1. ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בירושלים (כב' השופט י' מילנוב), בת"א 18971/00, שניתן ביום 11.06.2. בית המשפט קיבל את רוב טענות המשיבים בתביעתם נגד המערערים וחייב את המערערים לשלם למשיבים סכומי כסף בגין רכיבי נזק שונים שגרמו המערערים או מי מהם למשיבים.
2. המדובר במספר הסכמים שנעשו בין המשיבים לבין המערערים, בשתי סדרות של הסכמים. הסדרה הראשונה של ההסכמים נעשתה בין המשיבים לבין המערערים 1 ו-2 מצד אחד, והסדרה השניה בין המשיבים לבין המערערים 3 ו-4 . בשתי הסדרות של ההסכמים הייתה מעורבת גם משפחת אסרף, אשר רכשה את הזכויות במחצית המגרש, כפי שיפורט להלן.
3. המשיבים היו בעלי זכויות הפיתוח במגרש הידוע כחלקה 1 בגוש 5234, אשר נמצא בבית שמש (להלן: המגרש). למשיבים היה הסכם פיתוח שנחתם בינם לבין מנהל מקרקעי ישראל ביום 25.1.95. ביום 21.8.95 נחתם הסכם בין המשיבים לבין המערערת 1 על פיו התחייבה המערערת 1 לבנות על המגרש שלד של בית דו משפחתי, בשטח של 160 מ"ר, ובתמורה יועברו הזכויות במחצית השלד והמגרש לידי המערער 2 או מי מטעמו (להלן: הסכם הקומבינציה). באותו יום נחתמו שלושה הסכמים נוספים: האחד, הסכם בין המשיבים לבין המערער 2 אשר שימש באותה עת בעל מניות ומנהל אצל המערערת 1, שבו התחייבו המשיבים כלפי המערער 2 או מי מטעמו להעביר מחצית מזכויותיהם במגרש, תמורת בניית השלד על ידי המערערת 1 (להלן: הסכם האופציה). ההסכם השני נעשה בין המשיבים לבין משפחת אסרף, ובו התחייבו המשיבים להעביר למשפחת אסרף את מחצית זכויותיהם במגרש תמורת סך 45,000 דולר (להלן: הסכם העברת הזכויות). השלישי, הסכם בין משפחת אסרף לבין המערערת 1, בו התחייבה המערערת 1 לבנות עבור משפחת אסרף בית בשטח של 160 מ"ר על חלק מהמגרש, אשר על פי ההסכמים היה אמור לעבור אליה. אחד מהתנאים העיקריים בהסכם הקומבינציה היה, כי על המערערת 1 להשיג היתר בנייה ואף נאסר עליה לחרוג מהיתר הבנייה שיתקבל כדין (סעיפים 3-4). כמו כן, התחייבה המערערת 1 להתחיל בבנייה ביום 20.11.95 ולסיים את בניית השלד לא יאוחר מיום 31.5.96. המערערת 1 לא עמדה במלוא התחייבויותיה לאחר שהמערער 2 נאסר, ועקב כך הופסקה העבודה במגרש. בעקבות זאת, נחתמו הסכמים נוספים בין המשיבים לבין המערערת 3, שהיא בבעלותו של המערער 4, שהוא אביו של המערער 2. ההסכם הראשון (להלן: ההסכם המשולש) נחתם ביום 17.12.06, כחצי שנה לאחר המועד שנקבע בהסכם הקומבינציה לסיום עבודות הבנייה. ביום 14.4.97 נחתם הסכם בין המשיבים לבין המערערת 3 (להלן: ההסכם המתקן), שבו התחייבה המערערת 3 לבצע גם את עבודות הפיתוח בחלק המגרש שנותר בידי המשיבים. ביום 24.6.97 נחתם ההסכם האחרון, בין המשיבים לבין המערער 4, שבו אישר האחרון כי המשיבים שילמו לו את מלוא התמורה עבור גג רעפים, וכי בניית הגג תושלם על ידו בתוך חודש ימים (להלן: ההסכם בעניין הגג).
4. בית משפט קמא קבע, כי המערערים הפרו את הסכם הקומבינציה, בכך שבעת התחלת הבנייה לא היה בידי המערערת 1 היתר בנייה בר תוקף. עובדה זו גרמה לכך, שלא עלה בידי המשיבים לקבל מהבנק השלמת הלוואה המובטחת במשכנתה, ולכן פיגרו במילוי חיוביהם כלפי חברת ערים במסגרת הסכם הפיתוח. לנוכח הפרת חיוב זה, חייב בית משפט קמא את המערערים לשלם למשיבים את הסכום הנוסף שהמשיבים נשאו בו כלפי חברת ערים בגין הפיגור בתשלומים, וזאת בצרוף הפרשי הצמדה וריבית. עוד נקבע, כי המשיבים לא הפרו את ההסכמים שנחתמו בינם לבין המערערים 1 ו-2 ובינם לבין המערערים 3 ו-4, וכן כי המערערים אחראים לליקוי הבנייה, כאמור בחוות דעתו של המומחה המוסכם (יצחק ברמן). כמו כן, חייב בית משפט קמא את המערערים לפצות את המשיבים בגין ליקויי בנייה נוספים, שהמומחה קבע את שווים והשאיר להכרעתו של בית המשפט את קביעת האחריות בגינם. עוד חייב בית המשפט את המערערים לשאת בתשלומי דמי השכירות בהם עמדו המשיבים בפועל בתקופת האיחור בהשלמת הבנייה, וכן בגין עוגמת נפש שנגרמה למשיבים עקב הפרות ההסכמים על ידי המערערים.
5. ערעורם של המערערים מופנה כלפי הקביעות העובדתיות שקבעה הערכאה הדיונית והמסקנות המשפטיות שהסיקה מאותן עובדות. לאחר ששמענו את טענות באי כוח הצדדים, עיינו בפרוטוקול בית המשפט, בפסק הדין ובעיקרי הטיעון, וכן נתנו דעתנו לטענותיו של ב"כ המערערים בפנינו, נחה דעתנו כי אין מקום להתערב בממצאים העובדתיים שקבע בית משפט קמא וכן במסקנות המשפטיות שהסיק מאותן עובדות שקבע.
6. נתנו דעתנו לסוגיה אחת שעלתה בטענות ב"כ המערערים. המדובר בקביעתו של בית משפט קמא, כי חיובם של המשיבים בריבית פיגורים בגין דמי הפיתוח ששולמו לחברת ערים נגרם בשל הפרת הסכם הקומבינציה על-ידי המערערים 1 ו-2, בכך שלא דאגו לקבלת היתר בנייה במועד. בגין הפרה זו חייב בית משפט קמא את המערערים לשאת בהפרש החוב לחברת ערים בסך 31,405 ש"ח. אכן, צודק ב"כ המערערים בטענה, כי בסעיף 12 להסכם הקומבינציה הצהירו המשיבים, כי נשאו במלוא החוב למינהל מקרקעי ישראל ולחברת ערים עבור הקרקע והפיתוח. הצהרה זו לא הייתה נכונה, שכן נותרה יתרת חוב לחברת ערים, שטרם נפרעה. דא עקא, בית משפט קמא ראה לקבל כמהימנה את גרסת המשיבים, כי הביאו לידיעת המערערים 1 ו-2, וכן לידיעת עו"ד גבעתי, את העובדה כי נתנו לחברת ערים על חשבון החוב שיקים דחויים, שפירעונם היה מותנה בקבלת החלק השני של ההלוואה המובטחת במשכנתה. על פי קביעתו של בית משפט קמא, עובר לחתימת הסכם הקומבינציה הבהירו המשיבים למערערים ולעו"ד גבעתי, אשר ערך את ההסכמים, כי לא יוכלו לקבל את החלק השני של ההלוואה, אלא אם כן ימציאו לבנק את היתר הבנייה. על פי עדותו של המשיב, חתמו המשיבים על נוסח הסכם הקומבינציה כפי שהוא לאחר שהובטח להם, כי ניתן יהיה לקבל את היתר הבנייה ולהמציא אותו לבנק תוך ימים אחדים. בית משפט קמא, בפרשו את הסכם הקומבינציה, ראה להעדיף את עדותם של המשיבים בעניין זה, ואנו איננו רואים מקום להתערב בכך.
ב"כ המערערים הפנה להוראות סעיף 11 להסכם הקומבינציה, שם נאמר, כי המשיבים לא ייקחו משכנתה נוספת על זו הקיימת ביחס למגרש. לאחר עיון בחומר, סבורים אנו, כי אין בכך כל רבותא, שהרי, כאמור, המדובר בחלק השני של
אותה הלוואה המובטחת במשכנתה, אשר התנאי לקבלתו היה הצגת היתר בנייה. זאת, לאחר שהחלק הראשון של ההלוואה, שנועד לרכישת הזכויות בקרקע כבר התקבל. חלקה השני של ההלוואה, שיועד למימון הבנייה, היה מותנה בהצגת היתר הבנייה. על פי קביעתו של בית משפט קמא, המערערים היו מודעים לכריכה שבין קבלת ההלוואה לבין התשלומים לחברת ערים, ומשהפרו את חיובם לקבל היתר בנייה יש לראותם כאחראים לנזקים שנגרמו למשיבים בגין האיחור בתשלום לחברת ערים.
שלא כבית משפט קמא, אין אנו סבורים כי ניתן ללמוד לענייננו מתוך הוראות סעיף 5 להסכם העברת הזכויות, שבין המשיבים לבין אסרף, שם מוזכרת אפשרות של היוותרות חוב בגין הקרקע או הפיתוח. לדידנו, די במסקנות העולות מתוך הנסיבות שאפפו את כריתת הסכם הקומבינציה, כמובא לעיל.
7. לא מצאנו מקום לקבל אף את הטענות הנוספות שהעלה ב"כ המערערים בטיעונו, ובנושאים אלה אנו מאמצים את קביעותיה ומסקנותיה של הערכאה הראשונה, אשר בחנה באורח מעמיק ויסודי את מערכת ההסכמים והחיובים ההדדיים שבין הצדדים.
8. סיכומם של דברים. דינו של הערעור להידחות.
המערערים ישאו בשכר טירחת ב"כ המשיבים בערעור בסך של 10,000 ש"ח, בתוספת מע"מ. הפיקדון שהופקד בקופת בית המשפט יועבר לידי המשיבים באמצעות בא-כוחם.
ניתן היום ז' בניסן, תשס"ז (26 במרץ 2007) בהיעדר הצדדים.
המזכירות תמציא את פסק הדין לידי ב"כ הצדדים.
|
אהרן פרקש, שופט
|
|
אורית אפעל-גבאי, שופטת
|
|
משה רביד, שופט
|