ערעור וערעור שכנגד על פסק דין מיום 8/8/2011 של בית המשפט השלום בחדרה בתיק אזרחי 3145-05-09 (כב' השופט נאסר ג'השאן).
כב' השופט ד"ר עדי זרנקין:
1. המערער הינו יזם בתחום הנדל"ן, אשר מומחיותו היתה, בזמנים הרלוונטיים למחלוקת נשוא ערעור זה, ברכישת נכסי נדל"ן, השבחתם, ומכירתם, ועל-פי התשתית העובדתית שנתבררה בבית המשפט קמא, למערער היה ניסיון רב בתחום זה של יזמות מקרקעין, וכן בתחום של תכנון וביצוע עבודות בניה. למערער אף השכלה משפטית והוא בעל תואר ראשון במשפטים.
המערער היה בעלים של בית ברחוב הדר 6 בקיסריה (להלן:
"הבית"), אותו רכש בשנת 1999, וערך בו שיפוצים נרחבים אשר כללו, בין היתר, הריסה ובניה של שתי קומות מגורים.
2. בשנת 2006 נקלע המערער למצוקה כלכלית, חובותיו עמדו על כ-2.8 מיליון ש"ח, נושיו הטילו עיקולים על הבית, ובשל אי פירעון הלוואה שנטל, ואשר הובטחה במשכנתא על הבית, אף מונתה כונסת נכסים לצורך מימושה של המשכנתא. נושיו השונים הגישו כנגדו תביעות כספיות שונות, ואם בכך לא די, מצוי היה המערער באותה עת במצוקה נוספת עקב הליכי גירושין שנתקיימו בינו ובין אשתו, לימים גרושתו.
3. על רקע מצבו הכספי הקשה של המערער ניתן להבין את החלטתו למכור את הבית, ומשנתגלגלה לידו הזדמנות לעשות כן, כאשר קיבל מחברה זרה - "טובאל מנג'מנט אס.אי" (להלן:
"הרוכש") הצעה לרכישת הבית תמורת סך השווה ל- 5 מיליון דולר, החליט למוכרו ללא דיחוי.
לצורך עריכת הסכם המכר בינו לבין הרוכש, נדרש המערער לשירותיו של עורך דין, ומשכך, שכר המערער את שירותיו של המשיב, וזה האחרון ייצגו בעיסקת המכירה.
הרוכש יוצג אף הוא על-ידי עורך דין - עורכת דין גב' מיכל שקד, ובין הצדדים הוחלפו טיוטות אחדות של הסכם, עד שלבסוף גובשה טיוטה מוסכמת ובתאריך 9.11.06 נחתם ההסכם.
תניות אחדות מתוך הסכם זה עמדו בבסיס תביעתו של המערער כנגד המשיב בבית המשפט קמא, באשר המערער טען כי הייעוץ המשפטי שהעניק לו המשיב בניסוח ההסכם היה רשלני וגרם לו נזק רב, אותו העריך בסכום העולה על 2.3 מיליון ש"ח.
4. ובמה דברים אמורים?
עסקת מכר הבית שבין המערער לרוכש לא התנהלה על מי מנוחות. על פי ההסכם התחייב המערער לבצע עבודות נוספות, ובהן עבודות בגג הבית, שכללו ריצפת עץ, תאורת גן בגג והתקנת מערכת ג'קוזי גינתי, וכן בניית חדר יין, וכן בניית בריכת שחייה במרתף הבית. בעניין זה של בריכת השחייה ראוי לציין, כי המערער התחייב בפני הרוכש אף לפתח ולהתקין כניסה חיצונית ומדרגות לאזור הבריכה.
המערער החל לבצע את עבודות בניית הבריכה הפנימית, וזאת ללא שקיבל היתר מראש מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, ובשל כך הוציאה זו האחרונה צו הפסקת עבודות. או אז הגיש המערער בקשה לקבלת היתר בניה, אלא שנתברר כי לא ניתן לקבל היתר הכולל אף כניסה חיצונית לבריכה, אלא שהרוכש עמד על קיומו של ההסכם ככתבו וכלשונו, והצדדים הגיעו להסדר ביניים על פיו 1 מיליון דולר מתוך התמורה תעוכב בידי עורכי הדין כנאמני הצדדים, עד אשר יגיעו הם להסכמה בקשר עם קיום התחייבות המערער בעניין הבריכה.
