1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת מ'
ליפשיץ-פריבס) מיום 27.10.10, ב-ת"א 3857/05, במסגרתו נדונה תביעה שהגישה המשיבה לסילוק יד ולפינוי המערערים מנכס (מקרקעין ודירה) (להלן:
הבית) המצוי בשכונת ליפתא בירושלים וכן לתשלום דמי שימוש ראויים.
2. המדובר במקרקעין שעברו הליך הסדר ונרשמו על שם המשיבה בלשכת רישום המקרקעין ביום 5.12.00. המשיבה היא הבעלים הרשום של הבית, המנוהל עבורה על ידי מינהל מקרקעי ישראל באמצעות חברת "עמידר". המשיבה טענה, כי מגוריהם של המערערים בבית מהווים הסגת גבול ודרשה, כאמור, את סילוק ידם ממנו וכן דמי שימוש ראויים עבור שבע שנים. המערערת 1, זילפה יעקב (להלן:
המערערת) טענה כי היא ובעלה המנוח מתגוררים בבית מאז שנת 1952, לאחר שרכשו את זכויות הדיירות המוגנת בו מן הדייר הקודם (נציין, כי המערער 2 הוא נכדה של המערערת, המתגורר עימה). עוד טענה, כי המגורים בבית מאז שנת 1952 מקימים לה טענת התיישנות כנגד התביעה שכן חלפו 15 שנה ממועד הכניסה לבית ועד לתחילת תוקפו של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:
חוק המקרקעין). בנסיבות אלה אין להחיל על המערערת את הוראות סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין המורה כי חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן:
חוק ההתיישנות) לא יחול על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. לטענת המערערת, יש להחיל על עניינה את הוראות הסיפא לסעיף 159(ב) הנ"ל, לפיהן אין באמור ברישא כדי למנוע טענה מכוח התיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק המקרקעין, וכן את הוראות סעיף 162(ב) לחוק המקרקעין לפיהן אין באמור בחוק המקרקעין בכלל ובסעיף 159 בפרט כדי לבטל או לשנות את הדין שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע להתיישנות במקרקעין לא מוסדרים. ומהו דין זה? על פי הוראות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תביעה במקרקעין מתיישנת בחלוף 15 שנה. המשיבה טענה, לעומת זאת, כי תקופת ההתיישנות היא של 25 שנה בשל כך שהמדובר כיום במקרקעין מוסדרים.
בפי המערערים היו גם טענות נוספות, כי המשיבה מושתקת מלתבוע את סילוק ידם לאחר שנמנעה מנקיטת הליכים נגד המערערת ובעלה המנוח במשך עשרות שנים; כי המשיבה יצרה כלפי המערערת ובעלה מצג לפיו זכותם בבית מובטחת ולכן השקיעו בו ממון רב והשביחו אותו. פינוי המערערים מן הבית יהיה כרוך, אפוא, גם בהתעשרות המשיבה שלא כדין; כי המשיבה נוהגת איפה ואיפה בהגשת התביעות לסילוק יד נגד תושבי שכונת ליפתא ובמקרים אחרים, דומים, הכירה בזכויות דיירות מוגנת.
3. בית משפט קמא קבע, כי המערערת התגוררה בבית עשרות שנים, מאז שנת 1952, כפי שנטען על ידה, אך לא עלה בידיה להוכיח כי רכשה זכות לדיירות מוגנת בבית. בהקשר זה נקבע, כי לא הוכח שמר מרדכי חנוכה - ממנו נרכש הבית על ידי המערערת ובעלה המנוח - היה בעל זכות דיירות מוגנת בבית וכן לא הוכח שחלקה של חברת "עמידר" בדמי המפתח אכן שולם לה. כמו כן, המערערת לא שילמה דמי שכירות לחברת "עמידר" ולא נחתם כל הסכם עימה. אשר למערער 2, הלה עבר להתגורר עם סבתו בשנת 2000, ואף הוא לא שילם דמי שכירות לחברת "עמידר".
נציין כבר עתה, כי קביעה זו של בית משפט קמא מקובלת עלינו, ואין אנו רואים להתערב בה.
4. בכל הנוגע לסוגיית ההתיישנות קבע בית המשפט, כי עליו לבחון את השאלה האם "
קנתה לה הנתבעת זכות שימוש בנכס מחמת התיישנות לפרק זמן של 25 שנה..." (בסעיף 20 לפסק הדין). בית המשפט קבע, כי ממועד מגורי המערערת בבית משנת 1952 ועד לכניסתו של חוק המקרקעין לתוקף טרם חלפו 25 שנה, ולכן המערערים אינם נכנסים לגדרו של סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות ולא תסייע להם הוראת סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומאני בנוגע למקרקעין שטרם הוסדרו, שכן המקרקעין בענייננו כבר הוסדרו ונרשמה זכות המשיבה בהם (בסעיף 28 לפסק הדין).
בהקשר זה בחן בית המשפט את טענת המערערת, כי החזקתה בבית היתה החזקה נוגדת וכי המשיבה ידעה על החזקתה בבית במרוצת השנים "
מבלי שהתריסה כנגדה ואף הסכימה לכך" (בסעיף 21 לפסק הדין). המשיבה טענה, כי המערערת "התגלתה" בבית רק בשנת 2005. בית המשפט דחה טענה זו ועל יסוד הראיות שלפניו קבע כי נודע למשיבה, באמצעות חברת "עמידר", על מגורי המערערת בבית רק בשנת 1989, "
ואין להלין כנגדה על כך שלא פיקחה על נכסיה בכל רגע נתון, קודם למועד בו נודע לה על מגורי הנתבעת בנכס. הנתבעת לא הציגה ראיות בתמיכה לעדותה על פניות מוקדמות של המנוח ל'עמידר' לצורך הסדרת זכויותיהם בנכס, או על דרישות של התובעת מ'עמידר' בנוגע לנכס, שיעידו על מועד מוקדם יותר משנת 1989, בו נודע לתובעת על השימוש שלה בנכס" (בפסקה 24).
בהמשך לכך נקבע, כי בהימנעות המשיבה מסילוק ידה של המערערת משנת 1989 ואילך יש כדי להעיד על מתן רשיון מכללא למערערת להחזיק בבית ללא תמורה. רשיון כאמור איננו בלתי הדיר והוא ניתן לביטול על אתר. אשר למערער 2, הלה לא קיבל כל רשות להתגורר בבית, ומגוריו במקום נועדו לסייע למערערת בשל גילה ולא לצרכי עצמו. בית המשפט הוסיף וקבע, כי יש לאפשר למערערים שהות לצורך התארגנות ופינוי ולכן הורה על סילוק ידם של המערערים מן הבית בתום 10 חודשים. אשר לתביעה הכספית לתשלום דמי שכירות ראויים, זו נדחתה ביחס לשני המערערים.
5. המערערים מלינים לפנינו בעיקר על מסקנותיו של בית משפט קמא בסוגיית ההתיישנות. לטענת המערערים, המערערת החזיקה בבית תוך טענת בעלות במשך למעלה מ-15 שנה עוד לפני כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף, ובכך מילאה את שני התנאים הנדרשים לשם הכרה בטענת ההתיישנות - בדבר משך התקופה והיות ההחזקה נוגדת. בהקשר זה נטען, כי בתקופה הרלבנטית היו המקרקעין בלתי מוסדרים (רישום הבעלות על שם המשיבה נעשה ביום 5.12.00) ועל פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות תקופת ההתיישנות ביחס לתביעה לגביהם היתה 15 שנה. בנסיבות אלה חל האמור בסיפא לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, כי אין באמור ברישא בדבר אי חלות חוק ההתיישנות על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, "
כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".
עובר לדיון בערעור הגישו המערערים שתי בקשות להוספת ראיות חדשות:
האחת, מיום 24.3.11, להגשת אסופת מסמכים משנות ה-50 שנמצאו בארכיוני הקק"ל בעקבות פעולות נבירה ואיתור של תושבי ליפתא שסילוק ידם נתבע בתיקים אחרים. מן המסמכים שהגשתם התבקשה עולה כי בעלה של המערערת היה תושב ליפתא לפני שנת 1954 ועובדה זו הובאה לפני הקק"ל שפעלה בשם המשיבה בתחום ליפתא. מדובר בהתכתבות מהשנים 1955-1954 עם גופים שונים ובהם הסוכנות, רשות הפיתוח, קק"ל, צה"ל ואחרים שתכליתה קבלת אישור להקמת משקי עזר עבור תושבי ליפתא, הכוללת את רשימת המתיישבים ובהם יצחק יעקב, בעלה המנוח של המערערת, יליד 1930, שהתגורר במקום עם משפחתו (סך הכל ארבע נפשות).
השניה, מיום 6.4.11, להגשת "
הוראות נוהל לקבלת דמי היתר בנכסים עירוניים של רשות הפיתוח", מיום 1.4.58, שלפי סעיף 6(א) שבו, "
דייר המחזיק במושכר ללא חוזה ויוכיח שהוא מחזיק במושכר לפני יום 15.4.53, ייערך איתו חוזה ללא קבלת 'דמי היתר' וזאת על פי אישורו של מנהל המחוז או מנהל מדור הדיור".
6. בפתח דברינו נציין, כי בכל הנוגע למערער 2 לא מצאנו כל עילה להתערבותנו ואנו דוחים את הערעור.
אשר למערערת, ניסינו גם אנו - כפי שניסה בית משפט קמא - להביא את הצדדים לידי הסכמה שתייתר את הצורך בהכרעה שיפוטית, אך לצערנו הדבר לא עלה בידינו.
7. לגופו של ענין, אנו סבורים כי הצדק עם המערערת הטוענת כי טעה בית משפט קמא עת בחן את טענת ההתיישנות שבפיה על יסוד ההנחה כי משך תקופת התיישנות התביעה לסילוק ידה הוא 25 שנה, מאחר שמדובר במקרקעין מוסדרים.
במה דברים אמורים. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע, כאמור, כי הוראות חוק ההתיישנות לא יחולו על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. מטרתו של סעיף זה היתה "
לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד, ובמקרים מסוימים אף כאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין..." (ע"א 520/96
חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494 (2000), מפי כב' השופט מצא). עוד נקבע, כי "
המדובר בחריג לדיני ההתיישנות, שממנו עשוי ליהנות רק בעל זכות במקרקעין מוסדרים שדאג לרשום את זכותו ובכך 'הזהיר' את כולי עלמא כי זכותו שוב אינה עשויה להתיישן" (ע"א 1559/99
צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 61 (2003), מפי כב' השופט מצא). ואולם בענייננו, המשיבה אינה יכולה ליהנות מזכות החסינות בפני התיישנות הקבועה בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, שכן הסדרת המקרקעין ורישומה כבעלים נעשו רק בשנת 2000,
כ-48 שנה לאחר שהחלה החזקתם של המערערת ובעלה המנוח בבית. חשוב לציין, כי במסגרת הליך שניהלה המערערת נגד רשות הפיתוח, פקיד ההסדר ולשכת המקרקעין (ע"ש 8111/00) הצהיר ב"כ המשיבים ביום 6.6.01, כי "
כפי שציינתי בכתב, ולאור הערות בית המשפט, נראה לי כי לא תהיה בעיה עם המשך מגוריה של המערערת במקום בו היא כבר גרה למעלה מ-40 שנה, אך אינני יכול להתחייב לגבי זכויות יורשיה בנכס. בנקודה זו אני מציע, שהמחלוקת תישאר על כנה וכל צד ישמור על זכויותיו". בכגון דא חלה הוראת הסיפא לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, כי אין באי תחולת חוק ההתיישנות כאמור "
כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". היינו, ביטול ההתיישנות לגבי תביעת זכות במקרקעין מוסדרים אינו חל ביחס לתביעות שהתיישנו עוד לפני תחילתו של חוק המקרקעין. ובמילים אחרות: מי "
שעוד בטרם כניסת חוק המקרקעין לתוקף יכול היה לטעון, כי חלפה כבר תקופת ההתיישנות וכי אין זכאים
לתבוע ממנו את המקרקעין..." (ע"א 410/87
עזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל נ' יונגר פ"ד מה(3) 749, 754 (1991) , מפי כב' השופט בך) - אדם זה מוגן. "
החוק קובע, כי לאדם כזה יש מעין זכות קנויה שלא ייתבע, ובזכות זו אין המחוקק מעוניין לפגוע" (שם).
כך הם פני הדברים בענייננו. במועד כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף חלפה תקופת ההתיישנות, שכן חלפו למעלה מ-15 שנה מאז תחילת החזקתם בבית של המערערת ובעלה המנוח. באותה עת המקרקעין טרם עברו הסדר וזכות הבעלות של המשיבה טרם נרשמה. במקרה כזה, של תביעה במקרקעין - שאינם מוסדרים - מתיישנת התביעה בחלוף 15 שנה מהמועד שבו נולדה עילת התביעה. כך נקבע בסעיף 5(2) רישא לחוק ההתיישנות. בענייננו, תקופת ההתיישנות חלפה בתום 15 שנה ממועד תחילת המגורים של המערערת ובעלה המנוח בבית בשנת 1952.
8. ואולם בכך לא סגי. סעיף 162(א) לחוק המקרקעין קובע, כי אין בהוראותיו כדי להביא לשינוי "
בדין שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע להתיישנות במקרקעין לא מוסדרים". דין זה כולל את הוראות סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני, החל על מקרקעין מסוג מירי. סעיף 20, כמובא בפסק הדין בת"א 975/95 (מחוזי י-ם)
גלמונד נ' ברדריאן (מיום 10.2.04, מפי כב' השופט עדיאל) קובע לאמור: "
'החזיק אדם בקרקע מירי עשר שנים רצופות ואח"כ עמדו עליו עוררים - אין שומעין להם. נתנו אמתלה מקובלת לפי החוק הדתי על מה שלא עוררו, כגון: הביאו ראיה, שהיו קטנים או שוטים, או היו בדרך רחוקה או שהיה המחזיק איש תקיף (אלם) ולא היו יכולים לדון עמו - אם באו וערערו בתוך עשר שנים מיום שבטלה האמתלה שומעים להם; באו וערערו אחרי כן אין שומעים להם. ואם הודה הנתבע (המחזיק), שירד לתוך שדה זו שלא ברשות (אלא באלמות) - אין לו בו חזקה (פרסקריפציה) אפילו לאחר כמה שנים, והקרקע חוזרת לבעליה הקודם' (התרגום מתוך ספרו של מ' דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה שניה תשי"ג) בעמ' 468)" (בפסקה 41 לפסק הדין).
ההלכה היא, כי "
על שני מבחנים חייבת החזקה לענות, כדי שתעלה טענת התיישנות על פי סעיף 20 של חוק הקרקעות העותמני. האחד הוא, כי החזקה צריכה להיות 'חזקה נוגדת', חזקה שאינה יונקת מזכותם של הבעלים אלא נוגדת את זכותם של אלה... המבחן השני, הנוסף, הוא, כי החזקה צריכה לבוא מכוח טענת זכות בעלות של המחזיק" (ע"א 69/85
להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624, 633 (1986), מפי כב' השופטת נתניהו). ביחס לתקופת ההחזקה, סעיף 22 לחוק ההתיישנותקובע, כי בסעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני "
תבוא במקום התקופה בהם תקופת חמש-עשרה שנה". על המחזיק הטוען להתיישנות להוכיח, כי החזיק במקרקעין תקופה של 15 שנה.