1. זהו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט השלום בירושלים (
כבוד השופטת ע' כהן), מיום 15.11.07, בת"א 11745/03. בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי המערערת הרסה שלא כדין ובניגוד להוראות חוק עזר לירושלים (מבנים מסוכנים), התשמ"א-1980 (להלן -
חוק העזר), מבנה שבבעלות המשיב. כן נקבע כי בהריסת המבנה התרשלה המערערת כלפי המשיב. בית המשפט קבע כי המערערת תשלם למשיב, בגין השבת המצב לקדמותו, סכום בשקלים השווה לסך 145,000$, לפי השער היציג שהיה ידוע ביום 23.2.03 (להלן -
המועד הקובע), בתוספת הצמדה ממועד זה, ומבלי להוסיף לסכום זה ריבית כחוק. כן חויבה לשלם למשיב, בגין אבדן דמי שכירות, סכום בשקלים השווה ל-20,000$, לפי השער היציג ביום פסק הדין. הערעור הוגש נגד עצם חיובה של המערערת כלפי המשיב וכן על סכום הפיצויים שבית המשפט פסק לו. הערעור שכנגד נסב על אי חיובה של המערערת לשלם למשיבים ריבית על סכום הפיצוי בגין השבת המצב לקדמותו, וכן על הקביעה כי סכום הפיצוי המגיע בגין אבדן ימי השכירות יומר לפי השער היציג של הדולר ביום מתן פסק הדין, ולא לפי השער במועד הקובע.
רקע עובדתי
2. המשיב הוא הבעלים של מגרש בשטח 861 מ"ר ברחוב שערי משה 4, בשכונת מאה שערים בירושלים. עד ליום 24.2.03 עמד על המגרש מבנה ישן שבחלק ממנו התגוררה דיירת מוגנת (להלן -
המבנה). לטענת המערערת, ביום שבת (22.2.03), בעת ששרר מזג אויר חורפי שנתלוותה לו תחזית לירידת שלג, התקבלה במוקד העירייה תלונה עלומה, לפיה גג של בניין קרס. למקום נשלח כונן המחלקה למבנים מסוכנים (להלן -
המחלקה), המהנדס מימי מרוואן (להלן -
מרוואן), אשר החליט להורות על פינוי הדיירת וגידור המקום. מרוואן העביר את המשך הטיפול בעניין לאחראי על אותו איזור במחלקה, המהנדס דוד שטיינברג (להלן-
שטיינברג). שטיינברג הגיע למקום ביום ראשון בבוקר (23.2.03), בחן את המבנה וקבע ב"חוות דעת - בניין מסוכן" כלהלן: "במבנה נטוש ... ישנם קירות סדוקים ולא יציבים ללא תקרות. קירות וגג הרעפים של הבניין הנ"ל נהרסו בחלקם. קיימת סכנה מיידית של התמוטטם [כך במקור] על עוברים ושבים במקום". בעקבות זאת, נהרס המבנה למחרת היום (24.3.03) על ידי קבלן משנה של העירייה, וזאת מבלי שנעשה ניסיון כלשהו ליצור קשר עם המשיב או עם מהנדסי המחלקה אשר טיפלו במבנה באופן שוטף בעבר. המשיב תבע פיצוי מהמערערת בטענה כי בהריסת המבנה פעלה שלא כדין וברשלנות. מנגד טענה המערערת כי הריסת המבנה נעשתה כדין, ומכל מקום ההריסה לא גרמה לתובע נזקים.
