השופט נ' סולברג:
1. ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 1924-04; כבוד השופט הבכיר יהודה פרגו) בתביעה להצהרה על זכויות בעלות ברכוש משותף בבניין.
רקע
2. הבניין ברחוב רוטשילד 78 בראשון לציון, הידוע כחלקה 639 בגוש 3945 (להלן: הבניין) הוא מבנה מסחרי ולו 4 קומות. קומת קרקע משמשת למסחר, מעליה 3 קומות משרדים, ומתחתיה קומת מרתף, ובה חניון תת-קרקעי ומקלט. הבניין טרם נרשם כבית משותף, והצדדים חלוקים ביניהם על זכויות הבעלות ברכוש המשותף. את הבניין בנתה המשיבה 3 (להלן: החברה הקבלנית), המשיבה 4 היא חברת הניהול של הבניין (להלן: חברת התחזוקה), ובנייתו נעשתה בליווי פיננסי של המשיב 2 (להלן: הבנק) שלזכותו נרשמה משכנתא ראשונה על המקרקעין. המערערים, נציגות הבניין וחלק מדייריו (להלן: הדיירים) רכשו יחידות בבניין, אשר הוחרגו מתחולת המשכנתא, בהסכמת הבנק. לימים נקלעה החברה הקבלנית לקשיים כלכליים והבנק פתח בהליכי הוצאה לפועל נגדה. המשיב 1 מונה ככונס נכסים למכירת נכסי החברה הקבלנית. בשנת 2004 אישרה ראש ההוצאה לפועל למכור מספר חנויות (8, 9 ו-10) בבניין למשיבה 5 (להלן: ושז השקעות) וחתמה על פסיקתא המאשרת את המכירה.
3. המערער 2 הגיש ללשכת ההוצאה לפועל התנגדות למכירה האמורה בד בבד עם בקשה לעיכוב ביצוע, בטענה כי חלק מן השטחים המיועדים למכירה מהווים רכוש משותף של בעלי היחידות בבניין. בעקבות החלטת ראש ההוצאה לפועל הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי, במסגרתה עתרו למתן סעד הצהרתי אשר יורה כי חלקים מסויימים בבניין אינם שייכים לחברה הקבלנית, אלא הם רכוש משותף של בעלי היחידות בבניין (ת"א 1924-04). לטענתם, כמה חלקים מן הבניין נבנו שלא על-פי היתר הבניה שהוצא לבניין, כך שנגרע שלא כדין חלק מן הרכוש המשותף השייך לדיירים.
4. לאחר דיון פסק בית המשפט המחוזי כי הבניין, על כל חלקיו, נבנה על-פי היתר כדין; השינויים התכנוניים נעשו אף הם על-פי היתר כדין; בהתאם לחוזי המכר ניתן היה לבצע את השינויים התכנוניים כפי שנעשו. באשר לשטחים שבגינם הוגש הערעור נפסק כי רובם אינם מהווים חלק מן הרכוש המשותף. בכלל זאת נדחו טענות המערערים בקשר עם חנות מספר 10, מחסן מספר 11, מחסן מספר 12 ומשרד מספר 42. באשר להצמדת/סיפוח השטחים מתוך הפרוזדור לחנויות 9-8, תוך גריעתם מן הרכוש המשותף, נקבע כי הדבר נעשה שלא כדין, וכי שטחים אלה הם חלק מן הרכוש המשותף אשר הוחרג מן המשכנתא. באשר ל-25 החניות בחניון התת-קרקעי נפסק, כי כונס הנכסים יהיה רשאי למכור ולהצמיד אותן לבעלי היחידות במגבלות החוק והתקנות. חניות שנרכשו ושתירכשנה תוצמדנה ליחידות הרלבנטיות עם רישום הבית כבית משותף. החניות הנותרות תהיינה רכוש משותף ולכל דייר תהיה זכות שימוש וחלק בלתי מסויים בהן. ושז השקעות הגישה ערעור על פסק הדין, אולם חזרה בה מערעורה בהמלצתנו בגמר הדיון, והוא נדחה (ע"א 7878/11). הדיירים הגישו גם הם ערעור על פסק הדין, הוא נשוא הליך זה.
עיקרי טענות הצדדים
5. הדיירים טוענים כי הבסיס העיקרי לפסק דינו של בית המשפט המחוזי - הקביעה לפיה ניתן היתר בנייה כדין, וכי היה בו כדי להכשיר הפרות בנייה שנעשו בחריגה מן ההיתר - הוא שגוי. היתר בנייה שכזה לא ניתן מעולם, וישנן כמה וכמה ראיות המוכיחות זאת. מכל מקום, אין בכוחו של היתר בנייה שניתן בדיעבד כדי להכשיר את ההפרות נשוא הערעור. טענה נוספת טוענים הדיירים, כי בהתאם להלכות שיצאו מלפני בית משפט זה, לא ינתן תוקף משפטי לסעיפים חוזיים בהם ניתנת הסכמה כללית להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף בעתיד לפי שיקול דעתו של המוכר. הדיירים מצביעים בערעורם גם על שגיאות פרטניות שנפלו לפי טענתם בפסיקתו של בית המשפט המחוזי על כך שיחידות שונות שעמדו במוקד הסכסוך אינן חלק מן הרכוש המשותף. לבסוף טוענים הדיירים, כי בית המשפט המחוזי לא הכריע בבקשתם לפיצול סעדים, ומבקשים להכריע בבקשה בגדרי הערעור.
