הצעות כלל). בתנאי המכרז נקבע, כי המערערים אינם מפרסמים מחיר מינימום, וכי במקביל להצעות המוגשות למכרז תוגש גם מעטפה אטומה, אשר תכלול שומת שמאי שתשמש כאינדיקציה לקביעת הזוכה במכרז (להלן שומת עורך המכרז או שומת המערערים). ביום 1.8.07 נפתחו מעטפות המכרז. הצעת המשיבה בעע"ם 4821/10 והמערערת בעע"ם 5051/10 (להלן המשיבה) היתה ההצעה היחידה שהוגשה. ביום 15.8.07 התכנסה ועדת המכרזים (להלן גם הועדה), והחליטה שלא להכריז על זוכה במכרז, זאת כיוון שההצעה היתה נמוכה בכ-75% משומת עורך המכרז, קרי המערערים (שומת המשיבה עמדה על 1,555 מיליון ש"ח ושומת עורך המכרז עמדה על 5,8 מיליון ש"ח). המערערים העבירו את שומת השמאי מטעמם לבחינתו של השמאי הממשלתי, אשר מצא את שומת המערערים סבירה ואף על הצד הנמוך (שומת השמאי הממשלתי עמדה על 7.6 מיליון ש"ח). המשיבה הגישה ביום 25.9.07 עתירה מינהלית (עת"מ 4341/07), וביקשה כי תוכרז כזוכה במכרז. העתירה נמחקה ביום 16.10.07 (על-ידי סגן הנשיא גינת) לאחר שהוסכם כי תינתן למשיבה זכות טיעון בפני ועדת המכרזים. ועדת המכרזים קיימה שימוע - בו הוצגה גם שומה שערכה שמאית מטעם המשיבה, אשר העריכה את הקרקע בסך 1,240,000 ש"ח ללא הוצאות פיתוח - והחליטה ביום 12.3.08 כי אין מקום לשנות את עמדתה. המשיבה פנתה לועדה ביום 17.7.08 לאחר התכתבויות וביקשה למנות שמאי מכריע. בקשה זו נדחתה ביום 28.12.08. ביום 20.8.09 שבה המשיבה ופנתה בבקשה דומה. ביום 30.8.09 נענתה המשיבה בשלילה. ביום 10.9.09 פרסמו המערערים מכרז חדש לשיווק המקרקעין (להלן המכרז הרביעי). ביום 13.9.09 הוגשה העתירה נשוא הערעור. יצוין כי כנמסר לא נפתחה תיבת המכרזים במכרז הרביעי.
פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים
ג. בית המשפט לעניינים מינהליים הורה על ביטול המכרז נשוא העתירה, ועל מינוי שמאי מכריע מטעם בית המשפט שישום את שווי המקרקעין נשוא המכרז. נקבע, כי תוך 15 יום ממועד מתן פסק הדין תפורסם הודעה בדבר המינוי, וכי השומה שייתן השמאי המכריע תהיה חסויה. לאחר קבלת השומה יפרסמו המערערים מכרז חדש, ושומת השמאי המכריע תהא בו "שומת מכרז".
ד. בהנמקה צוין, כי הגם שבית המשפט אינו נוטה להחליף את שיקול דעתה של הרשות המינהלית בשיקול דעתו בקיימו ביקורת שיפוטית על החלטתה, הנה במצב דברים זה, שבו הגיעו הצדדים למבוי סתום, יש להורות על מינוי שמאי מכריע על מנת לממש את המכרז. הודגש, כי מינוי שמאי מכריע הוא כלי שאותו אימץ המחוקק בסוגיית היטל ההשבחה, ומן הראוי כי דין זהה יחול במקרה של חילוקי דעות מן הסוג שהתעורר במכרז נשוא הערעור.
ה. ביצוע פסק הדין עוכב, בהסכמת הצדדים, עד להכרעה בערעור, בהחלטת השופט הנדל מיום 28.7.10 (קדמה לכך החלטה מיום 23.6.10 שבגדרה עוכב ביצוע פסק הדין עד למתן החלטה אחרת).
