השופט ח' מלצר:
1. זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ע' גרשון), בגדרו נדחתה תביעתם של המערערים למתן סעד הצהרתי בדבר בטלותם של שני שטרי משכנתא וערבויות נוספות שניתנו לטובת המשיב (להלן: הבנק).
בפתח הדברים אביא את העובדות הרלבנטיות לערעור, כפי שהן נקבעו על ידי בית המשפט המחוזי הנכבד (בהמשך אתאר את השגותיהם של המערערים על הקביעות העובדתיות הנ"ל, ואציג את המחלוקות המשפטיות, בהן עלינו לפסוק).
העובדות הצריכות לערעור
2. המערער 2, מר סלומון שטרית(להלן: סלומון), ואחיו, מר יצחק שטרית(שאיננו צד לערעור; להלן: יצחק, וביחד עם סלומון, להלן: האחים), ניהלו עסק לשיווק מוצרי ביגוד, הנעלה וטקסטיל. לשם כך הם ניהלו חשבון עסקי אצל הבנק.
3. בתאריך 30.10.1996 נחתם בין האחים לבין הבנק הסכם הלוואה, על סכום של 250,000 ש"ח (להלן: הלוואה הראשונה). אמם של האחים, המערערת 3 (להלן: גב' שטרית) היתה רשומה כערבה על ההסכם הנ"ל, אך היא לא חתמה עליו, מסיבות שלא התבררו בבית המשפט המחוזי הנכבד (זה המקום לציין כי בית המשפט המחוזי הנכבד קיבל את טענת הבנק לפיה גב' שטרית היתה ערבה להלוואה האמורה, אף ללא חתימתה. האחים מלינים על קביעה זו, שאליה אחזור בהמשך). עוד יש להעיר כי גב' שטרית איננה יודעת קרוא וכתוב.
4. כערובה להבטחת ההלוואה הראשונה, ביקשו האחים לשעבד את דירת גב' שטרית בקרית-ים (להלן: הדירה), וזאת בהסכמת גב' שטרית. באותה העת היו זכויותיה של גב' שטרית בדירה זכויות אובליגטוריות בלבד, ורק בהמשך הבעלות על הדירה הועברה אליה. בהתאם לכך מושכנו אז הזכויות החוזיות של גב' שטרית בדירה, והיא חתמה על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, לכיסוי ההלוואה הראשונה (ואף נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק על זכויות הבעלות בדירה, שהיו באותה העת עדיין רשומות על שם הקבלן ממנו רכשה גב' שטרית את הדירה). פעולות השעבוד הללו יכונו להלן: השעבוד הראשון על הדירה.
5. לאחר שהאחים לא עמדו בהחזרי ההלוואה הראשונה, הם הגיעו בתאריך 7.5.1997 להסכם עם הבנק, לפיו תינתן להם הלוואה נוספת, בסכום של 380,000 ש"ח, כשסכום זה כולל את הכספים שהועברו להם בגדרי ההלוואה הראשונה (להלן: ההלוואה השנייה). גב' שטרית חתמה כערבה על ההלוואה השנייה, ובתאריך 20.2.2000 נרשמה על הדירה משכנתא מדרגה שנייה (בשלב זה הדירה היתה בבעלותה של גב' שטרית) (להלן: השעבוד השני על הדירה). השעבוד השני נרשם ביחס לסכום ההלוואה השנייה (כזכור, 380,000 ש"ח), כשהוא משוערך למועד הרישום לסכום של 500,000 ש"ח (נוכח מעבר הזמן (כשלוש שנים) בין מועד החתימה על ההלוואה השנייה לבין מועד הרישום).
להשלמת התמונה העובדתית יש לציין כי בבית המשפט המחוזי הנכבד נקבע כי במועד חתימתה של גב' שטרית כערבה על ההלוואה השנייה, לא נמסר לה על ידי הבנק כי האחים אינם עומדים בתשלומי החזר ההלוואה הראשונה, ואף ניתן לה להבין כי הם עומדים בתשלומים אלה (וזאת על ידי כך שבמסמכי ההלוואה סומנה "משבצת" שבצידה היה כיתוב שהסביר כי החייב עומד בהחזר ההלוואה שניתנה לו). כן נקבע כי הבנק לא יידע את גב' שטרית גם בהמשך על כך שהאחים (בניה) אינם עומדים בהחזר ההלוואה השנייה, עד לשלב מאוחר ביותר בהשתלשלות הפרשה (למשמעותה של שתי קביעות אלה - אחזור בהמשך הניתוח).
6. לאחר שהאחים לא עמדו גם בתשלומי ההחזר בגין ההלוואה השנייה, החליט הבנק לנקוט בהליכי מימוש הדירה, ובהתאם לכך נפתח תיק הוצאה לפועל בגין הדירה. הליכים אלה, בין היתר, עומדים בלב הערעור שלפנינו, שכן המערערים מבקשים לקבוע כי שטר המשכנתא שנרשם בגין ההלוואה השנייה, שהוא המקור להליכי ההוצאה לפועל - איננו תקף.
אתאר עתה את המסכת העובדתית הרלבנטית ביחס לשטר המשכנתא השני, מושא הערעור.
7. בתאריך 6.2.1996 הקים סלומון, ביחד עם אנשים נוספים חברה בשם: "ארבל גרופ הר הזיתים בע"מ", שלימים שינתה את שמה ל: "שערי שמים הר הזיתים בע"מ" (היא המערערת 1; להלן: החברה). יש לציין כי יצחק לא היה בתחילה בעל מניות בחברה, אך הוא היה פעיל בה בהמשך, כפי שיתואר להלן. החברה רכשה שתי חלקות אדמה בהר הזיתים (להלן: המקרקעין), במטרה להקים על המקרקעין בית עלמין פרטי, ולשווק את חלקות הקבר שייבנו עליו לתושבו חוץ יהודים, החפצים להיקבר במקום זה.
8. רכישת המקרקעין נעשתה בחלקה מהונם הפרטי של האחים, ובחלקה מהלוואה שנלקחה מבנק לאומי בע"מ (להלן: בנק לאומי). בשלב מסוים ביקשו האחים לקנות את חלקם של האחרים בחברה, ובתוך כך הם פנו לבנק על מנת לקבל הלוואה למימון פעילותה של החברה. בסופו של יום האחים קנו את החלקים בחברה שלא היו בבעלותם, והם קיבלו הלוואה מן הבנק בגובה של מליון דולר (להלן: הלוואה עבור החברה). כספי ההלוואה שימשו בחלקם על מנת לפרוע את החוב של החברה לבנק לאומי, ולהתנהלותה השוטפת של החברה. על מנת להבטיח את ההלוואה עבור החברה, נרשמה בתאריך 6.7.1997 משכנתא על זכויות החברה במקרקעין, לטובת הבנק (להלן: המשכנתא על המקרקעין).
זה המקום להעיר כי המערערים טענו בפני בית המשפט המחוזי הנכבד, והם שבים וטוענים בפנינו, כי למעשה אושרה להם הלוואה של 1.8 מליון דולר, ולא מליון דולר בלבד - ואולם טענה זו נדחתה בערכאה הדיונית (אני אחזור אליה בקצרה בהמשך)
9. מסתבר כי בשלב מסוים ביקשו האחים כי ההלוואה עבור החברה תוגדל לסכום של 1.8 מליון דולר (כאמור, המערערים טוענים כי זו היתה כוונתם המקורית), ואולם לאחר שבקשה זו נבחנה על ידי הבנק (והיא ככל הנראה גם קיבלה את תמיכתם של גורמים מסוימים בתוך הבנק בשלב מסוים) - היא נדחתה בתאריך 5.4.1998.
10. לאחר שהחברה נקלעה לקשיים, הבנק סירב בתאריך 16.4.1998 לכבד שיק שהחברה משכה לטובת קבלן המשנה שביצע עבודות עבורה במקרקעין, והדבר הוביל לקריסת פרויקט הבנייה.
בניסיון למנוע את מימוש המשכנתא על המקרקעין, הבנק הציע לאחים למכור את המקרקעין והפרויקט כולו ללקוח אחר של הבנק, אך הדבר לא הסתייע. לאחר מכן פנו הבנק (בהסכמת האחים) ללשכת ההוצאה לפועל, בבקשה למנות את עו"ד שלום כהןככונס נכסים למכירת המקרקעין, והוא אכן מונה כאמור בחודש ינואר 1999. במהלך השנים ניסה עו"ד כהן למכור את המקרקעין (ניסיונות שנקבע שהיו בתום-לב ושעמדו בחובותיו של הכונס כלפי הבנק והחברה), ואולם גם ניסיון זה לא צלח, ועל כן המקרקעין לא נמכרו (יש לציין כי בתאריך 5.12.2006 החליף עו"ד משה שחלאת עו"ד כהן ככונס, ואולם הדבר לא השפיע על התוצאה הסופית).
אשר על כן ביקשו המערערים לקבוע כי גם המשכנתא על המקרקעין איננה תקפה, ואין לאפשר לבנק לממשה. זהו שטר המשכנתא השני שעומד במרכז הערעור שלפנינו.
פסק הדין של בית המשפט המחוזי