ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופטת שושנה אלמגור) מיום 24.3.03, בת"א 65847/01 אשר קיבל את תביעת המשיב וחייב את המערערים לשלם לו 512,190 ש"ח, ושכ"ט עו"ד בשיעור של 20% מסכום זה.
1.
רקע
(א) בין המערערים למשיב שררה מערכת יחסים חברית שבמסגרתה הציע המשיב למערערים, תושבי חוץ באותה עת, לרכוש דירה, הצמודה לדירתו בשכונת הדר יוסף בתל אביב (להלן:
"הדירה", או
"דירת המערערים").
(ב) בחודש דצמבר 1994 התגבשה בין הצדדים הסכמה שהמשיב ירכוש את הדירה בעבור המערערים, ויעשה את כל הנחוץ לשיפוץ דירתו ודירתם והפיכתן לדירות גן, לרבות: הכנת תכניות אדריכלות וקונסטרוקציה, פנייה לרשויות לקבלת היתרי בנייה, טיפול בקבלת הקלה והגדלת אחוזי הבנייה, טיפול מול שלטונות המס ומינהל מקרקעי ישראל, פיקוח על הבניה ועריכת הסכמים עם בעלי המקצוע. על פי אותה הסכמה, אשת המשיב, עורכת דין במקצועה, התחייבה לטפל בצד המשפטי של העיסקה.
(ג) לטענת המשיב, בתמורה להתחייבותו והתחייבות אישתו התחייבו המערערים לממן את עלות השיפוץ והבניה. עוד הוסכם לטענתו כי לאחר תום הבנייה תמכרנה שתי הדירות ולאחר החזר סכומי הרכישה וההוצאות מתוך סכום התמורה, תחולק היתרה בין הצדדים בחלקים שווים.
(ד) ביום 31.5.94 רכשו המערערים את דירתם, באמצעות המשיב, בסכום השווה ל- 85,000$. המערערים שילמו על חשבון הרכישה 20,000$ ומאחר שנבצר מהם לעמוד בתשלום יתרת המחיר, נטל המשיב, לטענתו, הלוואה בסכום של 66,000$ בעבורם, שלהבטחתה נרשמה משכנתה על דירת המערערים. הסדר זה נעשה מפני שהמערערים, שלא היו תושבי ישראל באותה עת, לא ניהלו חשבון בנק בישראל ולכן שום בנק לא היה מוכן להעמיד להם הלוואה.
(ה) המשיב ואישתו פעלו על פי ההסכמה דלעיל. בשנים 95-96 נעשו עבודות בניה בשתי הדירות והן הפכו מדירות חדר וחצי ישנות ומוזנחות, לדירות גן בנות ארבעה חדרים.
(ו) המערערים שילמו למימון הוצאות הבנייה סכום של 105,000$ שהוא מעט יותר ממחצית עלויות הבנייה.
(ז) בשנת 1996 חזרו המערערים להתגורר בישראל. הצדדים העמידו את הדירות למכירה, אך בסופו של דבר מכר רק המשיב את דירתו תמורת סכום של 245,000$, ואילו המערערים החלו להשכיר את דירתם, מבלי ששילמו למשיב סכום נוסף על חשבון ההלוואה או מימון הוצאות הבנייה.
(ח) המשיב, אשר סבר שהמערערים הפרו את התחייבויותיהם כלפיו, הגיש נגדם תביעה לתשלום סכומים אלה וכמו כן תבע הפסד רווח שהיה נובע ממכירת דירת המערערים, לו היתה נמכרת במועד שבו נמכרה דירתו.
(ט) המערערים טענו להגנתם שההסכמה בין הצדדים היתה שכל צד ישא במחצית מהוצאות הבנייה; שהוצאות הבנייה עולות כדי מחצית מההוצאות הנתבעות ושמעולם לא הסכימו שאלו יעלו על סך השווה לכ- 106,000$.