עע"ם 4821/10
טענות המערערים
ו. לטענת המערערים, לא היה מקום להתערבות בהחלטת הועדה שלא לקבל את הצעת המשיבה במכרז; החלטת הועדה שלא להכריז על זוכה, מקום שנמצא כי ההצעה היחידה שהוגשה נמוכה בצורה משמעותית וקיצונית משומת עורך המכרז, היא החלטה נכונה וסבירה, שכן המדובר בכספי הקופה הציבורית. הודגש, כי משנפתחה תיבת המכרזים ונמצא פער משמעותי בין השומה לבין הצעת המשיבה במכרז, נערכה פניה אל השמאי הממשלתי בבקשה כי יבחן את שומת עורך המכרז. שמאית מטעם השמאי הממשלתי בחנה את השומה ומצאה כאמור כי היא סבירה, ואף על הצד הנמוך; בהמשך נערך שימוע למשיבה, ובמהלכה הוצגה חוות דעת שמאית מטעמה, וזו נבחנה על ידי שמאי עורך המכרז.
ז. כנטען, לא היה מקום להפקיע מידי המערערים את שיקול הדעת בקביעת שומת המקרקעין במכרז שיפורסם, משלא נפל פגם בהליך קבלת ההחלטה. נטען בהקשר זה, כי העובדה שמול שומת עורך המכרז הציגה המשיבה שומה סותרת ונמוכה משמעותית, אינה גורעת מסבירות החלטתה של ועדת המכרזים; ההחלטה נשענת על חוות דעת מומחה מקצועי, וקיומה של מחלוקת מקצועית אינו מקים כשלעצמו עילה להתערבות שיפוטית.
ח. הוסף, כי לא הונחה כל תשתית עובדתית או משפטית שיש בה כדי להביא לפתרון החריג של מינוי מומחה חיצוני מטעמו של בית המשפט. כנטען, ההשוואה שערך בית המשפט להליכים הנוגעים להיטל השבחה אינה ישימה בענייננו, שכן ההליך דנא אינו בוחן את השאלה מהו ערכם של המקרקעין, והוא אינו בחינת סכסוך על גובה התשלום שאותו יש לשלם לרשות, אלא מהותו ביקורת שיפוטית על החלטת הרשות, שהתבססה על הערכה מקצועית. יתרה מכך - נאמר - בהליכים דוגמת היטל השבחה, כאשר ממונה שמאי מכריע, נעשה הדבר בהתאם לפרוצדורה הקבועה בדין, הכוללת מערכת הסדרים שלמה.
ט. בהקשר זה הודגש, כי נוכח האינטרסים השונים המנחים את המערערים: מחד גיסא שיווק המקרקעין במחיר גבוה, תוך שהתמורה נכנסת לקופת הציבור, ומאידך גיסא עידוד פיתוח ובניה, אין הועדה פוסלת אוטומטית הצעות הנמוכות מן השומה, אלא רק מקום שבו הפער הוא ניכר. עוד נטען, כי לא נפל כל פגם בכך שהמשיבה לא נשמעה בפני השמאי הממשלתי, שכן הליך הבקרה שערך השמאי הממשלתי הוא פנימי ונערך קודם להגשת העתירה.
י. הוסף, כי פסיקת בית המשפט קמא פוגעת באוטונומית הרצון של בעלי המקרקעין. כנטען, אין זכות קנויה למשיבה לקבל את המקרקעין לידיה במחיר שבו נקבה, וממילא אין לחייב את המערערים להתקשר עם המשיבה במחיר הנמוך שאותו הציעה.
י"א. הוסף, כי דין העתירה היה להידחות מחמת שיהוי. כנטען, השתהות המשיבה בהגשת העתירה גרמה לשינוי מצבם של המערערים לרעה, שכן ביום 10.9.09 פורסם המכרז החדש וננקטו כל ההליכים מכוחו על כל העלויות הכרוכות בכך. יתרה מכך, המשיבה אף לא ביקשה צו ביניים, והניחה למכרז להמשיך ולהתנהל. כן נטען, כי על בית המשפט לעניינים מינהליים היה להורות על צירוף משיבים רלבנטיים שנפגעו מפסק דינו, באשר למעשה הורה בו על ביטול המכרז הרביעי.
י"ב. לבסוף נטען, כי שגה בית המשפט כאשר הורה שבתוך פרק זמן כה קצר יחל ההליך למינוי שמאי מכריע, ושלאחר קבלת שומה יפורסם מכרז חדש.