6. לטענת כונס הנכסים והבנק דינו של הערעור להידחות. לדבריהם, הדיירים מבקשים כי בית משפט זה יחרוג מדרך הכלל ויתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות של בית המשפט המחוזי, מבלי שקיימות נסיבות חריגות וקיצוניות המצדיקות זאת. לטענתם, דין הערעור להידחות גם לגופו של עניין. בית המשפט המחוזי התייחס לשלל הראיות שהונחו לפניו וביסס את מסקנתו המוצדקת על מספר אדנים על-פי ממצאים שקבע. בית המשפט המחוזי דן באופן מפורט במעמדה של כל יחידה שהייתה נתונה במחלוקת, על-פי העדויות שנשמעו במשפט ומסמכים שהוגשו, תוך ישום נכון של הוראות החוק, ולא נפלה כל טעות במסקנותיו. גם ושז השקעות סבורה כי דין הערעור להידחות. לדידה, התנהגות דיירי הבניין, אשר במשך שנים ארוכות הסכימו באדישותם ובשתיקתם לנעשה, יוצרת השתק ומניעות כלפיהם בהליך דנא. השיהוי הכבד והקיצוני בהגשת תביעתם מצדיק את דחיית טענותיהם. לפי טענת ושז השקעות, טענות המערערים בקשר עם חנות מספר 10, ובאשר להיתר הבנייה, נועדו לתקוף ממצאי עובדה ומהימנות שאין ערכאת הערעור נוטה להתערב בהם, ממצאים שמכל מקום הם נכונים גם לגופו של עניין.
דיון והכרעה
7. הבסיס למחלוקת בין הצדדים נעוץ בשינויים התכנוניים שיזמה החברה הקבלנית. היתר הבניה הראשון שניתן לחברה הקבלנית הוצא ביום 30.1.1994, בהתבסס על תשריט מיום 21.9.1992 (להלן: התכנית הראשונה). אולם הבניין נבנה תוך עריכת שינויים מן התכנית הראשונה, ואלו באו לידי ביטוי בתשריט משנת 2001 שאותו ביקשה החברה הקבלנית להגיש על מנת לרשום את הבניין כבית משותף. על-פי פסק הדין של בית המשפט המחוזי, השינויים הללו בוצעו על-פי היתר בניה כדין (להלן: התכנית המאוחרת). בטרם נפנה לדיון בשטחים הפרטניים הנתונים במחלוקת, עלינו להכריע כנקודת מוצא איזוהי התכנית שעל סמכה יש לבחון את מעמדם של השטחים הללו.
8. לטענת הבנק, התכנית הראשונה כלל לא צורפה לחוזה המכר, ועל כן, ממילא, הקונים לא הסתמכו עליה. מנגד טוענים המערערים, כי החברה הקבלנית לא מסרה להם תכנית מכר, בניגוד לחוק. תחת זאת הפנתה אותם לתכנית הראשונה, ועל כן זוהי התכנית המחייבת מבחינה חוזית ועל-פי דין. לראיה הפנו המערערים לסעיף 3.2 בחוזה, הקובע כי: "הרוכש מצהיר ומאשר כי בדק את המגרש בו מוקם הפרויקט והממכר, בדק את זכויות המוכר במגרש וכי הוא עיין ו/או ניתנה לו אפשרות סבירה לעיין בתוכניות המיתאר, ותוכניות בנין העיר הכלליות והמפורטות המתייחסות למגרש, לפרויקט, לממכר ולסביבתם, בנסח הרישום של המגרש, בנספח א', בנספח ב', בנספח ג' ובתכנית הבניין המאושרת וכי הוא מצא את כל הנ"ל מתאימים לו ולמטרותיו ולשביעות רצונו המלאה. הקונה מוותר על כל טענה בדבר אי התאמה בקשר לכל העניינים הנ"ל" [ההדגשה הוספה - נ' ס']. על סמך מה שהובא לפניו, פסק בית המשפט המחוזי כי החוזים נכרתו בהסתמך על התכנית הראשונה, והלכה למעשה התבסס על התכנית הזאת בפסק הדין. אין הצדקה עובדתית או משפטית להתערב בקביעה זו. התכנית הראשונה היא המקור, עליו הסתמכו הדיירים בבואם לרכוש את הממכר. הייעוד שקבעה התכנית לחלקים שונים בבניין הוא אשר שימש תשתית להתקשרות. כך בעניין דנן, וכך בדרך כלל (מיגל דויטש קניין כרך א 664-661 (1997)). כך נפסק, גם כאשר מצב הדברים בשטח היה שונה מתכנית הבנייה, ובכל אופן ראה בית המשפט להסתמך עליה (ע"א 555/74 מאיר נ' וייץ בע"מ, פ"ד ל(2)687); ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד לג(1)805 (1979); להלן: עניין גוב ארי). זוהי אפוא נקודת המוצא. מכאן לבחינת השטחים שבמחלוקת.
