1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בירושלים (כבוד השופט רפי שטראוס) מיום ט"ו בשבט תשס"ו (13.2.06) בת"א 6242/03, שבו דחה את תביעת המערער לפינויו של המשיב מנכס הנמצא בירושלים.
2. המערער מנהל את נכסי הקדש גליציה, אשר הוקנו לו על פי סעיף 5 לחוק הסדרי משפט ומינהל [נוסח משולב], תש"ל-1970. הוא בא בנעליו של הממונה הירדני על רכוש אוייב, אשר השכיר לאביו של המשיב את הבניין ברחוב אלעומרי 16, בעיר העתיקה בירושלים, שבו 7 חדרים, שהינם בפועל ארבע דירות, המצויות מסביב לחצר (להלן -
"הבניין"). אין חולק כי מעמדו של אביו של המשיב, מר סובחי סעיד נאג'ה, שנפטר, כאלמן, בשנת 2000 (להלן - "
המנוח") היה של דייר מוגן בבניין מכח הסכם השכירות עם הממונה הירדני. המנוח התגורר עם משפחתו באחת הדירות שבבניין ושלוש דירות אחרות הושכרו על ידי המנוח לדיירי משנה.
3. המערער הגיש כתב תביעה לבית משפט השלום בשנת 2003 ובו ביקש שני סעדים: לחייב את המשיב לסלק ידו מהדירה בבניין ולהחזיר את החזקה בה לידי המערער, כשהיא פנוייה מכל אדם וחפץ; להצהיר כי זכות הדיירות המוגנת של המנוח בבניין כולו בדירה האמורה, פקעה עם פטירתו של המנוח בשנת 2000.
המשיב, בכתב הגנתו, טען כי הבניין הושכר לאביו על ידי הבעלים של הבעלים מר מנדל פרנקל, שאין קשר בינו לבין הקדש גליציה. כמו כן, טען המשיב, כי לאחר פטירת הוריו, זכות הדיירות המוגנת לא פקעה אלא עברה למשיב ולבני משפחתו המתגוררים בבניין ביחד עמו כל השנים. לעניין זה הדגיש המשיב, בכתב הגנתו, כי הוא מתגורר עם משפחתו בדירה שבבניין, ולא בשכונת בית חנינה, כנטען על ידי המערער. כן טען המשיב כי שילם ומשלם למערער דמי שכירות המגיעים לו ממנו, כדייר מוגן על פי החוק.
3. בבית משפט קמא, בישיבת קדם המשפט שנערכה ביום 22.4.04, הבהיר ב"כ המערער, עו"ד פורת, את טענתו שבכתב התביעה, לפיה המשיב לא התגורר בשעת מות אביו המנוח בדירה, משום שהיתה לו דירה נוספת למגורים. כן ציין, ביחס לבניין נשוא התביעה, כי לדעתו "
יש לראות בקומפלקס כדירה אחת הכוללת אותם חדרים שמושכרים לאחרים" (עמ' 2, שורות 12-11 לפרוטוקול הדיון הנ"ל).
בסיום קדם המשפט ניתנה על ידי בית משפט קמא החלטה, אשר ראינו לנכון לצטט את סעיף 1 שבה, ככתבו וכלשונו, לאור חשיבותו, כפי שנראה להלן:
"אני מגדיר את הפלוגתאות העובדתיות היחידות שיידונו במשפט כדלקמן:
א. האם התגורר הנתבע בנכס נשוא המחלוקת עם אביו עובר ובשעת מות האב?
ב. האם היתה לנתבע בשעת מות אביו דירה אחרת למגוריו?"
4. בפסק דינו, שניתן לאחר שמיעת ראיות וסיכומים, קבע בית משפט קמא שני ממצאים בשתי הפלוגתאות האמורות: המשיב לא גר עם אביו בנכס אלא גר בבית חנינה (פסקאות 7-6 לפסק הדין); למשיב היתה דירה אחרת למגורים בבית חנינה, ומאחר שהמשיב לא הוכיח את טיב זכויותיו וזכאותו לגור בדירה בבית חנינה, ועול ראייה לעניין זה מוטל עליו, קבע השופט המלומד כי למשיב יש "דירה אחרת למגוריו" (פסקה 8 לפסק הדין). המשמעות של שתי קביעות עובדתיות אלה היא, כי המנוח לא הוכיח את זכותו להיות דייר מוגן לאחר פטירת אביו המנוח.