2. פסק דינו של בית משפט קמא
(א) בפתח דיונו ציין בית המשפט שאין חולק שההלוואה שנטל המשיב למימון רכישת דירת המערערים לא הושבה, כפי שהודה גם המערער בחקירתו. על כן בחישוב סכום החוב יש לקחת בחשבון חוב בסכום של 66,000$ של המערערים כלפי המשיב. סכום זה, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק שווה לסך של 463,684 ש"ח וכנגד תשלומו, חייב המשיב לגרום להסרת המשכנתה הרובצת על דירת המערערים.
(ב) אשר לתוכן ההסכמה שבין הצדדים קבע בית המשפט שעל אף כפירתם של המערערים בכתב הגנתם בכך שהתחייבו לשאת בהוצאות מימון השיפוץ במלואן, הודה המערער בחקירתו מספר פעמים שכך היה. להסכמה זו, כך נפסק, היה טעם כלכלי מובהק והוא שמשך כשנתיים, כאשר המערערים לא שהו בישראל, הקדיש המשיב את מיטב זמנו לבנייה ואילו אישתו ליוותה, משפטית, את הפרוייקט. בתמורה להשקעתם זו היה על המערערים לממן את עלות הבנייה במלואה.
(ג) בית המשפט הוסיף ודן בטענת המערערים כי הם לא הסכימו שהוצאות הבנייה יעלו על סכום של 106,000$. בהקשר זה העיד המשיב שעם היוודע לו הצורך בעלויות בנייה גבוהות יותר, עידכן את המערערים והציע להם לחזור בהם מהתחייבותם ולהשיב להם את מלוא השקעתם. בית המשפט קבע שעדותו של המשיב מהימנה שהמערערים נמנעו מלחוקרו בעניין זה ושגם המערער הודה בחקירתו שהסכים לשאת במימון הוצאות בנייה, בסכום העולה על 106,000$.
(ד) בית המשפט העדיף את חוות דעתו של מומחה המשיב על פני חוות דעתו של מומחה המערערים, בקשר עם סבירות הוצאות הבנייה. מומחה המשיב העריך את עלות הבנייה בסכום של 550,000 ש"ח, סכום העולה על הסכום שהוציא המשיב, שאליו התוספו הוצאות אגרות היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, חשבונות חשמל, טלפון וכיו"ב. בית המשפט קבע כי ההוצאות שהוציא המשיב למימון הבנייה בסכום של 685,000 ש"ח הן סבירות אך הפחית סכום של 60,000 ש"ח בגין פיקוח על הבנייה, הואיל והמשיב נטל על עצמו את הפיקוח.
(ה) בית המשפט דחה את בקשתו החלופית של המשיב להכריז על בטלות ההסכם וחישב את הסכום לו זכאי המשיב על פי החלופה הנובעת מהפרת ההסכם בידי המערערים. על פי חלופה זו היו המערערים אמורים למכור את דירתם במועד שבו נמכרה דירת המשיב- 15.7.97, והצדדים היו אמורים לחלוק ברווח הנובע ממכירת שתי הדירות. בהתאם ליחס בין מחירי הדירות במועד רכישת דירת המערערים העריך בית המשפט את ערכה של דירת המערערים במועד מכירת דירת המשיב בסכום של 185,000$, וקבע כי המשיב היה זכאי לסכום של 632,190 ש"ח בגין מכירת שתי הדירות. בית המשפט דחה את תביעת המשיב לקבלת מחצית מדמי השכירות של דירת המערערים, נוכח העובדה שחישוב הסכום לו זכאי המשיב בגין מכירת הדירות נעשה ליום המכירה, וממועד זה אין למשיב זכות בדירת המערערים.
(ו) בסך הכל, בהתחשב בסכומים ששילמו המערערים על חשבון ההוצאות, ובקיזוז הסכום לו הם זכאים כתוצאה ממכירת דירת המשיב, חייב בית המשפט את המערערים לשלם למשיב סכום של 512,190 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסך של 20% מהסכום הפסוק בצירוף מע"מ.
3.
טענות המערערים
ואלו טענות המערערים: