פסק-דין בתיק עא 3861/06

בפנינו שני ערעורים על פסק-דינו של בימ"ש השלום בחיפה, השופט אמיר טובי, בתיק אז' 20996/02 מיום 3/8/06 אשר תוקן במסגרת בקשה לתיקון פסק-דין ביום 17/10/06.

עירית חיפה והועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, המערערות בע"א 3861/06 מערערות על חיובן להשתתף בפיצוי המשיב 3, ביחד עם החברה הקבלנית, המשיבים 1 ו-2.

החברה הקבלנית ובעליה מערערות בע"א 3711/06 הן על חיובן לפצות את המשיב 3 בסכום של 50,000 ש"ח והן על דחיית ההודעה לצד ג' ששלחו לעיריה ולועדה המקומית בגין הנזקים שנגרמו להם, לטענתם, עקב מצג באשר לאפשרויות הניצול של מגרש לבנייה.

בקצרה נתאר את העובדות הנדרשות לעניין - המשיב 3  הוא חוכר הרשום של מגרש בקרית חיים, שעל מחציתו עמד בית מגורים ומחציתו מגרש פנוי. במסגרת הסכם גירושין בין המשיב 3 לבין אשתו לשעבר נותר בית המגורים בידי האשה, ויתרת המגרש בידי המשיב 3. בהמשך רכשה האשה לשעבר דירה בפרויקט שהקימה החברה הקבלנית. מאוחר יותר, וכנראה בזיקה לרכישה הנ"ל, פנתה החברה הקבלנית אל המשיב 3 בהצעה לעיסקת קומבינציה על המגרש כולו. בעזרתה של החברה הקבלנית נמצאו רוכשים לבית המגורים. ב- 23.6.99 נחתם הסכם הקומבינציה בין כלל הצדדים, לרבות יהודה ורות פוקס, הקונים של דירת האשה.

המשיב 3 אמור היה לקבל לפי ההסכם את המפלס התחתון בבית המגורים הישן לאחר שזה יוסב לדירת מגורים משופצת בת 100 מ"ר וכן דירה בבנין החדש, שהיה אמור להיבנות על החלק הפנוי. בעבור מכירת בית המגורים הישן לפוקס סוכם כי אשתו לשעבר של המשיב 3 תקבל סך 180,000 דולר.

בכתב התחייבות נספח להסכם מאותו תאריך התחייבה החברה הקבלנית ומנהלה בערבות אישית לשלם את כל חובות העבר למינהל מקרקעי ישראל ולעיריית חיפה וכן לשלטונות מס שבח. נאמר במפורש:

"למען הסר ספק, כל סכום שיחוייב בו אילן לנדסברג (המשיב 3) (אם יחוייב) לפי הסכם מיום 23.6.99 בין אילן לנדסברג ובין צאלים קבלני בניין בע"מ ורותי פוקס ויהודה פוקס מצד שני ... אנו נישא בו ונשלם מיד עם קבלת הדרישה".

אין חולק, כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה מסרה למשיב 3 ביום 6/6/99 מכתב מידע תיכנוני - נספח א' ל-   נ/4, בו נאמר "כי אחוז הבניה המותר הכולל במגרש הינו 93.5% בהיותו מגרש הפונה לשתי דרכים". ביום 14.11.99 הגישה החברה הקבלנית באמצעות אדריכל מטעמה בקשה להיתר בנייה. הבקשה כללה חריגים, כמו עודף שטח, בליטות למרחבים קדמיים, שבעקבותיהם אישרה הוועדה המקומית את הבקשה, למעט בליטת בניין למרווח קדמי של 25%, שאינה בגדר סמכותה, והעבירה לדיון לוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית.