משהסכמה כאמור לא הושגה, הגיש המערער תביעה כנגד הרוכש לבית המשפט המחוזי בחיפה לקבלת יתרת התשלום בסך של 1 מליון דולר כאמור, אלא שהרוכש הגיש מצידו תביעה שכנגד, אשר העמידה על סך של 8 מיליון ש"ח, תוך שהוא טוען כי המערער הפר את ההסכם הפרות יסודיות.
בין יתר טענותיו טען הרוכש, כי תקרות הבית נבנו בשיטת "פל-קל" ובשל כך יש לזכותו בסכומים נכבדים בגין ירידת ערך הנכס, וכן בגין תיקונים ובדיקות שיש לערוך בו, וכן כי לבית לא היה היתר בניה כדין, וכי לא היה היתר בניה לבריכה הפנימית, ואף לא נבנתה הבריכה הפנימית כפי שנתחייב, וכן טען כי הבית נבנה בצורה לקויה וכי נתגלו בו סדקים וליקויים קונסטרוקטיביים כתוצאה מעבודות השיפוץ שנעשו בו..
המערער והרוכש הסכימו להעביר את הסכסוך שביניהם להליך של גישור, אשר בסיומו הסכים המערער לקבל את המלצת המגשר, על פיה יוותר על 40% מן הכספים שהיו מופקדים אותה עת בפיקדון אצל הנאמנים, דהיינו על סך השווה ל-400,000 דולר.
5. המערער טען בבית המשפט קמא, כי יש להשית על המשיב את הנזקים שנגרמו לו בגין הסכומים שנגרעו ממנו מתוך התמורה שהייתה מגיעה לו מהרוכש, כאמור, וזאת מן הטעם כי המשיב, כך הטענה, התרשל בעריכת ההסכם.
לטענת המערער, המלצת המגשר, אותה נאלץ לקבל, לניכוי סך של 400,000 דולר מתוך התמורה שהייתה מגיעה לו, באה בעיקר בשל הטענה בדבר הפגם בבניה הנעוץ בשיטת הפל-קל.
בעניין זה נתברר כי בעת ששיפץ המערער את הבית, לאחר רכישתו, שכר הוא את שירותיו של המהנדס אלי רון (להלן:
"המהנדס") על מנת שיכין את תוכנית הקונסטרוקציה לבית, ולאחר שנתגלע סכסוך כספי בין המערער למהנדס בגין שכר טרחתו של המהנדס, נתקיימו הליכים משפטיים ביניהם בבית המשפט השלום בתל-אביב, במסגרתם העלה המערער את הטענה כאילו המהנדס תכנן את בניית הקומות הנוספות בבית בשיטה הידועה בשם שיטת "לוחות פל-קל", אשר התפרסמה בציבור בקשר עם התמוטטותם של "אולמי ורסאי". אין מחלוקת כי טענה זו נתבררה כלא נכונה לחלוטין, וכי לא נעשה שימוש ב"לוחות הפל-קל" הללו לצורך תוכנית הקונסטרוקציה של הגגות, אלא נעשה שימוש במילוי הגגות בפחים של פל-קל, אשר הם תקניים לחלוטין, ואינם מהווים כל פגם תכנוני ואין בהם כל סיכון.
למרות האמור לעיל, עניין זה של שיטת הפל-קל עלה בין המערער למשיב בעת שהמשיב עסק בניסוח ההסכם עם הרוכש, שכן בהסכם נכללה תניה (סעיף 2.1 להסכם) על פיה מצהיר המוכר כי:
"הבית נבנה ברמה טובה, ע"י אנשי מקצוע מיומנים ועל פי היתר בניה כדין וכי כל מערכותיו פעילות ותקינות, אין בו מפגעי רטיבות ואין בו כל מום נסתר אשר ידועים לו ולא נמסרו לקונים מפורשות".