על פי סעיף 20(ב) סיפא לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן - "
חוק הגנת הדייר"), כאשר דייר של דירה נפטר "
יהיו ילדי הדייר
לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות 6 חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם". מאחר שבית משפט קמא הגיע למסקנה כי המשיב לא הוכיח את שני התנאים האמורים - מגורים בדירה 6 חודשים סמוך לפטירת האב והעדר דירה אחרת למגורים - הגיע למסקנה כי המשיב איננו דייר מוגן, על פי הסעיף האמור.
ברם, פסק הדין לא הסתיים במסקנה זו, אלא בית משפט קמא פתח את פיסקה 9 לפסק הדין במילים הבאות:
"לכאורה, די בנאמר עד הנה כדי לחרוץ את גורל התביעה אלא שבחינת חוזה השכירות, אשר הצדדים מיעטו להיזקק לו בטענותיהם, מוביל למסקנה אחרת". בית המשפט מנתח את חוזה השכירות ומגיע למסקנה כי מדובר בחוזה שמטרתו "לשכירות והשכרה", ולפי פרשנותו, מדובר במצב שבו הדיירות המוגנת אינה תלוייה בהחזקת הדייר עצמו בבניין, אלא מדובר בדיירות של בית עסק שהוא מבנה להשכרה. בית משפט קמא מציין כי במקרה זה חלות הוראות סעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר, אשר על פיו דייר של בית עסק שנפטר "
יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו". סעיף 23 לחוק הגנת הדייר אינו דורש מגורים בדירה לפחות 6 חודשים לפני הפטירה של המנוח וגם לא העדרה של דירה אחרת למגורים, אלא מסתפק בתנאי של עבודת הילד עם הדייר בעסק לפחות 6 חודשים. תנאי נוסף, הקבוע בסעיף 26 לחוק הגנת הדייר, הוא כי מי שמבקש להיות דייר מוגן בעסק, ימשיך לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו. בית משפט קמא הגיע למסקנה כי "
כך בדיוק המצב בענייננו, הנתבע ממשיך בהשכרת המשנה ונהנה מהכנסות דמי השכירות של דיירי המשנה, כאביו המנוח לפניו" (עמ' 43, שורות 18-17 לפסק הדין).
בית משפט קמא הסביר את מסקנתו, החורגת מההסדר הדיוני שנקבע בקדם המשפט, במילים הבאות: "
לא נעלם ממני כי טענה זו לא רק שלא נטענה על ידי הנתבע (לבד מחצי משפט בשולי סיכומיו), אלא לא נכללה בפלוגתאות כפי שהוגדרו על ידי בראשית ההליך, עם זאת, משמדובר בסוגיה משפטית המתבססת על עובדות שאין הצדדים חלוקים בהן, סבור אני כי רשאי בית משפט לחרוץ את הדין גם אם לא נכללה הסוגיה בפלוגתאות שהוגדרו (הגם הודגש שאותן פלוגתאות הן בשאלות עובדתיות) ולא הועלתה על ידי הצדדים".
5. המערער, הן בערעורו בכתב, הן בעיקרי הטיעון והן בדיון בעל-פה, שם את הדגש על כך שבית משפט קמא חרג מהמסגרת הדיונית שהוא עצמו קבע. מאחר שבקדם המשפט נקבע כי המחלוקות הינן שתיים (מגורים בדירה במשך 6 חודשים, והעדרה של דירה אחרת למגורים), שהן במסגרת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, העוסק ב"
דייר של דירה שנפטר", אין מקום בפסק הדין להעלות טענה חדשה בדבר זכות המשיב בנכס כ"
דייר של בית עסק שנפטר", שסעיף 23 לחוק מסדירו.
ב"כ המערער, עו"ד אופיר, ממשיך וטוען כי בדרך זו קופחו זכויות המערער. לא ניתנה לו ההזדמנות להביא ראיות ולהעלות טענות כנגד עילה חדשה זו של המשכיות המשיב בניהול העסק. לא זו אף זו, כאשר עלו - במסגרת חקירת העדים - שאלות בנושא ניהול העסק וגביית דמי השכירות, התנגד לכך ב"כ המשיב ובית המשפט לא התיר שאלות בכיוון זה (עמ' 17-16 לפרוטוקול בימ"ש קמא בישיבה מיום 5.12.04).
