השופט נ' הנדל:
1. במוקד דיוננו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בה"פ 820/02 מיום 11.6.2008 (כב' השופטתצ' ברון), במסגרתו נקבע כי על המערערים לפצות את המשיב בגין הפקעת מקרקעין הידועים כגוש 4941 חלקה 63 בעיר יבנה, בהם הייתה למשיב זכות חכירה לדורות (להלן: "המקרקעין"). המערערות בע"א 7917/08, עיריית יבנה והועדה המקומית לתכנון ובניה יבנה (להלן בהתאמה: "העירייה" ו"הועדה המקומית" וביחד "המערערות") יוצאות כנגד שיעורו של הפיצוי, בעוד המערער בע"א 7802/08, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") מלין על עצם חיובו בפיצוי המשיב.
המסגרת העובדתית
2. כפי שנקבע בבית המשפט המחוזי, ביום 24.2.1963 התקשרו חברת "עמידר" והורי המשיב בהסכם, לפיו רכשו ההורים צריף דו-חדרי שנמצא על המקרקעין. בתקופה הרלוונטית הוחזקו המקרקעין בבעלות המינהל. בשנת 1964 ניתן להורי המשיב היתר בנייה להחלפת הצריף בבניין למגורים בעל שלושה חדרים. לטענת המשיב בבית המשפט המחוזי, מכוח היתר זה נבנה על המקרקעין שלד של מבנה למגורים. בשנת 1979 קיבל המשיב את הזכויות בנכס מהוריו. ביולי שנת 1982, אישרה הועדה המחוזית לתכנון ולבניה במחוז מרכז תב"ע לשינוי המתאר בקרקע הכוללת את המקרקעין נשוא דיוננו. בהמשך אותה שנה, הודיעה הועדה המקומית לתכנון ובנייה יבנה כי הקרקע האמורה דרושה לה לצרכי ציבור וכי יש למסור מיידית את החזקה בה. ביום 6.5.1983 נרשמה עיריית יבנה כבעלת המקרקעין בלשכת רשם המקרקעין. השנים חלפו, ובשנת 1996 ניתן היתר בנייה למקרקעין המהווים כיום חלק ממתחם ציבורי בשם "אשכולות פיס". במהלך בניית המתחם, נהרס השלד שהיה על המקרקעין, וכיום משמש השטח כחצר וחניה של מרכז הפיס הקהילתי. יודגש כי על פי הנטען, לא ידע המשיב את דבר ההפקעה אלא רק בשנת 1996. ביום 1.7.2002, הגיש המשיב את תביעתו לפני בית המשפט המחוזי, במסגרתה דרש כי ישולמו לו פיצויים לפי סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") בגין הפקעת המגרש.
הכרעת בית המשפט המחוזי
3. בית המשפט המחוזי בהחלטתו קבע כי למשיב זכות אובליגטורית בנכס - זכות חכירה כנגד המינהל, זאת גם לאור אי התכחשותו של המינהל לזכויות המשיב בנכס. הוסף כי גם כלפי עיריית יבנה והועדה המקומית קיימת למשיב זכות אובליגטורית, בשל זכויותיו בנכס טרם ההפקעה. נקבע, כי בין המערערים לבין המשיב נוצרו פערי מידע ביחס לזכויותיו של האחרון בנכס, שכן על אף שעיריית יבנה והועדה המקומית יצאו ידי חובתן בניסיונן ליידע את המשיב בדבר ההפקעה, המשיך האחרון לקבל דרישות לתשלומים בעבור הנכס, הן מהעירייה והועדה המקומית והן מהמינהל. על כן קבע בית המשפט המחוזי כי הגיוני שאדם במצבו של המשיב יסבור שזכויותיו בנכס עומדות בעינן, ובמיוחד כאשר תוצאות ההפקעה לא נראו בפועל משך שנים רבות מעת רישומה.
לפי קביעת בית המשפט קמא, פקודת הקרקעות מטילה חובה לתשלום פיצויים על הגורם המפקיע את המקרקעין, בענייננו - העירייה והועדה המקומית. הוחלט שהאחרונות הן אשר תשאנה בפיצוי המבקש בגין ההפקעה. לעניין שיעור הריבית שחל על הפיצוי, נקבע שהתנהלותו הפגומה של המינהל כלפי המבקש תרמה לפערי המידע שנפערו בין הצדדים במרוצת השנים, ולפיכך חייב בית המשפט את המינהל במחצית משיעור הריבית שנצברה מיום ההפקעה, כאשר העיריה והועדה המקומית חבות במחצית הנותרת של הריבית.
