השופט י' עמית:
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט ע' עילבוני), בגדרו חויב המערער 1 - עיזבון המנוח יוסף ברלס - בהשבת כספי תמורת עסקת מקרקעין שלא הושלמה בסך 2,876,959 ש"ח לידי המשיבה 1.
רקע עובדתי
1. הורתו של הסכסוך שלפנינו בשרשרת עסקאות שנעשו ביחס למקרקעין בשטח של 32,000 מ"ר בגוש 15515 חלקה 4 במושבה מגדל (להלן: המקרקעין). לפי המתואר בפסק דינו של בית משפט קמא, יוסף ברלס ז"ל (להלן: המנוח) היה המחזיק בפועל של המקרקעין הנמצאים בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומנוהלים באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל).
משנת 1994 ואילך נכרתו ביחס לזכויות במקרקעין שורה של חוזים בין מספר צדדים, כמפורט להלן:
א. ביום 22.11.1994 נחתם הסכם מכר בין המנוח לבין חברת M.S.I. ספנות מסחרית לישראל בע"מ (להלן: ההסכם המקורי ו- M.S.I.- בהתאמה). בפרק ה"הואילים" בחוזה נאמר שהאגודה החקלאית מגדל כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ חכרה את המקרקעין מהמינהל; כי המנוח הוא בעל זכות לשכירות משנה במקרקעין וכי הוא המחזיק הבלעדי; וכי אושרה בקשת המועצה המקומית מגדל לשינוי ייעוד החלקה מקרקע חקלאית לקרקע למטרות נופש ותיירות ו/או למגורים.
על פי החוזה, העביר המנוח לידי M.S.I. 90% מהזכויות במקרקעין תמורת סכום כולל של 320,000$ + מע"מ. תשלום התמורה למנוח נחלק לשניים: 160,000$ במועד חתימת ההסכם, ו-160,000$ בתוך 14 יום מיום קבלת אישור בכתב מהמינהל על רישום זכויות חכירה ראשית בחלק של M.S.I. על שמה (סעיף 6 לחוזה). בחוזה התחייב המנוח לגרום לרישום זכויות חכירה ראשית על שם M.S.I. בחלק שיימכר לה, לעשות כמיטב יכולתו לגרום לקבלת אישור סופי של תכנית מפורטת, ולעשות כמיטב יכולתו לגרום לקבלת היתר בניה סופי (סעיף 5 לחוזה).
עוד נקבע בחוזה, כי אם לא יביא המנוח לרישום זכות החכירה הראשית בחלק של M.S.I. על שמה תוך שנה מיום חתימת ההסכם שלא עקב מעשה או מחדל מצדו של המנוח, תהא ל- M.S.I.הזכות להורות למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי בהתאם לתקנות המינהל, כאשר כספי הפיצוי יתחלקו בין הצדדים באופן בו M.S.I. זכאית לכל סכום עד 160,000$, וכל סכום שיתקבל מעבר לכך יתחלק בין הצדדים באופן יחסי לחלקו של כל צד במקרקעין (קרי ביחס של 9:1).
ב. ביום 28.8.1995 נחתמו שלשה הסכמים נוספים:
חוזה ראשון - חוזה משולש בין המנוח, M.S.I. ואדם בשם עזרא קריגר (להלן: החוזה המשולש ו-קריגר בהתאמה). בחוזה זה המחתה M.S.I. לקריגר, בהסכמת המנוח, את כל זכויותיה וחובותיה לפי ההסכם המקורי תמורת 420,000$. על פי סעיף 5 לחוזה, שולמה התמורה באופן הבא: 160,000$ ל-M.S.I. בתוך 90 יום מיום החתימה על ההסכם; 100,000$ עם רישום החכירה הראשית על שם קריגר או קבלת תוקף לתכנית המפורטת, לפי המאוחר; ו-160,000$ ישולמו למנוח בתוך 14 יום מיום קבלת אישור בכתב על רישום זכויות החכירה על שם קריגר, כאשר סכום זה נועד לסלק את חובה של M.S.I. למנוח על פי ההסכם המקורי (סעיפים 5.2-5.1 לחוזה).
בדומה להסכם המקורי, גם בחוזה זה נקבעה תניה ולפיה אם לא יצליח המנוח לגרום לרישום זכות החכירה הראשית על שם קריגר בתוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם, תהא לקריגר הזכות להורות למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי, אשר יועבר במלואו לידי קריגר (סעיף 4.1 לחוזה).
חוזה שני - חוזה בין המנוח לבין קריגר, בו רכש קריגר מהמנוח את 10% הנותרים מהזכויות במקרקעין שנותרו בידי המנוח על פי ההסכם המקורי. התמורה הועמדה על סך של 45,000$, כאשר 30,000$ שולמו במעמד החתימה, והיתרה בסך 15,000$ תועבר עם רישום החכירה הראשית על 10% מהמקרקעין על שם קריגר (ובכך הזכויות במקרקעין בשלמותם יהיו על שמו) או עם קבלת תוקף לתכנית המפורטת, לפי המאוחר (סעיפים 3.2-3.1 לחוזה). גם בחוזה זה נאמר כי אם לא יצליח המנוח לרשום את זכות החכירה על שם קריגר תוך שנה, יוכל קריגר להורות למנוח להשיב הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי, אשר יועבר במלואו לקריגר (סעיף 2.1 לחוזה).
חוזה שלישי - חוזה בין קריגר לבין המשיב 2, חיים ברלס (בנו של המנוח), בו שכר קריגר את שירותיו של המשיב 2 אשר התחייב לפעול לרישום זכות החכירה לדורות במקרקעין על שם קריגר, ולפעול לקבלת אישור סופי של התכנית המפורטת ולקבלת היתר בניה, זאת תמורת 15,000$ אשר ישולמו בתוך 14 יום מיום רישום החכירה לדורות על ידי המינהל על שם המשיב 2 או מיום קבלת תוקף לתכנית המפורטת, לפי המאוחר (סעיף 3.1 לחוזה).
ג. ביום 26.4.1996 נכרת חוזה נוסף בין המנוח לבין קריגר. בחוזה זה סיכמו הצדדים על הקדמת תשלום למנוח בסך 80,000$ "לפנים משורת הדין" על חשבון התמורה מהחוזה הקודם בין השניים, ומנגד המנוח שב והתחייב לגרום לכך שהמינהל יחכיר לקריגר את המקרקעין, כי יעשה כמיטב יכולתו ובשקידה שהחכרת המקרקעין לקריגר תיעשה מוקדם ככל האפשר, וכי במעמד החכרת המקרקעין למנוח על ידי המינהל או מיד ככל האפשר בסמוך לכך יעביר המנוח לקריגר את זכות החכירה, בהסכמת המינהל. עוד נאמר כי במידה שניתן יהיה להחכיר את המקרקעין בחכירה ראשית על ידי המינהל ישירות לקריגר, המנוח ינקוט את כל הצעדים הדרושים לשם כך. עוד הובהר כי כל תנאי החוזים הקודמים יוסיפו לעמוד בתוקפם.
ד. ביום 22.6.2000 נכנסה לתמונת ההסכמים המשיבה 1, פז-ים הולדינגס (2000) בע"מ, חברה זרה הרשומה בקומונוולת' של דומיניקה (להלן: פז-ים). בפרק ה"הואילים" בחוזה שנחתם בין פז-ים לבין קריגר, פורטה השתלשלות העניינים החוזית, החל מזכויותיו של המנוח, דרך מכירת 90% מהזכויות ל-M.S.I. וכלה בהמחאת זכויותיה שלM.S.I. לקריגר ומכירת 10% הנותרים לקריגר.
על פי החוזה, מכר קריגר לפז-ים את מלוא זכויותיו על פי החוזים הקודמים תמורת 500,000$. התמורה שולמה באופן הבא: 390,000$ לקריגר עם חתימת החוזה, והיתרה בסך 110,000$ תשולם למנוח עם מסירת החזקה הבלעדית במקרקעין, רישום זכויות החכירה על שם המנוח וקבלת כל האישורים לשם רישום הזכויות על שם פז-ים. בחוזה הצהירה פז-ים כי היא בדקה את הממכר והתכניות החלות עליו ומצאה אותו מתאים לצרכיה. בדומה לחוזים הקודמים, גם כאן נשמרה זכותה של הקונה (פז-ים) להחזיר את הממכר למינהל בכל שלב שהוא תמורת פיצוי אשר יועבר אליה (סעיף 3(ב) לחוזה).
ה. ביום 16.7.2000 נחתמו שני מסמכים נוספים:
האחד - יפוי כוח בלתי חוזר עליו חתם המנוח, בו מינה את בא כוח פז-ים לצורך רישום הזכויות במקרקעין על שמה. [בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נאמר שהמנוח ובנו התנו את החתימה בכך שפז-ים תשלם להם סכומים נוספים המגיעים לסך של 23,500$, אולם הדבר אינו צריך לענייננו].
השני - הסכם בכתב יד בין המנוח לבין פז-ים, בו נכתב כי יתרת הסכום המגיעה למנוח מקריגר עומדת על 110,000$ [כפי שציין בית המשפט המחוזי, סכום זה שנוי במחלוקת, אולם אין הדבר צריך לענייננו], וכי פז-ים תקדים תשלומים על חשבון היתרה באופן הבא: 60,000 ש"ח במועד חתימת ההסכם, ושלשה תשלומים בסך 5,000$ כל אחד ביום ה-16 לחודשים אוקטובר, נובמבר ודצמבר 2000. יתרת הסכום תשולם במועד רישום המקרקעין על שם פז-ים.