פסק-דין בתיק עא 3395/05

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א (כב' השופט חיים טובי) מיום 7.9.05 בת.א. 65853/01 לפיו הורה למערער כהן שמואל (להלן: " המערער") לסלק ידו ממקרקעי עיריית חולןן (להלן: " המשיבה") לאחר שהחזיק בהם משנת 1979 וניהל שם עסק לאחסנה ולממכר חמרי בנין (להלן:" העסק").

המשיבה היא בעליה הרשום של חלקה 17 בגוש 6803 ששטחה הרשום 2785 מר' (להלן:" החלקה"), המצויה ברח' הרוקמים באזור התעשייה חולון. כן היא הבעלים הרשום של החלקות הסמוכות לחלקה 16,18,19 ו - 20 בגוש הנ"ל  (להלן:" המקרקעין").

לפני רישומה של החלקה על שם המשיבה בלשכת רישום המקרקעין היא היתה ידועה כמגרש 46 ששטחו 2807 מר' אשר כלל את חלקות 131 וחלק מחלקות 133,134,185 ו- 137 בגוש 6016.

בשנת 1978 רכש המערער מאחד חבש דוד, חלקת קרקע ששטחה הרשום 534 מר' הידועה כחלקה 97 בגוש 6016 (להלן:" חלקה 97") וזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין ב- 19.11.78.

בעקבות שינויי תב"ע, אחוד וחלוקה מחדש, הוקצו הזכויות במגרש 46 בשלמותן למשיבה ואילו למערער הוקצו זכויות בחלקה 6 בגוש 6803 (להלן:" חלקה 6").

מכח התכנית החדשה, תב"ע ח/152, הזכויות במגרש 46 הוקצו למשיבה, כאשר יתר בעלי הזכויות שיועדו לקבל זכויות במגרש זה נוידו בין המגרשים השונים במסגרת תוכנית זו. המערער קיבל כנגד זכויותיו בגוש 6016 חלקה 97 ב"מצב נכנס" זכויות בגוש 6803 חלקה 6 ב"מצב יוצא". בתוכנית זו אין למערער זכות או זיקה כלשהי למגרש 46. התכנית אושרה לרישום והמשיבה נרשמה ב- 19.1.00 בלשכת רישום המקרקעין כבעלת הזכויות בחלקה שהיתה לפנים מגרש 46.

התובענה בבית המשפט הוגשה ע"י המשיבה בסד"מ. המשיבה טענה כי המערער פלש למקרקעיה, מחזיק בהם שלא כדין, ומנהל בהם עסק תוך הסגת גבולה, מכאן עתירתה לסילוק ידו מהם.

מנגד טען המערער כי הוא מחזיק בחלקה (מגרש 46) משנת 1979 למעלה מ- 25 שנה ברשות המשיבה בהסכמתה ובעידודה. לטענתו, מאז המחצית השניה של שנת 1960  הוא החזיק בשטח קרקע של כ- 5 דונם ברח' המלאכה בחולון שם ניהל עסק של בורות סיד אחסנה ומכירה של חמרי בנין, ובשל הצורך בהרחבת הכביש המרכזי ברח' המלאכה, הגיע להסכם עם המשיבה לפיו יפנה את השטח ברח' המלאכה ויעתיק את עסקו, על חשבונו, למגרש 46 שם ינהלו על כל שטח המגרש. לטענתו, נוכח העובדה שהיה זכאי על פי תכנית הפרצלציה ולוח ההקצאות לקבל לבעלותו שטח של כ- 500 מ' במגרש 46, הוסכם עמו כי בתום הליכי הרפרצלציה והרישום תרשם הבעלות על מגרש 46 על שמו, ולבעלים האחרים יוקצו זכויות במקרקעין אחרים. לפיכך, פינה את עיסקו ברח' המלאכה והעתיקו למגרש 46 תוך שהמשיבה מסייעת לו באופן אקטיבי בחבור המגרש לרשת החשמל המים וגידורו.

לסיכום, טען המערער, כי חזקתו בחלקה (מקודם מגרש 46) היא ברשות ובזכות מכח ההסכם האמור, ולמצער מכח הבטחה מינהלית להעביר לבעלותו, לכשיתאפשר הדבר, את מלוא הזכויות בחלקה 17. המערער טען, כי אין לפנותו מהחלקה אלא תמורת קרקע חלופית שוות ערך או לפחות פיצוי כספי שווה ערך. לחלופין טען שרכש בחלקה מעמד של 'בר רשות בלתי הדירה'.

המערער זכה ברשות להגן עפ"י טענותיו אלה ותצהירו הפך לכתב הגנה.

פסק הדין

בפסק דינו הגדיר ביהמ"ש את השאלות שבמחלוקת כדלקמן:

" א. האם מחזיק (המערער) בשטח החלקה כולה ברשות או הינו מסיג גבול.

ב. האם הוסכם בין הצדדים כי תמורת פינוי השטח ברח' המלאכה, יוקנו למערער מלוא זכויות הבעלות במגרש 46.

ג. האם המערער במעמד של בר רשות בלתי הדירה".

לאחר שישב על המדוכה ובחן את חומר הראיות הרב שנפרש בפניו, קבע ביהמ"ש כממצא עובדתי שהמערער " העתיק את העסק אשר נוהל על ידו ברח' המלאכה למגרש 46 כולו, בהסכמתם המפורשת של נציגי העיריה המוסמכים, בהרשאתם ובעידודם" וכי מאז שנת 1979 משמש אותו המגרש לניהול העסק לכן אינו פולש.

ביהמ"ש לא מצא בחומר הראיות תימוכין לגרסת המערער כי העתקת העסק לוותה בהתחייבות נציגיה המוסמכים של המשיבה להעביר על שמו בתום הליכי הרה-פרצלציה את מלוא הזכויות במגרש 46, אלא להפך, כי " העדויות והמסמכים מלמדים כי לא היתה הסכמה כזו" וכי אין למערער זכויות חוזיות בחלקה.

ביהמ"ש הוסיף וקבע כי המערער החזיק בקרקע ברשות המשיבה למעלה מ- 25 שנה בלא תמורה, ובנסיבות המקרה רשאית האחרונה לבטל את הרשיון. כן פסק כי הגם שהניח כי המערער הוציא הוצאות משמעותיות להקמת העסק, לא נתקיימו נסיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות מניעת ביטולו של הרישיון. יחד עם זאת, משיקולי צדק הורה על עיכוב הפינוי בפועל לתקופה של שנה על מנת לאפשר למערער למצוא מקום חלופי לעסקו.

טיעוני הצדדים בערעור

המערער התמקד בעיקרי טיעוניו בקביעת בית המשפט כי הינו בר רשות הדירה בלבד במקרקעין, וכי לא נתן כל תמורה בגין החלקה. לטעמו של זה שגה ביהמ"ש בכך שלא הסיק מחומר הראיות שהיה בפניו כי המשיבה התחייבה לרשום על שמו את החלקה. כן שגה בכך שלא התייחס להבטחה מינהלית שנהיר כי ניתנה למערער, וכי המערער נתן תמורה בדמות השקעותיו והוצאותיו לפירוק והעתקת עיסקו למקום החדש וויתורו על זכויות בעלות ב- 500 מר' שהיו לו במגרש 46.

המשיבה ביקשה להשאיר את פסק הדין על כנו זולת התערבות בקביעותיו העובדתיות של ביהמ"ש בשני עניינים: שהמערער אינו בחזקת פולש ושהרשות שניתנה למערער להעתיק את עיסקו למגרש 46, הוגבלה אך לשטח של כ- 500 מר' ולא לכולו.

דיון