9. הבחינה תעשה בשני שלבים. בית המשפט המחוזי קבע כאמור כי חנות מספר 10, מחסן מספר 11, מחסן מספר 12 ומשרד מספר 42 אינם חלק מן הרכוש המשותף. נבחן תחילה האם מדובר ברכוש משותף אם לאו. במידה ואכן מדובר ברכוש משותף, נבדוק האם הוצמד כדין לאחת היחידות בבניין. לא למותר לציין כי השאלה האם ניתן היתר בנייה לשינויים שבוצעו בבניין איננה רלבנטית לדיון הקנייני שנועד לקבוע למי שייכים השטחים שבמחלוקת. "אין חולק, כי סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, וכי אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות" (עע"ם 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, פסקה יב (9.1.2011)).
חנות 10
10. לפי התכנית המאוחרת, חנות זו מורכבת משני מפלסים - מפלס קומת הקרקע ומפלס קומת הגלריה. המעבר בין שתי הקומות מתאפשר באמצעות מדרגות פנימיות. אולם לפי התכנית הראשונה, שטחה של החנות תוכנן בצורה שונה, באופן שתא השטח בכל אחד מן המפלסים כלל שלושה תתי-שטחים שבסופו של דבר אוחדו לכדי חנות אחת כדלהלן.
11. השטח בקומת הקרקע מורכב משלושה תתי-שטח אלה: חדר שהוגדר בתכנית הראשונה כ"חברת תחזוקה/חנות"; שטח מבואה; ו"חדר קרטונים". באשר לשטח חברת תחזוקה/חנות, דעתי כדעתו של בית המשפט המחוזי כי מדובר בחדר בבעלות החברה הקבלנית, ולא ברכוש משותף. אמנם בעת הכנת התכנית הראשונה טרם החליטה החברה הקבלנית לאיזו תכלית ישמש החדר, האם יהיה לחנות או שישמש את חברת התחזוקה. אולם מדובר בהחלטה המסורה לחברה הקבלנית, ואין ללמוד מהאופציות השונות שהעמידה לרשותה על התחייבות להפוך את החדר הנדון לרכוש משותף. כיוון שכך, אינני רואה צורך להידרש לטענת המערערים על חדר התחזוקה שהעמידה החברה הקבלנית בשטח חלופי.
12. באשר לשני השטחים האחרים, המבואה וחדר הקרטונים, בית המשפט המחוזי קיבל את טענת החברה הקבלנית, לפיה שטחים אלה לא נגרעו מן הרכוש המשותף, אלא הועברו, ובעצם הוחלפו עם שטח אחר בבניין, שנועד לשמש במקור כחלק מיחידה מסחרית. אינני רואה פסול במסקנה זו. בחוזה נאמר במפורש, בכמה אופנים, כי החברה הקבלנית רשאית לשנות את תכנית הבניה, ובלבד שהממכר עצמו לא ישתנה. ודוק: לא ניתן ללמוד מהוראות אלה כי החברה הקבלנית רשאית לשנות את תכנית הבניה ובתוך כך לנגוס בשטחים המשותפים, אולם היא כן רשאית לבצע החלפות שטחים, כפי שאכן אירע, כך שמסך כל השטחים המשותפים לא יגרע. יתכן שהחלפת שטחים מסיבית, עד כדי שינוי אופיו של הבניין, לא תהיה מותרת, אולם אין זה המצב בענייננו. כך נאמר בחוזה:
"9.6... הרוכש מצהיר ומתחייב כי כל זכויות הבניה שבמגרש למעט זכויות בניה שהוצמדו במפורש ליחידות מסוימות, אם הוצמדו, שייכות למוכר בלבד וכי המוכר זכאי לשנות את תכניות הבניה של הבנין שיבנה על המגרש לרבות על ידי שינוי והוספת יחידות שונות, הוספת קומות או הפחתתן, לשנות את תכניות בנין העיר ו/או היתרי הבניה וכי הרוכש מסכים מראש לכל שינוי כאמור ומתחייב שלא יתנגד להן ובלבד שלא יוכנסו שינויים בתכנית הממכר עצמו.
...