חשוב לציין, כי בבואו לקבוע את שיעור הפיצויים עמדו לפני בית המשפט חוות דעת שניתנה על ידי שמאי מטעם המשיב אשר קבעה כי הפיצוי בגין ההפקעה הינו בסך של 2,380 ש"ח (לפני היוון), וחוות דעת נגדית מטעם שמאי העירייה והועדה המקומית, לפיה נקבע כי סכום הפיצוי נמוך בהרבה ובסך של 84.41 ש"ח, גם זאת לפני היוון. לאחר עיון בחוות הדעת ושמיעת עדות השמאים, החליט בית המשפט קמא לבכר את חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב, בהיותה קרובה יותר באופן משמעותי לערך המקרקעין שנקבע על ידי שמאי מטעם המינהל, שניתנה במסגרת הצעת היוון משנת 1996 ועמדה על סך 427,040.69 ש"ח (להלן: "חוות דעת המינהל"). יוער, כי חוות דעת זו לא הוגשה באופן ישיר בהליך, אלא כנספח להמרצת הפתיחה. נוכח קרבת הסכומים האמורה, נקבע כי חוות הדעת מטעם המשיב משקפת בצורה טובה יותר את ערך המקרקעין. מכאן הערעורים שבפני.
טענות הצדדים
4. טרם אדון בטענות הצדדים, יש מקום לציין כי בדיון שנקבע ליום 31.5.2010 לא התייצב המשיב או בא כוחו, ואף לא הוגשו סיכומים מטעמו. לפיכך נדחה הדיון ליום 3.1.2011. בין לבין הגישו המערערות ביום 16.9.2010 בקשה לקבלת הערעורים כנגד המשיב מפאת אי הגשת הסיכומים על ידו. בהחלטה שניתנה ביום 19.9.2010 ע"י השופט א' גרוניס נקבע כי הבקשה תידון בדיון שנקבע ליום 3.1.2011. גם לדיון זה לא התייצב המשיב, אולם בנסיבות העניין הוחלט שלא להיעתר לבקשה, ולדון בערעורים בהיעדר סיכומי המשיב.
המערערות בע"א 7917/08, כיוונו את ערעורן כנגד ארבע מהקביעות הבאות של בית המשפט קמא - למשיב זכויות במקרקעין חרף היעדרו של חוזה חכירה חתום; הזכות לפיצויי לא התיישנה; האחריות לתשלום פיצויי ההפקעה מוטלת על המערערות; העדפת חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב בבדיקת ערך המקרקעין. במהלך שלב הסיכומים בעל-פה בפני הרכב זה, החליטו המערערות לזנוח שלוש מהטענות ולהתמקד באחרונה - העדפת חוות דעת המשיב על פני חוות דעת המערערות לצורך קביעת שיעור הפיצוי. לטענת המערערות, שגה בית המשפט שעה שביכר את עדות המומחה מטעם המשיב וזאת מארבעה טעמים. ראשית, חוות הדעת התייחסה למקרקעין הנמצאים במיקום אחר מזה של המקרקעין הרלוונטיים ועל כן אינה יכולה לעמוד. שנית, חוות הדעת לא ניתנה כ"עדות מומחה" אלא הוכנה לצרכי מו"מ בין הועדה המקומית למשיב. זאת אף לדברי השמאי עצמו. שלישית, השמאי מטעם המשיב הניח קיומו של מבנה על המקרקעין וזאת מבלי הצגת אסמכתא לקיומו. רביעית, שגה בית המשפט שהסתמך על חוות דעת המינהל, שלא הוכח כי היא סופית ומוחלטת, ובמיוחד שעה ששמאי המינהל כלל לא נחקר על חוות הדעת.