3. בגדר הקדמת המאוחר נציין, כי ביום 23.2.03 שלח מנהל האגף לרישוי ולפיקוח בעירייה, האדריכל מיכה בן-נון (להלן -
בן-נון), הודעה למשיב (להלן -
ההודעה). בהודעה דרש בן-נון, מתוקף סמכותו לפי סעיף 3 לחוק העזר, כי המשיב יסגור ללא דיחוי את המבנה, יהרסו, יפנה את פסולת הבנייה אחרי ההריסה ויגדר את המקום. בן נון ציין בהודעתו כי זו נשלחה למשיב לאחר שמהנדס בניינים מסוכנים בעיריית ירושלים (שטיינברג) קבע כי המבנה נמצא במצב של סכנה מיידית למחזיקים, לציבור ולנכסים סמוכים. בן-נון הוסיף, בין היתר, כי "מבלי לגרוע מהדרישה הנ"ל, עפ"י חוק עזר הנ"ל רשאית העירייה לפעול להסרתה המיידית של הסכנה שבנכס, או לבצע את העבודות הנ"ל ולחייב אותך בכל ההוצאות הכרוכות". כן שלח למשיב, באותו יום, צו לסגירת המבנה (להלן -
צו הסגירה). בצו ציין בן-נון פעם נוספת כי המבנה נתון במצב המהווה סכנה מיידית למחזיקים, לציבור או לנכסים הסמוכים. לפיכך ציווה, מתוקף סמכותו לפי סעיף 6 לחוק העזר, על סגירתו המיידית.
פסק דינו של בית המשפט קמא
4. פסק דינו של בית המשפט קמא התמקד בשלוש שאלות. הראשונה,
האם הייתה סכנת התמוטטות מיידית של המבנה. בית המשפט השיב בשלילה על שאלה זו, בקבלו את עדותו של המהנדס דן שפר (להלן -
שפר), שבחן את המבנה מטעם המשיב כשלושה שבועות טרם הריסתו ומצא כי אינו מהווה סכנה. בית המשפט הוסיף, כי עדותו של המהנדס רוזנפלד, המומחה מטעם המערערת, לפיה אינו יכול לדעת אם נמצאו בבניין פגמים חדשים שלא נראו בעבר, יש בה כדי לתמוך בחוות דעתו של שפר. בנוסף, העדיף בית המשפט את חוות דעתו של שפר על פני זו של שטיינברג בכל הנוגע לסכנת ההתמוטטות. כן קבע כי לא הוצגה בפניו ראיה לכך שהייתה קריסה טרייה במועד בו הוזעק מרוואן למקום. בית המשפט הוסיף, כי נוכח העובדה שהמבנה היה מוכר שנים רבות למחלקה, ובהינתן שהמחלקה סברה מספר פעמים שיש להרוס את המבנה ולא עשתה כן, אלא הסתפקה בסופו של דבר בהריסה חלקית ובחיזוקים אשר הפיגו את הסכנה, לא די במצבו של הנכס כפי שראה אותו שטיינברג, כדי להוות ראיה לצורך בהריסתו.
5. השאלה השנייה אותה בחן בית המשפט הייתה,
האם המהנדס שטיינברג פעל בהתאם לנהלים. בית המשפט קבע כי לא הוצא צו המורה על הריסת הבניין כנדרש בסעיף 6(ד) לחוק העזר, ודי בעובדה זו כדי לקבל את טענת התובע לפיה הנתבעת פעלה שלא כדין.
6. השאלה השלישית שנבחנה הייתה
האם היה על העירייה ליצור קשר עם המשיב קודם לביצוע ההריסה. בית המשפט קבע, בין היתר, כי נוכח העובדה שהצווים שהוציאה העירייה לא הורו על הריסה מיידית, די היה בכך כדי לחייבה להודיע למשיב על הצו שניתן ועל חובתו להרוס את המבנה. לפיכך קבע בית המשפט כי המערערת הרסה את המבנה בניגוד להוראות חוק העזר והתרשלה כלפי המשיב.
עיקרי הטענות בערעור
7. לטענת המערערת, הן התלונה שנתקבלה במוקד העירייה והן האבחון של צוות העירייה מהווים ראייה כי הייתה "קריסה טרייה" ונשקפה סכנה חמורה וממשית מהמבנה. עוד טוענת המערערת, כי לא נכון היה להעדיף את עדותו של שפר, שביקר במקום כשלושה שבועות לפני שנתקבלה התלונה, על פני קביעתם של מהנדסיה, שביקרו במקום ביום האירוע ולמחרתו. המערערת מוסיפה, כי טעה בית המשפט משפירש את עדותו של רוזנפלד כתומכת בעדותו של שפר, שכן על פי חוות דעתו של הראשון, כסיכומה על ידי ב"כ המערערת: "החורבה הייתה מטה ליפול, לא היה עליה גג והיא מסוכנת ביותר" (סעיף 13 לכתב הערעור). כן טוענת המערערת, כי בית המשפט לא התייחס להוראות סעיף 2 לחוק העזר לפיו חייב בעל בניין להחזיקו במצב המבטיח את שלום הציבור. המערערת מטעימה כי לאורך שנים נמנע המשיב מלתחזק את המבנה ועשה כן רק בעקבות כתבי האישום שהוגשו נגדו לאחר שלא שעה לדרישותיה לעשות כן. עוד טוענת המערערת כי בית המשפט פירש באופן בלתי נכון את הוראות סעיף 6 לחוק העזר (שתוכנו יצוטט בהמשך). בנוסף, מציינת המערערת כי שנתיים טרם נהרס המבנה פנה אליה המשיב בבקשה לבטל את חיובי הארנונה בגין הנכס, בטענו כי "הבניין כולו הרוס ומיועד להריסה, אינו ראוי למגורים וכל המבנה הרוס", ובעקבות פניותיו ביטלה את חיובי הארנונה. משכך ממשיכה המערערת, טענתו לפיה התכוון לבנות על הנכס נגועה בחוסר תום לב. אשר לסכום הפיצויים שנפסק, טוענת המערערת כי לא היה מקום לפסוק למשיב סכום כלשהו, שעה שהוא עצמו טען שהמבנה הרוס ומיועד להריסה. המערערת מוסיפה כי פסיקת פיצוי למשיב מבלי להתחשב במצבו הירוד והמסוכן של המבנה אינה תואמת את המציאות והיא בלתי סבירה לחלוטין.
8. המשיב טוען, מנגד, כי המחלוקת בין הצדדים היא עובדתית בעיקרה, שכן ההכרעה בתיק התבססה על מהימנותם של העדים שבאו בפניו, וכי ככלל אין ערכאת הערעור מתערבת בממצאים עובדתיים שהוכרעו על ידי הערכאה הדיונית. בנוסף מטעים המשיב, כי הצו שהוצא ביחס למבנה קבע במפורש כי יש להודיע לבעל המבנה שעליו לנקוט בפעולות להסרת הסכנה. כן טוען המשיב כי התלונה האנונימית על הקריסה הטרייה לא נבדקה. בנוסף מדגיש המשיב כי חוק העזר קובע במפורש שלא ניתן היה להרוס את הנכס אלא לאחר שניתנה לבעליו שהות של 7 ימים להגיש השגותיו. אשר למכתביו לעירייה, לפיהם המבנה מיועד להריסה, מציין המשיב, כי הרס בעצמו דלתות ומרצפות במבנה כדי להיפטר מתשלומי ארנונה, בהוסיפו כי אין להשוות בין הצהרה על מבנה הרוס לצרכי אי תשלום ארנונה, ובין יציבותו ההנדסית של המבנה. אשר להיקף הנזק, טוען המשיב כי סכום הפיצויים שנקבע התבסס על חוות דעתו של המומחה מטעמו מר אורן מלמד, שמאי מקרקעין מוסמך ומהנדס בניין, שנחקר עליה ועדותו הייתה מהימנה ומקצועית. המשיב מוסיף כי משבחרה המערערת, בדיון בבית משפט קמא, שלא להתייחס לחוות הדעת בפרט והיקף הנזק בכלל, מושתקת היא מלטעון לעניין זה בהליך הערעור.
