פסק-דין בתיק ע"א 2184-09

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בהרצליה (כב' השופט צבי דותן), אשר חייב את המערערת דוד צלאח ובניו בע"מ (להלן: " המערערת") לשלם למשיבים פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת דירות.

ואלה העובדות הרלבנטיות.

בבית המשפט המחוזי בתל-אביב התנהל תיק בו נתבקש פירוק חברת קלרין טבריה, חברה לבניין בע"מ (להלן: " קלרין"). החברה בנתה את פרוייקט מגדלי המלכים בטבריה, אך לא הספיקה להשלים את המבנה ומונה לה מפרק, עו"ד יעקב כהן (להלן: " המפרק"). האחרון התקשר עם המערערת על מנת שתשלים את בניית המבנה.

במסגרת הליכי הפירוק חתם המפרק על הסכמים למכירת 30 דירות בפרוייקט לרוכשים שונים כאשר המערערת אמורה הייתה להשלים את בנייתן. במסגרת ההסכמים נקבע כי מועד המסירה של הדירות לרוכשים יהיה עד ל- 1.7.05 עם ארכה מוסכמת של שלושה חודשים. היה והדירות לא יושלמו עד 1.10.05 תשלם המערערת לכל רוכש דמי שכירות בסך 300 $ לכל חודש של פיגור.

מאחר והדירות לא הושלמו במועד כאמור, הוגשה בקשה במסגרת תיק הפירוק למתן הוראות לחייב את המערערת בתשלום הפיצוי המוסכם. בית משפט של הפירוק הורה על העברת הבקשה לדיון לערכאה הדיונית.

המערערת טענה להגנתה ומנתה סיבות לאי השלמת הפרויקט כגון: עיכוב בהזרמת כספים מקופת הפירוק, דבר שמעכב את התקדמות הבניה, המשיבים לא השלימו תשלומי סכומים שהיו חייבים בהם, מלחמת לבנון השנייה השביתה למשך מספר חודשים את אזור הצפון בכלל ואת כל יתר הבניה בפרט ועוד נטען כי הייתה תקופה ממושכת מה- 25.9.06 עד ה- 3.6.08 שבה היו בתוקף צווי מניעה שהוציא בית המשפט המחוזי למניעת המשך הבניה בפרויקט, " ברור איפוא (לטענת המשיבה), כי לא ניתן לקבוע פיצוי לגבי תקופה שבה נמנעה המשיבים מלבנות מחמת קיומם של צווי מניעה מבית המשפט". (עמ' 2 לפסק הדין של הערכאה הדיונית).

בית המשפט סקר בפסק דינו את טענות המערערת שהייתה המשיבה בערכאה הדיונית וכן את טענות התובעים ודחה אותן אחת לאחת.

אשר לטענה כי אין יריבות בין המערערת לכל אחד מהרוכשים נקבע כי טענה זו בדבר העדר יריבות והעדר חוזה הועלתה לראשונה רק בסיכומים ומדובר אפוא בהרחבת חזית אסורה. גם לגופו של עניין מנכ"ל המערערת אישר כי התחייבות לתשלום הפיצוי חלה עליה. וכן החוזה בין המפרק לבין המערערת הוא חוזה לטובת אדם שלישי, היינו המשיבים ובמערך ההסכמים השונים שנעשו חויבה המערערת והיא בלבד לשלם את הפיצוי המוסכם במקרה של איחור במסירת הדירות.

אשר לטענה בדבר אי העברת כספים מקופת הפירוק, מצא בית המשפט כי המערערת כשלה ולא פירטה את הסכומים והמועדים בהם הייתה אמורה לקבל את הכספים מקופת הפירוק ולא הצביעה על הקשר הסיבתי בין אי קבלת הכספים לבין האיחור בבניה, וכן לא הצביעה על השילוב שבין מועדי התשלום  להתקדמות הבניה. מאז ומתמיד היה פער כספי בגדר נתון בין התקבולים לבין ההוצאות ואין המערערת יכולה לסמוך על פער כספי זה כאמתלה בעיכוב בבניה.