6. המשיב, בעיקרי הטיעון שהגיש, טוען כי פסק הדין מבוסס על המצב העובדתי הקיים, קרי: המנוח אכן השכיר את הדירות בבניין וכי המשיב נכנס לנעליו. ב"כ המשיב, עו"ד אבו חוסיין, מתבסס גם על כתב התביעה, שבו מוזכר כי המנוח השכיר חלק מהדירות בבניין בשכירות משנה. בדיון לפנינו, אף ניסה עו"ד אבו חוסיין לטעון כי בסיכומים בעל פה בבית משפט קמא הזכיר את סעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר, וב"כ המערער לא התנגד לכך. יוער כבר כאן, כי הדברים אינם מדוייקים, שכן בהמשך הפרוטוקול, מייד לאחר טיעוניו של עו"ד אבו חוסיין, משיב עו"ד פורת ואומר כי הוא מתנגד לשינוי החזית לגבי הגנת בית עסק (עמ' 35, שורות 5-3 לפרוטוקול של בימ"ש קמא מיום 30.1.05).
7. לאחר שעיינו בטענות הצדדים בכתב ושמענו את טיעוניהם בעל-פה, הגענו למסקנה כי דין הערעור להתקבל.
8. נקודת המוצא לכל הליך שיפוטי הוא שוויון בין בעלי הדין, ובלשון הרמב"ם
: "אי זהו צדק המשפט? זו השויית שני בעלי דינין בכל דבר" (רמב"ם, הלכות סנהדרין, כא, א
).
השוויון בא לידי ביטוי במישורים רבים, שלא כאן המקום לפרטם. על כל פנים, בסיס השוויון הוא כי כל צד יידע מראש מהם הנושאים השנויים במחלוקת, ועל פי זאת יוכל לכלכל את צעדיו בדרך של הבאת ראיות והצגת טיעונים משפטיים. הדברים ידועים בשיטתנו המשפטית ואין צורך להאריך. לפיכך נסתפק במובאה אחת קצרה מפסיקתו של בית המשפט העליון: "
אכן, אין בית המשפט נוטל בדרך כלל חלק בטיעוני בעלי הדין, ואין הוא קובע להם קו ניהול המשפט: בדרך כלל, קשורים הצדדים בטענותיהם, ומשפט אזרחי מתנהל בעיקר על-פי פלוגתאות שנוסחו על ידיהם (ר"ע 674/86
מדינת ישראל נ' נאות סיני, פ"ד מב(2) 527, 534, להלן - "
עניין נאות סיני").
הדרך שנקט בית משפט קמא, חורגת מעיקרון זה. הצדדים התייצבו לפני בית המשפט והוא קבע את הפלוגתאות, כפי שהבאנו לעיל (ראה הציטוט המלא בפיסקה 3 לעיל). ואכן, כל צד הביא עדים וחקר אותם על יסוד ההנחה כי עליו לשכנע את בית המשפט, כל צד מנקודת מבטו שלו, האם התקיימו הפלוגתאות הללו, אם לאו. כאשר ניסה צד לסטות ממסגרת הפלוגתאות האמורות, לא איפשר זאת בית המשפט, ובדין, ולכן לא התיר שאלות שעסקו בהכנסות מרווחי שכר הדירה, שכן נושא זה אינו רלוונטי לפלוגתאות האמורות (ראה עמ' 17-15 מיום 5.12.04). גם סיכומי הצדדים, שהיו בעל-פה בתום שמיעת הראיות בישיבת יום 30.1.05, התרכזו בניתוח הראיות, כדי לשכנע את בית המשפט בעניינם של הפלוגתאות הללו, לכאן או לכאן. גם בשלב הסיכומים, כאשר ניסה עו"ד אבו חוסיין להזכיר עילה של דיירות מוגנת מכוח סעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר, באומרו כי המשיב ניהל עסק כפי שאביו ניהל (עמ' 34, שורות 10-5 לפרוטוקול הנ"ל), הביע ב"כ המערער, עו"ד אופיר, את התנגדותו לשינוי החזית (עמ' 35, שורות 5-3 לפרוטוקול האמור).