עיקרי הטענות בערעור שכנגד
9. המערער שכנגד (המשיב) טוען, כי טעה בית המשפט שעה שלא הוסיף ריבית לסכום הפיצויים שקבע בגין החזרת המצב לקדמותו. לטענתו, בית המשפט היה צריך לפסוק ריבית על הפיצוי האמור, וזאת החל ממועד היווצרות העילה ועד למועד מתן פסק הדין, ולחלופין החל מיום הגשת התביעה ועד למועד מתן פסק הדין. עוד טוען הוא, כי טעה בית המשפט שעה שקבע כי סכום הפיצוי המגיע בגין אובדן דמי השכירות יומר לשער הדולר במועד מתן פסק הדין, ולא לזה שהיה ידוע במועד הקובע.
10. המשיבה שכנגד (המערערת) טוענת, לעומתו, כי אין לפסוק ריבית על סכום הפיצוי, שכן למשיב לא נגרם חסרון כיס, והנזק כביכול, הוא נזק מופשט ולא ממשי.
דיון
11. חוק העזר קובע את סמכויות העירייה בטיפולה במבנים מסוכנים שבתחומה. סעיף 3 לחוק העזר מאפשר לעירייה, בתנאים מסוימים, לדרוש מבעל בניין העלול לסכן את המחזיקים, את הציבור או את הנכסים הסמוכים, לבצע עבודות ולנקוט בכל אמצעי זהירות שיידרש. סעיף 6 לחוק העזר מתיר לעירייה, בהתקיים התנאים המפורטים בו, לבצע את העבודות בעצמה:
"6.(א) אישר המהנדס ... לאחר בדיקה כי בניין נתון במצב שיש בו משום
סכנה מיידית
למחזיקים, לציבור או לנכסים הסמוכים, רשאי ראש העירייה או הממונה על המחוז ליתן צו לסגור מיד את הבניין ולפנות ממנו את הדירים; סירבו הדיירים לפנות את הבניין, ניתן לפנותם באמצעות המשטרה; כן רשאית העירייה לבצע העבודות הדרושות לשם סגירתו של הבניין או הריסתו ולגבות את הוצאות הביצוע מבעל הבניין.
- (ב) לא תבוצע הריסה של בניין לפי סעיף קטן (א) אלא לאחר שנמסרה לבעל הבניין הודעה על כוונת העירייה לבצע ההריסה וניתנה לו שהות של שבעה ימים להגיש השגותיו לראש העירייה.
- (ג) הוראות סעיף קטן (ב) לא יחולו במקרים שבהם אישר המהנדס כי בנין נתון
בסכנה של התמוטטות מיידית
.
- (ד) אישר מהנדס כי בנין נתון בסכנה של התמוטטות מיידית, רשאי ראש העירייה או המהנדס לצוות על פינויו, סגירתו או הריסתו המיידיים; סירבו הדיירים לפנות את הבניין, ניתן לפנותם באמצעות המשטרה; ובמקרה האמור רשאית העירייה להרוס את הבניין ולגבות את הוצאות הביצוע מבעל הבניין."
- סעיף 6 לחוק העזר מבחין בין שני מצבים שונים בהם יכולה העירייה לבצע בעצמה עבודות בנכס.
הראשון, מצב של
סכנה מיידית, בו רשאית העירייה להרוס את הבניין רק לאחר שמסרה לבעל הבניין הודעה על כוונתה, וניתנה לו שהות של שבעה ימים להגיש השגותיו.
השני, מצב של
סכנת התמוטטות מיידית, בו מוסמכת העירייה, בתנאים מסוימים, להרוס את הבניין מייד, מבלי שתחול עליה חובה למסור על כך הודעה לבעל הבניין.
