עמ"נ
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
|
32765-01-12
06/11/2012
|
בפני השופט:
ד"ר עודד מודריק
|
| - נגד - |
התובע:
מ.ל.ד השקעות בנדל"ן בע"מ
עו"ד חגי בורשטיין
עו"ד טל שטיין-אלבר
|
הנתבע:
מנהל הארנונה עיריית תל אביב
עו"ד ליה גרנות
|
| פסק-דין |
נסיבות הערעור
המערערת היא הבעלים של קומת משרדים בבניין הממוקם בדרך מנחם בגין 55 בת"א (להלן: "
הנכס").
שטחו הכולל של הנכס הוא 634 מ"ר. המערערת מפעילה בנכס עסק להשכרת חדרי משרדים לעורכי דין ומתן שירותי משרד הכוללים, מזכירות, חדרי ישיבות וכיו"ב. השוכרים מחזיקים בשטחים בתוך הנכס בהתאם להסכמי השכירות, לתקופות של שנה ויותר.
בשנת המס 2010 - 2011, חויבה המערערת בארנונה בגין הנכס כולו.
המערערת הגישה השגה וערר כנגד חיובי הארנונה הללו. עיקר טענתה לפני וועדת הערר סב על כך שיש לפצל את הנכס בין שוכרי החדרים שמחזיקים בפועל בחלקי הנכס. המערערת מסכימה כי יש לחייב אותה בארנונה בגין שטחי חדרי הישיבות בלבד.
כמו כן טענה המערערת לפני וועדת הערר שהמשיבה חייבה אותה שלא כדין בגין השטחים המשותפים בנכס שכן החיוב נוגד את "חוקי ההקפאה".
וועדת הערר (עו"ד סלי בסון - יו"ר; עו"ד רינת שפרוט ורו"ח אורי שושני - חברים) קבעה כי שוכרי השטחים מידי המערערת הם בחזקת "דיירי משנה" הנהנים מסך השירותים שמעניקה המערערת ולפיכך המערערת היא בעלת השליטה בנכס והיא חווה בחובת תשלום ארנונה. אין מקום לפיצול הנכס לנכסים כמספר דיירי המשנה.
בעניין החיוב בגין שטחים משותפים קבעה וועדת הערר שאין הוכחה שהגבייה היא בגין שטחים טכניים ועל כן אין היא חורגת מגדר חוקי ההקפאה.
המערערת משיגה בערעור זה על החלטת וועדת הערר בשני ראשי העניין הנ"ל.
עיקר טיעוני המערערת
המערערת טוענת שאינה מחזיקה בכל שטחי הנכס; השוכרים אינם "דיירי משנה" ונוכח המציאות הזו אין מקום לחייב את המערערת בגין שטחים משותפים.
החזקה בנכס
מאחר שהעותרת משכירה את שטחי הנכס למשרדים מעמדה כמעמדו של כל בעל נכס אשר משכיר את נכסו. השוכר הופך למחזיק בנכס ואם נמסרת הודעה מתאימה למנהל הארנונה, מחויב השוכר בתשלומי ארנונה בגין המושכר.
אין נפקא מינה לכך שהמערערת מפיקה רווח כלכלי מהשכרת שטחי הנכס. זה טבעו של "נכס מניב" שהבעלים משכירו אותו ומתפרנס מדמי השכירות. אין זיקה בין עשיית רווח כלכלי מעסקי השכרה לבין הזיקה לנכס המספיקה לצרכי תשלום ארנונה.
אכן, המערערת כבעלת הנכס קובעת מה ייעשה בחדרים פנויים וכן קובעת את השימושים בשטחים המשותפים (חדרי ישיבות או מטבחונים), אלא שגם עובדה זו אינה שוללת את זיקת שוכרי השטחים לנכס.
כל אחד מהשוכרים מהווה "מחזיק" בשטח מסוים בקומה המיועד לשימוש בלעדי שלו. כל שוכר מחזיק במפתח למשרדו ובכך מקיים שליטה בלעדית בנעשה במשרד. השוכרים כמחזיקים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס ["
זיקתו של הבעלים לנכס ... יכולה להדחק למקום שני אם יש שוכר או בר רשות או מחזיק באופן אחר"(בר"ע 422/85
חב' בתי גן להשכרה נ' עיריית תל אביב פ"ד לט[3] 341)].
מעמד השוכרים
וועדת הערר קבעה שמעמד השוכרים (הדיירים) אינו שונה ממעמדם של אורחי בית מלון או דיירי משנה בדירת מגורים. המערערת חולקת על הקביעה הזאת.
השוכרים מחזיקים במושכר על פי הסכמי שכירות מלאים לתקופות שמעל שנה. אין דמיון בין שוכרים אלה לבין דיירים בבית מלון.