המערער בע"א 7802/02 - מינהל מקרקעי ישראל - מכוון בערעורו אך נגד קביעת בית המשפט המחוזי לפיה תוטל עליו מחצית מסכום הריבית המגיעה למשיב. לטענת המינהל, משקבע בית המשפט המחוזי שחובת תשלום הפיצוי בגין ההפקעה מוטלת על המפקיע - העירייה - הרי שלא היה מוסמך הוא לחלק את נטל הפיצוי בין המינהל לעירייה. נטען כי אין מדובר בתביעת נזיקין במסגרתה ניתן לחייב "מעוולים בצוותא" ולקבוע את חלקו של כל אחד מהם בנזק. תביעת פיצויים בגין הפקעה אינה תביעה נזיקית, וכי אף אם ניתן היה לראות בה ככזו, הרי שבית המשפט קמא לא קבע כי התקיימו יסודותיה של עוולה כלשהי, או קשר סיבתי בין התנהגות המינהל לנזק הנטען. מעבר לאמור הוסף כי שגה בית המשפט משקבע שהתנהגות המינהל תרמה לאי ידיעת המשיב אודות ההפקעה שכן חובת היידוע מוטלת כל כולה על הגורם המפקיע.
כאמור, טענות המשיב לא הובאו לפנינו, לא בעיקרי טיעון, לא בסיכומים ולא בטיעון בעל-פה. זאת, הגם שהוכח כי המשיב ידע על קיומם של הערעורים. כלל נקוט הוא מלפנינו כי אי הגשת סיכומים בכתב דינה כדין אי התייצבות לדיון בערעור (ראו תקנה 448(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 וגם ע"א 148/82 גליק נ' ארמן, פ"ד מה(3) 401). הדיון בערעורים נדחה כבר פעם אחת בהיעדר סיכומים מטעם המשיב, ובהתאם לתקנה 450 לתקנות, מוסמך בית המשפט לברר את הערעור גם בהיעדר עמדתו. ויודגש, אין המדובר בפסק דין במעמד צד אחד. על הערעור להתברר ככל הליך משפטי, אולם לחובתו של המשיב תעמוד העובדה כי טיעוניו לא יישמעו.
דיון והכרעה
5. כאמור, המערערות בע"א 7917/08 מיקדו את ערעורן בשאלת מהימנותה של חוות הדעת מטעם המשיב, וקביעת שווי הפיצוי לפיה. יודגש, כי אף בסיכומים שהוגשו על ידן לבית המשפט המחוזי ביקשו המערערות להפריך את חוות הדעת מטעם המשיב מהטעמים שנמנו לעיל. אולם, על אף טענות המערערות בדבר הפגמים שנפלו לכאורה בחוות הדעת מטעם המשיב, לא נתן בית המשפט המחוזי את דעתו לעניין, והסתמך על הפיצוי הקבוע בחוות דעתו של המשיב בהיותו "קרוב יותר באופן משמעותי לערך המקרקעין שנקבע על ידי שמאי מטעם המינהל". כאמור לעיל, חוות דעת זו העריכה את המקרקעין בכ-427,000 ש"ח נכון ליום 1.2.1996. חוות הדעת מטעם המשיב העריכה את המקרקעין בלמעלה מ-700,000 ש"ח, בעוד חוות הדעת שהוגשה מטעם המערערות העריכה את המקרקעין בכ-40,000 ש"ח.
