פסק-דין בתיק ע"א 2360/07

השופט ישעיהו שנלר- אב"ד :

1.         בפנינו ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב (להלן - המפקחת), מיום 15.2.07 (ת/344/06), אשר קיבלה את תביעת המשיבים (למעט תביעת המשיבה 3), אסרה על המערערים לבצע את בניית ההרחבה בדירתם והורתה כי על המערערים להרוס את אשר בנו.

הרקע וההליכים :

2.         המערערים הינם הבעלים של אחת משלוש הדירות המצויות בקומה העליונה בבניין ברח' פנקס בתל-אביב, הרשום בלשכת רשם המקרקעין בבעלות חברת אחוזת הבשן 185 בע"מ (להלן - החברה), וכשהבניין אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים (להלן - הבניין). הבניין מונה 11 דירות, כשהמשיבים הינם בעלי 4 דירות בבניין.

3.         בהתאם לתב"ע החלה על הבניין ניתן לבנות תוספת בניה בגג, אך זאת אך ורק לבעלי הדירות העליונות, וכן ניתן לבנות תוספת ביחס למרתפים לדירות בקומת הקרקע.

על מנת לאפשר את הבנייה האמורה פעלו המערערים, לטענתם, על מנת לקבל את ההסכמה הנדרשת בהתאם לסעיף 71ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), שנכלל בסימן ג'1 "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה", ובהתאם לתיקון חוק המקרקעין בתיקון תשנ"ה.

בהתאם להוראות ס"ק (א) "רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה...".

4.         כך נערכה אסיפה, המכונה האסיפה הראשונה, ביום 1.2.05 (להלן - האסיפה הראשונה), ואשר בהתאם לפרוטוקול, 8 מבעלי הדירות הסכימו להרחבה.

לטענת המערערים, באסיפה השניה מיום 25.1.06 (להלן - האסיפה השניה) הסכימו כל המשתתפים, כולל מי שלא השתתפו באסיפה הראשונה, לאותה הרחבה, ובכלל זאת המשיב 1, וכי על כן הושג הרוב הנדרש.

5.         לטענת המערערים, רק לאחר שהומצאה השומה ע"י השמאי המוסכם, ולאחר שהתקבל היתר הבנייה, התקשרו עם קבלן וביום 18.6.06 החלו העבודות.

6.         ביום 9.7.06 הגישו המשיבים את התביעה בפני המפקחת, ובין השאר עתרו לכך כי המפקחת תורה על הפסקת עבודות הבנייה ועל החזרת המצב לקדמותו, ולחילופין להורות על תשלומי איזון לתובעים-המשיבים, בגין גריעת זכויותיהם מהרכוש המשותף.

בתביעתם טענו המשיבים, כי המערערים לא השיגו את הרוב הדרוש. כך טענו כי נצרכת הסכמה מפורשת ואף בכתב.

7.         הדיון בפני המפקחת נסוב בשאלת הסכמת המשיב 1, הסכמת המשיבה 3 והסכמת המשיבים 6 ו- 7.

יוער, כי המשיבים אף עתרו לסעד זמני להפסקת עבודות הבנייה. אולם, הוסכם כי אלו לא ייפסקו בכפוף להתחייבות המערערים כי אם ינתן פסק דין חלוט כנגדם, יחזירו את המצב לקדמותו.

8.         המפקחת קיבלה את תביעה המשיבים, למעט תביעת המשיבה 3, שלגביה קבעה המפקחת בפסק הדין, כי הוכח שנתנה את הסכמתה להרחבת הדירה.

בכל הקשור להסכמת המשיבים 6 ו-7, כנטען על-ידי המערערים, קבעה המפקחת בפסק הדין, כי המשיבה 6 בחרה שלא לתת תצהיר מטעמה ולא להתייצב לדיון בפני המפקחת. כך גם לא התייצב לחקירה המשיב 7, שמקום מגוריו בחו"ל, הגם שהגיש תצהיר.

לדברי המפקחת בפסק הדין: " הסכמה על הרחבת דירה יכולה להינתן למשל על דרך של חתימה על הבקשה לקבלת היתר...אולם תובעים 6 ו-7 לא חתמו גם על מסמכים אלה. לאור האמור לעיל לא הוכח ואין בפני ראיה המעידה כי התובעים 6 ו-7 הסכימו להרחבת דירת הנתבעים".

כך גם קבעה המפקחת בפסק הדין: " לא הוכח כי ניתנה הסכמת תובעים 1 ו-2, 4 ו-5 6 ו-7 להרחבת דירת הנתבעים. מעדויות הצדדים שוכנעתי כי על אף שנוהל מו"מ עם חלק מהם, תובעים אלה אשר גם לא חתמו על אישור בעלי הדירות, לא נתנו הסכמתם להרחבת דירת הנתבעים".

בעקבות כך קבעה המפקחת, כי מעת שניתנה הסכמתם של 8 בעלי דירות מתוך 11 בלבד, מדובר בהסכמה של 72.72%, אשר אינה מספיקה לפי הוראות חוק המקרקעין.