בחלוף כשנתיים לאחר חתימת ההסכם הוברר לצדדים, כי הוועדה המחוזית מפרשת את המצב התכנוני לזכויות בנייה בחלקה ב- 85% בלבד. התנהלות הצדדים מכאן ואילך התמקדה בעיקר בעיכוב הליכי גבייה שננקטו נגד המשיב 3 ע"י רשויות מס שבח, בגין הסכם הקומבינציה, ואז הודיעו לשלטונות מס שבח על ביטול העיסקה לאור שינויים בתנאי קבלת הרשיון. הביטול לא התייחס למכירת הדירה למשפחת פוקס הואיל ועיסקה זו הושלמה בהעברת התמורה לגרושתו של המשיב 3. המשיב 3 הגיש תביעה נגד החברה הקבלנית ומנהלה ועתר לפיצוי בגין הפרת ההסכם ולתשלום 120,000 ש"ח בגין הנזק שנגרם לו עקב ביטול ההסכם. החברה הקבלנית הגישה הליכי צד ג' נגד העיריה והועדה המקומית בטענה שהסכם הקומבינציה נחתם על סמך המידע המוקדם שנמסר לה לגבי אפשרויות הבניה על המגרש ושבעקבות המצג עליו הם הסתמכו, נגרמו לחברה הקבלנית נזקים, אותם העמידו לצורך אגרה על סך של מליון ש"ח מעבר לסכום שנתבע ע"י המשיב 3 ושחייבו אותם לבטל את העיסקה שנעשתה עם המשיב 3.

לאחר ששמענו טענות הצדדים החלטנו לדחות את הערעור של החברה הקבלנית בע"א 3711/06 בכל עילותיו ולקבל את ערעור העיריה והועדה המקומית בע"א 3861/06.

טענתו של ב"כ החברה הקבלנית, לפיה לא התחייבה החברה לשלם מס שבח עבור מכירת הדירות, שכן מדובר בשתי עיסקאות נפרדות, דינה להידחות. המדובר בעיסקה אחת משולבת שהתאימה בעת כריתתה לאינטרסים של כל אחד מהצדדים. יתר על כן, טענה זו לא נטענה כלל בערכאה קמא. חיזוק לדעתנו דלעיל, אנו מוצאים בנכונותה של החברה הקבלנית לשלם במהלך מו"מ שקדם להגשתה של התביעה הנדונה סך שנע בין 7,000$ ל-10,000$ למשיב מס' 3 בגין ביטול העיסקה (עמ' 15 לפרוטוקול).

המידע שנמסר ע"י הועדה המקומית התאים למצב התכנוני במועד מסירתו, ובהתאם למפה המצבית אותה ערך מודד מטעמו של המשיב 3 במגרש. אחוז הבנייה הכולל למגרש היה באותו מועד שנמסר המידע 93.5%, היינו תוספת של 10% לאחוזי הבניה המותרים, מפאת היותו של המגרש פונה לשתי דרכים. על פי אותה גישה נהגה הועדה המקומית במשך שנים לאשר מתן תוספת של 10% לאחוזי בניה מותרים במגרשים הגובלים בשתי דרכים.

מחומר הראיות עולה, באופן ברור, שאין מדובר במצג שוא או במצג רשלני המקנה עילה לחיוב בפיצוי כנגד הועדה המקומית ועירית חיפה. השינוי במדיניות האמורה מקורו בהחלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לשנות הפרשנות של תוכנית הבינוי חפ 229. כל זה ארע לאחר מתן המידע לחברה הקבלנית. כך גם הבקשה של החברה הקבלנית להקלה במרווח הקדמי. הקלה כזו אינה בסמכותה של הועדה המקומית ולכן הופנתה הבקשה להיתר בניה, עם המלצת הועדה המקומית לאישור הבקשה כולה, לרבות התוספת האחוזית, אל הועדה המחוזית.

לאור עמדתנו זו ממילא נדחות הטענות הקשורות לדחיית תביעת החברה הקבלנית נגד העיריה על הנזקים שנגרמו לה בשל כך שלא ניתן לה היתר בניה.

התוצאה היא שהערעור בע"א 3861/06 מתקבל ומתבטל חיובן של המערערות לשפות את החברה הקבלנית בגין תשלומים שהיא חייבת למשיב 3.

הערעור בע"א 3711/06 נדחה.

החברה הקבלנית ומנהלה ישלמו, ביחד ולחוד, למשיב 3 ולעיריה והועדה המקומית (לשתיהן ביחד), את הוצאות הערעור בסך 6,000 ש"ח לכל אחת מהקבוצות שתוארו לעיל.

ההוצאות תיגבנה מתוך הפקדון שהופקד ע"י המערערות בע"א 3711/06.

היה והופקד פקדון בע"א 3861/06, יוחזר למפקידו.