כן מציין פסק הדין כי אם אכן נמנע המפרק מלהעביר כספים למערערת, ניתן להניח על פי שורת ההיגיון כי זו לא תשב ותמתין לתביעות שתוגשנה נגדה, אלא תפנה בבקשה דחופה לבית משפט של הפירוק על מנת לחייב את המפרק להעביר אליה כספים. בקשה כזו לא הוגשה ומכאן הוסק כי אי העברת הכספים מקופת הכספים לא הייתה הסיבה העיקרית לאיחור בבניה. בכל מקרה, אי קבלת כספים מקופת פירוק בוודאי איננה בגדר כוח עליון המהווה לפי החוזה גורם מעכב הדוחה את מועד המסירה.

הטענות כי המשיבים טרם שילמו את התשלומים שחלו עליהם נדחו על בסיס עובדתי.

לעניין מלחמת לבנון השנייה, עומד פסק הדין על העובדה כי לא הוכח שהמדינה הוציאה צווים האוסרים על המשך הבניה לאור מצב המלחמה, וכן לא הוכיחה המערערת כי תבעה פיצויים מהמדינה בשל הפסקת הבניה בתקופת המלחמה, או כי הודיעה למשיבים על עצירת הבניה בתקופת המלחמה.

בנסיבות כאלה, היה מקום לאור נימוקי פסק הדין שלא להתחשב בעיכוב בניה בשל מלחמת לבנון השניה, אלא שבית המשפט התחשב בכל מקרה בתקופת המלחמה, שכן כל אזור הצפון כוסה בטילים ורקטות. אזור הצפון משמע, טבריה בתחום. תקופת העיכוב בבניה חושבה על ידי בית המשפט לפרק זמן של  34 ימים, שכן זה פרק הזמן נטו של תקופת המלחמה.

הטענה כי כל עוד לא אישר בית המשפט המחוזי את ההסכם יש להפחית בגין כך את תקופת הבניה נדחתה. בית המשפט היה סבור כי " לא ניתן כל הסבר או ביסוס משפטי לטענה זו שאינה נראית לי, ואני (כאמור) דוחה אותה (עמ' 8 לפסק הדין).

במסגרת תיק הפירוק הוצאו צווים על ידי בית המשפט המחוזי כדלקמן:

ביום 26.1.06 " ... ניתן צו איסור דיספוזיציה כאמור בסעיף א' לרישא של הבקשה".

ביום 25.9.06 קובעת כב' השופטת אלשיך כדלקמן: " ספק גדול בעיני אם ניתן לאשר כבר מתווה כלשהו ל המשך הבניה. בתקופת הביניים ישארו כל הצווים על כנם ולא ניתן כל אישור ליטול התחייבויות חדשות, אלא באישור בית המשפט וכונס הנכסים הרשמי".

וכן ראה גם בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 3.4.08 " במצב דברים זה הערתי שקיים חשש כי שמתן היתר למפרק לחדש את הבניה בטרם ידון מצבו של הפרוייקט כדבעי, עשוי להוביל לנטילת חובות חדשים אשר ירעו את מצבו של הפרוייקט..." .

בית המשפט היה ער לכך כי החלטת בית המשפט המחוזי המקורית לא ביטאה בצורה ברורה וחד-משמעית את האיסור לביצוע העבודות בפרוייקט, וסבר כי מה שארע בפועל "בשטח" הוא שהמערערת ניסתה בכל מקרה לקדם את הפרוייקט, גם לאחר שברור היה כי צווי המניעה אוסרים על המשך הבנייה. על כן אין מקום להתחשב עימה כיוון שהפרה והתעלמה מצווים שיפוטיים שאסרו על המשך הבניה, ובקשתה להפחית את הפיצוי החל עליה בשל האיחור בבניה בנימוק שהיו צווים " שהיא התעלמה מהם " (עמ' 9 לפסק הדין) איננה ראויה. מכאן חיובה של המערערת גם במלוא התקופה בהם היו קיימים צווי מניעה שבסופו של דבר הבהירו באופן חד-משמעי כי אין להמשיך בעבודות הבניה.