12. ומן הכלל אל הפרט: השאלה העומדת בבסיסו של ערעור זה - האם הייתה סכנת התמוטטות מיידית במבנה - היא שאלה עובדתית. ככלל, אין ערכאת ערעור מתערבת בשאלות של עובדה ומהימנות, בהן הכריעה הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים שבהם קיימת טעות בולטת בשיקולי הערכאה הדיונית או שקיים פגם היורד לשורש העניין (ראו, למשל, ע"א 8947/07
מיש-קן במושבה בע"מ נ נפתלי לינדאור, ניתן ביום 18.2.08). בעניינינו, אין מדובר במקרה חריג המצדיק התערבות בממצאיו של בית המשפט קמא. נבאר.
13.
ראשית, פרט לאותה תלונה אנונימית שנתקבלה במוקד העירוני, לא הוצגה בפני הערכאה הדיונית כל ראייה המצביעה על כך שהייתה קריסה טרייה במבנה. חסר ראייתי זה עולה הן מעדותו של מרוואן, שמסר כי לא יכול היה לבדוק האם גג המבנה קרס עובר להגעתו למקום באותה שבת, והן מעדותו של שטיינברג, שציין כי אינו יודע האם הקריסה במבנה הייתה טרייה אם לאו.
שנית, אף אם בחוות דעתו של שטיינברג נכתב במפורש כי קיימת
סכנה מיידית להתמוטטותו של המבנה על עוברים ושבים, נראה כי בן-נון, אשר הוסמך מטעם מהנדס העיר ירושלים להוציא את ההודעה ואת הצו לסגירת המבנה ולהריסתו, קיבל את חוות דעתו אך באופן חלקי. הן בהודעה והן בצו הסגירה ששלח בן-נון למשיב נכתב כי הבניין נתון במצב המהווה
סכנה מיידית - להבדיל מסכנה של התמוטטות מיידית. בהתאם לכך, ההודעה שהוצאה למשיב הייתה מתוקף הסמכות הנתונה בסעיף 3 לחוק העזר, כנאמר בה. בדומה לכך יש לקבוע, כי גם צו הסגירה הוצא בהתאם לסעיף 6(א) לחוק העזר, על אף שסעיף קטן (א) לא צוין בו מפורשות, משום שזהו הסעיף החל במקרה של
סכנה מיידית. משלא אימץ בן נון את חוות דעתו של שטיינברג במלואה, ממילא לא קמה למערערת עילה כדין להרוס את המבנה באופן מיידי בשל סכנת התמוטטות מיידית.
שלישית, שטיינברג עצמו אישר בעדותו בבית המשפט כי ידע שנדרש אישורם של הממונים עליו כדי להרוס את המבנה. לפיכך, משלא ניתן האישור הרי שפעולתו נעשתה בחוסר סמכות וברשלנות.
רביעית, בעדותו אישר בן-נון כי על סמך ההודעה והצו שהוציא לא ניתן היה להרוס את המבנה וכי טרם הריסתו הייתה צריכה להינתן למשיב הודעה נוספת או התראה אחרונה. הודעה או התראה כאמור לא נשלחו כלל למשיב על אף שכתובתו הייתה ידועה במחלקה.
14. נציין, כי העובדה שסעיף 2 לחוק העזר מורה לבעל בניין להחזיקו במצב המבטיח את שלום המחזיקים, אין בה כדי להצדיק את פעולתה של המערערת. זאת, מפני שחוק העזר עצמו קובע את האמצעים ואת התנאים לאכיפת ההוראות שבסעיף 2 לחוק העזר. ואכן המערערת עשתה שימוש בכלים אלו, המצויים בין היתר בסעיפים 3 ו-6 לחוק העזר, בהוציאה צווים המורים למשיב לסגור את המבנה, להרסו וכו'. ואולם, נוכח העובדה כי הצווים נשלחו למשיב אך יום אחד בטרם נהרס המבנה, לא היה באפשרותו לתקן את הליקויים או להשיג על קביעות העירייה בתוך שבעה ימים, כפי שחוק העזר מאפשר בנסיבות המקרה כפי שתוארו לעיל.