אין חולק כי העדפתה של חוות דעת אחת על פני רעותה הינה בעיקרה קביעה עובדתית המבוססת על מהימנות והתרשמות הערכאה המבררת מהעדויות שהובאו לפניה. כדרך כלל, אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בסוגייות כגון דא. ברם, סבורני כי בנסיבות העניין חל החריג. בבית המשפט המחוזי העלו המערערות טענות מספר כנגד חוות הדעת מטעם המשיב, אשר נדמה כי בית המשפט המחוזי לא נתן דעתו להן במסגרת החלטתו. נדמה כי החלטתו זו ניתנה בעיקרה על סמך הערכה, וקרבתה היחסית של חוות דעת המשיב לחוות דעת אובייקטיבית שנערכה על ידי המינהל, שלא לצורך ההליכים. לכך יש לצרף את הימנעותו של המשיב מלהגיב לטענות העולות בערעור כנגד חוות הדעת שהוגשה מטעמו. כערכאת הערעור, עומדות לפנינו שתי חוות הדעת שהוגשו בבית המשפט המחוזי, כשנגד האחת מופנים טיעונים כבדי משקל, אשר בהיעדר תגובה נותרים ללא כל מענה. אמנם, לפני בית המשפט המחוזי עמדה גם חוות הדעת שהוגשה על ידי המינהל, אולם, זו לא הוגשה כראיה במתכונת הראויה בהליך העיקרי, ובכל מקרה, בהיעדר חקירת שמאי המינהל על חוות הדעת, לא ניתן היה לעמוד על נכונותה. בנסיבות העניין, היינו, אי התייחסותו של בית המשפט המחוזי לטענות המערערות בדבר חוות דעת המשיב, הימנעותו של המשיב מלהגיב לטענות שהושמעו בערעור, והקשיים שבהסתמכות על חוות דעת המינהל, הרי שחוות הדעת הרלוונטית העומדת לפנינו היא זו אשר הוגשה על ידי המערערות. על פי האמור בה, סכום הפיצוי בשל ההפקעה נכון ליום 10.2.1983 הינו 84.41 ש"ח. יודגש, כי אף בית משפט קמא נמנע מלקבוע כי חוות דעת זה הינה מופרכת, או בלתי הגיונית, אלא קבע שחוות הדעת "המתחרה" הינה נאמנה יותר. כאמור, בפנינו עומדת אך חוות דעת רלוונטית אחת - היא חוות הדעת שהוגשה על ידי המערערות. על כן אני קובע כי הסכום אשר צריך היה להיות משולם למשיב בגין הפקעת המקרקעין הינו כקבוע בחוות הדעת מטעם המערערות. אמנם, בקבעו את סכום הפיצוי אשר אמור היה להיות משולם למשיב, קבע בית המשפט המחוזי כי אין מקום לפסוק לו פיצוי בגין סכומים נוספים, ואלו נלקחו בחשבון בסכום הכללי אשר נפסק לטובתו. הקושי בהכרעה בצומת בו אנו מצויים, הוא היעדר כימות או פירוט של הסכומים הנוספים וטיבם, והחוסר בטיעון המשיב לצורך קביעתם. מכאן, הכרעה זו אינה יכולה לבטא את אשר נאלם בהליך זה ובהליך קמא.
6. כעת יש להכריע את גורלו של הערעור בע"א 7802/08. אקדים ואומר כי סבורני שדינו של הערעור להתקבל. כאמור, בית המשפט קבע כי היו אלה העירייה והועדה המקומית אשר חייבות בפיצוי המשיב בגין ההפקעה. זאת, נוכח הכלל העומד במרכז דיני ההפקעה, לפיו המוסמך להפקיע את המקרקעין והפקיעם בפועל - הוא אשר חב בפיצויים (וראו אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין - שומה, תובענות וסדרי דין (2006) (להלן: "נמדר") בעמ' 110). אולם, בחייבו את המינהל בפיצוי המשיב, קבע בית המשפט קמא כי:
"המינהל חב בפיצוי המבקש אך ורק ביחס לנזק שנגרם למבקש אשר התגבש לאחר ביצוע ההפקעה בפועל".
עינינו הרואות, כי בית המשפט קמא ביסס את חובת הפיצוי שקמה למינהל על הנזק שנגרם למשיב בגין התרשלותו של המינהל ליידעו בדבר ההפקעה. ברם, יש להבדיל בין תשלום פיצויים בגין הפקעה, לבין נזקים שנגרמו בגינם. בית משפט זה קבע לא אחת, כי בצד החובה לתשלום פיצויים בשל הפקעתם של מקרקעין, קיימות חובות נוספות שעל הרשות המפקיעה לעמוד בהן בעת ביצוע ההפקעה, כגון מסירת הודעה אישית על ההפקעה, חובה להציב העתק מהודעת ההפקעה על המקרקעין המופקעים ועוד כיוצא באלה חובות. זכויות אלה אינן נתבעות מכח התביעה לפיצויים בגין ההפקעה, אלא מכוח סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] המקים לבעל המקרקעין זכות תביעה עצמאית בגין נזק שנגרם לו עקב הפרת חובה חקוקה על ידי הרשות (וראו למשל ע"א 676/75 עזבון המנוח פרד כיאט נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד לא(3) 785 (1977); ע"א 3015/06 פנינה פינקלשטיין נ' מדינת ישראל (9.12.2008).